Izgradnja poslovnih centara: poslovni plan, projekt, procjena, papirologija. Građevinska dozvola

Projekt je izgradnja objekta (vjerojatno trgovačkog i zabavnog centra). Objekt se nalazi u gradu Mytishchi, Moskva, na adresi: st. Letnaya, 26. Otprilike datum puštanja u pogon je 2019. godina.

Područja pokrivanja objekata

Pri razvoju koncepta izgradnje poslovnog centra potrebno je utvrditi granice uslužnog prostora koji okružuje lokaciju.

Konvencionalno područje oko objekta može se podijeliti u tri zone (ovisno o blizini lokacije):

• 1. krug zaokruživanja: ograničen Yubileynaya, ulicama Mira, rijekom Yauza.
• 2. krug opkoljenja: pokriva veći dio grada, s izuzetkom udaljenih područja - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka i Druzhba.
• 3. krug okoliša: obuhvaća cijeli grad Mytishchi, uključujući područja Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, Istočna Perlovka i Druzhba.

Unutarnji i vanjski čimbenici uspjeha projekta

Vanjski čimbenici su izvan kontrole investitora, ali njihov utjecaj na daljnji razvoj projekta od temeljnog je značaja u provedbi projekta izgradnje poslovnog centra.

Usporedba vanjskih i unutarnjih faktora razvoja prikazana je u tablici u nastavku.

Na temelju analize možemo zaključiti da pri odlučivanju o izgradnji poslovnog centra treba uzeti u obzir nekoliko parametara:

• Izgledi za ekonomski, socijalni i demografski razvoj regije.
• Razina konkurencije u području objekta.
• Socio-demografske karakteristike stanovništva koji živi u tom području.
• Značajke samog objekta.
• Investicijska izvedba projekta.

Treba napomenuti da je prosječna cijena izgradnje poslovnih centara u Sankt Peterburgu 450 milijuna rubalja s površinom od 40 000 četvornih metara. m. Međutim, ovaj se pokazatelj malo razlikuje od istog u Moskvi.

Treba napomenuti da su troškovi izgradnje poslovnih centara u Moskvi oko 600 milijuna rubalja, s kvadratom većom od 40 000 četvornih metara. m.

SWOT analiza objekta

Ispod je konačna tablica SWOT analize objekta predloženog za izgradnju.

Nakon analize prednosti i slabosti objekta, njegovog razvoja i prijetnji, možemo razmotriti mogućnost implementacije dvije različite mogućnosti korištenja prostora:

• Trgovački centar.
• Trgovački i zabavni centar.

Trgovački centar

U ovom se slučaju možete usredotočiti na galeriju kupovina. Velika veličina trgovačke površine povećat će raznolikost ponuđene robe. Cijene zakupa maloprodajnih prostora mnogo su veće nego za zabavne prostore. U ovom slučaju će područje pokrivanja trgovačkog centra biti samo prvi prsten okoliša.

Ovaj je poslovni plan za izgradnju poslovnog centra najoptimalniji predmet izgradnje dvokatnice.

Trgovački i zabavni centar

U drugom se slučaju možete usredotočiti na komponentu zabave. Glavna prednost ovog prijedloga je činjenica da na gradskoj tržnici postoji akutni nedostatak mjesta za slobodno vrijeme za djecu. Prisutnost zabavne zone povećava vrijeme koje kupci provode u objektu. U novim trgovačkim centrima omjer trgovačkih i zabavnih područja iznosi 50% do 50%.

U prizemlju se predlaže trgovina prehrambenih proizvoda.

Ako postoji veliki broj operatora za zabavu, trgovački i zabavni centar moći će privući posjetitelje u prvi i djelomično drugi krug gradskog okruženja, jer u gradu nema dovoljno mjesta za zabavu. Treba imati na umu da su cijene najma za ovu vrstu usluge niže nego za maloprodajne prostore, što će u konačnici dovesti do povećanja razdoblja povrata projekta.

Strano iskustvo sugerira da će najoptimalnija provedba projekta biti stvaranje trgovačkog i zabavnog kompleksa, jer ova opcija smanjuje komercijalne rizike.

Planirani poslovni centar pripada klasi A. Najveći je među onima koji se mogu dodijeliti. Procjena klase A ukazuje na prestiž svih prostorija zgrade, dostupnost modernih sustava za održavanje života i rad samog centra.

Troškovi izgradnje poslovnog centra klase A korištenjem određenog primjera predstavljeni su u nastavku. Ne smijemo zaboraviti da izgradnja trgovačkog centra u drugom gradu može imati potpuno drugačija financijska ulaganja u količini.

Kompilacija novčanih tokova projekata

Vjerojatno će tržni centar imati sljedeće parametre prilikom dobivanja građevinske dozvole:

• Ukupna površina trgovačkog centra iznosi 9672 četvorna metra. m.
• Uključujući 1. kat - 4847 četvornih metara m.
• Uključujući 2. kat - 4825 četvornih metara. m.
• Stopa popunjenosti u 1. godini je 70%.
• Stopa popunjenosti u sljedećim godinama je 95%.
• Rizik neplaćanja iznosi 0%.
• Rast prihoda godišnje - 5%.

Budući da ugovor o najmu određuje visinu kazne za kašnjenje u plaćanju duže od 30 dana, rizici neplaćanja tijekom izgradnje poslovnog centra jednaki su nuli. Godišnje povećanje cijena najma bit će 5%.

To je jasnije prikazano u donjoj tablici.

Ulaganja u izgradnju izgradnje poslovnog centra (RUB)

Najvažnija točka je proučavanje pitanja financiranja kapitalnih ulaganja. U tu svrhu mogu se koristiti i vlastita i posuđena sredstva tvrtke. U nastavku su detaljnije opisani podaci o financiranju građevinskog projekta.

Financiranje projekata:

• Ukupna ulaganja - 13439642 dolara.
• Uključujući 1. godinu - 10939642 dolara.
• Uključujući drugu godinu - 2.500.000 USD
• Ukupni posuđeni kapital - 13.439.642 USD, uključujući 1. godinu: 10.939.642, 2. godina: 2.500.000 USD
• Rok otplate zajma - 10 godina.
• Kamata na kredit je 18%.

U procesu proučavanja financijskih rezultata projekta, važna je točka proučavanje iznosa i iznosa poreznog opterećenja u društvu prema poslovnom planu.

U nastavku su prikazani rezultati planiranih odbitaka za projekt.

Porezi plaćeni tijekom rada projekta:

• Za imovinu - 2,2%.
• Profit - 20%.
• PDV - 18%

Da bismo izgradili novčani tok, moramo odrediti približni iznos prihoda od iznajmljivanja prostora, za što moramo izvršiti zoniranje područja trgovačkog centra. Elementi zoniranja prikazani su u donjoj tablici.

zoniranje

Proračun dohotka od najma prostora za planirani poslovni centar središnja je točka jer je povezan s njegovom učinkovitošću. Postoje različite mogućnosti za dobivanje takvog dohotka: optimistične, prosječne i pesimistične. Donja tablica jasnije prikazuje karakteristike svake opcije.

U prvoj tablici predstavljena je pesimistična prognoza za mogućnost ostvarivanja prihoda.

Proračun dohotka od najma. Cijene najma - pesimistična prognoza

Podaci iz tablice omogućuju nam da zaključimo da će, kao rezultat provedbe projekta, pesimistička veličina prihoda od najma prostora u tržnom centru iznositi 3909468 dolara.

Donja tablica prikazuje podatke o izračunavanju prihoda od najma iz prostora trgovačkog centra s prosječnom opcijom.

Proračun dohotka od najma. Cijene najma - prosječne

Podaci iz tablice omogućuju nam da zaključimo da će kao rezultat provedbe projekta prosječna veličina primljenog dohotka od najma prostora u tržnom centru iznositi 4,429,399 dolara.

Također je potrebno predvidjeti optimističnu prognozu mogućeg primanja objekta od zakupa prostora, koja je prikazana u donjoj tablici.

Proračun dohotka od najma. Cijene najma - optimistična prognoza

Ove tablice omogućuju nam da zaključimo da će, kao rezultat provedbe projekta, optimistična veličina prihoda od najma prostora u tržnom centru iznositi 4776385 USD.

U tabeli ispod izračunamo troškove posuđenih sredstava i raspored otplate.

Napomena: u 3. mjesecu mjesečna uplata uključuje dvogodišnje odgodu plaćanja i kapitalizaciju kamata jednaku 5143445 USD.

Podaci iz tablice govore da će mjesečno plaćanje za projekt biti 3214579 dolara mjesečno.

Ostali troškovi

Uzmite u obzir i izračunajte sve vrste operativnih troškova tijekom izgradnje poslovnog centra:

• Prve dvije godine rad straže pokrit će polovicu stalnog volumena.
• Proračun usluga čišćenja uključuje čišćenje svih područja i teritorija.
• Isplata plaća u cijelosti uzima se u obzir s obzirom na sve poreze i PDV.
• Godišnje povećanje plaća od 5% godišnje.
• Svi operativni troškovi prenose se stanarima (osim troškova za prvu godinu i polovinu druge godine).

Za sastavljanje novčanog toka izračunali smo sljedeće podatke:

• Procijenjeni prosječni prihod od najma za 10 godina provedbe projekta, pod uvjetom da je u prvoj godini zakupljena površina 70%, a u sljedećoj 95%.
• Amortizacija nekretnina iznosit će 3,33% godišnje.

Nagodbe u okviru financijskih aktivnosti uključuju prekomjerne kamate prema poreznim zakonima, jer format prije i nakon financiranja neće biti sastavljen.

Budući da je gradnja prihvaćena "prema fazama radova", a novčani tok formira se počevši od prve godine, koja počinje od trenutka kada projekt generira prvu rublju prihoda, tvrtka nakon završetka gradnje gubi pravo na povrat PDV-a u prvoj godini.

Budući da je projektni saldo pozitivan iznos kada objekt dostigne kapacitet od 100%, drugi i izvanredni troškovi nisu uzeti u obzir u proračunu.

Na temelju dostupnih podataka, čini se da je moguće prikazati planirane novčane tijekove koje je stvorio projekt.

Tablica u nastavku prikazuje operativne troškove projekta.

Operativni troškovi

Donja tablica pokazuje da će iznos operativnih troškova u prvoj godini iznositi 271.707 USD, zatim će se povećavati po godini i doseći će 740157 USD u 10. godini.

U kasnijoj analizi učinkovitosti projekta, dinamika prihoda od projekata tijekom prvih 10 godina razmotrit će se u tablici u nastavku.

Prihodi od projekta

Podaci iz tablice omogućuju nam da zaključimo da će iznos prihoda od projekta u prvoj godini iznositi 2.717.987 dolara, da će tada prihodi porasti, da će do 10. godine iznositi 3.970.2947 dolara.

Pri istraživanju projekta važan je izračun amortizacije koji je prikazan u tablici u nastavku.

Amortizacija projekta

Kao što se vidi iz tablice, iznos amortizacije u trećoj godini iznosit će 262.153 dolara, a u posljednjoj, desetoj godini - 227.582 dolara. Ukupni iznos amortizacije za sve godine projekta iznosit će 1.956.147 dolara.

Tablica u nastavku prikazuje novčani tijek projekta.

Novčani tok

Tablica pokazuje da će ukupni novčani tok za projekt biti 1.300.415 USD.

Procjena diskontne stope

Koristi se za preračunavanje budućih tokova prihoda u jednu vrijednost trenutno. Diskontna stopa (r) izračunava se kumulativno prema formuli:

r = α + MRR * RI,

gdje

α je prosječna stopa inflacije u određenom razdoblju.

MRR (Minimalni rizik od povrata) - minimalna realna stopa rizika povezana s funkcioniranjem projekta.

RI (Investicijski rizik) - razina prosječne zahtijevane profitabilnosti (rizika) od strane sudionika projekta.

Najniža realna stopa MRR rizika u ovom slučaju bit će jednaka trošku posuđenih sredstava, naime 18%, odnosno stopi na bankovni kredit.

U skladu s investicijskim ugovorom, prosječni potreban prinos RI od strane sudionika projekta je 2%.

Dakle, diskontna stopa bit će jednaka:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

nalazi

Pri izradi poslovnog plana za izgradnju poslovnog centra razmotren je projekt, izvučeni su optimistični zaključci.

Tijekom sljedeće tri godine primjerit će se umjereni gospodarski rast u okrugu Mytishchi, međutim, zaostajanje prosječnih pokazatelja za distrikt od prosječnih pokazatelja za moskovsku regiju bit će izraženo. Vodeća industrija ostat će inženjerstvo, izradu instrumenata i građevinarstvo.

Do kraja 2018. godine planira se povećati stopa rasta trgovine na malo za 40% i povećati godišnji obujam kućanskih usluga za 35%. Rast trgovine osigurat će rast srednje klase i njenih prihoda.

Područja koja zadovoljavaju međunarodne standarde u akutnoj su nestašici, potražnja za kvalitetnim maloprodajnim prostorom premašuje ponudu. To će dovesti do povećanja kvalitete stvaranja i upravljanja trgovačkim centrom.

Glavni izvori potražnje danas su trgovine odjećom. Oni čine oko 50% površine u trgovačkim centrima. Razina slobodnog prostora u 2018. godini bit će 10-15%. Očekivano povećanje maloprodajnih nekretnina iznosit će oko 75 000 četvornih metara. m. Trenutno, prosječna cijena najma za poslovne prostore u gradu iznosi oko 405 USD / m2. m. godišnje (uključujući PDV i operativne troškove).

U zoni prvog okruženja okoliša nalazi se veliki broj objekata koji se natječu kako u prehrambenom, tako i u sektoru industrijske robe.

Pri izračunu novčanih tokova uzeti su u obzir prosječna stopa najma, raspoloživost prostora na razini od 5%, kao i svi operativni troškovi i plaćanja kredita. Novčani tok za projekt pokazao se pozitivnim, ali još uvijek ne dovoljno velikim.

Diskontna stopa, koja uključuje prosječnu stopu inflacije, rizik generiran projektom i prosječni potrebni povrat, bio je 30%.

Tako se prijavljeni projekt može prihvatiti na razmatranje, jer proračuni pokazuju njegovu profitabilnost i učinkovitost.