Koja pitanja trebate postaviti prilikom kupovine stana na sekundarnom tržištu?

Kupnja stana je odgovoran i prilično kompliciran posao. Za nekretnine morate izdvojiti znatne iznose, pa je vrijedno temeljito pristupiti pitanju. Kupnja nekretnina prepuna je znatnih rizika, posebno kada je riječ o sekundarnom tržištu. Koja pitanja trebate postaviti pri kupnji stana kako biste se zaštitili?

Algoritam za kupnju stana na sekundarnom tržištu

Prije nego što odlučite koja pitanja postaviti prilikom kupnje sekundarnog stana, morate proučiti algoritam transakcije. Evo kako to ide:

• potraga za pogodnim objektom;
• pregled stana;
• sklapanje preliminarne transakcije (ugovor o depozitu) i uplata avansa; priprema paketa dokumenata;
• sklapanje ugovora o prodaji i ovjere;
• državna registracija u UFRS.

Popis dokumenata

Da biste dovršili kupnju i prodaju stana na sekundarnom tržištu, trebat će vam određeni set dokumenata. Naime:

• dokumenti o vlasništvu koji potvrđuju vlasništvo prodavatelja nad stanom;
• putovnice sudionika u transakciji;
• BTI podatkovni list s objašnjenjem;
• izvadak s računa HOA-ova i stambenih tvrtki;
• pristanak ostalih korisnika stana ili zainteresiranih strana na njegovu prodaju;
• ovjerena punomoć (ako transakciju provodi treća osoba).

Tko je vlasnik stana?

Koja pitanja trebate postaviti prilikom kupovine stana? Prvo što biste trebali pitati je tko je vlasnik dokumenta prema dokumentima? U idealnom slučaju, trebali biste se baviti izravno s vlasnicima nekretnina, a ne s njihovim predstavnicima (rodbina, prijatelji, susjedi i tako dalje). Vlasništvo mora biti registrirano kod Rosreestr. Naravno, prodaja stanova putem punomoćnika predviđena je zakonom, no ovu shemu često upotrebljavaju prevaranti, tako da je bolje ne riskirati.

Važno je razjasniti na temelju čega vlasnik posjeduje stan (što treba potvrditi relevantnim dokumentima). Treba proučiti povijest nastanka prava kako biste bili sigurni da nakon kupnje stana nećete naići na tuđe tvrdnje da ga posjeduju. Najrizičnije opcije su:

• potvrda o nasljeđivanju;
• sporazum o podjeli imovine;
• ugovor o doživotnom uzdržavanju.

Koliko dugo je prodavač bio vlasnik stana?

Među popisom pitanja koja trebate postaviti prilikom kupnje stana važno je mjesto zauzela duljina vlasništva. U idealnom slučaju, vlasnik bi trebao posjedovati nekretninu najmanje tri godine. Što je ovo razdoblje duže, to je manje rizika da će netko moći osporiti vlasništvo nad stanom kada ga već kupujete. Čak i ako je riječ o parničnom postupku, trajanje vlasništva od strane prethodnog vlasnika bit će argument u vašu korist.

Ako osoba, primjerice, nakon preprodaje šest mjeseci vlasništva proda stan, to bi vas trebalo upozoriti. Takve sheme prevaranti često koriste. Također, može se izvršiti brza preprodaja kako bi se sakrili prekršaji koji su počinjeni tijekom prodaje. A može se dogoditi i da je osoba otkrila prevaru (kućište je pod hipotekom ili ima druge vlasnike) i jednostavno se želi riješiti problematične nekretnine bez financijskih gubitaka.

Tko je prijavljen u stanu?

Prilikom sastavljanja popisa koja pitanja trebate postaviti prilikom kupnje stana, važno je razjasniti tko je upisan u stan. Ovdje su bitne točke:

• Maloljetna djeca.Važno je da se njihova prava ne krše tijekom transakcije.
• Supružnik glavnog vlasnika. On (ona) mora pristati na prodaju. Možda će vam trebati odobrenje staratelja za prodaju stana.
• Osobe na vojnoj službi. Bez njihovog pristanka nemoguće je prodati stan.
• Osobe koje izdržavaju kaznu u zatvorima. Njihova dozvola za prodaju stana je također potrebna.

Postoje li opterećenja (ograničenja)?

Postoje li opterećenja - ovo je još jedan značajan predmet iz kategorije "koja pitanja treba postaviti prilikom kupovine stana". Na primjer, nekretnine se mogu oduzeti sudskim nalogom. U ovom slučaju, prodavatelj vam može ponuditi predujam kako bi mogao otplatiti dug, zbog kojeg je imovina oduzeta. Ali ovo je vrlo rizičan posao. I nije činjenica da prodavač neće pokušati sakriti uhićenje od vas.

Dodatni teret može predstavljati činjenica da je stan osiguran za hipotekarno kreditiranje. U stvari, takve su transakcije dopuštene. Ali rizik od prevare i prevare također je velik. Parnica se također može smatrati teretom u vezi s ovom imovinom.

Još jedna zamka izvor je sredstava za kupnju stana od prethodnog vlasnika. Naime, ako je imovina kupljena majčinim kapitalom, tada se pravo vlasništva odnosi na sve članove obitelji, uključujući djecu. Prilikom prodaje nekretnina, potonje se nužno mora izdati u drugom stanu. Ako prodavač nije ispunio ovaj uvjet, postoji rizik da transakcija kupnje i prodaje bude nevažeća.

Je li bilo preuređenja?

Koja pitanja moram postaviti prilikom kupovine stana? Obavezno provjerite je li došlo do preuređenja. Ali nemojte uzeti riječ. Zatražite od prodavatelja obrazac s podacima i pažljivo ga ispitajte ispunjava li stvarno stanje nekretnine. Ako utvrdite nedosljednosti, provjerite jesu li promjene u BTI konzistentne.

Ako se ispostavi da preuređenje nije legalizirano, kupnja će predstavljati veliki rizik za vas. Prvo, regulatorna tijela mogu vam iznijeti novčanu kaznu, a drugo, postoji rizik da će se od vas tražiti da dovedete nekretninu u ispravno stanje, što odgovara listiću podataka.

Kakvo je tehničko stanje stana?

Pored pravnih pitanja, vrijedi obratiti pažnju i na tehničko stanje stanovanja. Evo nekoliko pitanja koja trebate postaviti tijekom pregledavanja i kupnje stana kako biste shvatili koliko će vam biti ugodno:

• Od čega su napravljeni zidovi i podovi? Montažne kuće zimi ne održavaju toplinu, a ljeti su vrlo tople. U tom je pogledu cigla prihvatljivija. Također je vrijedno obratiti pažnju na unutarnju i vanjsku izolaciju zidova.
• Koliko je dobra zvučna izolacija? U potpunoj tišini slušajte zvukove koji dolaze iz susjednih stanova (posebno slabo mjesto - kupaonica). Usporedite i razinu buke u stanu s otvorenim i zatvorenim prozorima. Otkrijte da li u blizini postoje industrijski objekti, prometne rute ili bučni noćni život.
• Je li kvaliteta ožičenja? Staro aluminijsko ožičenje osjetljivo je na naponske udare koji mogu oštetiti moderne električne uređaje. Pa, ako je ožičenje zamijenjeno bakrom. Također je dobro ako je na svaku podružnicu spojen zaseban RCD stroj. Da biste provjerili kvalitetu ožičenja, zamolite prodavača da istovremeno uključi nekoliko električnih uređaja.
• U kakvom je stanju vodovod? Neovisno provjerite koliki je tlak vode u slavinama, je li kanalizacija začepljena. Vizualno procijenite stanje cijevi i vodovoda. Provjerite koliko dugo su se cijevi mijenjale (ne samo u stanu, već i u usponu).
• Je li stan dobro grijan? Najpouzdanije informacije mogu se dobiti ako kupite stan u sezoni grijanja. Dobro je ako je instaliran autonomni sustav grijanja. Ali važno je da to bude u skladu s tim.Obratite pažnju na stanje cijevi i radijatora, provjerite kada su zamijenjene (i u stanu i u usponu).
• Postoje li brojila? Pa, ako su sve komunikacije instalirane odgovarajući brojila. Tako ćete uštedjeti na komunalnim računima.

Postoje li skriveni nedostaci?

Koja pitanja mogu postaviti prilikom kupovine stana? Pitajte prodavača da li soba ima nedostataka? Postoje li rupe ili pukotine u zidovima (najvjerojatnije su skrivene pod tapetama), ako krov curi, uglovi se vlažu i slično. Naravno, prodavač je teško prepoznat, pa sve morate provjeriti sami. Možda će to biti razlog odbijanja kupnje. A ako vam se stan zaista sviđa, identificirani nedostaci mogu vam biti argument tijekom aukcije.

Koji je kontingent susjeda?

Koja bi pitanja prodavač trebao postaviti prilikom kupovine stana? Bez obzira koliko je stan dobar, kvaliteta života u njemu uvelike ovisi o njegovim susjedima. Pitajte prodavača ako glasni ljubitelji glazbe, skandali, ljudi koji zloupotrebljavaju alkohol ili drogu žive u blizini. Ako ne podnosite duhanski dim, pitajte žive li teški pušači u susjedstvu i slično.

Posebnu pozornost treba posvetiti identitetu susjeda koji žive izravno kroz zid, iznad i ispod. Ima li obožavatelja među njima koji kucaju na baterije, hoće li vam poplaviti novi popravak i slično.

Predujam ili polog?

I koja pitanja biste trebali postaviti prilikom kupovine stana? Naravno, financijski. U pravilu, ako kupac voli stan, uplaćuje depozit ili predujam u iznosu od 5-10% ukupnog troška, ​​tako da ga prodavatelj uklanja iz prodaje. Ovo je malo unaprijed. Ako se transakcija pokvari (bez obzira na razloge), akontacija se kupcu vraća u cijelosti.

S depozitom je situacija drugačija. Ako se transakcija kupnje i prodaje pokvari po krivici kupca, on gubi uplaćeni iznos. Ako je transakcija propala po krivici prodavatelja, on vraća depozit kupcu i isti iznos. Stoga su formalnosti vrlo važne. O njima se treba unaprijed raspraviti i jasno naznačiti u ugovoru.

Organizacijski trenuci

Ako vam se stan svidio i namjeravate ga kupiti, vrijedi razjasniti niz organizacijskih pitanja. Evo nekoliko pitanja koja trebate postaviti prilikom kupovine stana za nekretnine ili vlasnika:

• Dokle će se vlasnik i ostali korisnici stana isprazniti iz njega?
• Koliko dugo se stanari mogu fizički iseliti iz stana?
• Koje stvari (namještaj, uređaji i slično) prelaze u vlasništvo novog vlasnika?

Kako ne pasti za trikove prevare?

Nakon što ste shvatili koja pitanja morate postaviti prilikom kupovine stana, uzmite još nekoliko preporuka o tome kako se zaštititi od prevare:

• Izbjegavajte rad s ljudima koji vas čine sumnjivim. To se odnosi i na izravne prodavače i na realno poslovanje. Također, ne kupujte sekundarni stan od pravne osobe.

• Pažljivo provjerite dokumente. Ako imate dvojbe, potražite pomoć odvjetnika radi dubinskog ispitivanja.

• Za sastavljanje ugovora o prodaji obratite se stručnjacima.

• Ne laskajte sebi niskom cijenom. Naravno, postoji mogućnost da vrijednost ispod tržišne bude uzrokovana hitnom potrebom za brzom prodajom stana (na primjer, iz obiteljskih razloga). Ali u većini slučajeva to je znak prevare.

• Odvojite vrijeme uz plaćanje. Učinite ga tek kad transakcija bude priznata kao zakonita u Federalnoj službi rezervi. Da biste to učinili, možete koristiti bankovne ćelije s opcijom blokiranja.

• Plaćajte u prisustvu svjedoka. Tako se zaštitite od prijevara.

• Osigurajte sposobnost kupca. Ako stan kupite od starije osobe, trebat će vam potvrda neuropsihijatrijskog dispanzera. Ovo je jamstvo da prevaranti ne pokušavaju prevariti vas i vlasnika stana.

zaključak

Znajući koja se pitanja postavljaju prilikom kupnje stana (u našem slučaju preprodaje), trebate voditi računa o dodatnim izvorima informacija. Što bi moglo biti bolje od razgovora sa susjedima? Zapravo nema smisla sakriti od vas podatke o čistoći prodavača, vlasnika stana, tehničkog stanja kuće, ugleda distrikta i drugih značajnih točaka. Možda najsocijalnija publika su bake na klupama. Od njih ćete vjerojatno dobiti najpouzdanije informacije.