Vuonna 2014 liittovaltion lakia nro 294 muutettiin useita kertoja yhteisen rakentamisen suhteen. Erityisesti nyt rakentamisen yhteydessä yhteisen rakentamisen yhteydessä rakentajan on laadittava vakuutussopimus, joka tarjoaa vastuuvakuutuksen rakentajalle, kunnes hän tekee ensimmäisen kaupan ostajan kanssa. Muuten hän ei voi rekisteröidä tätä kauppaa Rosreestrissä.
Tämän velvoitteen ydin
Vuodesta 2014 lähtien jokaisen rakennusyrityksen on ehdottomasti vahvistettava velvollisuutensa antamalla takuu tai tekemällä vastuuvakuutussopimus yhteisen rakentamisen kehittäjänä. Nämä muutokset, jotka on hyväksytty lainsäädännössä, antavat ostajille mahdollisuuden palauttaa rakennukseen sijoitetut rahat, jos rakennuttajalla on odottamattomia tilanteita.
Miksi muuten tarvitset kehittäjän vastuuvakuutusta?
Tämä lakimuutos mahdollistaa myös vastuun syntymisen, jos se:
- Vältää velvollisuuksiaan.
- Hän luovuttaa esineen, joka ei ole täysin valmis.
- Se menee konkurssiin ennen omaisuuden luovuttamista.
Taloustieteilijät uskovat kuitenkin, että nämä toimenpiteet voivat johtaa kiinteistöjen arvon nousuun. Hallitus kuitenkin vaatii, että näitä tekijöitä ei voida kytkeä toisiinsa, koska jopa suurin rakennusyritys kuluttaa vakuutukseen enintään 1% kaikista liiketoimistaan. Siksi omaa budjettiaan olisi käytettävä rahaa kehittäjän vastuuvakuutukseen.
Vakuutusobjekti
Yhteisen rakentamisen toteuttamisessa on vakuutettu kehittäjän vastuu. Tämä toimenpide merkitsee sitä, että suoraan kehittäjien omaisuuden edut suojataan. Toisin sanoen tällaisen vakuutussopimuksen tekeminen on hyödyllistä ensisijaisesti ostajille. Tällöin rakennuttajalle annetaan oikeus valita: hän voi vakuuttaa sekä talon kokonaisuutena että jokaisen asunnon erikseen.
asiakkaat
Rakentajan vastuuvakuutussopimus tehdään yhteisen rakentamisen osallistujien hyväksi. Jos tietyissä olosuhteissa ilmenee, he voivat saada asianmukaisen maksun. Vakuutussopimuksen ehtojen mukaan kehittäjän on luovutettava esine, joka täyttää laatu- ja luotettavuusstandardit. Vakuutuksenantaja puolestaan sitoutuu ilmoittamaan ostajalle tapahtumassa tapahtuvista muutoksista ja maksamaan hänelle korvauksen. Jos yhteisen rakentamisen osanottajat muuttuvat jo rakennusprosessin aikana, se on mainitsemisen arvoinen sopimuksessa, koska jokainen ylimääräinen osakkeenomistaja tekee erillisen lisäsopimuksen kehittäjän vastuuvakuutuksesta.
vakuutusyhtiöt
Kaikki vakuutusyhtiöt eivät halua tehdä tällaisia vakuutussopimuksia. Vakuutuksenantajien välillä on mielipide, että tällainen liiketoimi aiheuttaa usein tappioita. Lisäksi vakuutusyhtiön on itse noudatettava seuraavia vaatimuksia:
- On oltava vakuutusmarkkinoilla vähintään 5 vuotta.
- Tulevalle ajanjaksolle pitäisi olla hyvä kehitysennuste.
- Sen on oltava taloudellisen kestävyyden vaatimusten mukainen.
- Tämän yhtiön osakepääoman ei saa olla vähemmän kuin 120 miljoonaa ruplaa, ja sen liikevaihdon tulisi olla vähintään 400 miljoonaa ruplaa. Vain näissä olosuhteissa voidaan tarjota vastuuvakuutus.
tariffit
Vakuutussopimuksen tekeminen, joka vakuuttaa kehittäjälle yhteisen rakentamisen, on liian kallista. Esimerkiksi vuonna 2015 keskimääräiset hinnat tällaisen sopimuksen tekemiseksi vaihtelivat välillä 0,5–0,8%. Jos sopimus tehdään pitkäksi ajaksi, vakuutusyhtiö voi oman harkintansa mukaan alentaa tariffeja 10 prosentista 30 prosenttiin. On kannattavampaa luoda molempia osapuolia hyödyttäviä vastuuvakuutusyhtiöitä.
Korkoprosentin määrittäminen ja vuotuisten korkosuhteiden laskenta kokonaan jätetään vakuutusyhtiön harkintaan, koska todennäköisyys, että yhteistä rakentamista harjoittava kehittäjä voi alkaa kiertää velvollisuuksiaan, on melko suuri.
Yhteisen rakentamisen kehittäjän vastuuvakuutuksella on tietty riski.
Korkoon vaikuttavat tekijät
Vakuutustariffin korko riippuu seuraavista tekijöistä:
- Kuuluuko kehittäjä maatilaan.
- Onko kehittäjällä menestyviä ja positiivisia sopimuksia aiemmin? Tässä tapauksessa vakuutuksenantaja voi ottaa huomioon kaikki aikaisempien liiketoimien kriteerit: niiden toteuttamisen määräajat, esineiden kokonaismäärä, edustustojen läsnäolo maan eri alueilla, valitusten ja valitusten täydellinen puuttuminen.
- Taloudellinen kestävyys.
- Oikeudellinen tuki, toisin sanoen koko dokumentaatiopaketin ja luvan saatavuus.
- Vaiheet, joihin rakentamisen eteneminen jakaantuu.
- Määräaika nykyiselle projektille.
- Yhteiseen rakentamiseen osallistuvien asiakkaiden kokonaismäärä.
Vakuutussopimuksen rekisteröinti
Jotta sopimus rekisteröidään Rosreestrissä, kehittäjän on toimitettava kaikki tarvittavat asiakirjat. Heidän luetteloon sisältyy:
- Hankkeen ilmoitus.
- Lupa rakennustöihin.
- Todistus valtion rekisteröinnistä.
- Sopimus yhteisen rakentamisen toteuttamisesta.
- Kaikkien lakisääteisten asiakirjojen jäljennökset.
- Perustelu tekninen ja taloudellinen luonne.
- Kopiot kehittäjän tilinpäätöksestä.
- Tietoja nykyisistä lainanantajista.
- Pankkien myöntämä todistus siitä, että lainamaksuissa ei ole viivästyksiä.
Arvopapereiden tarkastelun jälkeen tehdään rakentajan vastuuvakuutus yhteisestä rakentamisesta.
Mitä pitäisi suojata?
Jos rakennuttaja ei täytä velvollisuuksiaan ja tämä vahvistetaan tuomioistuimen päätöksellä tai konkurssin tosiasialla, yhteisen rakentamisen aikana tehdyssä vakuutussopimuksessa tarkoitetaan, että osakkeenomistajille maksetaan korvaus. On kuitenkin syytä huomata, että vakuutusyhtiö ei korvaa sijoitusta, jos rakennuttaja jäädyttää rakennusjakson tai pidentää objektin käyttöönottoaikaa. Maksettu määrä riippuu täysin sopimuksessa ilmoitetusta hinnasta, mutta se ei voi olla pienempi kuin itse esinekustannus ja pienempi kuin asumispinta-alan neliömetrille asetettu keskimääräinen markkinahinta samalla alueella, jolla rakennuttaja työskenteli.
Bonuksen enimmäismäärää rajoittaa myös laki.
Vakuutetut tapahtumat
Seuraavat tapaukset voidaan katsoa vakuutuksiksi:
- Rakentaminen keskeytetään.
- Kehittäjä julistetaan konkurssiin.
- Korkojen haltijat eivät voi saada asuntoa.
- Kehittäjä kieltäytyy palauttamasta aineellisia resursseja.
Lainsäädäntömuutokset
Muutokset liittovaltion laissa nro 294, joista puhumme aiemmassa artikkelissamme, vakiinnuttivat yrityksen rakentajan pakollisen vastuuvakuutuksen.Samanaikaisesti itse rakennuttaja, joka haluaa toteuttaa yhteisiä rakennustöitä, on velvollinen etsimään vakuuttajaa ja toteuttamaan sopimukset suoraan. Kehittäjä voi itsenäisesti valita harkintansa mukaan, kenen kanssa hän tekee vakuutussopimuksen - pankin, erikoistuneen vakuutusyhtiön tai yrityksen kanssa.
Vakuutusyhtiön (pakollinen vakuutus) jäseniin osallistuvat osallistujat vastaavat yhtä hyvin. Jos vakuutussopimus tehdään pankin kanssa, kehittäjän on vietettävä paljon aikaa paperien keräämiseen. Pankit vaativat myös rakentajaa maksamaan pakollisen määrän, joka on 30% rakenteilla olevan kiinteistön kokonaiskustannuksista. Tämä määrä on takuu rahoituslaitokselle. Keskuspankki asettaa muun muassa omat vaatimuksensa, joita sovelletaan vakuutussopimuksia tekeviin pankkeihin. Näiden pankkien tulisi:
- Työskentele vähintään 5 vuotta asianomaisella alalla.
- Rekisteröidyn pääoman on oltava vähintään 200 miljoonaa ruplaa.
- Kiinteistön kokonaisarvon tulisi olla vähintään miljardi ruplaa.
Tältä osin kehittäjälle on kannattavampaa ja helpompaa saada laina kuin antaa takaus. Pankit katsovat myös, että yhteisen rakentamisen vakuutusmenettely ei ole täysin kannattava.
Kannattavin on suunnittelijoiden keskinäisen vastuuvakuutussopimuksen tekeminen erikoistuneen yrityksen kanssa. Vakavan kilpailun vuoksi vakuutuksenantajat voivat houkutella asiakkaita alhaisemmille tariffille ja tuotteilleen. Ja he voivat myös vahvistaa tariffikoron koko vakuutussopimuksen ajanjaksolle. Toinen etu sopimuksen tekemisessä erikoistuneen yrityksen kanssa on, että asiakirjat käsitellään mahdollisimman nopeasti. Tällaisen sopimuksen nojalla rakennuttaja toimii vakuuttajana ja yhteisen rakentamisen osallistuja edunsaajana. Vakuudet jokaiselle tietylle asunnolle valitaan erikseen. Kehittäjien keskinäisen vastuuvakuutuksen kuluttajayrityksistä on tullut merkityksellisiä.
Vastuuvakuutusmenettely yhteisyritykselle
Vakuutuksenottajien on annettava vakuus. Usein tällainen takuu on maa, jolle esineen rakentamisen oletetaan tapahtuvan. Asiakirjassa tulisi muun muassa kuvata tapa, jolla ilmoitetut velvoitteet turvataan. Kaikki arvopaperit on allekirjoitettava ennen kuin ensimmäinen yhteistä rakentamista koskeva sopimus on tehty, ja ne ovat voimassa kohteen todelliseen luovutukseen saakka. Jos liiketoimi lopetetaan, vastuuvapautta ei vapauteta. Tätä sääntöä sovelletaan kuitenkin vain, kun vakuutustapahtuma tapahtui sopimuksen voimassaoloaikana.
Vakuutuksenottaja voi vakuuttaa sekä koko talon että asunnot erikseen. Muuten, ensimmäinen vaihtoehto ei ole täysin kannattava, koska silloin vakuutetun on suoritettava talletus, joka on verrannollinen koko laitoksen kustannuksiin, ja myös oltava varma, että kaikki tämän laitoksen tilat myydään. Toinen ongelma koko vakuutussopimusta tehtäessä on vaikeus edunsaajan määrittämisessä.
Sopimus alkaa siitä hetkestä, kun ensimmäinen erä on hyvitetty. Tällainen sopimus ei sisällä sellaista asiaa kuin franchising. Muutoin sopimuksen ehtoja voidaan kutsua vakiona:
- Vakuutuksenantaja sitoutuu ilmoittamaan intressinhaltijoille maksettujen korvausten määrästä. Tämä on perusta kehittäjän vastuuvakuutukselle.
- Vakuutusyhtiöllä on oikeus ottaa yhteyttä kehittäjään regressiotyyppivaatimuksella.
- Vakuutusyhtiö sitoutuu ilmoittamaan intressinhaltijoille, jos vakuutussopimus on irtisanottu etukäteen.
- Sopimus on voimassa koko rakennuskauden ja riippuu siitä. Toisin sanoen, kun rakennusaikaa pidennetään, sopimusta jatketaan automaattisesti.
Korvattava määrä vakuutustapahtuman yhteydessä riippuu täysin vahvistetuista hinnoista ja hinnoista. Sen koon tulisi olla suurempi kuin tietyn huoneen kokonais-elintilan arvo. Lisäksi päätös korvauksen maksamisesta - erissä tai kerrallaan - jää täysin vakuutusyhtiön tehtäväksi.
Vakuutusasiat
Mitkä ovat rakentajan siviilioikeudellisen vakuutussopimuksen sudenkuopat?
Tällainen vakuutus on melko erityinen, koska taloudelliset riskit ovat tosiasiallisesti vakuutettuja.
Tällaisella sopimuksella on kumulatiivinen vaikutus menetyksen yhteydessä. Kriisitilanteessa tappiot kärsivät ehdottomasti kaikille kehittäjille eikä kenellekään tietylle. Kriisitilanteilla tarkoitetaan tässä asuntolainan korkojen nousua tai asumiskysynnän laskua. Loppujen lopuksi tämä on kehittäjien keskinäinen vastuuvakuutus.
Toinen ongelma on, että riskejä ei voida jälleenvakuuttaa.
Koska keskuspankki on korottanut vakuutusyhtiöille asetettuja vaatimuksia, niiden ryhmä on kaventunut huomattavasti. Ratkaisevaa roolia tässä oli osakepääoman suureneminen, ja nykyaikaisilla vakuutusmarkkinoilla vain 19 organisaatiota soveltuu vaatimuksiin. Muutosten mukaan noin 80% organisaatioista, jotka olivat aiemmin voineet tehdä kehittäjän vastuuvakuutussopimuksen, menettivät kykynsä harjoittaa kehittäjien vakuutustoimintaa.