Aikamme yrittäjät kääntävät aktiivisesti kerrostalon asuintaloja muihin kuin asuinrakennuksiin. Tällaisen ei-tuottavaan liiketoimintaan soveltuvan kiinteistön markkinat ovat melko nuoret. Hän on vasta noin 15-vuotias, mutta hän on dynaaminen ja vilkas.
Tässä artikkelissa selitetään asunnon hankkimisprosessin luonne ja yksityiskohdat muihin kuin asuintiloihin.
Kääntämisen edut
Tilamuutoksen asuminen maksaa paljon vähemmän kuin valmiiden toimistojen vuokraus. Moskovassa, lähellä metroasemia, vuokralaiset maksavat 250 000 ruplaa kuukaudessa entisestä kahden huoneen asunnosta. Yrittäjä, joka varustaa muut kuin asuintalot kerrostalossa, on paljon kannattavampi kuin henkilö, joka on hankkinut kaupallisen kiinteistön. Viimeksi mainitun hinta Moskovassa, nykyisten ilmoitusten perusteella, vaihtelee 350 tuhannesta ruplasta 700 tuhanteen ruplaan neliömetriltä.
Varustamalla muut kuin asuintalot kerrostalossa yrittäjät sijoittavat viisaasti kiinteään omaisuuteen: minimarkkinoihin, eri toimistoihin jne. Näin pienten yritysten kaupunkien infrastruktuuria kehitetään huomattavasti.
Asumisesta johtuva ei-asuntorahaston lisäys merkitsee merkittävää vaihtelua toimistojen ja kauppojen sijainnissa. Ihanteellinen huone tähän kerrostaloon on huoneisto, joka sijaitsee täynnä olevan kadun ensimmäisessä kerroksessa käytävällä.
Suotuisa on sijoittelu lähellä metroinfrastruktuuria, julkisen liikenteen pysäkkejä, erilaisia instituutioita. Pohjakerroksen asuntojen hinta metroasemien lähellä jne. Kaksinkertaistaa joskus kerrosten asumisen kustannukset. Asuinalueilla päinvastoin: ensimmäisen tason hinta on 10% alhaisempi.
Jotkut yrittäjät ovat muuttumassa vuokratakseen edelleen syntyviä ei-asuintaloja. Se on kannattavaa. Arvioi itse: kahden huoneen asunnon vuokrauksesta Moskovassa sen omistaja saa 40-50 tuhatta ruplaa kuukaudessa, ja vastaavasta muusta kuin asuintalosta se on 5-6 kertaa enemmän.
Edellytykset onnistuneelle siirrolle
Joskus on alun perin mahdotonta siirtää asuntoa muihin kuin asuintaloihin. Sitä toteuttavan henkilön on noudatettava Venäjän federaation asuntolain (22 artikla) mukaisia menestyksekkään kaupan ehtoja:
- Asunnon ensisijainen sijainti on pohjakerroksessa. Jos se on korkeampi, asuinhuoneistojen ei tulisi olla sitä alempia.
- Asukkaat vapauttivat siitä.
- Talon kuntoa ei tunnusteta hätätilanteeksi.
- Kerrostalon muiden kuin asuintalojen tuleva omistaja sai naapureiden suostumuksen. (Tämä subjektiivinen hetki on otettava huomioon, siitä tulee usein yrittäjille kohtalokasta).
- On arkkitehtoninen mahdollisuus varustaa erillinen sisäänkäynti.
- Mahdollisuus ei-asuintalojen uudistamiseen kerrostalossa.
- Asuntoa ei poisteta asuinrakennuksesta avoimeen tuotantoon, kylpylään, julkiseen wc: hen, kuivapesuun, hautajaiskotiin, ruokien vastaanottokeskukseen, muihin palveluihin, joita SNIP: t eivät tarjoa asuinrakennuksissa.
Jos olohuoneeseen on toimitettu kaasua, se on tuuletettava. Nykyinen sääntelykehys on kielletty käyttämästä kaasulaitteita muissa kuin asuintaloissa. Merkittävä etu tulevaisuuden myymälölle on kellarin läsnäolo asuinrakennuksessa. Se voidaan kiinnittää muunnettuun asuntoon laillisesti varastona.
Käännöksen esteet
Muista "pullonkaulat", joita on kohdattu asuintalon kiinteistöjen varustamisessa.Suurimpaan osaan niistä liittyy vaikeuksia erillisen erillisen lisäsisäänkäynnin toteuttamisessa. Jälkimmäinen on tarpeen sisäänkäynnin asukkaiden päivittäisen reitin logistiseen poistumiseen asiakkaiden tai asiakkaiden virtojen kanssa.
Venäjän asuntolainsäädännössä säädetään pakollisista kaupunkisuunnittelustandardeista ja -säännöistä, joiden on oltava kerrostaloon johdettujen muiden kuin asuintilojen mukaisia. Asukkaiden yhteisen omaisuuden omaisuudella on erillinen oikeussuoja, joka myös yrittäjän on otettava huomioon.
Asuintilojen siirtämistä muihin kuin asuintiloihin (jäljempänä "siirto") ei voida hyväksyä:
- jos pääsy siihen on yhteensopiva muiden asukkaiden pääsyn kanssa asuintilaansa;
- jos siihen on mahdotonta olla erillistä sisäänkäyntiä;
- jos kerrostalon mahdolliset muut kuin asuintilat ovat osa asuintaloja;
- jos sitä käytetään omistajan tai muun kansalaisen vakinaisena asuinpaikkana;
- jos henkilöillä on oikeus tiloihin.
Kunnioitus asukkaille
Yrittäjän on siirrettäessä asuintilaa muihin kuin asuinrakennuksiin saatava vuokralaisten kirjallinen suostumus seuraavissa tapauksissa:
- Aitausrakenteiden uudelleenvarustus.
- Tunnit alueen osan sisäänkäynnin varustamisessa.
- Kyltien järjestäminen (mainonta).
Suostumus laaditaan yhteisomistajien kokouksen pöytäkirjassa, mutta vivahteet ovat mahdollisia. Asukkaat reagoivat melko rauhallisesti apteekin tai lasten kehityskeskuksen avaamiseen kotonaan. Ne ovat suhteellisen suvaitsevaisia, kun varustetaan myymälä siellä. Mutta baarin pohjakerroksen järjestely kohtaa heidän vakavan vastuksensa. Talon asukkaiden neuvostolla on oikeus vahvistaa yleishyödyllisille palveluille tariffit, jotka ovat viisi kertaa korkeammat kuin asukkaiden palkkiot samanlaisista palveluista "ei-suosikki" -yritykselle.
Naapureidensa rauhoittamiseksi yrittäjien on otettava sosiaalinen taakka: maisemointi tai hissit. Huomattava tosiasia tiedetään: yksi hammasyrityksistä, joka käyttää useita pohjakerroksen asuntoja konfliktin ratkaisemiseksi, asetti talon asukkaille 20% alennuksen palveluistaan.
Käännettävät asiakirjat
Asumiskoodin mukaan siirto tapahtuu kunnan hyväksynnällä. Kerrostalossa asuvien muiden kuin asuintalojen omistaja tai hänen valtuuttamansa määrää paikallisviranomaisten harkitsevan asiakirjapakettia:
- Siirtoilmoitus.
- Huoneen rekisteröintitodistus.
- Oikeudelliset asiakirjat - alkuperäiskappaleet tai niiden oikeaksi todistetut jäljennökset.
- Talon pohjapiirros, jossa käännetyt tilat sijaitsevat.
- Tarvittaessa siirrettyjen tilojen kunnostamis- tai jälleenrakennusprojekti.
Tietoja projektin hyväksymisestä
Hanke on välttämättä koordinoitava tiettyjen palvelujen kanssa, mukaan lukien osastojen kanssa: Rospotrebnadzor, kaupunginhallitus, arkkitehtuuriosasto (osasto), hätätilanneministeriön valvonta, rahastoyhtiö.
Sen pitäisi tarjota paitsi erillinen sisäänkäynti, myös sisäinen uudelleenvarustus, entisen toimistohuoneiston kunnostaminen, jälleenrakennustyöt, julkisivulaitteet. Tässä tapauksessa tuuletuskanavien kaventuminen ei ole sallittua.
Tarkastelumenettely
Saatuaan asiakirjoja yrittäjältä kunnat harkitsevat niitä puolitoista kuukaudessa, päättävätkö hyväksyä siirron vai evätä sen. Tehty päätös lähetetään yrittäjälle kolmen päivän kuluessa.
Siirto on oikeudellinen perusta, jos ei-asuintalojen uudistamista asuinrakennuksessa ei tarvita. Muutoin ratkaisun avulla voit muuttaa mallia projektin mukaan.
Uudistuksen toteuttaminen vahvistetaan itsehallintoelimen hyväksymiskomitean allekirjoittamalla säädöksellä. Tämä teko on perustana käännökselle yrittäjälle, joka muuttaa muotoilua.
Tietoja kieltäytymisestä
Paikalliset viranomaiset kieltäytyvät siirtämästä seuraavissa tapauksissa:
- Yrittäjä ei ole toimittanut vaadittua luetteloa asiakirjoista.
- Käännöksen olennaisten edellytysten rikkominen.
- Todellisen työn merkittävä poikkeama hyväksytyn projektin ja sovitun dokumentaation parametreista.
- Ehdotuksen epäjohdonmukaisuudet.
- Talon asukkaiden yhtiökokouksen pöytäkirjan puute.
- Hyväksytyn projektin ja sovitun dokumentaation parametrien noudattamatta jättäminen.
Kieltäytymispäätöksen on oltava perusteltu ja yksityiskohtainen, jotta voidaan ilmoittaa tietyt rikkovat käännösstandardit. Hakija saa sen tai postitetaan hänelle kolmen päivän kuluessa. Yrittäjällä on oikeus hakea muutosta oikeuteen kolmen kuukauden kuluessa.
Jo myönnetty lupa voidaan peruuttaa, kun naapurit-asukkaat vetoavat tuomioistuimeen tai paikallisviranomaisiin valituksella.
Tietoja laskuista
Yrittäjä maksaa ei-asuintaloista kerrostalo-apulaitoksista oikeushenkilöille säädetyillä hinnoilla. Samalla hänellä on oikeus joko tehdä sopimus rahastoyhtiön kanssa tai tehdä julkisia palveluita koskevia sopimuksia resursseja tarjoavien yritysten kanssa ja maksaa niistä.
Kaavassa kodin yleishyödyllisten laskujen määrää laskettaessa olisi käytettävä kaikkien sen tilojen (sekä asuin- että muiden kuin asuntojen) kokonaispinta-alaa. Kokonaismäärä ei sisällä yhteisiä alueita.
Virhe syntyy, jos talossa on tietyt palvelut tavallisilla talomittarilla ja vain asunnot on lueteltu käyttäjiksi. Samalla muiden kuin asuintalojen omistajat siirtävät perusteettomasti taakkaa asukkaille. Resursseja tarjoavien yritysten ja rahastoyhtiöiden olisi otettava riittävästi huomioon kerrostalon asuin- ja ei-asuintilat.
Talo asuinrakennuksesta - ei-asuinrakennuksessa
Jos pieni yritys siirtää vain asunnoista asuntoihin muihin kuin asuntoihin, niin suurten ja keskisuurten yritysten kannalta ei ole ihme, että suurempi toiminta. Esimerkiksi kerrostalon siirtäminen muihin kuin asuintaloihin.
Liiketoiminnan kasvu on nopeampaa kuin muiden kuin asuinrakentamisen vauhti; sillä puuttuu usein olemassa olevia toimistokeskuksia. Tässä tapauksessa asuinrakennukset muuttuvat niistä. Tämä menetelmä on kuvattu Art. Venäjän federaation asuntolain 22–24.
Siirtoa varten yrittäjä ottaa yhteyttä paikalliseen hallintoon tai MFC: hen asiakirjapaketin, joka sisältää:
- Siirtohakemus.
- Omistusta todistavat asiakirjat.
- Talon suunnitelma.
- Suunnittele projekti, jos sitä tarvitaan.
Puolentoista kuukauden kuluessa he tekevät päätöksen asiakirjoista. Tämä siirto ei kuitenkaan ole oikeudellisesti toteutettavissa, jos talo on rakennettu tontille, joka on varattu yksittäisten asuntojen rakentamiseen.
Operaatiot kiinteistöjen ulkopuolella
Kerrostaloasunnon muiden kuin asuintalojen vuokrasopimus tai sen ostamista ja ostamista koskeva sopimus - tällaiset asiakirjat laillistavat muun kuin asuinkiinteistön perustoiminnot. Leasing-sopimuksessa osapuolten on vahvistettava sopimuksellisesti seuraavat kaupan ehdot:
- Ilmoita selkeästi vuokrattava esine.
- Määritä vuokrataso ja sen indeksointimenettely.
- Määritetään poistojen mekanismi.
- Menettely vuokrattavan omaisuuden palauttamiseksi.
- Aseta lunastusehdot.
Ensimmäisen kerroksen huoneistoista saatavat tulot kasvavat huomattavasti muihin kuin asuinkiinteistöihin siirtymisen jälkeen. Valtiovarainministeriön uusimpien asiakirjojen mukaan myös yrittäjien kustannukset voivat nousta voimakkaasti. Esimerkiksi saman kiinteistöveron oletetaan laskevan kiinteistöarvon perusteella. Ylimmän rahoitusviranomaisen suunnitelmien perusteella muiden kuin asuinrakennusten veroaste ylittää viisi kertaa asuinrakennuksen verokannan.
johtopäätös
Yrittäjälle, joka muuttaa pohjakerroksen asunnon kerrostalon muuksi kuin asuinrakennukseksi, aiheutuu perusteettomien taloudellisten kulujen aiheuttaminen kuntien mahdollisen kieltäytymisen vuoksi.Peli on kuitenkin kynttilän arvoinen: lopulta hän saa käyttöomaisuutta edulliseen hintaan, joka on monta kertaa alhaisempi kuin kaupallisen kiinteistön hankinta.
Tällainen menettely vie kuitenkin noin kuusi kuukautta ajoissa, mikä väistämättä aiheuttaa laskennallisia kustannuksia. Se piilottaa myös mahdolliset sudenkuopat: piilotetut kieltoolosuhteet, naapureiden puutteellinen reaktio. Edellä esitetyn perusteella yrittäjät harjoittavat käännöspalvelujen hakemista erikoistuneisiin lakitoimistoihin.