Komunalni apartmani i dalje se često nalaze u ruskim gradovima. Građani koji žive u odvojenim sobama mogu biti stanari na temelju ugovora o socijalnom zakupu, a mogu biti i neposredni vlasnici imovine. U potonjem slučaju prodaja sobe u komunalnom stanu često je potrebna. Ovaj je postupak prepun mnogih poteškoća, jer svi ostali stanari imaju prednost na pravo kupnje. Stoga je moguće prodati stanovanje neovlaštenim osobama tek nakon odbijanja drugih vlasnika soba da nabave sobu.

Kako se potvrđuje vlasništvo?
Za prodaju bilo koje imovine, prodavač mora imati vlasništvo nad ovom nekretninom. Potvrđuje se samo službenim dokumentima, stoga je potrebna potvrda o vlasništvu ili izvadak iz USRN-a koji sadrži podatke o vlasniku sobe.
Dokumenti moraju nužno naznačiti da je određeni građanin vlasnik samo dijela prostora. Propisana je veličina sobe, a soba treba biti raspoređena u stanu.
Zakonodavni propisi
Vlasnici soba u komunalnom stanu trebali bi prodati svoju imovinu samo u skladu s brojnim zakonskim zahtjevima. U suprotnom, susjedi mogu izazvati transakciju. Stoga se pri provedbi ovog postupka uzimaju u obzir sadržaj HA i FA.
Na temelju ovih propisa utvrđuje se tko ima prednost prvenstvenog prava za stjecanje prostorije, kao i sa kojim se uvjetima sastavljeni ugovor mora pridržavati.
U LCD-u je obveza vlasnika da o odluci obavijesti sve ostale stanovnike stana.

Nijanse prodaje susjedima
Najčešće se soba prodaje u komunalnom stanu susjedima. Oni imaju prednostno pravo sticanja ove imovine. Značajke ovog postupka uključuju:
- u početku vlasnik sobe mora obavijestiti sve susjede da planira prodati nekretninu;
- Nadalje, nikakve transakcije ne mogu se provesti u roku od 30 dana, budući da se ovo razdoblje daje susjedima da odluče o kupnji ovog predmeta;
- pristanak ili odbijanje je u pisanom obliku.
Ako bilo koji susjed želi kupiti sobu, s njim se sastavlja standardni kupoprodajni ugovor. Cenu određuje izravni prodavač.

Kako prodati sobu neovlaštenim osobama?
Prodaja sobe u komunalnom stanu strancima prilično je kompliciran proces, jer se vlasnici kuća često moraju suočiti s činjenicom da susjedi predstavljaju razne prepreke za transakciju. Nijanse postupka uključuju:
- u početku se tražilo od svih susjeda odbijanje kupnje sobe;
- stanovanje se prodaje strancima po istoj cijeni koju su nudili susjedima;
- ako postoje pisani dokazi o odbijanju susjeda, tada se prodaja objekta vrši u skladu s općim postupkom, za koji se sastavlja standardni ugovor o prodaji;
- transakcija se tada registrira kod Rosreestr.
Postupak se mora provesti uzimajući u obzir brojne zakonske zahtjeve. Ako postoje čak i manja kršenja zakona, oni mogu biti osnova za osporavanje transakcije od strane susjeda.Stoga je preporučljivo koristiti pravnu podršku za transakcije s nekretninama, jer će iskusni odvjetnik moći predložiti koje bi radnje prodavač trebao poduzeti u određenoj situaciji.

Tko ima pravo prvenstva?
Prilikom prodaje sobe koja se nalazi u komunalnom stanu treba voditi računa o pravima koja imaju vlasnici ostalih soba u stanu. Susjedi imaju prednostno pravo kupnje sobe na prodaju. Stoga je u početku nužno ponuditi priliku za kupnju ove nekretnine susjedima. Samo pod takvim uvjetima legalno će se prodati soba u komunalnom stanu. Susjedi su obaviješteni u pisanom obliku, kao i 30 dana prije prodaje neovlaštenim osobama.
Pravo prvenstva uživaju svi građani koji žive u ovom stanu. Tek nakon što od svih tih osoba odbije nekretninu koja se prodaje, vlasnik dobija dozvolu za prodaju sobe u komunalnom stanu.
Često susjedi odbijaju sastaviti pismeni odbijanje. U ovom je slučaju važno da prodavač ima potvrdu da je obavijest poslana. Stoga je preporučljivo koristiti preporučeno pismo s potvrdom dostave u ove svrhe.

Postupak prodaje sobe
Postupak prodaje sobe u komunalnom stanu podrazumijeva potrebu za obavljanjem određenih uzastopnih radnji. To uključuje:
- određuje se trošak sobe, za koji možete sami odlučiti ili koristiti pomoć procjenitelja;
- sastavlja se obavijest za sve susjede, nakon čega se dokument osobno građanima prosljeđuje potpisom ili šalje poštom s primitkom primitka;
- ako susjedi ne žele kupiti sobu, tada moraju od njih dobiti pisani odbijanje u roku od mjesec dana;
- zatim tražite kupce koji su neovlaštene osobe;
- nakon pronalaska kupca potpisuje se ugovor o kupoprodaji;
- Rosreestr utvrđuje prijenos prava na nekretnini na drugu osobu.
Ako nije moguće pronaći kupca, dopušteno je smanjiti cijenu, ali važno je ponovno pozvati susjede da po novoj cijeni kupe sobu. Tek nakon prijema drugog odbijanja izvršena je prodaja prostorije u komunalnom stanu trećim osobama.

Načini prodaje predmeta
Postupak se može izvesti na različite načine. To uključuje:
- Soba za prodaju. U ovom slučaju vlasnik objekta mora sve radnje obavljati neovisno. Mora biti dobro upućen u zakon kako ne bi narušio prava susjeda. Morat će se baviti potragom za kupcem i sastaviti kupoprodajni ugovor. Ako su faze prodaje sobe u komunalnom stanu ili prava susjeda na bilo koji način narušeni, transakcija se može osporiti na sudu.
- Apel realtorsima. Nude pravnu podršku za promet nekretninama. Kada koristite usluge profesionalaca, možete biti sigurni da zakon neće biti kršen ni na koji način. U potrazi za kupcima i obradi transakcije bit će angažirani zaposlenici agencije. Usluge plaća kupac ili prodavac.
Mnogi razmišljaju o tome trebate li koristiti usluge javnog bilježnika prilikom prodaje sobe u komunalnom stanu. Za potvrdu kupoprodajnog ugovora nije potrebno kontaktirati ovog stručnjaka. No kako biste u budućnosti zajamčili da ne postoji mogućnost osporavanja transakcije, možete se obratiti javnom bilježniku koji će proučiti sve materijale slučaja i moći će reći je li ugovor zakonit.
Kako dobiti suglasnost susjeda?
Prodaja nekretnina u sekundarnoj grani uvijek je specifičan i složen postupak, ali se prodaja prostora u komunalnom stanu smatra najneobičnijim postupkom. Za njegovu provedbu, susjedi trebaju odbijanje nekretnina.
Vlasnik sobe možda neće tražiti odobrenje od susjeda da ga prodaju, ali morat će ih obavijestiti o planiranoj odluci mjesec dana prije zaključenja transakcije. Susjedi mogu donijeti pozitivnu odluku, stoga će biti potrebno sastaviti kupoprodajni ugovor s njima.

Je li moguća prodaja bez pismenog odbijanja?
Često u komunalnim stanovima između susjeda postoji previše loš odnos, pa ne žele ni na koji način stupiti u kontakt. Stoga susjedi ne reagiraju na primljenu obavijest.
Da biste izbjegli buduće probleme s prodajom nekretnina u sekundarnoj industriji, preporučuje se izvršiti sljedeće korake:
- u početku je preporučljivo poslati obavijest preporučenom poštom nakon uplate primitka, tako da će građanin imati dokaze da je stvarno obavijestio susjede o prodaji prostorije;
- ako su odnosi dobri, tada susjedi pismeno odbijaju kupnju stana, na kojem ih nužno moraju potpisati;
- dopušteno je pozvati svjedoke kod kojih se obavijest prenosi, pa će upravo ti građani moći na sudu potvrditi da je prodavatelj sobe strogo slijedio zahtjeve zakona.
Ako se krše prava susjeda, transakcija se putem suda lako prepoznaje kao nevaljana, tako da kupci mogu izgubiti stečenu imovinu.
Koji su dokumenti potrebni za prodaju?
Ispravno izvršavanje transakcije uključuje pripremu prodavatelja određene dokumentacije. Kako prodati sobu u komunalnom stanu? Za to su potrebni sljedeći radovi:
- prodavaonica putovnica;
- vlasnički papiri za nekretnine, uz pomoć kojih građanin potvrđuje svoje pravo na sobu, štoviše, mogu se zastupati sporazumom o privatizaciji, testamentom, darovnicom ili drugim dokumentom;
- izvadak iz USRN-a, koji označava vlasnika sobe, prisutnost različitih opterećenja, veličinu sobe i druge važne parametre za svakog kupca;
- tehnički plan i podatkovni list, a na temelju tih dokumenata budući vlasnici moći će provjeriti nepostojanje ilegalne sanacije;
- potvrda o nepostojanju dugova za plaćanje komunalnih računa;
- pismeno odbijanje kupnje nekretnine primljeno od svih susjeda stana.
Ti dokumenti potrebni su ne samo kupcima, već i nekretninama, ako se donese odluka o korištenju njihovih usluga.

Pravila za sastavljanje ugovora
Važna točka svakog prodavatelja je ispravna priprema kupoprodajnog ugovora. Nužno se formira pismeno. Njegovi bitni uvjeti uključuju bodove:
- Podaci o strankama sporazuma koje su dostavili prodavač i kupac;
- podaci o predmetu ugovora, za koje se navode adresa stana, veličina sobe, kao i ostali važni parametri;
- trošak sobe naveden u rubaljima i riječima;
- dan je postupak izračuna;
- odgovornost svake stranke navedena je u slučaju kršenja odredbi sporazuma;
- datum ugovora;
- potpisa stranaka.
Za sastavljanje ovog dokumenta možete koristiti standardne obrasce. Ako nekretnina postupa s postupkom prodaje sobe u komunalnom stanu, onda je on taj koji sastavlja dokument.
Nijanse korištenja sive sheme
Neki vlasnici soba u komunalnom stanu razmišljaju o mogućnosti korištenja sivih shema koje im omogućavaju da prodaju nekretninu što je brže moguće i bez sklapanja sporazuma sa susjedima. Često se koriste za izbjegavanje oporezivanja. Takve se metode obično koriste ako susjedi postavljaju razne prepreke za posao.
Najčešće korištene metode su:
- samo se dio prostorije prodaje zainteresiranom kupcu, a nakon toga se preostali četvorni metri prenose na temelju donacije;
- soba se daje u zalog na temelju ugovora o zajmu, nakon čega se zajam ne plaća namjerno, pa se stan vraća prisilnom metodom;
- Stanovanje se prebacuje na temelju darovnog ugovora, ali u stvari novi vlasnik novac prebacuje bivšem vlasniku.
Sve gore navedene sheme smatraju se rizičnim, tako da uvijek postoji šansa da kupac bude prevarant i odbije platiti sobu. Uz to, takve transakcije mogu biti zanimljive agencijama za provođenje zakona ili Federalnoj poreznoj službi, tako da prodavač može biti administrativno ili kazneno odgovoran.

Posljedice nedostatka obavijesti
Prodavač sobe koja se nalazi u komunalnom stanu mora obavijestiti susjede o svojoj odluci. Ako nema obavijesti, to može prouzrokovati negativne posljedice. Susjedi mogu osporiti ugovor na sudu jer žele i sami postati vlasnici nekretnine.
Stoga, u nedostatku znanja o načinu na koji je transakcija zaključena, preporučljivo je kontaktirati iskusne posrednike ili potražiti savjet kod javnog bilježnika.
zaključak
Prodaja sobe koja se nalazi u komunalnom stanu prilično je kompliciran postupak, za čiju provedbu je potrebno uzeti u obzir zahtjeve zakona. Obavezno se obavještavaju susjedi o planiranoj prodaji. Oni imaju pravo prvenstva na kupnju stanova.
Tek nakon što primite odbijanje susjeda, možete prodati nekretninu neovlaštenim osobama. Za to je važno pravilno sastaviti kupoprodajni ugovor. Ne preporučuje se korištenje sivih shema za smanjenje cijene sobe, jer to prati mnogo rizika za prodavatelja.