Što je najamnina za stan? Ovaj se koncept odnosi na postupak prijenosa određene imovine s jedne osobe (primatelja) na osobnu prirodu na drugu (uplatitelja), koji, kao odgovor, redovito vrši gotovinsko plaćanje određenog (unaprijed dogovorenog) iznosa za određenu opipljivu vrijednost. U današnje vrijeme obično govorimo o iznajmljivanju stanova (najčešće apartmana). U većini situacija nekretnine prenose starije osobe. Zauzvrat, računa na skrb i održavanje sve do svoje smrti. Međutim, ova vrsta ugovora je prilično složena i ima veliki broj nijansi.
Što se iznajmljuje za stan - razgovarajmo detaljno
Nekretnine se mogu kupiti prema dogovorima različitih oblika. Radi se o kupnji i prodaji, darivanju ili nasljeđivanju. U istom su redu i mogućnost doživotnog održavanja s ovisnim ili doživotnim anuitetom u zamjenu za stanovanje. Koje je njegovo značenje? Koje su prednosti ugovora o doživotnom rentu stana njegovom vlasniku? Starija osoba se financijski osigurava, prima potrebnu pomoć i plaća svoju glavnu imovinu - nekretnine.
Tradicionalni razlog zašto se ovakvi poslovi najčešće sklapaju s usamljenim starim ljudima je poteškoća, ponekad nemogućnost njihovog postojanja bez brige i pristojna materijalna podrška. Kod nas je životni standard starijih osoba loš. Veličina mirovine često je prilično niska, cijene komunalnih računa neprestano rastu, a starost zahtijeva skrb i lijekove.
Jednom kada se nađe u teškoj financijskoj situaciji, usamljena starija osoba može se osloniti samo na vlastite resurse. Najčešće je to imanje u vlasništvu. Mnogi su, saznavši što je najam stana, odlučili potražiti podnositelja zahtjeva za njegovo vlasništvo i sklopiti sporazum s njim. U većini slučajeva to pomaže u prevladavanju materijalnog poremećaja. Najamnina plaćena kao rezultat stana pokriva većinu troškova starije osobe i omogućava im da žive relativno udobno.
Objasnite pojmove
Koja je razlika između doživotne rente i takozvanih ugovora o održavanju uzdržavanja? Zaključivši prvi od njih, stariji vlasnik stana može računati da će mjesečno primati dogovoreni iznos. Drugi slučaj uključuje ispunjavanje druge strane obveze potpunog održavanja, fizičke njege i pružanja starijoj nemoćnoj osobi sve što treba. Kakva je u ovom slučaju iznajmljivanje stana? Ugovor sklopljen sa starcem jest kupovina hrane i odjeće, popravak i čišćenje stana, plaćanje komunalnih usluga, kupnja lijekova i ako je potrebno bolničko liječenje. I također svakodnevna skrb (neovisno ili uz pomoć medicinske sestre) i, konačno, organizacija i plaćanje pogrebnog postupka.
Nekim ljudima je sudjelovanje u životu starije osobe uz financijsku pomoć za njega jedina prilika u budućnosti da riješe složeni stambeni problem. Stranke se međusobno pronalaze usmenim putem ili preko rodbine, ponekad zahvaljujući organima socijalne zaštite. I oni i drugi žele znati s kim imaju posla. Ugovor o najmu stana između rodbine još uvijek nije uvijek zaključen. Češće - s dobrim prijateljima, pouzdanim neposrednim susjedima, bivšim kolegama.
Pretpostavimo da su se našli - stariji muškarac koji je "sazreo" za prijenos nekretnina u zamjenu za njegu i održavanje sve do svoje smrti i onaj koji može preuzeti sve takve odgovornosti u zamjenu za stan. Koji će koraci biti potrebni strankama za pravilno formaliziranje odnosa?
Prvi korak: važno je razmotriti sve
Prije sklapanja anuiteta za stan, stranke sastavljaju popis važnih i manjih (do najmanjih detalja) uvjeta budućeg ugovora. Svaki detalj mora biti dogovoren. Žurba u takvom slučaju beskorisna je. Sve prednosti i nedostatke iznajmljivanja stana treba razmisliti unaprijed. Obje strane zahtijevaju promišljen pristup procesu papirologije. Takav sporazum izostaje u standardnom obliku, a njegov je sadržaj uvijek individualan.
Starija osoba (vlasnik stana) navodi uvjete navedene u tekstu ugovora: što će točno platiti najamnik koji je dužan ispuniti. Važno je ne propustiti nijedan bitni uvjet i očekivano formulirati s krajnjom preciznošću. Na primjer, druga strana dužna je platiti određeni iznos najkasnije u određenom roku. Monetarni sadržaj mora se indeksirati prema inflaciji. Bilo koja od očekivanih budućih usluga druge strane u skrbi, kupnji lijekova, kuhanju, čišćenju itd. Mora biti jasno odražena u tekstu ugovora.
Budite oprezni
U životu se mogu dogoditi razne situacije. Pretpostavimo da u vrijeme pripreme i potpisivanja ugovora zdravlje starije osobe u cjelini nije bilo zadovoljavajuće, ali u budućnosti se njegovo stanje ozbiljno pogoršalo. Ali usluge medicinske sestre i pružanje lijekova s anuitetnim ugovorom nisu predviđene.
Još jedan slučaj. Svatko tko djeluje kao plaćenik iznenada umre prije nego što dosegne željenu imovinu. Tko nasljeđuje ovaj ugovor? Njegov tekst ne govori ništa o tome.
Bilo bi bolje ako predvidite sve teoretski moguće situacije. Zbog toga, odlučujući se na takav dogovor, svakako biste trebali uključiti odvjetnika u slučaj. Posjedujući bogato iskustvo, objasnit će vam koje će budućnosti zakupnine stana donijeti prednosti i nedostatke svakoj od stranaka. Specijalist će moći osigurati maksimalni raspon mjera za zaštitu starijeg vlasnika imovine, ako se isplatilac iznenada ponaša loše. S druge strane, prljavi trikovi mogući su od vlasnika kućišta. Tada će pravno nadležni dokument ukloniti moguće rizike za drugu stranu.
Drugi korak: pređite na prikupljanje papira
Vlasnik će morati prikupiti cijeli paket dokumenata koji mogu potvrditi njegovo vlasništvo nad ovom nekretninom. Trebat će vam potvrda katastarske vrijednosti i podaci o svim osobama prijavljenim u ovom apartmanu. Ne možete bez originala osobnih dokumenata.
Neki iskusni pravnici preporučuju skladištenje certifikata iz neuropsihijatrijskog dispanzera. Njegova uloga je da potvrdi da je vlasnik stana u trenutku sklapanja ugovora imao pravo na znanje. Ovaj korak nije obvezan s gledišta zakona, ali ponekad može spasiti budućeg obveznika od nekih problema. Činjenica je da ako je vlasnik star i ima ozbiljne bolesti, nasljednici mogu pokušati osporiti ugovor, pozivajući se na njegovu ludost.
Treći korak: Idite kod javnog bilježnika
Prikupivši sve što vam je potrebno, trebali biste posjetiti javnog bilježnika, koji će procijeniti pravnu sposobnost vlasnika stana i stupanj svjesnosti odluke. Ako nema dvojbe, specijalist je dužan sastaviti i ovjeriti ugovor o doživotnoj renti za stan. Takva ovjera je obavezna.
Nakon ovjere kod javnog bilježnika, ugovor se prenosi na tijelo za registraciju, državnu pristojbu plaćaju stranke, a kad se transakcija registrira, izdaje se potvrda o vlasništvu s teretom.
Uvjete ugovora novi će vlasnik morati ispuniti do smrti bivšeg. Tek nakon toga ima pravo podnijeti zahtjev za uklanjanje iz stana teret (na temelju potvrde o smrti). I tek nakon toga s bilo kakvim ograničenjima upotrebe kućišta bit će gotova.
Pod kojim se uvjetima ugovor može raskinuti?
I anuiteta i održavanje tijekom života, izvedeni u obliku službeno zaključenih sporazuma, mogu se otkazati isključivo sporazumom obje strane ili u sudskom postupku. Transakcija se može proglasiti nevažećom samo na dva razloga. Oni uključuju neispunjavanje navedenih uvjeta ili priznavanje vlasnika stana kao pravno nesposobnog u trenutku potpisivanja dokumenta.
Ako se njegove točke poštuju i starija osoba je sklopila sporazum, službeno pravno odgovorno, priznavanje takvog sporazuma kao nevažećeg s pravnog stajališta je praktično nemoguće. U slučaju da je osoba koja prima najam ozbiljno obrazložila zahtjeve u vezi s ispunjavanjem propisanih uvjeta koji se mogu dokazati u sudnici, takva transakcija može se prekinuti.
Praksa pokazuje da postoji mnogo takvih situacija. Odvjetnici to ponekad pripisuju prijevari starijih bivših vlasnika, ali većim dijelom - prestanku stvarne podrške i skrbi od novog vlasnika.
Doživotni najam po stanu: mogući problemi
Ljudi su navikli tretirati takve sporazume oprezno, a ne uzalud. Uostalom, tržište nekretnina prepuno je prevare. Zato samo poznati ljudi najčešće postaju stranke takvim transakcijama. No odvjetnici uvjeravaju - uvjeti i jamstva zaštite mogu se navesti u samom ugovoru i poduprijeti njegovom ovjerom.
U osnovi, ovaj posao podrazumijeva nedostatak mogućnosti da novi vlasnik proda ili oduzme svoj dom starcu, da se tamo useli (osim ako nije izričito dogovoreno). Ne može odbiti obvezu održavanja odjeljenja.
Ipak, rizici su mogući za obje strane. Jedna od njih je pogrešan izbor starije osobe ugovornog partnera. Ovdje povjerenje i pravno ispravno sastavljen dokument nisu dovoljni. Starija osoba može saosećati s drugom stranom, skrećući oči nekim manifestacijama zaborava i opcionalnosti, ali na kraju dobiva redovitu povredu uvjeta transakcije.
Suprotna je situacija kada lik partnera nije odgovarao starčevom ukusu i on mukotrpno traži i najmanje mane u izvršavanju dogovorenih dužnosti. S vremenom oboje uče o doživotnom najmu stana, što i nije tako jednostavna stvar. Nažalost, formula "ništa osobno" u ovom slučaju ne djeluje. Svaka će strana morati razmišljati i odlučiti hoćete li moći dugo godina održavati odnose s odabranim partnerom.
Ostali rizici
Rizik leži u mogućoj pogrešnoj procjeni vlastitih financijskih i fizičkih sposobnosti od strane partnera starije osobe. Moguće je da je ovo (doživotna najam stana) prevelik teret za isplatitelja. Uostalom, troškovi održavanja i održavanja starije bolesne osobe iz godine u godinu će se povećavati.
Još jedan rizik - platitelj najma možda neće čekati stan. Ponekad starci doživljavaju svoje partnere jedan za drugim. U ovom slučaju, ugovor treba odrediti kome se stan iznajmljuje nakon smrti platitelja - uz prijenos svih dosadašnjih prava i obveza.
Jedan od mogućih rizika za starije osobe - novi vlasnici mogu zahtijevati njegovo preseljenje.Ako je odbijanje mogućih preseljenja određeno ugovorom, ta se radnja odnosi na kršenje njegovih uvjeta, što starijoj osobi daje pravo na sud. Glavno je da se mora uknjižiti najam stana sa doživotnim boravkom.
Što platitelj obično riskira? Starija osoba, nekoliko godina nakon potpisivanja ugovora, može je odjednom poželjeti raskinuti jednostrano. Pravnici navode da ako isplatitelj pažljivo ispunjava sve propisane uvjete, to nije moguće. Odnosno, primatelj najma u ovom slučaju nema pravo predomisliti se i raskinuti transakciju, vođen samo vlastitom željom.
Tko će nadmudriti koga?
Odvjetnici napominju da se slučajevi prijevare događaju i kod platitelja i baka i djedova, koji pod bilo kojim uvjerljivim izgovorom mogu provocirati partnera da se povuče iz formalnog ispunjavanja uvjeta ugovora, na temelju kojeg potom pokušavaju raskinuti transakciju. Oni mogu odbiti novac ili ometati plaćanje stambenih i komunalnih usluga. Tada sud izjavljuje da već par mjeseci nisu vidjeli novčani sadržaj. Ako sud smatra da su njihovi zahtjevi opravdani, tada se pravo vlasništva može vratiti starcu, ali nitko ne nadoknađuje prethodno uplaćena sredstva njegovatelju.
Kako bi spriječili takve žalosne okolnosti, odvjetnici obično savjetuju obveznicima plaćanja da odmah pokrenu poseban časopis u koji će unijeti sve primitke i čekove koji potvrđuju utrošeni i preneseni iznos. Ako starac primi gotovinu u ruke, nužno je da ga svaki put potpiše. Ovaj dokument može igrati vrlo važnu ulogu u mogućem suđenju.
Pa ipak, najčešća je situacija kada obveznik najma postupno prestaje ispunjavati svoje dužnosti. Ovdje savjet starcu izgleda nedvosmisleno - ići na sud i raskinuti ugovor o anuitetu stana sa doživotnim održavanjem.
Nasljednici ne spavaju
Problemi mogu biti od rodbine. Nakon smrti starijeg primatelja stana, potonji vrlo često pokušavaju postići prekid transakcije, navodeći navodno nesposobnost potonjeg. Upravo za takav slučaj dolazi u obzir spomenuta potvrda neuropsihijatrijskog dispanzera. Ako je odsutan, teoretski je moguće provesti sveobuhvatno ispitivanje psihološke i psihijatrijske prirode, provedeno posthumno, na temelju dokumenata i svjedočenja. Ali taj je postupak vrlo kompliciran, skup i ponekad ne donosi nikakve rezultate.
Pod uslovom da je tekst ugovora pravilno sastavljen, uklanjaju se svi rizici, osim mogućeg neispunjavanja određenih klauzula „ugovora“. Problemi nastaju kada se, primjerice, ne spominje obvezna indeksacija novca u vezi s inflacijom ili nema važne točke oko angažiranja medicinske sestre zbog bolesti. Ako dokument ne predviđa određenu metodu i rok za isplatu novčanih svota, starac ih može primati nesustavno, od slučaja do slučaja. Kao rezultat toga, praktički se ne govori o poboljšanju njegove financijske situacije, a stambeni objekti više nisu u vlasništvu. Stoga još jednom ponavljamo - usluge odvjetnika obje stranke će zahtijevati prije zaključenja transakcije, a ne nakon nastanka problema.
Dodatni detalji
Sada ćemo se detaljnije dotaknuti obilježja takvih sporazuma i nekih važnih pravnih pitanja. Koji se odlomci dokumenta smatraju obveznim? Postoje samo dva: navođenje otuđene imovine s pojedinostima pojedinog stana i određivanje obveza primatelja. Već smo razmotrili potrebu detaljnog dešifriranja drugog odlomka.
Primatelj može biti ili građanin (pojedinac) ili neprofitna organizacija. Isplatitelj može biti i fizička i pravna osoba.U zakonodavstvu nema jasne definicije stranaka u transakciji. Obvezni pisani oblik sklapanja anuitetnog ugovora uređen je člankom 584. Građanskog zakona Ruske Federacije, kao i njegovom notarskom ovjerom. Ako ovaj uvjet nije ispunjen, bilo koji sud će takvu transakciju poništiti.
Ako su sudionici pojedinci, njihovi podaci o putovnicama moraju biti navedeni u dokumentima. Ako je to trgovačka ili druga organizacija, morat ćete navesti podatke sadržane u konstitutivnim dokumentima s adresama za registraciju. Svi podaci s detaljnim opisom otuđenog kućišta također bi trebali biti detaljno navedeni. Posebna točka nisu samo obveze, već i odgovornost svake stranke u slučaju kašnjenja u isplati. Ugovor o doživotnoj renti za stan mora biti zapečaćen potpisima svih sudionika.
Koji su dokumenti potrebni
Popis onih potrebnih radova može biti različit. Razmotrite glavne od njih, bez kojih ne možete. Kao takvo, trebalo bi nazvati objašnjenje nekretnine koje se otuđuje tlocrtom. Možete ga naručiti u BTI podnošenjem odgovarajuće prijave i plaćanjem ove usluge. Bit će potrebni brojni certifikati iz MFC-a: osobni račun, izvadak iz kućne knjige. Uz osobne identifikacijske dokumente stranaka, trebat će vam i katastarska putovnica za spomenuto stanovanje i potvrda o veličini njegove procijenjene vrijednosti.
Ako jedna od strana djeluje preko zastupnika, uz vlastitu putovnicu, dužna je predočiti punomoć za pravo obavljanja transakcije. Već smo spomenuli vlasničke dokumente otuđene imovine, kao i razloge za početno pojavljivanje takvih prava (na primjer, darovnicu, oporuku ili ugovor o prodaji). Kao što je već spomenuto, potvrda o zdravstvenoj sposobnosti od medicinske ustanove neće naštetiti. Drugi obvezni dokument je potvrda o nepostojanju opterećenja ili financijskog dugovanja predmeta iz Jedinstvenog državnog registra poduzeća i potvrda o plaćanju državne pristojbe za postupak certifikacije. Tri kopije samog anuitetnog ugovora priložene su uz paket.
Koliko može sličan ugovor koštati?
Bez obzira da li se stan iznajmljuje rođaku ili strancu, sudionici će morati platiti određenu svotu novca za prijenos otuđene imovine. Kao što je naznačeno u poglavlju 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije, građanin (pojedinac) doprinosi u iznosu od 2000 rubalja. Za pravnu osobu to je puno više - 22.000 rubalja. Sklapanje takvog ugovora kod javnog bilježnika zahtijeva plaćanje naknade, čija visina ovisi o vrijednosti otuđenja imovine u iznosu od 0,5%. Gornja i donja granica ovog iznosa ograničena su, dakle, na brojke od 20 000 rubalja. i 300 rubalja, što je naznačeno u odgovarajućem članku Građanskog zakona.