Komercijalne nekretnine mogu biti izvor prihoda u različitim shemama. Nije posljednje mjesto špekulativno kad se predmet kupuje i prodaje više puta. Uz to, možete dobiti dobru zaradu iznajmljivanjem područja u vlasništvu.
Nekretnine i posao
Nije tajna da je oko pet puta više stanara zainteresirano za stambene nekretnine nego za komercijalne prostore. Ne treba se iznenaditi, jer ulaganja u komercijalne nekretnine u Moskvi ulažu poduzetnici, često veliki, srednji. Kod nas je relativno malo takvih.
Tržište nekretnina koje se koristi za ostvarivanje prihoda ovisi o situaciji u zemlji i svijetu, posebice o negativnim čimbenicima. Čim se opazi pad poslovne aktivnosti, to se odražava na potražnju kvadrata. Njen porast dovodi do aktiviranja stanara. Iz toga proizlaze skokovi cijena koji karakteriziraju ovaj sektor. U posljednje vrijeme ulaganja u komercijalne nekretnine u Rusiji rijetko su okarakterizirana kao perspektivna zbog teških ekonomskih uvjeta, jer su to prilično usko usmjerena ulaganja.
Koliko ćemo zaraditi?
Prije krize, kolektivna ulaganja u komercijalne nekretnine pokazala su vrlo visoku stopu prinosa. Vodeći prostori:
- skladišta;
- uredi.
Poznato je nekoliko godina kada se u samo 12 mjeseci rast dobiti udvostručio, odnosno vlasništvo malog područja postalo je izvor stabilne znatne dobiti. No, u posljednjih nekoliko godina ulaganja u komercijalne nekretnine ne donose uvijek pravi prihod. Mnogo ovisi o odabranom objektu, što forsira vrlo odgovoran stav u odlučivanju u korist jedne ili druge mogućnosti.
Poduzetnik može računati na uspjeh ako je prvo razvio strategiju profita koja uzima u obzir značajke imovine koja mu se svidjela. U takvoj situaciji, prihod od komercijalnog prostora može premašiti moguću dobit od poslovanja sa stambenim prostorom. To se temelji na najamnim cijenama: u odnosu na predmete za stalni boravak, oni koji su dizajnirani za poduzetnike su dva, ili čak dva i pol puta skuplja. No početna cijena se može podudarati.
Ulaganja u komercijalne nekretnine u Sankt Peterburgu, Moskvi i drugim gradovima svijeta također imaju tako važno pozitivno svojstvo: trajanje dobitka u vremenu. Posjedujući određeni objekt, poduzetnik ga ima pravo dati u zakup po dugoročnom ugovoru. To znači da će pasivni prihod teći godinama. Pa, njegovu veličinu određuju i grad i specifičnosti određene građevine. Ali stambene prostore možete skupo iznajmljivati samo stalno, što vas obvezuje da stalno tražite nove kupce.
Važno je
Ako namjeravate uložiti u komercijalne nekretnine u Sankt Peterburgu, Moskvi i drugim svjetskim gradovima, prvo obratite pažnju na koncept "koeficijenta kapitalizacije". Ovaj se izraz primjenjuje na vrijednost izračunatu na temelju neto godišnjeg dohotka. Njegova vrijednost mora biti podijeljena s iznosom uloženim u nekretninu nakon njenog stjecanja.
Regulatorni pokazatelji:
- za stambene nekretnine - 3-7%;
- za poslovne prostore - 8-12%.
U što uložiti?
Kao što je već napomenuto gore, za komercijalne prostore pogodnosti koje dobivaju njihovi vlasnici veće su od pokazatelja svojstvenih stambenim kvadratnim metrima. No, neće svaki objekt biti tako profitabilan kao drugi koji se nudi na tržištu.Kako ne biste pogriješili i ne uložili novac u neuspjeli projekt, morate znati znakove koji razlikuju uspješne i obećavajuće mogućnosti od onih povezanih s neopravdanim rizicima.
Najpopularnije kategorije:
- skladišta;
- uredi;
- trgovački podovi;
- hoteli.
Kriteriji za analizu:
- potražnja, specifičnosti i ponude tržišta;
- profitabilnost, približno razdoblje povrata u kontekstu nekoliko mogućnosti ulaganja;
- ukupni rezultat, koji omogućava utvrđivanje koji od mogućih će donijeti najveću dobit.
Ako ste zainteresirani za urede i web stranice za trgovine, tada je za njih omjer povrata od pet godina do desetljeća. Za hotele i skladišta ovo je razdoblje rijetko manje od 7 godina, a često se proteže na 11-12.
Čega se bojati
Ako planirate uložiti u komercijalne nekretnine, na prvom mjestu je životni ciklus objekta. Okvirni standardi za povrat različitih vrsta poslovanja već su gore navedeni. Kada analizirate atraktivnu opciju, imajte na umu da te pojmove treba kombinirati jedan s drugim. Ne želite da vaš hotel bude predan na remont ili čak srušen prije nego što se isplati?
Međutim, najvažniji rizik je ulaganje u izgradnju komercijalnih nekretnina. Bez obzira koliko je gradnja bila uspješna u trenutku kada novac prebacite za kvadratne metre, nema garancija da ona neće biti zamrznuta za nekoliko godina. Uvijek postoji šansa da objekt uopće prestane biti dovršen. To je vrlo teško predvidjeti, ali praksa pokazuje: u krizi i nakon nje, rizik od takve situacije veći je nego u mirnom vremenu. A sada, kao što znate, tržište nekretnina i dalje je u šoku nakon kriza 2008.-2009. I 2014.
Međutim, "sekundarno stanovanje" također ima određene složene aspekte koji čine rizična ulaganja u komercijalne nekretnine. Kriteriji koje je potrebno napomenuti su gore navedeni. Ako se objekt u svakom pogledu pokaže kao perspektivan, onda ima smisla riskirati i uložiti novac u njega.
Tržišni trendovi
Stručnjaci navode da su posljednjih godina ulaganja u komercijalne nekretnine porasla za 71% u odnosu na krizno razdoblje 2009. godine. Istovremeno se tržišna aktivnost i dalje ocjenjuje kao nedovoljna. Opipljive promjene dogodile su se u razdoblju 2014.-2017. U tom su se razdoblju, iz očitih razloga, ulaganja u komercijalne nekretnine iz inozemstva smanjivala. Ruska ekonomija polako gradi svoj tempo što plaši one koji se ne boje nestabilnosti političke situacije. No, posljednje se ispravlja već dvije godine, što se očituje u povećanju broja ljudi zainteresiranih za četvorne metre.
Najpopularnija područja su ona koja se mogu koristiti za poslovanje u zgradama izgrađenim u velikim gradovima. Tradicionalno vodeći:
- Moskva;
- Sankt Peterburg
Moram reći da ni u kriznom razdoblju potražnja za prostorom ovdje praktički nije pala i sada tržište redovito pokazuje veliki rast. Vodeći sektori su hoteli, uredi.
Prema stručnjacima, do kraja 2018. godine situacija se apsolutno stabilizira. Ako sada ruski vlasnici slobodnih sredstava preferiraju ulaganja u njemačku komercijalnu nekretninu, stručnjaci predviđaju da će do tada većina njih biti zainteresirana za poslovanje u svojoj zemlji.
Zaradite dobro
Komercijalni prostori tradicionalno su u potražnji među investitorima. Postoje tri sheme:
- kupnja priključenih, ugrađenih prostorija za naknadni prijenos na temelju ugovora o zakupu;
- nabava objekta u novoj zgradi koji će se preprodavati nakon završetka gradnje;
- kupnja objekta gdje će se u budućnosti otvoriti vlastiti posao (koji se vjerojatno treba prodavati kako raste).
Pojedinac ima pravo kupiti apsolutno bilo koju nekretninu - to su trenutni zakoni.U budućnosti se predmet može prenijeti na osnovi najma ili preprodati, kao i predstaviti. Ali da biste postali posjednik, morate se sjetiti da se komercijalna nekretnina donekle razlikuje od stambene.
Obratite pažnju na ovaj aspekt: kada pojedinac prenese komercijalni prostor u najam, on provodi aktivnosti koje pridonose zarađivanju. Prema zakonima zemlje, u ovom slučaju nije potrebno registrirati se kao poduzeće. U isto vrijeme, ako je takva aktivnost redovita ili je bilo moguće sklopiti ugovor koji traje više od godinu dana, onda postoji šansa da vas prepoznaju kao ilegalnog poduzetnika, zbog čega možete biti kažnjeni. Kako će se situacija pokazati u određenom slučaju, ovisi o sudu i postupcima vlasnika.
Što je isplativije?
Tradicionalno, najprofitabilnija ulaganja u komercijalne nekretnine ostvaruju mehanizam "ulične trgovine". Stručnjaci na tržištu nekretnina kažu da posljednjih godina oni koji imaju sredstva u rasponu od 5-10 milijuna mogu priuštiti upravo takvu metodu povećanja.
Postoji samo jedan nedostatak sustava - visoka razina konkurencije. Svi ti ljudi koji su ranije ulagali u stanovanje, ali odlučili su se prebaciti na "ozbiljniju ribu", prešli su na ovaj format, što ne može ne utjecati na profitabilnost. S jedne strane, količina ponude brzo raste, s druge strane potražnja nije toliko velika. Kao rezultat, stanari mogu izabrati iz velikog broja ponuda ono što im najviše koristi i promijeniti najmodavce poput rukavica. Možete preživjeti samo redovitim snižavanjem stope, ali nije svaki stanodavac spreman za to.
Najbolji mogu računati na najbolje
Prema riječima stručnjaka, teška tržišna situacija, koja je dovela do činjenice da prethodno relevantne sheme gube svoju učinkovitost, čini isplativim ulagati u komercijalne nekretnine u novom formatu. Korist mogu dobiti oni koji su u mogućnosti brzo analizirati što kupcima treba i donijeti odluku na temelju tih podataka.
Prilikom odabira objekta za ulaganje, analizirajte sve njegove parametre. Razmislite na koju kategoriju stanara računate i pokušajte predvidjeti koje će parametre zahtijevati od objekta za koji žele dobro platiti. Na temelju toga odaberite određenu opciju. Posebno je velika potražnja za onim prostorijama koje se nalaze u uvjetima velikog prometa. U isto vrijeme, visoka cijena uz već veliku sposobnost u zemlji dokaz je niskog povrata ulaganja, pa izbjegavajte takve olakšice.
A ako u inozemstvu?
Ulaganja u njemačke komercijalne nekretnine tradicionalno su popularna, jer je uvriježeno mišljenje da je ova država najizvjerenija ekonomija na nogama. Čak i u uvjetima globalne krize, koja je potresla poduzeća raznih zemalja, njemačka nekretnina zadržala je svoj vodeći položaj i dokazala pouzdanost ulaganja u nju.
Kako izgleda suvremeno tržište komercijalnih nekretnina u Njemačkoj? Do 40% njegovih sudionika ulagači su iz drugih zemalja. U isto vrijeme, godišnja profitabilnost većine objekata varira od 3-9%. Stručnjaci kažu da je do kraja 2016. u njemačku komercijalnu nekretninu uloženo više od 50 milijardi eura, što je premašilo posljednje desetljeće. Što se tiče prosječnih parametara, to se gotovo udvostručilo.
Najveća potražnja za njemačkim uredima je što ih kupuje 47% ulagača. Godišnji prinos - do 6%. Različiti maloprodajni prostori u 2016. godini sredstvima su privukli pažnju 18% poduzetnika. Za takve objekte godišnji prinos je 4-8%. Hoteli i skladišta postali su u Njemačkoj područje aktivnosti jedne desetine stranih ulagača. Ovi pojedinci mogu očekivati profit od najviše 6% godišnje.Apartmani za studente, ustanove za brigu o starima osiguravaju godišnji prihod od 9%, a to zanima oko 15% poduzetnika.
Izgledi i lozinke
Ako pogledate iskustva ulagača u 2016. godini, možete vidjeti da je najatraktivnije područje takozvana "velika sedmorica", odnosno najveći njemački gradovi. Ako planirate iskoristiti iskustvo već uspješnih poduzetnika, obratite pažnju upravo na ova naselja:
- glavni grad zemlje je Berlin;
- Köln;
- Düsseldorf;
- glavni hanezijski grad Hamburg;
- svjetska prijestolnica piva München;
- Stuttgart;
- najveći u Hesseu i peti po veličini u Frankfurtskoj državi.
Prema analitičarima, tijekom 2016. godine u München su primljeni investicijski fondovi veći od sedam milijardi eura. A to je u odnosu na cjelokupni volumen zemlje - oko 13,5%.
U atraktivnosti Njemačke za investitore nema ništa iznenađujuće, jer do danas, uprkos prilično velikom broju objekata, praktički nema besplatnih ureda. U velikim gradovima otprilike 2% prostorija je prazno, u malim gradovima ta brojka raste na 5%, ali ih rijetko prelazi. Zašto je situacija tako ružna za investitore? To nadzire država. To se izražava ne samo u konkurentnosti na tržištu, već iu smanjenoj kreditnoj stopi i atraktivnoj financijskoj, ekonomskoj klimi. Kamate na kredite variraju u rasponu od 1,5-2,8%. Koliko mogu uzeti zajam da uložim taj novac u nekretnine? Prema zakonima Njemačke - do 70% troškova. Slažete se, zvuči primamljivo?
Postoji suptilna točka. Njemačke kreditne tvrtke vrlo pažljivo analiziraju svakog potencijalnog klijenta, njegove namjere, a također procjenjuju koliko je velika likvidnost predmeta privukla pažnju potencijalnog ulagača. Ako je imovina rizična, vjerojatnost neuspjeha je velika. U slučaju kada banka napravi ugovor, kupac može biti sto posto siguran da je to izvrsno i obećavajuće ulaganje, koje će za njega postati sredstvo prosperiteta.
Da sumiram
Prema rezultatima studija koje je nedavno poduzeo VTsIOM, više od 50% stanovništva Rusije je uvjereno da je kupovina nekretnina najučinkovitija metoda očuvanja i povećanja njihovih novčanih rezervi. Odnosno, pitanje ne zvuči "vrijedi li kupiti?", Već "Što kupiti?".
Kada birate objekt u koji ćete uložiti sredstva, pokušajte pažljivo analizirati sve značajke nekretnina i ne riskirajte ponovo. Ne zaboravite na veliku konkurenciju na tržištu, procijenite je u različitim sektorima komercijalnih nekretnina i izračunajte koji godišnji prihod možete pružiti opciju koja vam se sviđa. Nikada ne donosite žurbu.