Mnogi ljudi imaju različita imovina nestambenih nekretnina koja se ne koriste u bilo koju svrhu. Najbolja opcija je njihov najam, jer se u takvim uvjetima osiguravaju stalni i visoki prihodi. Za to posjednik može djelovati kao pojedinac, pojedinačni poduzetnik ili vlasnik tvrtke. Postupak zakupa nestambenih prostora treba provesti kompetentno, za što se sa stanarima sastavljaju službene ponude. Potreba za plaćanjem poreza na primljeni prihod uzima se u obzir.
Pravila pružanja objekata za iznajmljivanje
Mnogi vlasnici nekretnina koriste ovu vrstu aktivnosti. Iznajmljivanje nestambenih prostora omogućuje vam visok pasivni prihod. U ovom slučaju zakupodavac može biti:
- pojedinac koji je neposredni vlasnik nekretnine, stoga mora imati službene dokumente za tu nekretninu;
- Samostalni poduzetnik posebno registriran kod Savezne porezne službe za obavljanje ove aktivnosti, štoviše poslodavci STS-a, PSN-a ili UTII-a ga obično biraju za plaćanje poreza, jer upotrebom pojednostavljenih načina neće biti teško izračunati i platiti porez, kao i podnijeti prijavu;
- tvrtka koju zastupa pravna osoba, a poduzeća mogu poput pojedinih poduzetnika koristiti pojednostavljene sustave obračuna poreza.
Prilikom sastavljanja ugovora bilo kojeg od gore navedenih vlasnika uzimaju se u obzir različite nijanse. Ako se najam nestambenih prostora vrši bez formaliziranja i evidentiranja prihoda kod Savezne porezne službe, to je nezakonita aktivnost za koju vlasnici prostora snose odgovornost.
Pravila za zakup predmeta od strane pojedinaca
Privatni građani mogu posjedovati različite nekretnine. Koriste se u različite svrhe, kao što su:
- stvaranje ureda;
- organizacija skladišta;
- formiranje proizvodnog poduzeća;
- stvaranje dućana.
Građanin može djelovati kao stranka u zakupu. Ljudi bi trebali biti neposredni vlasnici objekata, pa se od njih traži da imaju odgovarajuće vlasničke dokumente i izvod iz USRN-a. Značajke zakupa nestambenih prostora od strane pojedinca uključuju sljedeće:
- Građani moraju unaprijed unijeti u Rosreestr da postojeće prostorije nisu stambene, uz dodatne tehničke i katastarske parametre;
- ako prostor nije upisan u katastar ili nije evidentiran, nije ga moguće službeno prenijeti na upotrebu drugim osobama;
- puštanje imovine u promet tvrtkama ili drugim građanima imovinska je transakcija, stoga, bez odlaganja, zaključuje građanski ugovor s vlasnikom;
- tako da je dokumentacija formalizirana i kompetentna, ugovor se sastavlja isključivo u pisanom obliku, nakon čega se ovjerava kod javnog bilježnika i registrira kod Federalne službe registracije.
Često se sporazum sastavlja na razdoblje koje ne prelazi godinu dana. U takvim uvjetima nije potrebna registracija dokumenta kod Federalne službe registracije.
Koje se dokumente traži od pojedinca za zaključivanje transakcije?
Ako pojedinac zakupi nestambene prostore od strane pojedinca, državljanin mora unaprijed pripremiti određenu dokumentaciju. Uključuje takve radove:
- putovnica građanina koji posjeduje prostorije;
- potvrdu o vlasništvu, koja se može zamijeniti novim izvatkom iz USRN-a, a koja označava izravnog vlasnika objekta;
- tehnička putovnica;
- ostale tehničke dokumente koje vlasnici tvrtke BTI izdaju vlasniku;
- izvadak iz Rosreestr-a, potvrđujući da objekt nema nikakvih opterećenja koja su predstavljena uhićenjem, kaucijom ili drugim ograničenjima.
U transakciju je dopušteno uključiti zastupnika, ali on mora imati ovjerenu punomoć.
Plaćaju li pojedinci poreze?
Vrlo često građani koji posjeduju nekretnine koriste ovu vrstu aktivnosti kako bi zaradili novac. Iznajmljivanje nestambenih prostora ljudima donosi prilično značajan pasivan prihod.
Ako se registracija ugovora vrši u Rosreestr-u, tada se podaci iz ove institucije šalju u najbliži ogranak Federalne porezne službe radi obračunavanja prihoda građana. Dakle, zakup fizičkog. nestambeni prostor zahtijeva obračun i plaćanje poreza na dohodak.
Za to je potrebno Federalnoj poreznoj službi godišnje dostavljati 3-NDFL deklaraciju koja pokazuje sve prihode građana od zakupa imovine. Uz to, ovaj dokument pruža ispravnu veličinu poreza na dohodak. Stoga će od primljenih iznosa morati biti plaćeno 13%. Zbog tako velikog poreznog opterećenja, građani često radije registriraju IP ili otvaraju tvrtku kako bi značajno smanjili visinu naknade jer se, kada se koriste pojednostavljeni režimi, porezni iznos može smanjiti na 6% cjelokupnog dohotka.
Nijanse za IE
Mnogi građani koji su vlasnici nekretnina, koje radije daju u zakup, posebno otvaraju IP za te svrhe. U tom slučaju mogu koristiti pojednostavljene načine izračunavanja iznosa poreza. Iznajmljivanje nestambenih prostora IP-u događa se uzimajući u obzir nijanse:
- zaključivanje ugovora sa stanarima službeno se bilježi službenim ugovorom, u kojem se utvrđuje trajanje ugovora, značajke nekretnine, cijena najma i druge važne karakteristike;
- ako rok trajanja ugovora prelazi godinu dana, ugovor se upisuje u Savezni registar;
- IP porezi se sigurno plaćaju na primljeni prihod, za koji poduzetnik može odabrati patentni sustav, STS ili UTII;
- treba zabilježiti izravni prijenos sredstava za koji se sastavljaju primici, ali najčešće se novac prebacuje na tekući račun, tako da možete dokazati primanje novca pomoću bankovnih izvoda.
Korištenjem pojednostavljenih poreznih sustava građani mogu izbjeći plaćanje značajnog poreza. Najčešće se prilikom iznajmljivanja nestambenih prostora SP-ovi biraju UTII jer se pri korištenju ovog poreza isti iznos isplaćuje kvartalno. Porez u ovom slučaju ovisi o veličini prostorija, tako da cijena najma ne utječe na to.
Obavezno službeno iznajmite nerezidencijalne prostore IP. Oporezivanje ovisi o odabranom režimu, ali važno je ne samo ispravno izračunati i platiti porez na vrijeme, već i pripremiti prijave potrebne za zaposlene u Federalnoj poreznoj službi.
Koji se dokumenti traže od SP-a?
Ako je vlasnik nestambene nekretnine poduzetnik, tada je za sastavljanje ugovora sa stanarom potrebno pripremiti sljedeće dokumente:
- potvrdu o prijavi i registraciji;
- putovnica građanina;
- vlasnički dokumenti za nekretninu;
- tehnički papiri o objektu.
Ispravno sastavljen ugovor na sve načine se prenosi sa Federalnom poreznom službom zajedno s deklaracijom, jer služi kao potvrda provođenja određene aktivnosti.
Posebnosti tvrtki za najam prostora
Često razni nestambeni objekti ne pripadaju privatnim osobama, već poduzećima. Tvrtke često donose odluku o najmu nestambenih prostora. Postupak u ovom slučaju ima sljedeće značajke:
- tvrtka možda nije vlasnik predmeta, jer može djelovati kao posrednik;
- sa stanarima se sklapa civilni ugovor, kojem se prilaže različita dokumentacija od tvrtke;
- organizacija s primljenim primanjima mora platiti porez obračunat na temelju primjenjivog poreznog režima, a tvrtke mogu kombinirati više sustava odjednom kako bi uštedjeli novac na naknadama.
Ako tvrtka nije izravni vlasnik objekta, tada ga može podnijeti. U takvim je uvjetima potrebno dobiti odobrenje za tu aktivnost od vlasnika.
Koji se dokumenti traže od tvrtke?
Ako tvrtka djeluje kao najmodavac, tada je za pripremu ugovora potrebno pripremiti dokumentaciju za tvrtku:
- potvrda iz registra;
- sastavna dokumentacija poduzeća;
- vlasnički listovi na predmetu koji potvrđuju da tvrtka zaista ima pravo na zakup ove prostorije;
- ako je objekt zakupljen, tvrtka mora imati odobrenje vlasnika za takve aktivnosti;
- osnivač, koji je vlasnik tvrtke, može za svojeg zaposlenika sastaviti punomoć, zbog čega ima odgovarajuće ovlasti za obavljanje transakcije.
Najčešće, tvrtke sa značajnim područjima ih iznajmljuju jer ih ne koriste samostalno ni u koje svrhe. Iznajmljivanje nestambenih prostora daje značajan pasivan prihod, stoga se mnoge tvrtke pribjegavaju ovom načinu zarade. Prilikom sastavljanja ugovora s nekom tvrtkom svakako biste ga trebali registrirati kod Rosreestr.
Najam objekata od strane općine
Uprava bilo kojeg grada posjeduje mnogo različitih nekretnina, koje mogu biti stambene ili nestambene. U ovom slučaju, gradske vlasti mogu odlučiti o potrebi davanja tih objekata u zakup direktnim korisnicima. Sredstva dobivena od takvih aktivnosti usmjerit će se u lokalni proračun.
U takvim se uvjetima zahtijeva pridržavanje ispravnog redoslijeda predaje predmeta. Za to se uzimaju u obzir nijanse:
- zasigurno se održava službeni natječaj radi utvrđivanja stanara;
- sa ponuđačem koji nudi najvišu najamninu zaključuje se najam;
- natječaji se održavaju u obliku aukcije, a na njemu mogu sudjelovati pojedinci, pojedinci ili organizacije;
- Da biste sudjelovali u natječaju, morate podnijeti posebnu prijavu na web stranici regionalne uprave;
- tek nakon prijave svi sudionici su pozvani na aukciju;
- Svi podnositelji zahtjeva plaćaju sigurnosni depozit predstavljen ulaznicom, a obično iznosi 10% od vrijednosti imovine;
- cijena najma izračunava se na temelju katastarske cijene nekretnina;
- ako prijavu podnese samo jedan ponuditelj, tada se ponuda ne održava, tako da podnositelj zahtjeva sklapa zakup bez aukcije.
Uprava može pružiti mogućnost izdavanja ugovora u dužem razdoblju većem od 10 godina.
Pravila za sastavljanje ugovora
Bez obzira tko je posjednik, važno je pravilno sastaviti zakup. Uz njegovu pomoć provodi se kompetentna registracija imovinske transakcije. Ugovor o zakupu nestambenih prostora mora sadržavati sljedeće podatke:
- navesti mjesto i datum sastavljanja;
- registrirane su strane u transakciji;
- ako su sudionici pojedinci, tada se registriraju njihovi F. I. O., datumi rođenja i podaci iz putovnica;
- ako je najmoprimac ili najmodavac tvrtka, tada su navedeni njeni detalji;
- Tehničke značajke nekretnine, kao i adresa njegove lokacije;
- navodi uvjete na temelju kojih se nekretnine mogu koristiti;
- Navedeni su rok zakupa i troškovi;
- dopušteno je uključiti klauzulu na temelju koje će stanar u budućnosti imati priliku kupiti nekretninu;
- data su prava i obveze svakog sudionika u transakciji;
- navedena je odgovornost stranaka, jer ako iz različitih razloga krše klauzule ugovora, na njih će se primijeniti različite sankcije ili druge mjere utjecaja;
- dani su uvjeti na temelju kojih se ugovor može raskinuti prije planiranog roka;
- navodi situacije kada morate riješiti sudski spor da biste riješili različita pitanja;
- upisuju se različite okolnosti više sile u kojima se sudionici u transakciji moraju ponašati na specifičan način.
Ovu dokumentaciju nije potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika. Uz pomoć ovog službenog dokumenta uređuje se postupak iznajmljivanja stambenih i nestambenih prostora. Dokumentacija je sastavljena u tri primjerka jer jedna ostaje kod najmodavca, druga se predaje najmoprimcu, a treća se koristi za registraciju u Saveznom registru. Ugovor stupa na snagu tek nakon registracije. Dopušteno je produženje ugovora, ukoliko postoji sporazum između stranaka. Uzorak ugovora predstavljen je u nastavku.
Pravila za sastavljanje akta o prihvatu
Čim se sastavi sporazum, na osnovu kojeg nestambene prostore iznajmljuje pojedinac poduzetnik, privatna osoba ili tvrtka, dužan je objekt predati najmoprimcu.
Prijenos se vrši izravno u roku navedenom u ugovoru. Za to je preporučljivo izraditi akt prijema i prijenosa. Dokument se formira u prisustvu trećih strana koje potvrđuju da su strane u transakciji savjesne i kompetentne.
Dokument navodi sve parametre postojećeg entiteta, koji uključuju:
- stanje podnih i zidnih obloga;
- dostupnost vodovodnih instalacija;
- mjesto i tehničke značajke komunikacija.
Ako soba ima namještaj, onda ga treba navesti, a također navesti u kakvom je stanju.
Koje porezne režime koristi najmodavac?
Vlasnici nekretnina koji unajmljuju nekretnine dobivaju određeni prihod od ovog postupka, od kojeg se plaća porez. Pojedinci plaćaju 13% svih prihoda. Zbog tako velikog poreznog opterećenja, stanodavci radije otvaraju individualnog poduzetnika ili tvrtku. Za izračun se mogu odabrati različiti porezni režimi:
- USN. Po ovom režimu plaća se 6% svih novčanih primanja ili 15% neto dobiti. Lokalne vlasti mogu povećati stope za uredske ili maloprodajne nekretnine. Porezna osnovica je prihod za godinu dana rada ili dobit od aktivnosti. Za mala poduzeća neke regije uvode poticaje. Uz to, zbog poreznih transfera, smanjuje se iznos koji poduzetnici za sebe uplaćuju u PF i druga sredstva.
- Patent za zakup nestambenih prostora. Takav porezni sustav smatra se najpovoljnijim za mnoge poduzetnike. Može se prijaviti samo IP patent. Iznajmljivanje nestambenih prostora pod takvim uvjetima ne zahtijeva pripremu i podnošenje različitih izvještaja Federalnoj poreznoj službi. Stoga je dovoljno samo na početku nabaviti patent za optimalnu cijenu u određenom vremenskom razdoblju. Mogu dobiti IP patent za različita razdoblja. Iznajmljivanje nestambenih prostora korištenjem ovog načina rada smatra se profitabilnim procesom.
- Ocho. Rijetko je ovaj sustav odabran za iznajmljivanje nekretnina, jer morate platiti veliki broj poreza i voditi računovodstvo. Obično se ovaj način koriste tvrtke koje ne žele kombinirati više sustava.
- UTII. Najam nestambenih prostora u ovom se načinu obično bira samo ako postoji objekt male veličine. Ako soba ima značajno područje, tada je poželjnije odabrati pojednostavljeni porezni sustav ili patent. Pri izračunavanju UTII uzima se u obzir fizički pokazatelj predstavljen površinom nekretnine.Stoga je optimalno odabrati ovaj način ako veličina objekta ne prelazi 30 četvornih metara. m.
Izbor određenog sustava ovisi o neposrednim stanarima. Neke tvrtke i individualni poduzetnici radije kombiniraju više režima uopće, što omogućava smanjenje poreznog opterećenja.
zaključak
Najam raznih nestambenih prostora za iznajmljivanje smatra se profitabilnim procesom. Mogu je provoditi privatne osobe, individualni poduzetnici ili tvrtke. Poduzeća uopće nisu vlasnici objekata, pa djeluju samo kao posrednici.
Postupak davanja nekretnina u zakup uključuje kompetentno izvršavanje transakcije, u tu svrhu se sastavlja službeni ugovor između sudionika, registriran u Rosreestr.