Svatko želi dobiti svoje kućište, ali danas je njegov trošak prilično visok, pa si ne mogu svi priuštiti takvu kupnju. Izlaz iz ove situacije je zajednička gradnja. Omogućuje vam ulaganje novca u izgradnju bilo koje imovine i po završetku rada kako biste dobili životni prostor. Ali ovdje je važno razumjeti da zajednička gradnja ima mnogo nijansi koje bi trebalo uzeti u obzir, jer je ova metoda stjecanja nekretnina jedna od najrizičnijih.
Što je imatelj kamate. definicija
Dakle, razgovor o zajedničkoj izgradnji i njegovim značajkama trebao bi započeti definicijom tko su vlasnici udjela. Ovaj izraz odnosi se na osobu koja sudjeluje u zajedničkoj izgradnji bilo koje stambene imovine i ostvaruje pravo na kupnju stana u budućoj kući po sniženoj cijeni.
Formiranje udjela udjela u kapitalu započinje u fazi postavljanja temelja za buduću strukturu. U nekim se slučajevima kasnije možete pridružiti izgradnji, ali u ovom slučaju popust na kupnju stanova bit će manji.
Prednosti zajedničke gradnje
Povratne informacije vlasnika udjela o ovoj vrsti građevine prilično su kontradiktorne, ali njegove su prednosti vrlo očite:
- značajan popust na kupnju stanova nakon završetka gradnje;
- dobar način ulaganja novca u nekretnine, posjedujući u svojim rukama relativno malu količinu kapitala;
- mogućnost kupnje stana na rate, u kojem se plaćanja vrše tijekom procesa izgradnje.
Dakle, ako nemate novca za kupnju vlastitog stanovanja, tada će sudjelovanje u zajedničkoj gradnji biti dobro rješenje.
Tko je stranka u ugovoru: prava i obveze
Kad sudjeluju u zajedničkoj gradnji, nužno se sklapa ugovor između vlasnika jedinica i građevinske tvrtke. Prema ovom sporazumu, vlasnici udjela obvezni su vršiti plaćanja na vrijeme ako se životni prostor stekne na rate, kao i ispuniti ostale obveze propisane dokumentom. Projektant je zauzvrat dužan dovršiti izgradnju objekta i staviti ga u uporabu na dogovoreni datum.
Odnos između dioničara i programera reguliran je zakonom na saveznoj razini. Tijekom 2004. godine učinjen je niz izmjena i dopuna zahvaljujući kojima je sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji postalo sigurnije. Razlog za to bio je niz skandala s velikim profilom, kada su kršena prava vlasnika udjela.
Što je DDU
Dakle, već smo odlučili tko su nositelji kamata, tako da je sada vrijeme da razumemo malo o terminologiji zajedničke gradnje. Najčešći termin s kojim se vlasnici udjela susreću je DDU. Ovo je ugovor o zajedničkoj gradnji (sudjelovanju), koji se zaključuje između nositelja projekta i dioničara. Daje jamstvo da prava obje stranke neće biti povrijeđena. Nepridržavanje bilo kojeg uvjeta može biti osnova za pokretanje parnice. Kao što praksa pokazuje, u velikoj većini sporova između vlasnika udjela i dioničara, oni se rješavaju u korist prvih, ali rješavanje problema u sudskom postupku može potrajati nekoliko godina.
Bit zajedničke gradnje
Sveobuhvatne informacije o ovoj vrsti građevine mogu se dobiti u zakonu „O zajedničkoj gradnji“ na temelju kojeg se mora sklopiti ugovor između dioničara i nositelja udjela, zahtijevajući da prvi izvrše pravovremena plaćanja, a drugi da dovrše izgradnju stambene zgrade na vrijeme.
Kad je kuća gotova, svaki dioničar dobije stan u svom posjedu. Parametri stanovanja također su propisani u ugovoru, tako da će vlasnik zajedničkog građevinskog udjela dobiti stan koji je prvotno želio.
Prava sudionika u zajedničkoj gradnji
Već znamo tko su vlasnici udjela, tako da sada trebamo razgovarati o tome koja zakonska prava imaju. Prava i obveze obje strane koje su uključene u zajedničku izgradnju određene su u DDU-u. Svako nepoštivanje ugovora jedne od strana daje još jedan razlog za odlazak na sud.
Kao što praksa pokazuje, uzroci većine konfliktnih situacija su sljedeći:
- ako dioničar ima u rukama dokumente koji mu pružaju pravo vlasništva nad nekretninom, činjenica isporuke predmeta nigdje se ne bilježi;
- ako programer nema vremena na vrijeme isporučiti objekt;
- kvaliteta stanovanja ne odgovara podacima navedenim u ugovoru;
- raskid ugovora po krivici bilo koje od strana.
U slučaju bilo kakvih sukoba s zajedničkom izgradnjom, vlasnici udjela mogu se prijaviti za zaštitu potrošača, gdje će im biti pružene detaljne informacije o trenutnoj situaciji, kao i sugerirati kako najbolje postupiti.
Sporazum o zalogu: što je to i zašto je potreban
Ako kupite stanovanje na rate, tada ćete pored DDU-a morati sklopiti i ugovor o zalogu. Ovo je zahtjev važećeg zakonodavstva i omogućuje vam zaštitu prava vlasnika udjela i programera. Dokument se priprema u elektroničkom obliku, potpisuju ga obje strane, a zatim se šalje u državnu registraciju. Za to se dokument mora sastaviti na gradilištu i ovjeriti.
Prilikom slanja ugovora o državnoj registraciji priložen je paket slijedećih dokumenata:
- Ovjerena kopija DDU-a, njegov broj i datum registracije.
- Projektna dokumentacija za građevinski projekt s naznakom njegove lokacije.
- Izvornik i ovjerena kopija potvrde o plaćanju državne pristojbe.
- Kopije svih dokumenata navedenih u ugovoru o sigurnosti.
Svaka strana uključena u potpisivanje ugovora može podnijeti dokumente za registraciju.
Kako postati sudionik u zajedničkoj izgradnji
Zainteresirani vlasnici kuće ili bilo kojeg drugog stambenog prostora koji će sudjelovati u zajedničkoj izgradnji moraju poduzeti sljedeće radnje:
- građevinsko poduzeće određuje lokaciju buduće zgrade i nabavlja zemljište za izgradnju;
- vlasnici udjela traže projekte u koje su uključeni dioničari i zaključuju ugovor s nositeljem projekta o sudjelovanju u kapitalu;
- ako se stanovanje kupuje u obrocima, sastavlja se raspored plaćanja, određuje se iznos plaćanja i priroda plaćanja;
- građevinsko poduzeće gradi kuću i prebacuje je u vlasništvo vlasnika udjela.
Ovo je standardni postupak koji dioničar stana mora proći kako bi stekao vlastito stanovanje sa zajedničkom izgradnjom.
Praćenje i nadzor transparentnosti transakcija
Danas je zaštita vlasnika kamata, naime njihova prava, na vrlo visokoj razini. Ako je prije samo nekoliko godina zajednička gradnja bila prilično rizičan posao, danas u nju možete uložiti bez straha da ćete izgubiti financijska sredstva.
Dijeljeni građevinski objekti pod nadzorom su regionalnih i općinskih predstavništava, pa će se poštivati legitimitet bilo koje transakcije.
Što učiniti s prevarenim vlasnicima udjela
Unatoč čvrstom reguliranju zajedničke gradnje od strane države, ipak prevareni vlasnici dionica daleko su od rijetkih. To je zbog činjenice da beskrupulozni programeri mogu zamrznuti izgradnju objekta ili ga uopće ne pokrenuti, uzimajući novac od vlasnika kamata po kvadratnom metru.
Znakovi kršenja vlasnika kamata
Postoji poseban registar obespravljenih dioničara u koji se upisuju sve pritužbe u vezi s kršenjem prava dioničara.
Razloga za konfliktne situacije može biti prilično mnogo, ali najčešći su:
- gubitak građevinske tvrtke od prava posjedovanja zemljišta na kojem se gradi kuća;
- likvidacija ili stečaj građevinske tvrtke;
- kašnjenje u prijenosu životnog prostora svom zakonitom vlasniku više od 9 mjeseci;
- programer ne ulazi u kontakt, izbjegava sastanke na svaki mogući način ili ne dopušta dioničara na gradilište.
Važno je razumjeti da, prilikom sklapanja ugovora s nositeljem projekta o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, dioničar ima pravo nadzirati napredak radova na izgradnji kuće u svim fazama. Ako mu se iz nekog razloga to uskrati, to je grubo kršenje njegovih zakonskih prava.
Ako dioničar ima i najmanju sumnju da građevinska tvrtka ne ispunjava svoje obveze, tada biste trebali pokušati razjasniti situaciju što je prije moguće.
Postupak rješavanja sukoba
Ako postoji sukob između vlasnika interesa (Sankt Peterburg ili neki drugi grad) i programera, da biste ga riješili, morate poduzeti sljedeće korake:
- Kontaktirajte građevinsku tvrtku. Za to se sastavlja pisani zahtjev i šalje na adresu na kojoj je tvrtka registrirana. Prema zakonu, graditelj je dužan dati pismeni odgovor u kojem navodi razlog prekida ili zamrzavanja konstrukcije.
- Ako nema odgovora ili sumnjate da je tvrtka prijevara, obratite se nadležnim tijelima koja nadgledaju zajedničku izgradnju i sudu.
Ako je programer podnio stečaj, tada trebate pronaći službene podatke koji to potvrđuju. Ovjereni izvor su novine Kommersant i objedinjeni državni registar. Ako službeni podaci o stečaju nisu pronađeni, tada morate ići na sud.
Da biste vratili slučaj na sud, morat ćete pripremiti paket sljedećih dokumenata:
- Ovjerena kopija ili original DDU-a.
- Putovnica državljanina Ruske Federacije.
- Dokument o prijenosu novca programeru.
Ako sud oslobađa programera, problem možete riješiti uz pomoć arbitražnog suda. Za to se gore navedenim dokumentima mora priložiti sudska odluka.
Razmatranje zahtjeva vlasnika udjela o neispunjavanju obveza programera traje 20 dana, nakon čega se prigovor upisuje u jedinstveni registar. Postoje slučajevi kad vlasnici udjela odbijaju registraciju reklamacija. U ovom slučaju trebate potražiti savjet odvjetnika koji je specijaliziran za to pitanje.
Kao što pokazuje praksa, zajednička gradnja odlična je opcija za ljude koji nemaju odmah puni iznos za kupnju stanova. No, bilo kako bilo, prije potpisivanja ugovora morate se temeljito upoznati s njim, kao i otkriti tko su interesni obveznici kako ne bi došli u neugodnu situaciju.