Poduzetnici u naše vrijeme aktivno prevode stambene prostore stambene zgrade u nestambene. Tržište takve nekretnine, pogodne za neproduktivno poslovanje, prilično je mlado. Ima tek oko 15 godina, ali dinamičan je i živahan.
Ovaj članak objašnjava prirodu i detalje postupka stanovanja za stjecanje statusa nestambenih prostora.
Prednosti prevođenja
Promjena statusa stanovanja košta mnogo manje nego iznajmljivanje gotovog ureda. U Moskvi, u blizini metro stanica, stanari plaćaju 250.000 rubalja mjesečno za bivši dvosobni stan. Poduzetnik koji opremi nestambeni prostor u stambenoj zgradi puno je isplatiji od osobe koja je stekla komercijalnu nekretninu. Cijena potonjeg u Moskvi, sudeći prema trenutnim najavama, kreće se od 350 tisuća rubalja do 700 tisuća rubalja po četvornom metru.
Opremanjem nestambenih prostora u stambenoj zgradi, poduzetnici mudro ulažu u osnovna sredstva: mini tržnice, razne urede itd. Dakle, urbana infrastruktura malih poduzeća znatno je razvijena.
Povećanje nerezidentnog fonda zbog stanovanja podrazumijeva značajne varijacije u smještaju ureda i trgovina. Idealna soba za to u stambenoj zgradi je stan koji se nalazi na prvom katu prepune ulice u prolazu.
Povoljan je smještaj u blizini metro infrastrukture, stajališta javnog prijevoza, raznih institucija. Cijena stanova u prizemlju u blizini metro stanica itd. Ponekad udvostručuje troškove stambenih podova. U stambenim dijelovima, naprotiv: cijena prve razine je 10% niža.
Neki se poduzetnici pretvaraju u daljnji zakup rezultirajućih nestambenih prostora. To je isplativo. Sami prosudite: za najam dvosobnog stana u Moskvi njegov vlasnik mjesečno prima 40-50 tisuća rubalja, a za ekvivalentne nestambene prostore 5-6 puta više.
Uvjeti za uspješan prijenos
Ponekad je nemoguće premjestiti stan u nestambene prostorije. Osoba koja je provodi trebala bi poštivati uvjete za uspješnu transakciju propisane Stambenim kodeksom Ruske Federacije (članak 22.):
- Poželjno mjesto stana je u prizemlju. Ako je viši, stambeni stanovi ne bi trebali biti niži od njega.
- Stanovnici iskrcani iz njega.
- Stanje kuće nije prepoznato kao hitno.
- Budući vlasnik nestambenih prostora u stambenoj zgradi dobio je suglasnost susjeda. (Ovaj subjektivni trenutak mora se uzeti u obzir, on često postaje koban za poduzetnike).
- Postoji arhitektonska prilika za opremanje zasebnog ulaza.
- Moguća adaptacija nestambenih prostora u stambenoj zgradi.
- Stan se ne povlači iz stambenog fonda radi otvaranja proizvodnje, kupaonice, javnog wc-a, kemijskog čišćenja, pogrebnog doma, prihvatnog centra za suđe i drugih objekata koji SNIP-ovi nisu predviđeni u stambenim zgradama.
Ako je plin doveden u dnevni boravak, morat će ga se provjetravati. Postojeći regulatorni okvir zabranjen je uporabu plinskih uređaja u nestambenim prostorijama. Značajna prednost za buduću trgovinu bit će prisutnost podruma u stambenoj zgradi. Na pretvoreni stan može se legalno pričvrstiti u obliku skladišta.
Prepreke za prevođenje
Podsjetite na „uska grla“ koja su se pojavila pri opremanju nestambenih prostora u stambenoj zgradi.Većina njih povezana je s poteškoćama u realizaciji zasebnog izdvojenog dodatnog ulaza. Potonje je potrebno za logističku demantiranje dnevne rute kretanja stanovnika ulaza s protocima kupaca ili kupaca.
Stambeno zakonodavstvo Rusije predviđa obavezne urbanističke norme i pravila koja moraju biti u skladu s nestambenim prostorima uvedenim u stambenu zgradu. Imovina zajedničke prirode stanovnika ima zasebnu zakonsku zaštitu, koju poduzetnik također mora uzeti u obzir.
Premještanje stambenih prostora u nestambene prostore (u daljnjem tekstu Transfer) je neprihvatljivo:
- u slučaju kompatibilnosti pristupa do njega sa pristupom ostalih stanovnika u njihove stambene prostore;
- ako je nemoguće imati zaseban ulaz u njega;
- ako su potencijalni nestambeni prostori u stambenoj zgradi dio stambenih prostora;
- ako se koristi kao prebivalište vlasnika ili bilo kojeg drugog građanina;
- ako bilo koja osoba ima pravo na prostor.
Poštovanje stanovnika
Poduzetnik prilikom premještanja stambenih prostora u nestambene prostore mora dobiti pisanu suglasnost stanara u sljedećim slučajevima:
- Ponovno opremanje ogradnih konstrukcija.
- Razredi u opremi ulaza dijela teritorija.
- Raspored natpisa (oglašavanje).
Ovu suglasnost sastavljaju zapisnici sastanka zajedničkih vlasnika, a nijanse su moguće. Sasvim mirno stanovnici reagiraju na otvaranje ljekarne ili centra za razvoj djece u njihovom domu. Oni su relativno tolerantni u slučaju opremanja tamošnje trgovine. No, raspored u prizemlju bara naići će na njihov ozbiljan otpor. Vijeće stanovnika kuće ima pravo utvrđivati tarife za komunalije koje su pet puta veće od naknada stanara za slične usluge kao "ne-omiljena" poduzeća.
Kako bi umirili svoje susjede, poduzetnici moraju preuzeti društvena opterećenja: uređenje okoliša ili dizala. Poznata je činjenica: jedna od stomatoloških tvrtki koja koristi nekoliko stanova u prizemlju kako bi riješila sukob, stanovnicima kuće odredila je 20% popusta na svoje usluge.
Dokumenti za prijevod
Prema Stambenom zakoniku, prijenos se vrši nakon odobrenja od lokalne vlasti. Vlasnik nestambenih prostora u stambenoj zgradi ili on koji je ovlastio od njega osigurava na razmatranje lokalnim vlastima paket dokumenata:
- Izjava o transferu.
- Uvjerenje o registraciji prostorije.
- Pravni dokumenti - originali ili njihove ovjerene kopije.
- Tlocrt kuće u kojoj se nalaze prevedene prostorije.
- Projekt preuređenja ili rekonstrukcije prenesenih prostorija, ako je potrebno.
O odobrenju projekta
Projekt mora nužno biti koordiniran s određenim službama, uključujući službe: Rospotrebnadzor, gradsku vlast, odjel za arhitekturu (odjel), nadzor Ministarstva za izvanredne situacije, društvo za upravljanje.
Trebao bi osigurati ne samo zaseban ulaz, već i unutarnju prenamjenu, preuređenje nekadašnjeg uredskog stana, radove na obnovi, opremu za fasade. U ovom slučaju nije dopušteno sužavanje ventilacijskih kanala.
Postupak pregleda
Nakon što su od poduzetnika dobili dokumente, lokalne vlasti će ih razmotriti u roku od mjesec i pol dana i odlučiti hoće li odobriti prijenos ili ga odbiti. Donesena odluka šalje se poduzetniku u roku od tri dana.
To je pravna osnova za Prijenos ako se ne zahtijeva preuređenje nestambenih prostora u stambenoj višestambenoj zgradi. Inače, rješenje omogućava promjenu dizajna prema projektu.
Provedba preuređenja potvrđuje se aktom koji potpisuje prihvatni odbor od tijela samouprave. Taj će čin biti temelj Prijevoda za poduzetnika koji mijenja dizajn.
O odbijanju
Lokalna vlast izdaje odbijanje prijenosa u sljedećim slučajevima:
- Ako poduzetnik nije dostavio traženi popis dokumenata.
- Kršenja bitnih uvjeta prijevoda.
- Značajno odstupanje stvarnog posla od parametara odobrenog projekta i dogovorene dokumentacije.
- Nedosljednosti prijedloga zakona.
- Nedostatak protokola općeg skupa stanovnika kuće.
- Nepridržavanje parametara odobrenog projekta i dogovorene dokumentacije.
Odluka o odbijanju mora biti opravdana i detaljna kako bi se naznačili određeni prekršeni standardi prevođenja. Podnositelj zahtjeva ga prima ili mu je poslano poštom u roku od tri dana. Poduzetnik ima pravo na žalbu na sudu u roku od tri mjeseca.
Već izdano odobrenje može se poništiti ako se susjedi-stanovnici žale na sud ili lokalne vlasti.
O komunalnim računima
Poduzetnik plaća nestambene prostorije u komunalnim uslugama stambene zgrade po cijenama predviđenim za pravne osobe. Istovremeno, on ima pravo ili zaključiti ugovor s društvom za upravljanje ili zaključiti ugovore o javnim uslugama s tvrtkama koje opskrbljuju resurse i platiti ih.
U formuli se prilikom izračunavanja broja komunalnih računa kod kuće treba koristiti ukupna površina svih njegovih prostorija (i stambenih i nestambenih). Ukupno ne uključuje zajedničke prostore.
Do greške dolazi ako je kuća za određenu uslugu opremljena uobičajenim brojilima kuća, a kao korisnici su navedeni samo stanovi. U isto vrijeme, vlasnici nestambenih prostora neopravdano prebacuju teret na stanovnike. Stambene i nestambene prostorije u stambenoj zgradi trebaju na odgovarajući način uzeti u obzir poduzeća koja opskrbljuju resurse i tvrtke za upravljanje.
Kuća iz stambene - u nerezidencijalnoj
Ako malo poduzeće ne prebaci ništa više od stanova iz stambenog u nerezidencijalno, onda za velika i srednja poduzeća ne čudi da operacije većih razmjera. Na primjer, prijenos stambene zgrade u nestambene prostore.
Rast poslovanja je ispred tempa nestambene gradnje, koji često nedostaje postojećim uredskim centrima. U ovom se slučaju stambene zgrade pretvaraju u njih. Taj je postupak opisan u čl. 22-24 stambenog zakona Ruske Federacije.
Za prijenos, poduzetnik kontaktira lokalnu upravu ili MFC s paketom dokumenata, uključujući:
- Zahtjev za prijenos.
- Dokumenti kojima se dokazuje vlasništvo.
- Plan kuće.
- Projektirajte ako je potrebna ponovna izrada.
U roku od mjesec i pol donose odluku o dokumentima. Međutim, ovaj prijenos nije pravno izvediv ako je kuća sagrađena na mjestu predviđenom za individualnu stambenu izgradnju.
Poslovanje s nerezidentnom nekretninom
Ugovor o zakupu nestambenih prostora u stambenoj zgradi ili ugovor o njegovoj prodaji i kupnji - takvi dokumenti legaliziraju osnovno poslovanje s nestambenom nekretninom. Prilikom zakupa, stranke moraju ugovornim putem utvrditi sljedeće uvjete transakcije:
- Jasno naznačite objekt koji se iznajmljuje.
- Odredite iznos najma i postupak indeksiranja.
- Utvrditi mehanizam plaćanja amortizacije.
- Postupak vraćanja zakupljene imovine.
- Odredite uvjete njegovog otkupa.
Prihodi od stanova u prizemlju nakon njihova premještanja u nestambene nekretnine znatno se povećavaju. Međutim, prema posljednjim dokumentima Ministarstva financija, troškovi poduzetnika također mogu naglo porasti. Primjerice, isti porez na imovinu trebao bi se izračunati na temelju katastarske vrijednosti. Sudeći prema planovima vrhovnog financijskog tijela, stopa poreza na nestambene prostore premašit će pet puta veću stopu za stambene.
zaključak
Poduzetnik koji stan u prizemlju pretvara u nestambenu zgradu u stambenoj zgradi riskira snositi neopravdane financijske troškove zbog mogućeg odbijanja lokalnih vlasti.Međutim, igra je vrijedna svijeće: na kraju, on dobiva osnovna sredstva po povoljnoj cijeni, mnogo puta nižoj od kupnje komercijalnih nekretnina.
Međutim, takav postupak traje otprilike šest mjeseci, što neminovno snosi pripisane troškove. Ona također prikriva moguće zamke: skrivene zabrane okolnosti, neadekvatna reakcija susjeda. S obzirom na gore navedeno, poduzetnici se prijavljuju za usluge prevođenja kod specijaliziranih odvjetničkih tvrtki.