Omistusoikeuksien syntymishetkellä on merkittävä vaikutus kiinteistöjen vaihtuvuuteen. Tapahtuu, että kauppa ei lopu syistä, joihin osapuolet eivät pääse, tai joku osapuoli kieltäytyy osallistumasta toimeenpanoon. Kysymys ei ole monimutkainen, mutta se sisältää paljon vivahteita.
Ongelman syyt
Omistusoikeuden syntymishetkellä on huomattava merkitys. Se määrittelee kenellä on omistusoikeudet ja miten suhtautua heidän oikeuksiensa suojaan.
Erityisesti vastuu omaisuuden turvallisuudesta, sen tuhoutumisen tai vahingoittumisen riskeistä vaikuttaa. Henkilön kuolema, joka ei onnistunut toteuttamaan kauppaa, asettaa kyseenalaiseksi sopimuksen kohtalon sekä perillisten ja kaupan toisen osapuolen oikeudet.
lainsäädäntö
Ongelman ymmärtämiseksi sinun on tutkittava, mitä siviililaissa, lakiehdotuksessa ja laissa "Kiinteistöjen rekisteröinnistä ja siihen liittyvistä oikeuksista" sanotaan.
Luettelossa olevat säädökset jakavat omaisuuden kahteen luokkaan:
- siirretty ilman valtion viranomaisten lisäkorjausta;
- omistusoikeuksien siirto edellyttää valtion rekisteröintiä.
Muut määräykset täydentävät voimassa olevia sääntöjä.
Sopimus oikeuksien siirron perustana
Sopimus - kahden tai useamman henkilön sopimus, tässä tapauksessa omistusoikeuksien siirtäminen henkilöstä toiselle. Esimerkiksi osto, vaihto, lahja, oikeuksien luovutus ja muut.
Sopimuksen on täytettävä useita vaatimuksia voidakseen toimia omistajuuden lähteenä. Kyse on sisällöstä ja muodosta.
Lain noudattamatta jättäminen tekee kaupasta osittain tai kokonaan kiistanalaisen tai jopa mitätöimän, ja olennaisten ehtojen epäjohdonmukaisuus tekee sen tekemättä. Se palauttaa kaupan osapuolet alkuperäiseen asemaansa tai ei aiheuta niille lainkaan seurauksia.
Osapuolten tekemät rikkomukset sulkevat pois omistusoikeuden siirron.
Kiinteistön hankkijan omistusoikeuden syntymishetki liittyy suoraan sopimuksen toteuttamiseen ja riippuu sen laillisuudesta.
Sopimuksen pätemättömyys tai liiketoimen tunnustaminen tekemättömäksi tarkoittaa myös omaisuuden siirron lainvastaisuutta. Samalla peruutetaan myös oikeuden rekisteröintirekisteri, jotta oikeuspäätös voidaan panna täytäntöön.
Tapoja siirtää omaisuutta
Ensinnäkin omistusoikeuden syntymishetki liittyy omaisuuden tosiasialliseen siirtoon. Laki antaa kaupan osapuolille oikeuden päättää erilaisesta siirron ajankohdasta liittämällä se maksutapahtumaan tai muihin tärkeisiin tapahtumiin.
Siirtosääntöjen puuttuminen sopimuksesta valvoo oikeusvaltiota.
Omaisuus luovutetaan kädestä käteen. Yleinen esimerkki on tavaroiden ostaminen myymälästä, jonka ostaja ottaa välittömästi mukanaan.
Toinen tapa on tavaroiden siirtäminen postitoimistoon tai kuljetusliikkeelle.
Siirtosuunnittelu
Yleensä omaisuuden siirto suoritetaan hyväksymistodistuksella. Sen sijaan voidaan käyttää myös muita asiakirjoja.
Suunnitteluominaisuuksista säädetään yksittäisissä määräyksissä, erityisesti kuljetuslaissa. Rahdin siirto kuljetuksen aikana aluksilla vahvistetaan antamalla konossementti. Asiakirjatiedot ovat saatavilla tie- ja rautatieliikenteessä.
Säädöksen likimääräinen sisältö:
- osapuolten nimi (organisaation nimi, edustajan nimi, yksilöiden nimet - kauppaan osallistujat);
- kuvaus lähetetystä tuotteesta, sen ominaisuudet (määrä, tilavuus jne.);
- huoneen fysikaaliset parametrit;
- kommentit siirron aiheesta.
Omaisuuden siirtäjien ja hyväksyjien pakollinen allekirjoitus.
Laki on laadittu satunnaisessa järjestyksessä, ellei lainsäädännössä ole asiaa koskevia ohjeita. Nyt käytetään tilastolaitoksen hyväksymiä lomakkeita, mutta tämä ei yleensä ole välttämätöntä.
Säädöksen tulisi heijastaa tietoja siitä, mihin kauppaan siirto tehdään. Puutteiden kuvaus ei viivytä sopimuksen mukaisen omistusoikeuden syntymistä. Mutta luovuttajalla on edelleen velvollisuuksia. Esimerkiksi, poista nykyiset tiloissa olevat puutteet, siirrettyjen tavaroiden pula tai niiden korvaaminen laadukkailla tavaroilla.
Siirtoasiakirja laaditaan sekä irtaimen että kiinteän omaisuuden luovutuksen yhteydessä.
Kiinteistön siirrona pidetään myös avainten siirtoa, joka antaa pääsyn varastoon, johon tavarat lähetetään. Osapuolten välillä ei voida laatia hyväksymistodistusta, kiinteistön vastaanottavan varaston omistaja laatii luettelon kiinteistöstä.
Kommenttien puuttuminen laissa vie ostajan oikeuden vaatia virheiden poistamista tai korvausta. Poikkeuksena ovat piilotetut puutteet, jotka ovat ilmenneet ajan myötä.
Oikeuksien siirron rekisteröinti
Lainsäädäntö velvoittaa rekisteröimään oikeuksien siirrot tietyntyyppisille omaisuuksille. Tämä koskee pääasiassa siihen verrattavia kiinteistöjä ja palveluita, erityisesti meri- ja jokialuksia.
Laissa todetaan nimenomaisesti, että kiinteistön omistusoikeuden syntymishetki liittyy sen rekisteröintiin. Sillä ei ole merkitystä sopimuksen tekemisen tai muiden perusteiden (perinnön hyväksyminen) yhteydessä.
Rekisterinpitäjä tarkistaa tapahtuman laillisuuden ja paperityön oikeellisuuden, vain notaarin tekemän kaupan tarkastukset ohitetaan. Tällaiset sopimukset rekisteröidään automaattisesti, on tarpeen toimittaa vain joukko luotettavia asiakirjoja.
Yleisessä menettelyssä säädetään, että kaikki kaupan osapuolet osallistuvat rekisteröintiin, mutta notaaritapahtumat sallitaan rekisteröidä vain yhden osallistujan pyynnöstä.
Ostajan omistusoikeuden syntymishetki on sidottu rekisteröintiin, mutta tapahtuman tosiasiallinen toteutus - varojen siirto ja hyväksyminen tai toteuttaminen toisessa muodossa - muuttaa rekisteröinnin muodollisuudeksi.
Jos kauppaa ei saatu päätökseen
Sopimuksen tosiasiallisen allekirjoittamisen ja oikeuksien siirron rekisteröinnin välillä kuluu huomattava aika - ainakin kuukausi. Tänä aikana myyjä tai ostaja voi haluta kieltäytyä kaupasta tai kuolla. Kuinka tilanne ratkaistaan?
Ostosopimuksessa määrätään, että ostajalla on oikeus vaatia rekisteröintipalvelua rekisteröimään kauppa. Miksi? Rekisteröintiprosessi on tapahtuman valtion virallinen tunnustus.
Kiinteistön omistusoikeuden syntymishetki syntyy virallisen menettelyn jälkeen. Itse asiassa kiinteistö hankittiin, toinen puoli sai siitä rahaa. Siksi on kohtuullista saattaa menettely loppuun alkuperäisen tahdon läsnä ollessa.
Kantajan vastaanottaman oikeuspäätöksen perusteella omistusoikeuden siirto rekisteröidään osapuolten aikaisemmin tekemällä sopimuksella.
Venäjän federaation asevoimien selityksissä todetaan, että luvattomille henkilöille omistusoikeus syntyy siitä hetkestä, kun omistajan tietue ilmestyy rekisteriin, jos puhumme rekisteröinnissä olevasta omaisuudesta.
Kenellä on myynnin aikana kuoleman tai omaisuuden vahingoittumisen riski?
Tavaroiden maksamisen ja niiden tosiasiallisen siirron välillä voi kulua huomattava aika, ja on olemassa vahinkojen tai omaisuuden menetyksen vaara. Asia on monimutkainen, jos tavarat olivat kuljetuksesta tai siirrosta vastuussa olevan kolmannen osapuolen hallussa. Siksi omistajuuden syntyhetki ja vahingossa tapahtuvan menetyksen riski ovat toisiinsa yhteydessä.
Vastaukset näihin kysymyksiin ovat melko yksinkertaisia. Kaikki riskit siirtyvät kiinteistön hankkijalle sen siirtämishetkestä lähtien.
Sopimus tai muut säännöt voivat sisältää riskien siirron myyjälle. Sopimus asettaa riskit ostajalle siirron hetkestä lukien. Ostajalla on oikeus haastaa tämä kohta todistamalla, että myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että tavarat olivat pilaantuneita tai täysin käyttökelvottomia.
Kuoleman tai vahingon riski sopimuksessa
Tilanne on erilainen urakoitsijan ja asiakkaan välisissä suhteissa.
Aineiston tuhoutumisriski on sillä, joka toimitti sen. Vastuu esineestä siirtyy siirtoasiakirjan allekirjoittamishetkestä. Työn tuloksen hyväksyminen viivästymisellä johtaa siihen, että riskin seuraukset ovat kokonaan asiakkaan vastuulla.
Jos työ tapahtuu vaiheittain, voi syntyä riitoja. Yleensä kaikki mitä rakennustyömaalla tapahtuu, on kuitenkin urakoitsijan vastuulla.
Sopimuksen täytäntöönpano useissa vaiheissa vaikeuttaa menettelyä. Tuomioistuimen on selvitettävä tarkalleen kuka on syyllinen tapahtumasta. Syynä voi olla asiakkaan toiminta.
Omistusoikeus syntyy, kuten tiedät, esineen luomishetkestä, ennen sitä sitä pidetään keskeneräisen rakennuskohteena. Laki antaa oikeuden rekisteröidä oikeudet siihen.