Tržište novih zgrada nudi širok spektar objekata nekretnina iz kojih kupac može odabrati opciju koja mu odgovara, usredotočujući se na financijske mogućnosti i druge građevinske karakteristike. Novi trend je integrirani razvoj teritorija. Ovaj se razvojni model smatra najučinkovitijim, najisplativijim i opravdanim zbog nedostatka zemljišta i gužve u komunalnim mrežama velikih gradova. Budući da je ovaj izraz relativno nov, izaziva veliko zanimanje potencijalnih kupaca kuća. Danas ćemo razgovarati o integriranom razvoju i razvoju teritorija, kao i razgovarati o izgledima za ovu kategoriju stambene izgradnje.
Dešifrirajte kraticu KOT
To vrijedi imati na umu kada govorimo o integriranom razvoju teritorija - ovo je definicija koja je uključena u brojne koncepte koji su dio sustava razvoja teritorija. U ovom ćemo se članku samo malo dotaknuti ovog pitanja, jer nas je još uvijek zanima kratica KOT.
Dakle, integrirani razvoj teritorija su projekti razvoja zemljišta, koji podrazumijevaju veliku izgradnju stambenih kompleksa s ukupnom površinom od najmanje sto tisuća kvadrata. Tipično, takav kompleks uključuje nekoliko stambenih zgrada, objedinjenih jednim arhitektonskim planom i dizajnom. Oni su također u sličnoj cjenovnoj kategoriji. Stručnjaci kažu da je najčešće integrirani razvoj teritorija stanovanje ekonomskog i komfornog dizajna, dizajnirano za masovnog kupca s prosječnom razinom prihoda.
Važno je napomenuti da ovaj razvojni model uključuje svu pripadajuću infrastrukturu, koju gradi građevinska organizacija. U većini slučajeva rezultat su veliki mikrodistributi koji se nalaze na periferiji gusto naseljenih gradova, pa čak i imaju svoju komunalnu mrežu.
Malo povijesti
Prvi put su o CAT-u započeli prije desetak godina. Tada je vlada Ruske Federacije izdala dokument u kojem navodi neke zahtjeve za integrirane razvojne projekte. Prije svega, naznačena je obveza nositelja projekta da naruči infrastrukturne objekte, uključujući socijalne objekte i inženjerske mreže. CAT također uključuje izgradnju cestovnih raskrsnica, a proračunska sredstva ne bi se trebala koristiti u takvim aktivnostima. Svi troškovi padaju na pleća programera i investitora, koga on može privući u projekt.
Zanimljivo je da danas više od deset projekata nije moglo spadati u kategoriju integriranog razvoja teritorija za stambenu svrhu. Mnogi prijavitelji nisu postigli udovoljavanje svim predstavljenim uvjetima, a danas tek planiraju započeti rad na CT-u.
Vrijedi napomenuti da se još u sovjetskim vremenima vrlo aktivno koristio princip integriranog razvoja. To je posebno istinito tridesetih godina prošlog stoljeća. Tada su na njima nastala čitava pustoš, a ponekad i gradovi. Međutim, ciljevi koji su se težili tada i sada značajno variraju. U Sovjetskom Savezu glavni zadatak bila je izgradnja više četvornih metara. Stoga su se pokazali čitavi mikrodistributi s jednim licem i sivi. Moderni pristup upravo se temelji na kvalitativnom razvoju prostora. Mnogi programeri tvrde da prodaju ne toliko stanova koliko određen način života. A za to je kupac upravo spreman platiti gotovo svaki novac.
Razlozi popularnosti integrirane gradnje
Zemljište za integrirani razvoj teritorija sada je u velikoj potražnji, pa nije čudo. Doista, svake godine u gradovima ima sve manje slobodnog zemljišta koje bi se moglo iskoristiti kao mjesto za nove zgrade. Ako je ranije u megapolisima bilo moguće izgraditi nekoliko kuća gotovo u središtu i povezati ih s postojećim gradskim komunikacijama, sada je to već nemoguće učiniti. Stoga programeri moraju razmotriti teritorij na periferiji i razviti zanimljive koncepte za svoje nove zgrade. Kao rezultat toga, kupac dobiva neobičan projekt s razvijenom infrastrukturom i mnogim prednostima.
Ne gubite iz vida troškove izgradnje. U pravilu, što veći projektant provodi, to ga jeftinije košta. Stoga, čak i uzimajući u obzir potrebu opremanja svih teritorija u blizini novih zgrada, on prima znatnu zaradu. Uz to, ima priliku zainteresirati kupca za sve vrste popusta, promocija, smanjujući prvobitno deklarirane troškove stanovanja za deset do trideset posto. Takav pristup ne može zatajiti buduće vlasnike stanova.
Većina kupaca koji imaju toliko sreće da postanu vlasnici kuća u takvim projektima, s velikim entuzijazmom govore prijateljima i poznanicima o njima, što podstiče interes za CAT. Prije svega, podmićuje ih moderna oprema stambenih kompleksa. Obično uključuju video nadzor, sportska igrališta i igrališta, pažljivo osmišljene parkovne prostore i prijelaze kroz prometnicu. I same zgrade izgledaju moderno i moderno. Ponekad okrug koji je bio dio integriranog razvoja zemljišta nalikuje malom djeliću Europe svojom ljepotom i neobičnim dizajnom.
Prednosti CAT-a za gradove i općine
I ovdje su prednosti za lokalne vlasti očite. Nisu investitori kada su u pitanju komunalne usluge ili infrastruktura. Takvi su trenuci uvijek određeni sporazumom o integriranom razvoju teritorija, pa grad samo treba pratiti napredak izgradnje, a zatim gotove objekte izvesti na ravnotežu.
Sada se više puta govorilo o kolektivnom razvoju teritorija od strane nekoliko programera. U tom slučaju bi u budućnosti mogla biti tvrtka za upravljanje koja upravlja kotlarnicama, električnim mrežama i ostalim inženjerskim objektima koje su izgradili i stavili u pogon. Međutim, do danas zakonodavni okvir za takav projekt ne postoji. Međutim, to ne znači da to nije potrebno ili da se neće pojaviti uskoro.
Protiv CAT-a
Unatoč činjenici da smo već nabrojali mnoge očite prednosti integrirane gradnje, ona ima i nedostatke, koje sami kupci često zaboravljaju. Prije svega, to je trajanje projekta. Budući da programer ne može istovremeno izgraditi čitav mikropodručje, kuće stavlja u pogon u nekoliko faza. Kada je riječ o velikim projektima, to mogu biti zgrade ne samo druge, već i treće, pa čak i četvrte faze. Ova nijansa mora se uzeti u obzir pri kupnji stana u sličnom kompleksu.
Također, neki stručnjaci izgradnju infrastrukturnih objekata na preostalom principu pripisuju nedostacima CAT-a. Kupci obično dobivaju sve što im je potrebno za ugodan boravak tek nakon puštanja u pogon zadnje kuće. A može proći pet godina nakon što se dosele prvi stanovnici. Stoga se danas radi na zakonu koji će obvezati programere da paralelno s kućama podignu oblasnu infrastrukturu.
Integrirane aktivnosti razvoja zemljišta: opći opis
U prethodnim dijelovima članka već smo spomenuli da integrirani i održivi razvoj teritorija ima četiri oblika, a CT je jedan od njih. Ako ne ulazite u detalje, oni se mogu predstaviti u sljedećem obliku:
- razvoj već izgrađenih teritorija;
- MAČKA;
- integrirani projekti razvoja zemljišta pokrenuti od strane vlasnika zemljišta;
- integrirani projekti razvoja zemljišta pokrenuti od strane općine.
Treba imati na umu da svaki od ovih oblika uključuje mukotrpan rad na izradi dokumentacije, dizajniranju budućih objekata i osiguravanju njihove vitalne funkcije u budućnosti.
Zemljište za kompleksni razvoj: neke značajke
Posljednjih godina razvijen je mehanizam za osiguravanje mjesta za CAT. Obično se područja stavljaju na opću dražbu, ali prije toga se dokumenti za njih pažljivo provjeravaju jer se prava trećih strana ne bi trebala proširiti na web mjesto. Svaka pravna osoba može sudjelovati na natječajima, međutim, nakon pobjede ona je oslobođena potrebe za javnim raspravama o izmjeri zemljišta ili podnošenju projektne dokumentacije. Sami programeri smatraju ovu mogućnost prilično prikladnom i isplativom.
Vrijedno je uzeti u obzir da su ranije građevinske tvrtke mogle jednostavno iznajmiti zemljište i držati ih određeno vrijeme. Ponekad su sklapali podugovore, a zemljište, na primjer, za izgradnju parkirališta, moglo je preći u stambenu izgradnju. Međutim, danas se situacija temeljito promijenila, a integrirani razvoj teritorija u regijama i regijama usko je usredotočena aktivnost. Zaplet dodijeljen takvom razvoju više se neće moći koristiti na bilo koji drugi način.
Najam zemljišnih parcela pod CAT-om
Ako programer planira implementirati KOT, u svakom slučaju on mora pobijediti na aukciji. Bez toga, on neće imati pravo zaključiti najam za integrirani razvoj teritorija. Ovo je pravilo propisano zakonom.
Međutim, mnogi programeri su zainteresirani za drugu točku. Žele znati mogu li se prava zakupa dodijeliti vanjskim organizacijama. Pod ovim izrazom, mnogi razumiju mogućnost prodaje svojih prava. Ne može biti konsenzusa. Zapravo zakon to ne zabranjuje, ali je formuliran na takav način da je praktično nemoguće provesti takav postupak.
Uostalom, ugovor o OTO-ima moguće je zaključiti samo pobjedom na aukciji, što znači da organizacija mora u potpunosti ispuniti svoje obveze navedene u dokumentima. U praksi se programeri već suočavaju s velikim brojem različitih situacija, koje je prilično teško riješiti postojećim pravnim okvirom. Stoga se mnogi zalažu za usvajanje novih zakona, vodeći računa o svim mogućim situacijama za zakup zemljišta pod CT-om.
Sporazum o integriranom teritorijalnom razvoju
Ovaj dokument smatra se ključnim kada govorimo o takvim projektima. Za njegovo potpisivanje razvijen je čak i poseban zakonodavni okvir koji uzima u obzir sve njegove nijanse.
Dat ćemo samo neke točke reflektirane u njemu:
- projektant je dužan pripremiti svu projektnu dokumentaciju za gradilište, koja ne uključuje samo izgled mjesta, već su označeni i svi budući infrastrukturni objekti;
- pravo na potpisivanje ugovora postoji samo kod predstavnika državnih struktura i pravne osobe koja je pobijedila na natječaju;
- češće, sporazum odražava potrebu da se sve inženjerske mreže prenesu u gradsku bilancu u vremenskim rokovima koji su utvrđeni sporazumom;
- rok valjanosti dokumenta i slično.
Općenito, možemo reći da su među svim nijansama povezanim s CTO-om pitanja sklapanja ugovora razrađena na najbolji način.
Problemi integriranog razvoja zemljišta
Želio bih reći da, usprkos velikom interesu za ovakav razvoj događaja, stručnjaci primjećuju niz problema tih projekata koji otežavaju njihovu provedbu.
Prije svega, to je nedostatak zakonodavnog okvira. To smo već spomenuli više puta.
Potrebno je razmisliti i pomoći na državnoj razini, što bi se trebalo izraziti u privlačenju investitora u takve projekte. Uostalom, ako uzmemo u obzir da često gradnja uključuje i izgradnju cesta, onda je lako zamisliti koliko skupo košta investitora. Neki jednostavno nisu u stanju izvući tako velike projekte, iako je interes za njih prilično velik.
Često je problem CAT-a nemogućnost nekoliko programera da se međusobno dogovore. Pri stvaranju konsolidacije ne samo da će dobiti kombinaciju svojih napora, već bi mogli realizirati i bolji projekt stvoren u jednom stilu.
Nekoliko riječi umjesto zaključka
Naravno, sustav integriranog razvoja teritorija još nije razvijen i poboljšat će se kroz nekoliko desetljeća. No, budućnost ovih građevina još uvijek stoji iza ovih velikih i obećavajućih projekata.