Notaarin kauppa on laillinen toimenpide, joka suoritetaan määrätyssä muodossa. Mitä tämä tarkoittaa? Tähän menettelyyn liittyy liiketoimia, joiden toteuttamiseksi lain mukaan vahvistetaan notaarimuoto.
Keskitymme tarkemmin notaarin kaupan käsitteen yksityiskohtaiseen tarkasteluun. Puhumme myös kiinteistöjen myynnistä ja hankinnasta, mahdollisista riskeistä rekisteröinnin aikana.
Pakolliset notaaritapahtumat
Tämä asiakirjamuoto vaaditaan seuraavissa tapauksissa:
- Mahdolliset liiketoimet, jotka tehdään kiinteistöjen kanssa. Tällöin omaisuuden on kuuluttava myyjälle tai lahjoittajalle. Poikkeuksena on sijoitusrahastoon sisältyvä kiinteistö. Toinen poikkeus on rekisteröinti maaosuuksien luovuttamiseksi.
- Menettelyt, jotka liittyvät kiinteistöjen hävittämiseen huoltajuuden olosuhteissa.
- Kaikista alaikäisen kansalaisen tai juridisesti epäpätevän henkilön omistamien kiinteistöjen myyntitapahtumista.
Lisätietoja tarjouksista
Joten tässä suhteessa puhumme seuraavista liiketoimien vaihtoehdoista:
- Minkä tahansa osakkeen lahjoitus tai myynti omistajalle. Lahjoittaessaan henkilön, jolle lahjoitetaan, on maksettava 13 prosentin vero. Tällainen tariffi on merkityksellinen asukkaille. Ulkomaalaisille maksetaan kolmekymmentä prosenttia lahjoitetun osakkeen markkina-arvosta. Jos luovutus suoritetaan osto- ja myyntiasiakirjan mukaisesti, suhteet veroviranomaisiin syntyy suoraan myyjältä.
- Osakkeen antaminen luvattomalle henkilölle. Yhteisomistajien suostumusta tällaisessa tilanteessa ei ehdottomasti tarvita. Mutta notaari tarkistaa, onko kauppa vilpillinen. Hän voi esimerkiksi hylätä pienen osakkeen lahjan huijauskaupana välttääkseen, että yhteisomistajien on kieltäydyttävä estämästä oikeutta luovutetun osakkeen etuoikeusostoon.
- Omistuksen ostaminen ja myynti luvattomalle henkilölle. Luovutus tapahtuu tässä tilanteessa sillä ehdolla, että ehdottomasti kaikki omistajat kieltäytyivät hankkimasta luovutettua osaketta ja suorittivat sen notaarisessa muodossa. Tässä tapauksessa hylkäykset hyväksytään kaikilta omistajilta kiinteän kiinteistörekisterin otteen mukaan.
Kiinteistön ostaminen ja myynti: notaarinen kauppa
Kiinteistön hinta merkitsee ostajan velvollisuuden tarkistaa kaupan puhtaus. Osana tällaisen todentamisen toteuttamista he pyytävät tietoja yhdestä rekisteristä. Laaditaan myös luettelo henkilöistä, jotka on rekisteröity taloon tai huoneistoon. Lisäksi tarkistetaan myyjän valtuutus ja muut näkökohdat. Lisäksi molempien osapuolten on sovittava hinnasta ja vasta sen jälkeen laadittava notaarin vahvistaman kiinteistöjen osto- ja myyntitapahtuman asiakirjat.
Kuinka välttämätöntä on alustava sopimus?
Ennen pääsopimuksen allekirjoittamista osapuolilla on oikeus laatia alustava sopimus, joka sisältää ehdot tulevan kaupan myöhemmälle tekemiselle. Tämä vaihe käsittää lisäksi joukon notaarin tukena tarvittavia asiakirjoja. On sanottava, että notaarisena kauppana myös virallisesti olisi vahvistettava kiinteistöjen osakkeiden myynti.
Entä talletus?
Usein tässä vaiheessa ostaja tekee talletuksen. Ne antavat turvallisuuden eri tavoin, joskus tämä tapahtuu ennakkosopimuksen muodossa. Tuomioistuimella ei ole yksimielistä mielipidettä siitä, sallitaanko se. Tästä syystä tarpeettomien riitojen välttämiseksi talletus on parasta suorittaa erillisessä järjestyksessä. Notaarin kaupat osakkeiden kanssa on tehtävä asianmukaisella tavalla. Liittovaltion neuvosto hyväksyi sen laillisesti.
On tärkeää huomata, että jos pääasiakirjan voimassaoloaika päättyy eikä pantin palautusmenettelyä ole vahvistettu, ostajan on palautettava rahansa tuomioistuimen kautta. Toinen vaihtoehto on pakko tehdä perussopimus.
Asiantuntija-apua
Seuraava vaihe on laatia notaarin perussopimus. Molemmilla osapuolilla on oikeus tarkistaa sopimuksen teksti ja tarvittaessa myös tehdä siihen korjauksia. Erityistä huomiota on kiinnitettävä vastuuseen, joka liittyy olemassa olevien velvoitteiden rikkomiseen. Nämä velvollisuudet koostuvat siitä, että asiantuntijan tehtävät asunnon tai muun kiinteistön myyntiä koskevassa notaarisessa kaupassa vähenevät sen varmistamiseksi, että sopimus on lain vaatimusten mukainen eikä tuomioistuin peruuta sitä kilpailutilanteissa.
Kenen kustannuksella kaupan toteuttaminen?
Sopimuksessa olisi määritettävä, kuka maksaa notaaritapahtuman myyessään kiinteistöjä. Kustannukset määritetään molempien osapuolten sopimuksella. Näiden palvelujen maksu voidaan jakaa tasaisesti tai kokonaan ostajalle.
Osapuolet allekirjoittavat sopimuksen notaarin läsnä ollessa. Sen jälkeen sopimus asiakirjapaketin kanssa lähetetään valtion rekisteröintiä varten. Jotkut notaarit tarjoavat palveluita asiakirjapaketin lähettämiseksi sähköisessä muodossa yksin. Tämä yhteystapa säästää huomattavasti aikaa molemmilta puolilta, mikä vähentää rekisterin pyynnön käsittelyaikaa.
Mitä asiakirjoja tarvitaan kiinteistösopimukseen?
Tapahtuman notaarin vahvistamiseksi voidaan vaatia seuraavia asiakirjoja:
- Alustava sopimus, joka sisältää kaupan tärkeimmät ehdot.
- Kaikki kiinteistöasiakirjat, joiden perusteella myyjä sai omistusoikeuden, esimerkiksi todistus ja ote yhdestä rekisteristä.
- Puolison suostumus myyntiin, samoin kuin henkilön ostaminen, joka aikoo ostaa kiinteistön.
- Huoltoviranomaisten lupa, jos kiinteistön omistaja on alaikäinen.
- Paperi, joka vahvistaa osakkeenomistajien vastaanottaneen osakkeiden myyntitarjoukset. Tämä on merkityksellistä, jos kauppaan liittyy jaettu omistus.
- Tässä huoneistossa tai talossa rekisteröityjen henkilöiden todistus sekä talokirja.
- Asiakirja, joka vahvistaa, että apulaitteita ei ole.
- Äitiystodistus ja ote haltijan henkilökohtaisesta tilistä. Tämä vaaditaan tapauksissa, joissa käytetään perhepääomarahastoja.
- Luotto- ja asuntolainasopimukset siinä tapauksessa, että lainattuja varoja käytetään.
- Todistukset ja sopimukset budjettivarojen käytöstä.
Kaikki edellä mainitut asiakirjojen vaihtoehdot on toimitettava kopioina ja alkuperäisinä todistaakseen notaarin vahvistaman kiinteistökaupan aitouden.
Notariaali: riskit
Huolimatta notaarisointimenettelystä molemmilla osapuolilla on edelleen joitain riskejä. Tosiasia, että notaarin vahvistaman asunnon tai muun kiinteistön myyntitapahtuman rekisteröinti on rajoitettu sellaisen sopimuksen laatimiseen, jonka on vaikea tunnustaa olevan sovellettavan lain vastainen. Mutta käytetyt formulaatiot eivät ole kaikkea muuta kuin menestyviä osapuolten asiakirjojen turvallisuuden kannalta.
Yksi riskeistä on vakiintuneen menettelytavan puuttuminen laskelmissa. Tämä näkökohta on erittäin tärkeä, koska kiinteistöjen arvo on aina erittäin korkea. Selvitysmenettely itse määrittelee, mikä osapuoli vastaa käteisestä. Jos asiakirjan tekstissä ilmoitetaan vakiolause: ”Molempien osapuolten väliset sovinnot saatiin päätökseen kokonaisuudessaan ennen sopimuksen tekemistä”, myyjälle saattaa aiheutua riskejä.
Tilanteessa, jossa rahaa ei tosiasiassa makseta ja omistusoikeuden siirto on rekisteröity, ostajalla on oikeus olla maksamatta myyjälle, koska hän on jo saanut kiinteistön, ja sopimuksen mukaan hän on jo maksanut ehdottomasti kaiken rahan siitä.
Toinen riski on se, että siirtoasiakirjaa ei sisällytetä sen sisällyttämiseen sopimuksen tekstiin, kun taas kiinteistöjen tosiasiallinen siirto tapahtuu rekisteröinnin jälkeen. Tällaisessa tilanteessa on omaisuusvahinkojen riski, josta ostaja vastaa suoraan. Hän ei voi enää asettaa vaatimuksia ostetun esineen laadulle johtuen siitä, että allekirjoittamalla sopimuksen hän hyväksyi esineen.
Ennakoimattomat vaikeudet
Seuraava riski on itse notaarimenettelyn puutteellisuus. Tämä miinus muodostuu siitä, että osapuolet jätetään kauppaa todistaessaan notaarin kanssa yksin. Muiden konsulttien läsnäoloa ei usein pidetä myönteisenä tai edes hyväksytä. Kaikki tämä johtaa siihen, että molempien osapuolten sopimat ehdot eivät muutu parempaan suuntaan. Tämän seurauksena kiinteistöjen ostaminen ja myyminen notaarin välityksellä ei tee siitä helpompaa, vaan päinvastoin monimutkaistaa huomattavasti sekä myyjän että ostajan elämää.
Viimeisenä riskinä ovat virheet sopimuksessa, jonka tekniset asiantuntijat ovat pääasiassa notaarin avustajia. Mahdollisten virheiden takia tällainen sopimus ei yksinkertaisesti läpäise enää valtion rekisteröintiä.
Niinpä notaarin vahvistaminen on välttämätöntä, kun tehdään osakekauppoja ja lisäksi alaikäisiä ja huoltajia. Muissa tilanteissa notaarin vahvistaminen tehdään yksinomaan kaikkien sopimuspuolten henkilökohtaisesta pyynnöstä. Tällaisen palvelun hinta riippuu asiakirjan hinnasta, ja se sisältää lisäksi maksun teknisistä palveluista. Omistusoikeuksien siirtäminen notaarin vahvistaman asiakirjan mukaan vie vähän aikaa, mutta ei takaa kaupan ehdotonta tiheyttä, koska aina on riskejä, jotka on otettava huomioon ennen asiakirjojen allekirjoittamista, jotta sinun ei tarvitse mennä oikeuteen myöhemmin.