Uusien rakennusten markkinat tarjoavat laajan valikoiman kiinteistökohteita, joista ostaja voi valita hänelle sopivan vaihtoehdon, keskittyen taloudellisiin mahdollisuuksiin ja muihin rakennusominaisuuksiin. Uusi suuntaus on alueen integroitu kehittäminen. Tätä kehitysmallia pidetään tehokkaimpana, kustannustehokkaimpana ja perusteltavana, kun otetaan huomioon maanpula ja ruuhkautuminen megakaupunkien yleishyödyllisissä verkoissa. Koska tämä termi on suhteellisen uusi, se herättää potentiaalisten kodin ostajien suurta kiinnostusta. Tänään puhumme alueiden integroidusta kehityksestä ja kehityksestä sekä keskustelemme tämän luokan asuntorakentamisen tulevaisuudennäkymistä.
Salaa lyhenne KOT
On syytä pitää mielessä, kun puhumme alueen integroidusta kehittämisestä - tämä on määritelmä, joka sisältyy lukuisiin käsitteisiin, jotka ovat osa alueiden kehittämisjärjestelmää. Kosketamme tässä artikkelissa vain vähän tähän aiheeseen, koska ennen kaikkea meitä kiinnostaa edelleen lyhenne KOT.
Joten alueiden integroitu kehittäminen on maankehityshankkeita, jotka edellyttävät laajamittaista asuinkiinteistöjen rakentamista, joiden kokonaispinta-ala on vähintään sata tuhatta neliötä. Tyypillisesti tällainen kompleksi sisältää useita kerrostaloja, joita yhdistää yksi arkkitehtisuunnitelma ja suunnittelu. Ne ovat myös samanlaisessa hintaluokassa. Asiantuntijat sanovat, että useimmiten alueiden integroitu kehitys on turisti- ja mukavuusluokan asuntoja, jotka on suunniteltu joukkostajille, joilla on keskimääräinen tulotaso.
On syytä huomata, että tämä kehitysmalli sisältää kaiken siihen liittyvän infrastruktuurin, jonka rakennusorganisaatio rakentaa. Useimmissa tapauksissa tuloksena on suuret mikroalueet, jotka sijaitsevat tiheästi asuttujen kaupunkien laitamilla ja joilla on jopa omat yhteisöverkkonsa.
Hieman historiaa
Ensimmäistä kertaa he alkoivat puhua CAT: stä noin kymmenen vuotta sitten. Sitten Venäjän federaation hallitus antoi asiakirjan, jossa esitetään eräitä vaatimuksia integroiduille kehityshankkeille. Aluksi ilmoitettiin kehittäjän velvollisuus tilata infrastruktuuritilat, mukaan lukien sosiaaliset tilat ja tekniset verkot. CAT sisältää myös tienvaihtosuhteiden rakentamisen, eikä budjettivaroja pitäisi käyttää tällaiseen toimintaan. Kaikki kustannukset jäävät kehittäjän ja sijoittajien harteille, joita hän voi houkutella projektiin.
On mielenkiintoista, että nykyään korkeintaan kymmenen hanketta ei ole kyennyt laskemaan alueiden integroidun kehittämisen luokkaan asumiseen. Monet hakijoista eivät saavuttaneet kaikkia esitettyjä ehtoja, ja tänään he suunnittelevat vasta aloittavansa CT-tutkimusta.
On syytä huomata, että jo Neuvostoliiton aikana integroidun kehityksen periaatetta käytettiin erittäin aktiivisesti. Tämä oli erityisen totta viime vuosisadan 30-luvulla. Sitten jätealueisiin rakennettiin kokonaisia jätealueita ja joskus kaupunkeja. Silloin ja nyt tavoitellut tavoitteet vaihtelevat kuitenkin huomattavasti. Neuvostoliitossa pääasiallinen tehtävä oli neliömetrien rakentaminen. Siksi kokonaiset mikroalueet osoittautuivat yksipuolisiksi ja harmaiksi. Moderni lähestymistapa perustuu tarkalleen avaruuden kvalitatiiviseen kehitykseen. Monet kehittäjät väittävät, etteivät ne myy niin paljon asuntoja kuin tiettyä elämäntapaa. Ja tästä ostaja on vain valmis maksamaan melkein kaiken rahaa.
Syyt integroidun rakentamisen suosiolle
Maata alueiden integroitua kehittämistä varten on nyt suuri kysyntä, eikä tämä ole ihme. Itse asiassa joka vuosi kaupungeissa on yhä vähemmän vapaata maata, jota voitaisiin käyttää uusien rakennusten paikkana. Jos aikaisemmin megapoliiseissa oli mahdollista rakentaa useita taloja melkein keskelle ja yhdistää ne olemassa olevaan kaupungin viestintään, nyt se on jo mahdotonta tehdä. Siksi kehittäjien on harkittava laitamilla olevaa aluetta ja kehitettävä mielenkiintoisia konsepteja uusille rakennuksilleen. Seurauksena on, että ostaja saa epätavallisen projektin, jolla on kehittynyt infrastruktuuri ja monia etuja.
Älä unohda rakennuskustannuksia. Yleensä mitä suurempi projekti kehittäjä toteuttaa, sitä halvempaa se maksaa hänelle. Siksi hän ottaa huomattavan voiton, vaikka se ottaa huomioon tarpeen varustaa kaikki uusien rakennusten vieressä olevat alueet. Lisäksi sillä on mahdollisuus kiinnostaa ostajaa kaikenlaisissa alennuksissa ja tarjouksissa, mikä vähentää alun perin ilmoitetut asumiskustannukset kymmenestä kolmeenkymmeneen prosenttiin. Tällainen lähestymistapa ei voi jättää altistamatta tulevia asuntojen omistajia.
Useimmat ostajat, joilla on onni tulla asunnonomistajiksi tällaisissa hankkeissa, kertovat suurella innolla ystäville ja tuttaville, mikä kiinnostaa CAT: tä. Ensinnäkin heidät lahjoitetaan asuntoalueiden nykyaikaisilla laitteilla. Yleensä niihin kuuluvat videovalvonta, urheilu- ja leikkikentät, huolellisesti harkittuja puistoalueita ja ajoradan ylityksiä. Itse rakennukset näyttävät myös tyylikkäiltä ja moderneilta. Joskus alue, joka oli osa integroitua maankäyttöä, muistuttaa kapeaa Eurooppaa kauneudellaan ja epätavallisella suunnittelullaan.
CAT: n edut kaupungeille ja kunnille
Paikallisille viranomaisille koituvat hyödyt ovat myös ilmeisiä. He eivät ole sijoittajia, kun kyse on yleishyödyllisistä palveluista tai infrastruktuurista. Tällaiset hetket on aina määrätty alueen integroitua kehittämistä koskevassa sopimuksessa, joten kaupungin on vain seurattava rakentamisen edistymistä ja otettava sitten valmiit esineet tasapainoon.
Nyt useaan kertaan on puhuttu useiden kehittäjien alueiden kollektiivisesta kehittämisestä. Tässä tapauksessa he voivat tulevaisuudessa olla rahastoyhtiö, joka hallinnoi heidän rakentamiaan ja käyttöön ottamia kattilalaitoksia, sähköverkkoja ja muita teknisiä laitteita. Tähän mennessä tällaisen hankkeen oikeudellista kehystä ei kuitenkaan ole. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että se ei ole välttämätöntä tai että se ei ilmesty pian.
Huonot puolet CAT
Huolimatta siitä, että olemme jo luetteloineet monia integroidun rakentamisen ilmeisiä etuja, sillä on myös haittoja, jotka ostajat itse usein unohtaa. Ensinnäkin tämä on hankkeen kesto. Koska kehittäjä ei voi rakentaa koko mikroaluetta samanaikaisesti, hän ottaa talot käyttöön useissa vaiheissa. Suurten projektien yhteydessä ne voivat olla rakennuksia, jotka eivät ole vain toinen, vaan kolmas ja jopa neljäs. Tämä vivahdus on otettava huomioon ostaessaan asunto samanlaisessa kompleksissa.
Jotkut asiantuntijat katsovat myös infrastruktuurirakennusten rakentamisen jäännösperiaatteella CAT: n haitoihin. Yleensä ostajat saavat kaiken tarvittavan viihtyisään oleskeluun vasta viimeisen talon käyttöönoton jälkeen. Ja voi kulua viisi vuotta sen jälkeen, kun ensimmäiset asukkaat ovat asettuneet. Siksi tänään valmistellaan lakia, joka velvoittaa kehittäjät rakentamaan piirin infrastruktuurin rinnalla taloja.
Yhdennetty maankäyttötoiminta: yleiskuvaus
Mainitsimme jo artikkelin edellisissä osissa, että alueiden integroidulla ja kestävällä kehityksellä on neljä muotoa ja CT on yksi niistä. Jos et mene yksityiskohtiin, ne voidaan edustaa seuraavassa muodossa:
- jo rakennettujen alueiden kehittäminen
- CAT;
- maanomistajien käynnistämät integroidut maankehityshankkeet;
- kunnan käynnistämät integroidut maankehityshankkeet.
On pidettävä mielessä, että kuhunkin näistä muodoista sisältyy huolellinen työ dokumentaation kehittämisessä, tulevien tilojen suunnittelussa ja niiden elintärkeiden toimintojen varmistamisessa tulevaisuudessa.
Maa monimutkaiselle kehittämiselle: joitain piirteitä
Viime vuosina on kehitetty mekanismi CAT-alueiden tarjoamiseksi. Yleensä alueet asetetaan yleiseen huutokauppaan, mutta ennen niitä tarkistetaan huolellisesti niitä koskevat asiakirjat, koska kolmansien osapuolten oikeuksien ei tulisi ulottua alueelle. Kuka tahansa oikeushenkilö voi osallistua tarjouskilpailuihin, mutta voiton jälkeen se vapautetaan maakaasun julkisten kuulemisten tai hankeasiakirjojen toimittamisen tarpeesta. Kehittäjät itse pitävät tätä vaihtoehtoa melko kätevänä ja kustannustehokkaana.
Kannattaa harkita, että aiemmin rakennusyritykset voisivat yksinkertaisesti vuokrata maata ja pitää niitä tietyn ajan. Joskus he tekivät alihankintasopimuksia, ja esimerkiksi pysäköintialueen rakentamiseen hankitut maat voivat mennä asuinrakennuksiin. Nykyään tilanne on kuitenkin muuttunut perusteellisesti, ja alueiden integroitu kehittäminen alueilla ja alueilla on kapeasti keskittynyttä toimintaa. Tällaiseen kehittämiseen varattua tonttia ei voida enää käyttää muulla tavoin.
Maa-alueiden vuokraus CAT: n nojalla
Jos kehittäjä aikoo toteuttaa KOT: n, hänen on joka tapauksessa voitettava huutokauppa. Ilman tätä hänellä ei ole oikeutta tehdä vuokrasopimusta alueiden integroidulle kehittämiselle. Tämä sääntö on kirjattu lakiin.
Monet kehittäjät ovat kuitenkin kiinnostuneita toisesta seikasta. He haluavat tietää, voidaanko vuokraoikeuksia siirtää ulkopuolisille organisaatioille. Tämän sanamuodon mukaan monet ymmärtävät mahdollisuuden myydä oikeutensa. Konsensusta ei voi olla. Itse asiassa laki ei sitä kiellä, mutta se on muotoiltu siten, että tällaisen menettelyn tekeminen on käytännössä mahdotonta.
Loppujen lopuksi on mahdollista tehdä sopimus CTO: ista vain voittamalla huutokauppa, mikä tarkoittaa, että organisaation on täytettävä täydellisesti lehdessä mainitut velvollisuutensa. Käytännössä kehittäjät kohtaavat jo nyt suuren määrän erilaisia tilanteita, joita on melko vaikea ratkaista nykyisen oikeudellisen kehyksen avulla. Siksi monet kannattavat uusien lakien hyväksymistä ottaen huomioon kaikki maapallon vuokrausta koskevat mahdolliset tilanteet CT: n nojalla.
Yhdennetty alueen kehityssopimus
Tätä asiakirjaa pidetään ratkaisevan tärkeänä, kun puhumme sellaisista hankkeista. Allekirjoittamista varten kehitettiin jopa erityinen lainsäädäntökehys, jossa otetaan huomioon kaikki sen vivahteet.
Annamme vain joitain seikkoja, jotka siinä heijastuvat:
- rakennuttaja on velvollinen laatimaan kaikki rakennuspaikan suunnitteludokumentit, jotka sisältävät paitsi kaatopaikan ulkoasun myös kaikki tulevat infrastruktuurirakennukset;
- oikeus allekirjoittaa sopimus on vain valtion rakenteiden edustajan ja tarjouskilpailun voittaneen oikeushenkilön kanssa;
- useammin sopimus heijastaa tarvetta siirtää kaikki tekniset verkot kaupunkien tasapainoon sopimuksessa asetetuissa määräajoissa;
- asiakirjan voimassaoloaika ja vastaavat.
Yleisesti ottaen voidaan sanoa, että kaikkien CTO: hon liittyvien vivahteiden joukossa sopimusten tekemistä koskevat kysymykset on kehitetty parhaalla mahdollisella tavalla.
Maan integroidun kehittämisen ongelmat
Haluan sanoa, että huolimatta suuresta kiinnostuksesta tällaiseen kehitykseen, asiantuntijat huomauttavat joukon näiden hankkeiden ongelmia, jotka haittaavat niiden toteuttamista.
Ensinnäkin tämä on lainsäädännöllisen kehyksen puute. Olemme jo maininneet tämän useammin kuin kerran.
On myös pohdittava ja autettava valtiotasolla, mikä olisi ilmaistava houkuttelemalla sijoittajia sellaisiin hankkeisiin. Loppujen lopuksi, jos otamme huomioon, että rakentamiseen sisältyy usein myös tienrakennus, on helppo kuvitella, kuinka kallista se maksaa kehittäjälle. Jotkut eivät yksinkertaisesti kykene vetämään niin suuria hankkeita, vaikka kiinnostus niihin on melko suuri.
Usein CAT: n ongelma on useiden kehittäjien kyvyttömyys sopia keskenään. Yhdistämistä luotaessa he eivät vain saisi yhdistelmää ponnisteluistaan, vaan pystyisivät myös toteuttamaan paremman projektin, joka on luotu yhdellä tyylillä.
Muutama sana päätelmän sijasta
Tietysti alueiden integroidun kehittämisen järjestelmää ei ole vielä kehitetty, ja sitä parannetaan useiden vuosikymmenien ajan. Rakentamisen tulevaisuus on kuitenkin edelleen näiden suurten ja lupaavien hankkeiden takana.