Tvrtka za upravljanje je organizacija koja je angažirana da vjeruje u bilo koju imovinu. Imovina najčešće djeluje kao kuća, gotovina, pa čak i velika poduzeća. Takav sustav upravljanja razlikuje se od izravne kontrole kada vlasnik donosi sve odluke i za njih je odgovoran. Tvrtka za upravljanje često ne snosi nikakvu odgovornost ili snosi, ali u ograničenom obimu. Stoga, prije nego što se obratite takvoj organizaciji, trebali biste proučiti značajke ove metode upravljanja.
Što je
Društvo za upravljanje je specijalizirana institucija koja obavlja upravljačke funkcije u raznim područjima ekonomske djelatnosti. U Rusiji, ovaj koncept često znači tvrtke koje se bave upravljanjem sustavom stambenih i komunalnih usluga. U ekonomskoj teoriji ovaj pojam ima širi pojam. U poduzetničkoj djelatnosti društva za upravljanje su društva za upravljanje koja nisu povezana s pružanjem stambenih i komunalnih usluga - i to je vrlo česta pojava.
Jedna od osobitosti takvih tvrtki je ta što mogu biti stvorena u jednom od poduzeća koja postoje u ruskom zakonodavstvu. Izbor jednog ili drugog oblika ovisi o veličini i opsegu tvrtke. Dakle, na području stambenih i komunalnih usluga tvrtke za upravljanje često se stvaraju u obliku LLC-a ili u obliku partnerstva vlasnika. U prvoj verziji (LLC) upravljanje obavlja specijalizirana organizacija, u drugoj - sami vlasnici.
Vrste društava za upravljanje
Bez obzira radi li se o PJSC, partnerstvu ili LLC, društva za upravljanje razvrstavaju se po djelatnostima, obliku poduzeća, veličini i sastavu sudionika. Dakle, razlikuju se sljedeće vrste društava za upravljanje koja posluju u Rusiji:
- tvrtke za održavanje zgrada;
- uzajamni fondovi, upravljanje povjerenjem imovine investitora;
- društvo za upravljanje koje pruža usluge upravljanja za tvrtke i poduzeća.
Tvrtke koje se najviše koriste su stambene i komunalne usluge. To je razumljivo, jer u zemlji postoji mnogo manje poduzeća od stambenih višestambenih zgrada. Druge vrste društava za upravljanje su tvrtke koje nude poduzetnike i investitore odgovarajuće usluge. Njihova glavna zadaća je upravljanje imovinom svojih kupaca.
Stambena i komunalna poduzeća
Bave se održavanjem i popravkom stambenih stambenih zgrada. Izvršite važne zadatke kao što su:
- poboljšanje susjednih teritorija;
- naplata plaćanja od stanovnika kuće i plaćanja komunalnih usluga;
- zapošljavanje radnika na građevinskim i popravnim radovima;
- informirati o promjenama tarifa;
- čišćenje i popravak trijema.
Tvrtke za upravljanje distriktom djeluju kao posrednik između komunalnih službi i stanara kuća koji se servisiraju ili kuća smještenih na određenom području.
Državno uređenje poduzeća za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama
U skladu s Stambenim kodeksom Ruske Federacije, društvo za upravljanje mora biti ne samo samodovoljno, već i isplativo. Odnosno, postoji samo na novčanim sredstvima koja dobivaju stanovnici, kao i od drugih vrsta poduzetničkih aktivnosti koje zakonom nisu zabranjene. Na primjer, iznajmljivanje nekih prostorija ili pružanje prostora za oglašavanje.
Primljeni novac odlazi na unapređenje kuće.Ali čak ni sredstva stanovnika i prihod od iznajmljivanja mjesta za iznajmljivanje ili od oglašavanja možda neće biti dovoljni da ga se usluži. Većina stambenog fonda Ruske Federacije nalazi se u tužnoj situaciji. Mnoge kuće više nemaju smisla popravljati, a stanare nema gdje preseliti. Ali ljudi i dalje žive u takvim kućama i plaćaju usluge. Tvrtka za upravljanje nije uvijek kriva za to. To se može dogoditi jer prije toga nitko nije upravljao stambenom zgradom ili je upravljao neefikasno ili je primljeni novac jednostavno ukraden.
Odgovornosti tvrtki za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama
Odgovornosti i prava društava za upravljanje - obavljanje aktivnosti za održavanje zgrade kroz uplate onih koji žive u ovoj zgradi. Uključuje:
- Redovni pregled i popravak zgrade: krovovi, dizala, trijemovi. Da bi se to postiglo, odgovarajući stručnjaci trebaju raditi u osoblju tvrtke ili bi se trebali sklopiti ugovori s drugim tvrtkama koje pružaju usluge takvih stručnjaka.
- Čišćenje krovova, prostora i teritorija u blizini zgrade.
- Osiguravanje zaštite od požara zgrade. Odnosno, to uključuje plaćanje usluga inspekcijskih službi, postavljanje i održavanje zaštite od požara i kupnju aparata za gašenje požara.
- Osiguravanje pristupa komunalnim uslugama svim stanovnicima zgrade koja se servisira.
- Informiranje o veličini tarifa i uvjeta plaćanja, prikupljanje sredstava za komunalne račune.
- Izvjestiti o učinjenom radu svojim kupcima: gdje, u koje svrhe i u kojoj mjeri su sredstva utrošena ili planirano potrošiti.
- Priprema i održavanje sastanka stanara.
- Potražite izvore dodatnog prihoda. Na primjer, najam prostora, oglasnog prostora;
- Amortizacija zgrade.
Tvrtke za upravljanje u Moskvi, Sankt Peterburgu ili bilo kojem drugom gradu također mogu izvoditi građevinske radove. Na primjer, izgradnja potkrovlja ili drugog kata. Ali oni imaju pravo izvesti takve događaje samo uz potpunu suglasnost svih vlasnika i tek nakon izdavanja dopuštenja za izmjene zgrade zgrade od odgovarajućeg vladinog odjela.
Oblici poduzeća
Bez obzira na to u kojem području društva za upravljanje posluju, mogu se organizirati u obliku PJSC, LLC ili partnerstva. U obliku PJSC i LLC postoje tvrtke koje se bave investicijskim aktivnostima ili pružaju usluge upravljanja privatnim poduzetnicima, firmama i poduzećima. Također u obliku LLC preduzeća upravlja društvo za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama. U prvom slučaju - stanari unajmljuju treću tvrtku, u drugom (partnerstvo) - sami se bave upravljačkim aktivnostima.
Nedostaci upravljanja tvrtkama za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama
Tvrtka za upravljanje odgovorna je samo svojim kupcima, kojima mora svake godine podnositi prijavu na zajedničkoj skupštini stanara. Teoretski, to bi se trebalo dogoditi na cijelom području Ruske Federacije, u praksi je situacija nešto drugačija. U stvarnosti je vrlo teško okupiti sve stanovnike u jednom danu. Osim toga, mnogi rukovodioci takvih poduzeća ne žure se prijavljivati stanovnicima, jer za njih to nije korisno.
Većina stambenog fonda u Rusiji je u razrušenom stanju, stoga u velikim gradovima, primajući velike iznose, menadžeri tvrtki ne ulažu sredstva koja dobivaju u zgrade, već ih radije troše za vlastite potrebe. Na primjer, tvrtke za upravljanje u Moskvi i drugim velikim gradovima često se ponašaju na takav način. Problem sa stambenim tvrtkama u stambenom sektoru postoji od donošenja zakona o društvima za upravljanje, a problemi s prijevarama na ovom području nisu riješeni.
Kako promijeniti tvrtku za upravljanje stambenim i komunalnim uslugama
Ako društvo za upravljanje ne ispunjava svoje obveze, ne ispunjava zahtjeve kupaca, oni imaju pravo raskinuti ugovor s njom i sklopiti novi, ali s drugom tvrtkom ili organizirati partnerstvo vlasnika kuća.
Teoretski, za raskid ugovora dovoljno je podnijeti izjavu društvu za upravljanje ili sudu s potpisima svih ili gotovo svih vlasnika i paketom dokumenata. Ugovor mora biti raskinut u roku od dva tjedna.
U praksi je situacija potpuno drugačija.Puno se novca troši u sektoru kućanstva i komunalnih usluga, pa stoga postoji previše beskrupuloznih menadžera koji, koristeći rupe u zakonima, zbog previsokih tarifa i gotovo potpune odsutnosti troškova za održavanje i popravke domova, primaju dodatnu zaradu. Međutim, oni ne žele napustiti profitabilno zanimanje. Ponekad se dogodi da šef LLC-a upravlja tvrtkom za upravljanje čak i sudskim nalogom za oduzimanje poslovne dozvole i nastavlja s radom.
Tvrtke za upravljanje investicijama
Tvrtke za upravljanje ulaganjima su organizacije koje se bave povjerenjem upravljanja ulagačkim kapitalom. Suština ovog menadžmenta je da ulagači kupuju ili dionice u investicijskom portfelju koje su već stvorili stručnjaci ili upućuju posebno angažiranog profesionalnog trgovca da nabavi relevantne vrijednosne papire.
Korištenje tvrtke za upravljanje ulaganjima ima svoje prednosti i nedostatke. Prednosti uključuju činjenicu da će sve trgovinske operacije, analizu tržišta i transakcije obavljati osoba koja ima veliko iskustvo i dovoljno visoku razinu kompetencije u ovom području aktivnosti. To može smanjiti rizik i uštedjeti vrijeme. Nedostatak takvih tvrtki je što naplaćuju visoki postotak provizije. Uz to, nitko ne daje 100% jamstvo da će uložena sredstva ostati sigurna i da će se od njih primati prihodi.
Odgovornosti društava za upravljanje investicijama
Odgovornost je čelnika LLC poduzeća za upravljanje društvom za upravljanje. Ona mora objavljivati godišnja i tromjesečna izvješća o svom radu, kao i sve informacije u vezi s računima kupaca. Glavna je odgovornost pokušati održati i povećati kapital kupaca, kako bi se osigurao stabilan rast njihove imovine.
Kako odabrati tvrtku za upravljanje investicijama
Prilikom odabira treba obratiti pažnju na iskustvo tvrtke, recenzije o njemu, financijske rezultate. Posebnu pozornost treba posvetiti prisutnosti / odsutnosti revizorskog izvještaja i njegovom sadržaju priloženom financijskim izvještajima. Usluge upravljanja kapitalom obično nude velike banke i investicijski fondovi. Glavni uvjet pri odabiru tvrtke za upravljanje je da joj je život na tržištu najmanje 10 godina.
Društva za upravljanje poduzećima i firmama
Postoje dvije vrste takvih društava za upravljanje. Ili je angažirana zasebna tvrtka ili postoji odjel poduzeća koji obavlja tu funkciju.
U prvom slučaju vlasnik angažira vanjsku tvrtku, u drugom slučaju uprava se nalazi u jednom od odjeljenja poduzeća u obliku PJSC-a ili LLC preduzeća, odakle upravlja. Tvrtka za upravljanje u stvari je centar iz kojeg se upravlja cijelom mrežom poduzeća. Na primjer, Coca-Cola ima slatke biljke soda širom svijeta, ali njima se upravlja iz američkog sjedišta. Ovdje se donose odluke što, kada i kako proizvesti. Izrađuju se planovi za proširenje proizvodnje. Ovdje se dobivaju i svi računovodstveni podaci iz svih poduzeća radi analize i razvoja upravljačkih odluka.
Menadžeri drugog tipa pribjegavaju se rijetkim slučajevima i takva se mjera smatra prisilnom. Uslugama takvih tvrtki pribjegavaju se u slučajevima kada je poduzeće u krizi ili kada je vlasnik prisiljen otpustiti upravitelja (ili je sam dao ostavku), ali ne postoji način da ga odmah zamijeni. Poduzećima je potrebno vanjsko upravljanje i to upravljanje kvalitetom treba biti veće od internog.
Prednosti i nedostaci menadžera
Vanjsko upravljanje poduzećem ili upravljanje iz jednog udaljenog centra ima svoje prednosti i nedostatke.S jedne strane, visokokvalificirani stručnjaci rade u takvim društvima za upravljanje, s druge strane, ti stručnjaci ne mogu uvijek utvrditi što je potrebno za rješenje problema. Nisu u poduzeću, ne rade u njemu već duže vrijeme, a na temelju jednog financijskog izvještaja nije lako utvrditi uzrok krize i pronaći izlaz iz nje.
Jedan od najznačajnijih nedostataka tvrtki za upravljanje koje posluju u poduzeću je taj da se odluke donose kasno. Takvo upravljanje može biti učinkovito samo u dva slučaja: kada se tvrtka tek otvara ili je već u fazi bankrota.
U prvom slučaju, društvo za upravljanje stvara sustav upravljanja prema kojem će poduzeće djelovati. U ovom slučaju, društvo za upravljanje je primjer kako bi se njime u budućnosti trebalo upravljati. U drugom, rad društva za upravljanje svodi se samo na pronalaženje sredstava za pokrivanje tekućih dugova, a tek potom na razvoj poduzeća. Istovremeno moraju raditi zajedno s vlasnikom kako bi spasili poduzeće.
Osim ova dva slučaja, usluge društava za upravljanje dovest će samo do nepoželjnih troškova, slabije kvalitete i brzine donošenja odluka.
Tvrtke za upravljanje igraju važnu ulogu u procesu upravljanja poduzećima koja se bave ne samo u području stambeno-komunalnih usluga, već i na drugim područjima poduzetničke djelatnosti. Unatoč nedostacima, u nekim je slučajevima zapošljavanje menadžerske tvrtke jedini način za poboljšanje situacije.