U 2014., savezni zakon br. 294 izmijenjen je nekoliko puta u odnosu na zajedničku izgradnju. Konkretno, sada, u provedbi zajedničke gradnje, graditelj mora sastaviti ugovor o osiguranju koji će graditelju pružiti osiguranje od odgovornosti sve dok ne zaključi prvu transakciju s kupcem. U suprotnom, on neće moći registrirati ovu transakciju s Rosreestr.
Suština ove obveze
Od 2014. svaka građevinska tvrtka mora bez jamstva potvrditi svoje obveze izdavanjem jamstva ili sklapanjem ugovora o osiguranju od odgovornosti kao graditelj koji se bavi zajedničkom gradnjom. Ovi amandmani, usvojeni u zakonodavstvu, omogućuju kupcima da vrate svoj novac uložen u izgradnju u slučaju da graditelj ima nepredviđene situacije.
Zašto inače trebate osiguranje od odgovornosti programera?
Ova izmjena zakona omogućuje i utvrđivanje odgovornosti koja može nastati ako:
- Hoće li se odvratiti od svojih obveza.
- Predat će predmet koji nije u potpunosti spreman.
- Ona će bankrotirati prije nego što se imovina preda.
Međutim, ekonomisti vjeruju da ove mjere mogu dovesti do povećanja vrijednosti nekretnina. Međutim, vlada inzistira da se ti čimbenici ne mogu međusobno povezati, jer čak i najveća građevinska tvrtka troši na osiguranje ne više od 1% od zbroja svih svojih transakcija. Stoga se novac treba izdvojiti iz vlastitog proračuna za osiguranje građanske odgovornosti programera.
Objekt osiguranja
U provedbi zajedničke gradnje osigurana je odgovornost graditelja. Ova radnja podrazumijeva da će vlasnički interesi programera izravno biti zaštićeni. Odnosno, zaključivanje takvog ugovora o osiguranju koristi prvenstveno kupcima. Istovremeno, programer ima pravo izbora: može osigurati i kuću kao cjelinu i svaki stan zasebno.
klijenti
Ugovor o osiguranju od odgovornosti graditelja zaključuje se u korist sudionika u zajedničkoj gradnji. U slučaju da se pojave određene okolnosti, moći će primiti odgovarajuću uplatu. U skladu s odredbama ugovora o osiguranju, programer je dužan predati objekt, koji će udovoljavati standardima kvalitete i pouzdanosti. Osiguravatelj se, zauzvrat, obvezuje obavijestiti kupca ako dođe do promjena u transakciji, a zatim će mu platiti odštetu. Ako se sudionici u zajedničkoj gradnji promijene već tijekom procesa izgradnje, tada je to vrijedno napomenuti u ugovoru, jer će svaki dodatni dioničar sklopiti poseban dodatni ugovor za osiguranje od odgovornosti graditelja.
osiguravatelja
Nije svako osiguravajuće društvo želi zaključiti takve ugovore o osiguranju. Među osigurateljima postoji mišljenje da takva transakcija često uzrokuje gubitke. Uz to, sama osiguravajuća kuća mora ispunjavati sljedeće zahtjeve:
- Na tržištu osiguranja mora biti najmanje 5 godina.
- Za buduće razdoblje treba imati dobru prognozu za razvoj.
- Mora biti u skladu sa zahtjevima financijske održivosti.
- Odobreni kapital ovog poduzeća ne može biti manji od 120 milijuna rubalja, a njegov promet trebao bi biti najmanje 400 milijuna rubalja. Samo pod tim uvjetima može se osigurati osiguranje civilne odgovornosti.
tarife
Zaključivanje ugovora o osiguranju kojim se osigurava programer koji se bavi zajedničkom gradnjom pretjerano je skupo. Primjerice, u 2015. godini prosječne stope za zaključivanje takvog sporazuma kretale su se na razini od 0,5-0,8%. Ako je ugovor zaključen na dugo razdoblje, tada osiguravajuća kuća, po vlastitoj diskreciji, može sniziti tarifnu stopu s 10 na 30%. Isplativije je stvoriti osiguravajuće kuće za obostranu odgovornost.
Određivanje kamatne stope, kao i cjeloviti izračun godišnjih kamatnih omjera, prepušteno je samoj osiguravajućoj tvrtki, jer je vjerojatnost da programer koji se bavi zajedničkom gradnjom može početi izbjegavati svoje obveze prilično velika.
Osiguranje od odgovornosti graditelja za zajedničku izgradnju nosi određeni rizik.
Čimbenici koji utječu na kamatnu stopu
Kamatna stopa na tarifu osiguranja ovisi o sljedećim čimbenicima:
- Da li programer pripada holdingu.
- Ima li programer uspješne i pozitivne ponude u prošlosti? U ovom slučaju osiguratelj može uzeti u obzir sve kriterije prošlih transakcija: rokove za njihovo dovršenje, ukupan broj predmeta, prisutnost predstavništva u različitim regijama zemlje, potpuno odsutnost žalbi i reklamacija.
- Financijska održivost.
- Pravna podrška, odnosno dostupnost cjelovitog paketa dokumentacije i dozvola.
- Faze na koje je podijeljen napredak u izgradnji.
- Rok za tekući projekt.
- Ukupni broj klijenata uključenih u zajedničku izgradnju.
Registracija ugovora o osiguranju
Za registraciju ugovora s Rosreestr-om, programer je dužan dostaviti sve potrebne dokumente. Njihov popis uključuje:
- Izjava o projektu.
- Dozvola za izvođenje građevinskih radova.
- Uvjerenje o državnoj registraciji.
- Ugovor o izvođenju zajedničke gradnje.
- Kopije svih zakonskih dokumenata.
- Opravdanje tehničke i ekonomske prirode.
- Primjerci financijskih izvještaja proizvođača.
- Podaci o postojećim zajmodavcima.
- Potvrda od banaka, koja pokazuje da nema kašnjenja u plaćanju kredita.
Nakon razmatranja vrijednosnih papira sklapa se osiguranje od odgovornosti graditelja za zajedničku izgradnju.
Što treba zaštititi?
Ako nositelj ne ispunjava svoje obveze, a to potvrđuje sudska odluka ili činjenica bankrota, onda ugovor o osiguranju sklopljen tijekom provedbe zajedničke gradnje podrazumijeva da će se naknada isplatiti vlasnicima udjela. Međutim, vrijedno je napomenuti da osiguravajuće društvo ne nadoknadi ulaganje ako je programer zamrznuo razdoblje izgradnje ili produžio razdoblje tijekom kojeg će objekt biti naručen. Plaćeni iznos u potpunosti ovisi o cijeni navedenoj u ugovoru, ali ne može biti manji od troškova samog objekta i niže od prosječne tržišne stope utvrđene po kvadratnom metru stambene površine u istoj regiji u kojoj je programer radio.
Maksimalni volumen bonusa je također ograničen zakonom.
Osigurani događaji
Sljedeće slučajeve možemo pripisati osiguranju:
- Izgradnja je prekinuta.
- Programer je proglašen bankrotom.
- Vlasnici kamate ne mogu dobiti stanovanje.
- Programer odbija vratiti materijalne resurse.
Zakonodavne promjene
Promjene u saveznom zakonu br. 294, o kojima smo ranije govorili u našem članku, konsolidirali su osiguranje obveznika odgovornosti graditelja tvrtke.Istodobno, sam graditelj, koji želi izvršiti zajedničku izgradnju, dužan je tražiti osiguratelja i izravno izvršiti ugovore. Programer može samostalno, po vlastitom nahođenju, odabrati s kim će zaključiti ugovor o osiguranju - s bankom, specijaliziranim osiguravajućim društvom ili s tvrtkom.
Sudionici koji su članovi osiguravajućeg društva (obvezno osiguranje) snose jednaku odgovornost. U slučaju da je ugovor o osiguranju sklopljen s bankom, programer će morati potrošiti puno vremena na prikupljanje papira. Banke također zahtijevaju od graditelja da plati obvezni iznos od 30% ukupnih troškova objekta u izgradnji. Taj će iznos poslužiti kao jamstvo financijskoj instituciji. Između ostalog, središnja banka osigurava vlastite zahtjeve koji se primjenjuju na banke koje zaključuju ugovore o osiguranju. Te bi banke trebale:
- Radite najmanje 5 godina u odgovarajućem području.
- Registrirajte kapital najmanje 200 milijuna rubalja.
- Ukupna vrijednost imovine trebala bi biti najmanje milijardu rubalja.
S tim u vezi, programeru je isplativije i lakše dobiti zajam nego izdati garanciju. Banke također smatraju da postupak osiguranja provedbe zajedničke gradnje nije u potpunosti isplativ.
Najpovoljnije je zaključivanje ugovora o međusobnom osiguranju civilne odgovornosti programera sa specijaliziranom tvrtkom. Zbog prisutnosti velike konkurencije, osiguravatelji kako bi privukli kupce niže tarifne stope i cijene svojih proizvoda. Također mogu odrediti tarifnu stopu za čitavo razdoblje ugovora o osiguranju. Još jedna prednost sklapanja ugovora sa specijaliziranom tvrtkom jest ta što se dokumenti obrađuju što je brže moguće. Prema takvom ugovoru, programer će djelovati kao osiguratelj, a sudionik u zajedničkoj gradnji kao korisnik. Zalog za svako stanovanje odabire se pojedinačno. Potrošačke tvrtke uzajamnog osiguranja odgovornosti programera postale su relevantne.
Postupak osiguranja od odgovornosti za zajedničko građevinsko poduzeće
Osiguratelji su dužni osigurati osiguranje. Često je takvo jamstvo komad zemlje na kojem se pretpostavlja izgradnja objekta. Između ostalog, u dokumentu treba opisati način osiguranja navedenih obveza. Sve vrijednosne papire moraju biti potpisane prije zaključenja prvog ugovora o zajedničkoj gradnji, a vrijedi do stvarne isporuke objekta. U slučaju da je transakcija prekinuta, ne dolazi do oslobađanja od plaćanja obveze. Ali ovo se pravilo primjenjuje samo kad se osigurani slučaj dogodio tijekom razdoblja ugovora.
Osiguranik može osigurati i cijelu kuću i stanove zasebno. Usput, prva opcija nije u potpunosti isplativa, jer tada osiguranik mora uplatiti polog razmjerno trošku cijelog objekta, a također biti sigurni da će se prodati svi prostori u ovom objektu. Drugi problem prilikom sklapanja ugovora o osiguranju za cijeli objekt je poteškoća u određivanju korisnika.
Ugovor počinje od trenutka prijenosa prve rate. Takav ugovor ne predviđa takvo nešto kao franšiza. Inače se uvjeti ugovora mogu nazvati standardnim:
- Osiguravatelj preuzima obveze informiranja imatelja interesa o visini uplaćenog odštete. To je osnova za osiguranje od odgovornosti proizvođača.
- Osiguravajuće društvo ima pravo kontaktirati programera sa zahtjevom za regresijsku vrstu.
- Društvo za osiguranje obvezuje se obavijestiti vlasnike kamata ako je ugovor o raskidu ugovora raskinut prije roka.
- Ugovor vrijedi cijelo razdoblje gradnje i o njemu ovisi. To jest, pri produljenju razdoblja izgradnje ugovor se automatski produžuje.
Iznos koji će se nadoknaditi nastupom osiguranog događaja u potpunosti ovisi o utvrđenim cijenama i cijenama. Njegova veličina trebala bi biti veća od vrijednosti ukupnog životnog prostora određene sobe. Nadalje, odluka o tome kako će se naknada isplaćivati - ili obročno - u potpunosti ostaje na osiguravajućem društvu.
Pitanja osiguranja
Koje su zamke građevinskih ugovora o osiguranju civilne odgovornosti?
Takvo je osiguranje prilično specifično, jer su zapravo osigurani financijski rizici.
Takav sporazum ima kumulativni učinak u slučaju gubitka. U slučaju krizne situacije, gubici će pretrpjeti apsolutno svi programeri, a ne neki pojedinačni. Ovdje se krizne situacije shvaćaju kao porast stopa hipoteke ili pad potražnje za stambenim prostorom. Napokon, ovo je osiguranje uzajamne odgovornosti programera.
Drugi je problem što ne postoji način da se osiguraju rizici.
Zbog činjenice da je Središnja banka povećala zahtjeve za osiguravajućim društvima, njihov se krug značajno smanjio. Tu je odlučujuću ulogu igralo povećanje veličine odobrenog kapitala, a na modernom tržištu osiguranja samo je 19 organizacija pogodno za zahtjeve. U skladu s izmjenama i dopunama, oko 80% organizacija koje su ranije mogle sklopiti ugovor o osiguranju od odgovornosti developera izgubilo je sposobnost obavljanja poslova osiguranja za programere.