U modernom svijetu, vjerojatno, ne postoji takva osoba koja ne bi željela imati svoje kućište. No, nemaju svi priliku kupiti je u udobnim novim zgradama s razvijenom infrastrukturom, jer su tamo cijene vrlo visoke.
Kupnja stana na sekundarnom tržištu jedna je od opcija za stjecanje životnog prostora, koja je svake godine sve važnija. To je zbog porasta cijena novih stanova i pada kupovne moći stanovništva. Međutim, prilikom kupnje ove vrste nekretnina morate biti izuzetno oprezni i uzeti u obzir mnoge nijanse, budući da se kupac suočava s određenim rizicima. Pokušajmo se pozabaviti svim aspektima stjecanja sekundarnih nekretnina, što će izbjeći mnoge zamke.
Koji su rizici s kojima se susreću kupci kuća?
Dakle, koji su rizici prilikom kupovine stana na sekundarnom tržištu, pretpostavlja kupac?
Glavni su sljedeći:
- stjecanje nekretnina pomoću fiktivne punomoći;
- kupnja životnog prostora u kojem žive osobe mlađe od punoljetnosti, kao i privremeno raseljeni stanovnici;
- izvršenje transakcije s nepoštivanjem zakonskog okvira;
- kupnja stanova u kojoj je zabranjeno obavljanje bilo kakvih operacija;
- stjecanje stana u kojem je izvršena ilegalna sanacija.
Sve ove nijanse mogu stvoriti puno problema kupcu, tako da bi svaka osoba koja razmišlja o kupnji drugog doma trebala detaljno razumjeti sve nijanse transakcije.
Ključne značajke kupnje sekundarnog kućišta
Kako se ne biste našli u neugodnoj situaciji, prilikom kupnje je potrebno provjeriti stan. Sekundarno tržište vrlo je privlačno za ogroman broj kupaca, pa zato njime upravljaju mnogi beskrupulozni Realtors i prevaranti koji žele profitirati od neinformiranih građana.
Stoga prije potpisivanja dokumenata morate provjeriti:
- pojavljuje li se stan u bilo kojem sporu;
- tko je vlasnik stana;
- Ima li imovina opterećenja (nasljednici, maloljetni vlasnici itd.);
- usklađenost životnog prostora s tehničkom dokumentacijom;
- Ugled nekretnina, odvjetničke tvrtke ili bilježnika.
Ako je sve u redu sa svim gore navedenim nijansama, tada se može izvršiti kupnja stana na sekundarnom tržištu. Također, ne zaboravite obratiti pažnju na infrastrukturu i prometnu razmjenu, jer udobna lokacija u vašem domu ovisi o prikladnom položaju vašeg doma.
Provjera dokumenata
Da bi transakcija bila zakonita, dokumenti prilikom kupnje stana na sekundarnom tržištu moraju biti vjerodostojni. Njihova će se provjera izbjeći crnim nekretninama i njihovim prijevarnim shemama, te značajno umanjiti povezane rizike.
Sljedeći radovi podložni su pažljivoj studiji:
- sporazum;
- hoće;
- dokument kojim se potvrđuje prijenos stana nasljedstvom ili poklonom;
- dokaz vlasništva;
- Zakon o privatizaciji stanovanja.
Vrlo je važno da svaki od gore navedenih dokumenata bude sastavljen u potpunosti u skladu sa svim pravnim formalnostima, jer će u suprotnom biti jednostavno izmišljen. Uz to morate navesti originale svih ugovora i potvrda. Nikad ne radite s fotokopijama.Ako nemate dovoljno pravnog okvira, bolje je koristiti usluge kvalificiranih pravnika koji su specijalizirani za to pitanje.
Provjera identiteta i dokumenata prodavatelja
Kupnja stana na sekundarnom tržištu trebala bi se dogoditi samo kod dobronamjernog prodavatelja, tako da trebate provjeriti njegov identitet i dokumente, odnosno civilnu putovnicu i karticu poreznih obveznika. U dokumente za transakciju moraju se unijeti relevantni podaci iz tih vrijednosnih papira. Pokušajte izbjegavati ljude neurednog ili sumnjivog izgleda, kao i one koji su pijani alkoholom. Ova je provjera vrlo važna, jer ako se dodaju nevažne informacije u zakonodavne dokumente, tada u slučaju parnice koju je pokrenuo prodavatelj izgubite slučaj i izgubite zakonsko pravo na posjedovanje životnog prostora. U ovom će slučaju biti gotovo nemoguće vratiti uplaćeni novac.
Ako je prodavač oženjen, supružnik bi trebao tražiti njegov pisani pristanak na prodaju stana. To se odnosi čak i na one slučajeve ako jedan od para nije prijavljen u stanu. Da biste dobili informacije o svim osobama koje žive u kući i imaju pravo na to, zatražite od prodavatelja da dostavi potvrdu obrasca br. 3.
Provjera vlasništva putem registra
Bez obzira je li stan kupljen hipotekom na sekundarnom tržištu ili za gotovinu, transakcija će se smatrati zakonitom samo ako prodavatelj ima stvarna imovinska prava na stambenu nekretninu.
To možete potvrditi na sljedeće načine:
- zatražiti izvod iz Registra imovinskih prava na nekretninama;
- dobiti potvrdu u Jedinstvenom registru zabrana otuđenja stambenog prostora;
- podnijeti zahtjev Državnom registru hipoteke.
Sva navedena državna tijela morat će podnijeti zahtjev u utvrđenom obliku, kao i dostaviti podatke o prodavaču stana i adresi nekretnine. No, ovdje je važno razumjeti da sve te organizacije možda nemaju potpune informacije, pa je najbolje da te izjave primaju putem javnog bilježnika. Uz to, stambeni prostor se jednostavno ne može unijeti u bilo koji od navedenih registra. U ovom slučaju možete dobiti potrebne informacije putem BTI-a.
Preliminarni zaključak transakcije
Jedan od najproblematičnijih i najtežih načina za kupnju vlastitog doma je kupovina stana na sekundarnom tržištu. Detaljne upute za ovaj postupak detaljno su opisane u Građanskom zakoniku. Prema zakonu, transakcija se mora izvršiti isključivo u pisanom obliku i također biti ovjerena.
Ako ste raspoloživi za kupnju nekretnine, možete s prodavateljem sklopiti preliminarni ugovor, potkrijepljen dokumentima, koji će jamčiti da će posjednik sklopiti ugovor s kupcem o prodaji stambene nekretnine pod unaprijed dogovorenim uvjetima u strogo utvrđenim vremenskim okvirima. To kupcima omogućuje smanjenje potencijalnih rizika i ponovno osiguravanje od činjenice da će nekretninu kupiti druga osoba.
Što valja uzeti u obzir pri sklapanju transakcije?
Ako se kupnja stana na sekundarnom tržištu odvija po preliminarnom ugovoru, tada prilikom potpisivanja dokumenta treba uzeti u obzir sljedeće nijanse:
- ugovor mora biti zaključen u prisustvu svih osoba koje su upisane u stan koji se prodaje;
- prodavatelj mora dostaviti sve dokumente koji su propisani zakonom;
- detalji navedeni u ugovoru moraju biti relevantni;
- uvjeti tijekom kojih se prodaja mora izvršiti trebaju se unaprijed dogovoriti;
- plaćanje mora biti u nacionalnoj valuti;
- dužnosti i odgovornosti obje strane trebaju se unaprijed dogovoriti;
- sve stranice dokumenta moraju biti potpisane od strane kupca i prodavatelja.
Vrijedno je napomenuti da ako prodavač želi sklopiti sporazum o namjeri s vama, onda ne žurite s tim, jer ovaj rad ima mnogo pravnih formalnosti. Stoga se prvo posavjetujte s kvalificiranim stručnjakom.
Sekundarno osiguranje kuće
Prilikom kupnje osiguranje stambenih nekretnina pouzdano je jamstvo da će osoba u slučaju neuspjeha transakcije iz bilo kojeg razloga dobiti novčanu isplatu, čiji je iznos naveden u ugovoru o osiguranju. To vam omogućuje da smanjite sve kategorije rizika u transakcijama s nekretninama, stoga su takve usluge vrlo popularne.
Osiguranje će biti relevantno u sljedećim slučajevima:
- Ako transakcija nije izvršena s vlasnikom stana, već s povjerenikom.
- Jedna od strana u transakciji je osoba mlađa od punoljetnosti. Ako će prodaja stanova značajno pogoršati životne uvjete djece, tada tijela starateljstva imaju zakonske osnove za zakonski otkaz transakcije čak i nakon formalizacije kupnje.
- Podcijenjeni životni prostor. Najčešće se cijena podcjenjuje kako bi se smanjio iznos odbitka poreza. U ovom slučaju, kupac jedan dio iznosa službeno prenosi prodavatelju, a drugi u omotnici, tako da ako transakcija bude otkazana iz bilo kojeg razloga, kupac će moći vratiti samo onaj dio koji je naveden u dokumentima.
Vrijedno je napomenuti da ako kupujete stan u hipoteci na sekundarnom tržištu, tada je osiguranje također preduvjet. Stvar je u tome što je ovaj zahtjev svojstven većini banaka prilikom podnošenja zahtjeva za hipotekom.
Postupak preprodaje
Da biste sigurno kupili sekundarno kućište, morate se strogo pridržavati osnovnih pravila transakcije.
Procedura za kupnju stana na sekundarnom tržištu je sljedeća:
- Potražite atraktivan objekt.
- Učenje autentičnosti dokumentacije.
- Provjera identiteta prodavatelja.
- Registracija transakcije i plaćanje predujma.
- Priprema potrebnog paketa dokumenata.
- Potpisivanje papira od obje strane.
- Registracija novog vlasnika u vladinoj agenciji.
- Izrada akta prijema / prijenosa stana.
Ovaj postupak je standardni, stoga je vrlo važno dosljedno slijediti sve njegove faze.
Prednosti za kupnju sekundarnog stanovanja
Danas država pruža potporu građanima s niskim primanjima izdavanjem materinskog kapitala.
U ovom slučaju kupnja stana na sekundarnom tržištu moguća je samo ako nekretnina ispunjava sljedeće zahtjeve:
- Stanovanje postaje punopravno vlasništvo obitelji.
- Nekretnina se nalazi u Rusiji.
- Sanitarni uvjeti ispunjavaju sve zahtjeve.
- Transakcija se vrši u potpunosti u skladu sa zakonom.
- Pravo vlasništva stana imat će svi članovi obitelji, uključujući i maloljetnike.
U ovom se slučaju kupnja stambene nekretnine može obaviti i u gotovini i na kredit.
zaključak
Dakle, ispitali smo kako se kupuje stan na sekundarnom tržištu stanova. Kao što ste mogli pretpostaviti, s jedne je strane koristan jer su troškovi takve nekretnine mnogo niži nego u novogradnji, ali s druge strane kupci moraju riskirati. Stoga, da biste se zaštitili i ne izgubili novac, najbolje je kupiti nekretninu putem iskusnih pravnika s bogatim iskustvom u ovom polju. Danas na tržištu postoje mnoge tvrtke koje su uključene u ovu vrstu aktivnosti.