Stopa kapitalizacije od velikog je značaja za planiranje financijskih ili investicijskih aktivnosti. Istodobno, u Rusiji se stopa kapitalizacije ne može uvijek utvrditi pouzdano. To je zbog činjenice da informacije s raznih tržišta dolaze nepotpuno. Uz to, često to nije sasvim istina. Kolika je stopa kapitalizacije?
Kolika je stopa kapitalizacije?
Ovaj pokazatelj predstavlja omjer vrijednosti nekretnine i prihoda koji može donijeti tijekom godine. Stopa kapitalizacije omogućuje ulagaču da procijeni izglede za ulaganje novca u određeno sredstvo. Postoji nekoliko vrsta ovog pokazatelja. Analizirajući svaki od njih, možete bolje razumjeti karakteristične značajke stope kapitalizacije.
Karakteristični pokazatelj
Na primjer, stopa kapitalizacije bez rizika predviđa smjer ulaganja u onu imovinu za koju je zajamčen barem povrat ulaganja. Koliko znamo, ulaganje bez rizika praktično ne postoji. U ovom slučaju, mislimo na ulaganja koja su vjerojatnost neugodnih nesreća svedena na nulu.
Primjer takve investicije je investicija, čiji je jamac država ili pouzdana banka iz Švicarske. Istodobno su tržišni rizici neraskidivo povezani s financijskim instrumentima poput dionica, obveznica i drugih vrijednosnih papira. Prihod od takvih ulaganja izravno ovisi o uspjehu tvrtke koja je izdala.
Ulagači su prvi osjetili nisku profitabilnost poslovanja zbog ulaganja vlastitih sredstava u vrijednosne papire. No, nije samo ova vrsta financiranja popraćena rizicima. Na primjer, nekretnine su tradicionalni i jedan od najpouzdanijih načina ulaganja. Ipak, ova imovina također je sklona rizicima poput niske likvidnosti, amortizacije tijekom rada, kao i promjenama u zakonodavstvu, uključujući porez.
Metode za izračun stope kapitalizacije
Koje su metode izračuna stope kapitalizacije? Postoji nekoliko njih:
- kumulativna konstrukcija;
- povezana ulaganja;
- metoda stiskanja tržišta;
- Inwoodova metoda i drugi.
U praksi je najčešća metoda kumulativne konstrukcije. Koje su komponente stope kapitalizacije? Ova metoda koristi princip zbrajanja indikatora netrificirane stope, premije tržišnog rizika i premije rizika koji su povezani s ulaganjem u određeno sredstvo. Što to znači? Drugim riječima, da bi se predvidjela vjerojatna dobit, potrebno je uzeti u obzir takve pokazatelje kao stopa bez rizika, ukupna razina tržišnih rizika i stupanj rizika u odnosu na određenu imovinu.
Stopa kapitalizacije nekretnina
U procesu analize vjerojatne profitabilnosti ulaganja u nekretnine, ulagači izračunavaju dobit koju mogu dobiti tijekom svog rada. Ovom metodom možete predvidjeti učinak investicije i usporediti otkupnu cijenu objekta s prihodom.
Stopa kapitalizacije nekretnina izračunava se formulom koja je izvedena iz sljedeće jednadžbe:
V = I / R, gdje je:
- V je vrijednost imovine;
- I - procijenjena profitabilnost od rada objekta;
- R je stopa kapitalizacije nekretnina.
Prema tome, stopa kapitalizacije: R = I / V
Treba napomenuti da se stopa kapitalizacije dohotka ponekad naziva i omjer kapitalizacije, stopa kapitalizacije ili multiplikator neto najamnine. Ovi su pojmovi sinonimi. Izračun ovog pokazatelja prilično je učinkovit i objektivan. To je zbog fiksnog troška nekretnina, koji postavlja tržište i koji se može naći iz otvorenih izvora. Osim toga, cijenu najma nekretnina regulira i tržište, što zadatak pojednostavljuje.
Načela izračunavanja stope kapitalizacije nekretnina
Mora se naglasiti da pri izračunavanju profitabilnosti objekta potrebne troškove treba oduzeti od ukupnog prihoda. To uključuje:
- plaćanje električne energije;
- plaćanje za sigurnost objekta;
- plaće raznih zaposlenika;
- ostali troškovi povezani s postupkom poslovanja s nekretninama.
Pored toga, od parametra I potrebno je oduzeti izgubljenu dobit zbog zakupa ne svih 100% zgrade. Također, troškovi koji smanjuju ukupnu profitabilnost uključuju poreze, kamate na kredite i druge fiksne troškove. I tek nakon odbitka svih troškova, dobivamo neto operativni prihod, koji se koristi u formuli za izračunavanje stope kapitalizacije nekretnina.
Nakon što smo dobili sve potrebne podatke, možemo izračunati potreban pokazatelj prema gornjoj formuli. Razmotrimo primjer. Pretpostavimo da investirate u vrstu nekretnina, kao što su skladišni prostor. Trošak objekta je 50 milijuna rubalja. Nakon odbitka svih troškova, investitor utvrđuje da će neto operativni prihod biti 13 milijuna rubalja godišnje. Da biste odredili stopu kapitalizacije nekretnina, morate koristiti formulu: 13 milijuna / 50 milijuna = 0,26. Ova vrijednost pokazuje da će investitor svake godine 26% svoje investicije dobiti od najma skladišnih prostora.
Odabir imovine s najvišom stopom kapitalizacije
Prilikom odabira nepokretne imovine za ulaganje novca, prednost treba dati onima s najvišom stopom kapitalizacije. Uz to, valja napomenuti da je bez uzimanja u obzir takav koeficijent nemoguće predvidjeti učinkovitost ulaganja i procijeniti objekt prije njegovog stjecanja. Također zahtijeva analizu tržišta i praćenje važnih ekonomskih pokazatelja na temelju dostupnih podataka o ulaganjima u nekretnine.
U procesu potpunog praćenja, dobivene informacije treba generalizirati. Istovremeno je potrebno procijeniti različite segmente tržišta nekretnina. Nakon toga ove će informacije poslužiti kao vodič i omogućiti će ispravnu procjenu objekta. Uz to, omogućuje se kvalitativna usporedna analiza raspoloživih izračunatih pokazatelja i prosječnih podataka za tržište.
Način povezanog ulaganja
Često se količina kapitala i posuđenog kapitala koristi za kupnju nekretnina. Stoga je za ispravan izračun stope kapitalizacije potrebno razmotriti oba izvora ulaganja. Kako izračunati indikator? U ovom se slučaju za određivanje omjera kapitalizacije koristi metoda izravnog ulaganja ili, kako se još naziva, tehnika investicijske skupine. Nadalje, formula za kapitaliziranje za kreditna sredstva je sljedeća:
Rm = DO / IR, gdje je:
- Rm - omjer kapitalizacije posuđenih sredstava ili hipotekarne konstante;
- DO - godišnja plaćanja na posuđena sredstva;
- IR je glavni iznos hipotekarnog kredita.
U ovom se slučaju stopa kapitalizacije za kapital izračunava prema sljedećoj formuli:
Re = DP / K, gdje je:
- Re je stopa prinosa na kapital;
- DP - novčani tok za godinu prije plaćanja svih poreza;
- K je iznos vlasničkog kapitala.
Ukupna stopa kapitalizacije pri korištenju metode izravnog ulaganja određuje se izračunavanjem ponderiranog prosjeka prva dva pokazatelja: P = M x Pm + (1 - M) x Re, gdje je M dio pozajmljenih sredstava u ukupnom trošku objekta.
Metoda istiskivanja tržišta
Ova metoda uključuje upotrebu u izračunavanju stope kapitalizacije pokazatelja neto operativnog prihoda od aktivnosti sličnog poduzeća ili od njegovih nekretnina, kao i od prodajne vrijednosti imovine. Da bi se odredio omjer kapitalizacije pomoću metode pritiska na tržište, potrebno je podijeliti neto operativni prihod na troškove sličnog objekta ili tvrtke.
Kako to razumjeti? Drugim riječima, za određivanje stope kapitalizacije željenog poduzeća koriste se pokazatelji osnovne formule za omjer kapitalizacije, ali za drugu sličnu tvrtku koja zauzima isti tržišni segment i veličina je usporediva. Karakteristična karakteristika ove metode izračuna je nedostatak računovodstva povrata ulaganja i povrata ulaganja.
Ova tehnika ima i prednosti i očite nedostatke. Pozitivne karakteristike uključuju relativnu jednostavnost određivanja omjera kapitalizacije. Ovako izračunata opklada ima i svoje nedostatke. Na primjer, nedostaci uključuju nedostatak potrebnih podataka o neto operativnom prihodu i prodajnoj vrijednosti poduzeća, koji se uzimaju kao osnova za analizu. Stoga nije uvijek moguće odabrati točne i prikladne primjere.
Inwood metoda
Ova se metoda koristi u slučajevima kada će, prema prognozi, tijekom cijelog investicijskog ciklusa povrat ulaganja biti jednak. Istovremeno, dio prihoda predstavlja povrat ulaganja, a drugi je povrat na uloženi kapital. Iznos povrata kapitala se reinvestira. To uzima u obzir stopu povrata ulaganja. Moguće je odrediti stopu kapitalizacije uz uvjet dobivanja jednakih prihoda dobivanjem zbroja stope povrata ulaganja i faktora povrata za isti postotak.