Način diskontiranja novčanih tokova: značajke, načela i zahtjevi za proračun

Način diskontiranog novčanog toka složen je i teško je izračunati. Procjenjuje analizirani objekt po primanju različitih novčanih tokova iz njega, modelirajući značajke njihova primanja.

Koliko košta budući novac?

Način diskontiranja novčanog toka – ovo je smanjenje vrijednosti novčanih plaćanja u budućnosti na sadašnje vremensko razdoblje. Diskontiranje se temelji na konceptu vrijednosti novca koji se vremenom smanjuje u gospodarstvu. S vremenom novac gubi na vrijednosti u odnosu na sadašnji. Kao referencu trebate uzeti sadašnji trenutak izračuna i sve naknadne financijske primitke dovesti u tekuće razdoblje. Da biste to učinili, primijenite koeficijent koji se koristi u metodi diskontiranja novčanih tokova. Primjer njegova izračuna je sljedeći: k = 1 / (1 + r)^ja, U formuli r označava diskontnu stopu, a simbolizira broj vremenskog razdoblja.

Gdje primijeniti metodu?

Metoda diskontiranja novčanog toka koristi se univerzalno. Omogućuje vam da odredite koliki je budući prihod u sadašnjem vremenu. Financijski tokovi mogu biti nestabilni, prihodi mogu biti zamijenjeni gubicima. Dinamika promjena ne može se uvijek predvidjeti. Uvijek možete procijeniti nekretninu u smislu trenutnih koristi koje može donijeti sutra.

Preporučljivo je primijeniti metodu diskontiranja novčanog toka ako:

postoje argumenti za vjerovanje da će se financijski tokovi s vremenom znatno smanjivati ili povećavati;
predmet vrednovanja dovoljan je za izračun budućeg dohotka (pozitivnog ili negativnog);
na financijske tokove ozbiljno utječe sezonalnost;
Predmet ocjenjivanja je objekt s proširenim nizom mogućih funkcija;
imovina koja se vrednuje upravo je izgrađena ili puštena u rad.

Koji su podaci potrebni za izračun?

Za proračun metodom diskontiranja novčanih tijekova i dovođenja u trenutni trenutak potrebni su sljedeći podaci:

Profitabilnost (sami novčani tokovi).
Uvjeti naselja.
Diskontna stopa.

Algoritam akcije

Razmotrite algoritam za računanje vrijednosti metode diskontiranja novčanih tokova.

Osnova za izračun je profitabilnost. Ovo su stvarni novčani tokovi iz procijenjene imovine s pristupom dohotka. Metoda diskontiranja novčanog toka uzima u obzir neto slobodni tok, odnosno one financije koje ostaju na raspolaganju vlasniku nakon što odbije sve troškove, uključujući investicije.

Određivanje obračunskog razdoblja ovisi o količini podataka o nekretninama. Ako su dovoljno i potrebne za izradu prognoze za dugoročno razdoblje, možete odabrati duže vremensko razdoblje ili povećati točnost prognoze.

U Rusiji prosječno prognozirano razdoblje je trideset pet godina.

Ovaj pokazatelj daje vrijednost dohotka do danas u odnosu na vrijednost. Da biste to učinili, financijski se tokovi moraju pomnožiti s diskontnom stopom, koja je utvrđena stopa dohotka koju investitor koji je uložio u vrijednost poduzeća može očekivati.

Način diskontiranja novčanog toka i faktori utjecaja

Prilikom izračuna stope uzimaju se u obzir sljedeći utjecajni faktori:

stopa inflacije;
profitabilnost na objektima;
dobit uzimajući u obzir sve rizike;
Stopa središnje banke;
postotak komercijalnih banaka za pozajmljivanje sredstava;
prosječni trošak kapitala.

Način primjene metode

Za adekvatnu uporabu metode diskontiranja novčanih tokova u procjeni poslovanja potrebno je djelovati u skladu sa sljedećim algoritmom:

Izbor razdoblja za ocjenu. U Rusiji ne može biti duže od trideset pet godina. Svijet koristi dulja razdoblja procjene.
Utvrđivanje vrste novčanog toka koji se istražuje. Na primjer, možete opisati veličinu financijskog smanjenja i povećanja protoka (prihoda i gubitaka) opisom financijskih izvještaja (tekuće i prethodne godine) i trenutnim stanjem na suvremenom tržištu, uzimajući u obzir pogreške. Nekoliko vrsta dohotka uzima se u obzir: ukupni prihod (bez poreza na nekretnine i poslovni troškovi); projicirani ukupni prihod; neto operativni prihod (umanjen za ulaganja u osnovna sredstva i isplate kredita i pozajmica); financijski tijekovi prije i nakon plaćanja fiskalnih naknada.
Izračunavanje ukidanja ili preostale vrijednosti evaluiranog predmeta nakon što je dohodak prestao teći. Reverzija se može otprilike odrediti proučavanjem troškova takvih objekata na ruskom tržištu ili predviđanjem stanja na tržištu. Moguće je izračunati stopu kapitalizacije ili godišnjeg dohotka nakon završetka vremenskog razdoblja predviđanja.
Izračun diskontne stope. Težak trenutak u ovom proračunu je pravilno predviđanje stope budućeg dohotka. Postoji više od deset načina da se to postigne u metodi diskontiranja novčanog toka. Primjeri metoda ekonomskog izračuna: kumulativna metoda ili dodavanje rizika, metode usporedbe ulaganja, metoda raspodjele (izračunavanje postotka transakcija u odnosu na slične predmete), praćenje na temelju praćenja tržišta za analizu ulaganja u nekretnine, u kojem se stopa izračunava usporedbom sažetih pokazatelja.
Primjena metode diskontiranja novčanih tokova prema izračunatim početnim pokazateljima. Za proračun se koristi sljedeća formula: DDP = ∑^N_{t = 1}DP / (1+ sd)^tgdje je DDP - diskontirani novčani tokovi; DP - novčani tok u odabranom vremenskom razdoblju (t); SD - stopa budućeg dohotka; t je vremensko prognozirano razdoblje; N je broj predviđenih razdoblja za buduće novčane tokove.

Metode diskontnih stopa

U stvarnosti, stručnjaci koriste sljedeće metode za izračunavanje stope dohotka:

kumulativna konstrukcija;
usporedba alternativnih ulaganja;
raspodjela kamata;
nadzor tržišta.

Najpopularniji način u Rusiji

Kumulativna metoda gradnje temelji se na činjenici da je diskontna stopa rizična funkcija. Uzima se kao kombinacija svih rizika koji su mogući za svaku nekretninu zasebno. Stopa je jednaka zbroju stope bez rizika i premije za rizik. Zadnja komponenta izračunava se zbrajanjem vrijednosti raspoloživih faktora za analizirano svojstvo.

Stručnjaci u Rusiji obično izračunavaju diskontnu stopu kumulativnom konstrukcijom. To je zbog jednostavnosti izračuna stope prinosa za ovu metodu u trenutnim uvjetima domaćeg tržišta nekretnina.

Usporedite i zaključite

Metoda raznolikih investicija, točnije njihova usporedba, u pravilu se koristi za proračun buduće vrijednosti nekretnina. Ili stopa prinosa koju investitor prijavljuje može se uzeti kao stopa povrata, tada je stopa određena od strane sponzora ili očekivana stopa povrata drugih sličnih projekata ili alata koje razumiju ljudi koji ulažu novac.

Označite glavno

Metoda raspodjele koristi se kada se stopa prinosa izračunava kao kamatna stopa. Smatra se na temelju podataka o sličnim transakcijama s predmetima na tržištu nekretnina. Ova metoda je dugotrajna i komplicirana. Mehanizam izračuna je:

u izradi hipoteza o veličini budućeg dohotka;
uspoređujući buduće financijske tokove s početnim ulaganjima (trošak stjecanja).

Formula će se izračunati ovisno o količini početnih informacija i veličini iskazanih prava kupca. Stopa prinosa, za razliku od omjera početnih ulaganja, ne može se dodijeliti izravno iz podataka o prodaji. Ne postoji način da se izračuna bez isticanja i analiziranja pretpostavki kupca u vezi s budućim financijskim mogućnostima.

Najprikladnija opcija za izračunavanje diskontne stope metodom raspodjele, pod uvjetom da postoji istraživanje investitora (sponzora) i pojašnjenja:

koliki je postotak korišten pri određivanju početne prodajne vrijednosti;
kako se predviđaju buduće financije.

Ako je procjenitelj pribavio sve potrebne podatke, tada može izračunati internu stopu povrata sličnog predmeta. Oslanjat će se na brojku dobivenu pri određivanju stope povrata za ostale transakcije. Vrijedno je zapamtiti da je svaki objekt jedinstven, neponovljiv i ima svoje financijske karakteristike. Iako je, uz određena odstupanja (netočnosti), moguće je dobiti vrijednost diskontne stope metodom raspodjele, koja će odgovarati općem očekivanom razvoju u budućnosti. Međutim, morate znati da kao takve transakcije treba odabrati one za prodaju objekata sličnih izvorniku, čija je dosadašnja upotreba najučinkovitija.

Napredak izračuna prema metodi dodjele u koracima:

modeliranje sličnog objekta tijekom određenog vremenskog razdoblja prema scenariju najefikasnije uporabe svih raspoloživih financijskih tokova;
izračunavanje stope povrata ulaganja za predmet izračuna;
analiza rezultata bilo kojom statističkom ili stručnom metodom kako bi se postojeće karakteristike analize približile procijenjenom svojstvu.

Ocijenite tržište

Metoda praćenja temelji se na sljedećim podacima:

stalna analiza stanja na tržištu;
praćenje pokazatelja transakcija ulaganja u nekretnine.

Analizirane informacije trebaju se generalizirati na različite tržišne sektore i redovito ih pokrivati. Podaci daju smjernice za ocjenjivače. Omogućuju vam usporednu analizu izračunatih pokazatelja s postojećim kako biste provjerili vjerodostojnost različitih odstupanja korekcije. Ako trebate uzeti u obzir utjecaj rizika na diskontnu stopu, prilikom procjene nepokretnih predmeta potrebno je izraditi trenutne izmjene stope prinosa. Ako se dohodak sastoji od dva ili više izvora, od kojih se jedan može smatrati zajamčenim i pouzdanim, tada se na njega primjenjuje jedna stopa dohotka, a ostali se izvori diskontiraju po višoj stopi. Na primjer, veličina premija u obliku postotaka postavlja se na volumenu poslovanja stanara i ona je varijabla koja se mijenja s vremenom, ovisno o sezonskim čimbenicima. Ova tehnika pomaže uzeti u obzir stupanj rizika prilikom stvaranja profita od imovine u jednom obliku. Analogno tome, moguće je uzeti u obzir različite stupnjeve rizika od stvaranja prihoda od imovine tijekom vremenskih razdoblja.