Kaupallinen kiinteistö voi olla tulonlähde eri järjestelmissä. Viimeinen paikka ei ole spekulatiivinen, kun esine ostetaan ja myydään monta kertaa. Lisäksi voit saada hyvää voittoa vuokraamalla omistaman alueen.
Kiinteistöt ja liiketoiminta
Ei ole mikään salaisuus, että asuntokiinteistöistä kiinnostaa noin viisi kertaa enemmän vuokralaisia kuin liiketiloihin. Ei ole mitään yllättävää, koska Moskovan kaupallisiin kiinteistöihin sijoittavat yrittäjät, usein suuret, keskisuuret yrittäjät. Niitä on maassamme suhteellisen vähän.
Tulojen tuottamiseen käytetyt kiinteistömarkkinat riippuvat maan ja maailman tilanteesta, erityisesti negatiivisista tekijöistä. Heti kun liiketoiminnan lasku havaitaan, tämä heijastuu neliömetrien kysyntään. Sen nousu johtaa vuokralaisten aktivoitumiseen. Tästä syystä tälle alalle luonteenomaiset hintakorot ovat. Viime aikoina Venäjän kaupallisiin kiinteistöihin tehtäviä sijoituksia pidetään harvoin lupaavina vaikeiden taloudellisten olosuhteiden vuoksi, koska nämä ovat melko kapeasti kohdistettuja sijoituksia.
Kuinka paljon ansaitsemme?
Ennen kriisiä kollektiiviset sijoituskohteet kiinteistöihin osoittivat erittäin korkeaa tuottoa. Tilan johtaminen:
- varastoissa;
- toimistoissa.
On tiedossa useita vuosia, jolloin vain 12 kuukaudessa voiton kasvu kaksinkertaistui, eli pienen alueen omistamisesta tuli vakaan huomattavan voiton lähde. Mutta viime vuosina investoinnit liikekiinteistöihin eivät aina tuota reaalituloja. Paljon riippuu valitusta esineestä, mikä pakottaa erittäin vastuullisen asenteen päätöksentekoon yhden tai toisen vaihtoehdon hyväksi.
Yrittäjä voi luottaa menestykseen, jos hän kehitti ensin voitostrategian, jossa otetaan huomioon halutun kiinteistön ominaisuudet. Tällaisessa tilanteessa liiketilojen tuotot voivat ylittää asuinkiinteistöjen mahdollisen voiton. Tämä perustuu vuokrahintoihin: Yrittäjille tarkoitetut kiinteään omaisuuteen kuuluvat esineet ovat kaksi tai jopa kaksi ja puoli kertaa kalliimpia. Alkuhinta voi kuitenkin osua yhteen.
Sijoituksilla kaupallisiin kiinteistöihin Pietarissa, Moskovassa ja muissa maailman kaupungeissa on myös tällainen tärkeä positiivinen piirre: voiton kesto ajassa. Tietyn esineen omistuksessa yrittäjällä on oikeus ottaa se pitkäaikaisen sopimuksen perusteella. Tämä tarkoittaa, että passiiviset tulot virtaavat vuosia. No, sen koon määräävät sekä kaupunki että tietyn rakennuksen erityispiirteet. Mutta asuintiloja voi vuokrata kalliiksi vain jatkuvasti, mikä pakottaa etsimään jatkuvasti uusia asiakkaita.
Se on tärkeää
Jos aiot investoida kaupallisiin kiinteistöihin Pietarissa, Moskovassa ja muissa maailman kaupungeissa, kiinnitä ensin huomiota ”aktivointisuhteen” käsitteeseen. Tätä termiä käytetään arvoon, joka lasketaan nettotuottojen perusteella. Sen arvo on jaettava kiinteistölle sijoitetun määrän kanssa sen hankinnan yhteydessä.
Sääntelyindikaattorit:
- asuinkiinteistöihin - 3–7%;
- liiketiloihin - 8-12%.
Mihin sijoittaa?
Kuten edellä jo todettiin, kaupallisissa tiloissa omistajien saama hyöty on korkeampi kuin asunto neliömetrillä. Mutta jokainen esine ei ole yhtä kannattava kuin toinen markkinoilla tarjottava esine.Jotta et tee virhettä ja et sijoita rahaa epäonnistuneeseen projektiin, sinun on tiedettävä merkit, jotka erottavat onnistuneet ja lupaavat vaihtoehdot perusteettomiin riskeihin liittyvistä vaihtoehdoista.
Suosituimmat kategoriat:
- varastoissa;
- toimistot;
- kauppalattiat;
- hotellit.
Analysoitavat perusteet:
- kysyntä, markkinoiden erityispiirteet ja tarjoukset;
- kannattavuus, likimääräinen takaisinmaksuaika useiden sijoitusvaihtoehtojen yhteydessä;
- kokonaistulos, joka mahdollistaa sen, mikä mahdollisista tuo suurimman voiton.
Jos olet kiinnostunut toimistoista ja myymälöistä, niin niiden takaisinmaksusuhde on viidestä vuodesta kymmeneen. Hotellien ja varastojen osalta tämä aika on harvoin alle 7 vuotta, usein 11–12.
Mitä pelätä
Jos aiot investoida kaupallisiin kiinteistöihin, esineen elinkaari on ensisijainen. Eri tyyppisten liiketoimintojen takaisinmaksua koskevat ohjeelliset standardit on jo mainittu edellä. Kun analysoit houkuttelevaa vaihtoehtoa, pidä mielessä, että nämä termit tulisi yhdistää toisiinsa. Etkö halua, että hotellisi annetaan kunnostettavaksi tai edes puretaan ennen kuin se kannattaa?
Tärkein riski on kuitenkin sijoitus kaupallisen kiinteistön rakentamiseen. Riippumatta siitä, kuinka onnistunut rakennus on tällä hetkellä, kun siirrät rahaa neliömetriltä, ei ole takeita siitä, ettei se jäädydy muutamassa vuodessa. Aina on mahdollista, että esine lopetetaan kokonaan. Tätä on erittäin vaikea ennustaa, mutta käytäntö osoittaa: kriisissä ja sen jälkeen tällaisen tilanteen riski on suurempi kuin rauhallisena aikana. Ja nyt, kuten tiedätte, kiinteistömarkkinat ovat edelleen šokkitilassa vuosien 2008-2009 ja 2014 kriisien jälkeen.
"Toissijaisella asunnolla" on kuitenkin myös tiettyjä monimutkaisia näkökohtia, jotka tekevät riskialttiista sijoituksista liikekiinteistöihin. Kriteerit, joihin on kiinnitettävä huomiota, on esitetty edellä. Jos esine näyttää olevan lupaava kaikilta osin, on järkevää käyttää mahdollisuus ja sijoittaa siihen rahaa.
Markkinatrendit
Asiantuntijoiden mukaan investoinnit liikekiinteistöihin ovat viime vuosina kasvaneet 71% verrattuna vuoden 2009 kriisiin. Samanaikaisesti markkinoiden aktiivisuutta pidetään edelleen riittämättömänä. Aineellisia muutoksia tapahtui vuosina 2014-2017. Tänä aikana ulkomailta saatuihin kaupallisiin kiinteistöihin on ilmeisistä syistä tehdyt investoinnit vähentyneet. Venäjän talous kasvaa hitaasti, mikä pelottaa niitä, jotka eivät pelkää poliittisen tilanteen epävakautta. Viimeinen on kuitenkin suoristunut jo kahden vuoden ajan, mikä heijastuu neliömetrista kiinnostuneiden lukumäärän kasvuun.
Suosituimpia alueita ovat alueet, joita voidaan käyttää liiketoimintaa varten suuriin kaupunkeihin rakennetuissa rakennuksissa. Perinteisesti johtava:
- Moskova;
- Pietari
Minun on sanottava, että edes kriisiaikana tilan tila kysyntä käytännössä ei laskenut, ja nyt markkinat kasvavat säännöllisesti voimakkaasti. Johtavia sektoreita ovat hotellit, toimistot.
Asiantuntijoiden mukaan vuoden 2018 loppuun mennessä tilanne on ehdottomasti vakiintumassa. Jos vapaita varoja omistavat venäläiset yrittäjät mieluummin sijoittavat saksalaiseen liikekiinteistöön, asiantuntijat ennustavat, että siihen mennessä suurin osa heistä on kiinnostuneita liiketoiminnasta kotimaassaan.
Ansaitse rahaa oikein
Liiketilat ovat perinteisesti kysyttyjä sijoittajien keskuudessa. Järjestelmiä on kolme:
- liitetyn, sisäänrakennetun tilan ostaminen myöhempää siirtoa varten vuokrasopimuksen perusteella;
- esineen hankkiminen uudessa rakennuksessa myytäväksi rakentamisen valmistuttua;
- esineen osto, jossa tulevaisuudessa avataan oma yritys (mahdollisesti sen tarkoitus myydä kasvaessaan).
Henkilöllä on oikeus ostaa ehdottomasti mitä tahansa kiinteistöä - nämä ovat nykyisiä lakeja.Jatkossa esine voidaan siirtää vuokrausperusteena tai myydä uudelleen ja esitellä. Mutta tullakseen vuokranantajaksi sinun on muistettava, että kaupallinen kiinteistö eroaa jonkin verran asuinrakennuksesta.
Kiinnitä huomiota tähän näkökohtaan: kun henkilö siirtää kaupallista tilaa vuokrattavana, hän harjoittaa siten toimintaa, joka edistää voittoa. Maan lakien mukaan yritykseksi rekisteröityminen ei tässä tapauksessa ole välttämätöntä. Samanaikaisesti, jos tällainen toiminta on säännöllistä tai jos oli mahdollista tehdä yli vuoden kestävä sopimus, silloin on mahdollista, että sinut tunnustetaan laittomaksi yrittäjäksi, josta sinua voidaan rangaista. Kuinka tilanne muuttuu tietyssä tapauksessa, riippuu tuomioistuimesta ja omistajan toiminnasta.
Mikä on kannattavampaa?
Perinteisesti kannattavimmat sijoitukset liikekiinteistöihin tehdään "katukaupan" mekanismin avulla. Kiinteistömarkkina-asiantuntijoiden mukaan viime vuosina niillä, joilla on 5-10 miljoonan euron varat, on varaa juuri tällaiseen tapaan lisätä niitä.
Järjestelmällä on vain yksi haittapuoli - korkea kilpailu. Kaikki ihmiset, jotka aiemmin sijoittivat asumiseen, mutta päättivät siirtyä "vakavampaan kalaan", vaihtoivat tätä muotoa, joka ei voinut vaikuttaa kannattavuuteen. Yhtäältä tarjousten määrä kasvaa nopeasti, toisaalta kysyntä ei ole niin suuri siinä määrin. Tämän seurauksena vuokralaiset voivat valita useista tarjouksista, mikä on heille edullisinta, ja vaihtaa vuokranantajaa kuten käsineitä. Voit selviytyä vain alentamalla säännöllisesti korkoa, mutta kaikki vuokranantajat eivät ole siihen valmiita.
Paras voi luottaa parhaaseen
Asiantuntijoiden mukaan vaikeassa markkinatilanteessa, joka johti siihen, että aiemmin merkitykselliset järjestelmät menettivät tehokkuutensa, on kannattavaa investoida kaupallisiin kiinteistöihin uudessa muodossa. Hyötyä voivat saada ne, jotka kykenevät nopeasti analysoimaan asiakkaiden tarpeita ja tekemään päätöksen näiden tietojen perusteella.
Kun valitset sijoituskohteen, muista analysoida kaikki sen parametrit. Ajattele, mihin vuokralaisluokkaan luotat, ja yritä ennustaa, mitä parametreja he vaativat esineeltä, josta he haluavat maksaa hyvin. Valitse tämän perusteella tietty vaihtoehto. Erityisesti niille tiloille, jotka sijaitsevat vilkkaassa liikenteessä, on suuri kysyntä. Samanaikaisesti korkea hinta ja jo nyt suuri maastohiihtokyky ovat todisteita alhaisesta sijoitetun pääoman tuotosta, joten välttää tällaisia palveluita.
Ja jos ulkomailla?
Sijoitukset saksalaiseen kaupalliseen kiinteistöön ovat perinteisesti suosittuja, koska yleisesti uskotaan, että tämä maa on itseluottamusluontein talous jaloillaan. Jopa eri maiden yrityksiä järkyttävän globaalin kriisin olosuhteissa saksalaiset kiinteistöt säilyttivät johtavan asemansa ja osoittivat siihen sijoittamisen luotettavuuden.
Miltä näyttävät Saksan nykyaikaiset kaupalliset kiinteistömarkkinat? Jopa 40% sen osallistujista on sijoittajia muista maista. Samanaikaisesti useimpien kohteiden vuotuinen kannattavuus vaihtelee välillä 3–9%. Asiantuntijoiden mukaan vuoden 2016 loppuun mennessä Saksan liikekiinteistöihin oli sijoitettu yli 50 miljardia euroa, joka ylitti viimeisen vuosikymmenen. Keskimääräisiin parametreihin verrattuna tämä on melkein kaksinkertaistunut.
Suurin kysyntä Saksan toimistoille on, että 47% sijoittajista ostaa ne. Vuotuinen sato - jopa 6%. Erilaiset liiketilat vuonna 2016 houkuttelivat rahastolla 18% yrittäjiä. Tällaisissa tiloissa vuosituotto on 4–8%. Hotellit ja varastot ovat nousseet kymmenesosan ulkomaisten sijoittajien toiminta-alueeksi Saksassa. Nämä henkilöt voivat odottaa jopa 6 prosentin voittoa vuodessa.Opiskelijoiden asunnot, vanhustenhoitolaitokset tarjoavat vuositulot 9%, ja nämä kiinnostivat noin 15% yrittäjistä.
Esiintymiset ja salasanat
Jos tarkastelemme sijoittajien kokemusta vuonna 2016, huomaat, että houkuttelevin alue on ns. Iso seitsemän, toisin sanoen Saksan suurimpia kaupunkeja. Jos aiot hyödyntää jo menestyneiden yrittäjien kokemuksia, sinun on kiinnitettävä huomiota juuri seuraaviin siirtokuntiin:
- maan pääkaupunki on Berliini;
- Köln;
- Düsseldorfin;
- tärkein hansakaupunki Hampuri;
- oluen pääkaupunki München;
- Stuttgart;
- suurin Hessenissä ja viides suurin Frankfurtin osavaltiossa.
Analyytikkojen mukaan vuonna 2016 Müncheniin saatiin yli seitsemän miljardin euron sijoitusrahastoja. Ja tämä on suhteessa koko maan volyymiin - noin 13,5%.
Saksan houkuttelevuudessa sijoittajien kannalta ei ole mitään yllättävää, koska tänä päivänä, huolimatta melko suuresta määrästä kohteita, ei käytännössä ole ilmaisia toimistoja. Suurissa kaupungeissa noin 2% tiloista on tyhjiä, pienissä kaupungeissa tämä luku nousee 5%: iin, mutta ylittää harvoin. Miksi tilanne on sijoittajille niin ruusuinen? Valtio seuraa tätä. Tämä ei ilmaise vain markkinoiden kilpailukykyä, vaan myös alennettua luottokorkoa ja houkuttelevaa taloudellista ja taloudellista tilannetta. Lainojen korot vaihtelevat välillä 1,5–2,8%. Kuinka paljon voin ottaa lainan sijoittaakseni nämä rahat kiinteistöihin? Saksan lakien mukaan - jopa 70% kustannuksista. Hyväksyt, kuulostaa houkuttelevalta?
On hieno asia. Saksalaiset luottoyhtiöt analysoivat huolellisesti jokaista potentiaalista asiakasta, hänen aikomuksiaan ja arvioivat myös, kuinka suuri kohteen likviditeetti on herättänyt potentiaalisen sijoittajan huomion. Jos omaisuuserä on riskialtinen, epäonnistumisen todennäköisyys on suuri. Tapauksessa, kun pankki tekee kaupan, ostaja voi olla sataprosenttisesti varma, että tämä on erinomainen ja lupaava sijoitus, josta tulee hänen hyvinvointinsa.
Yhteenvetona
VTsIOMin tekemän tutkimuksen tulosten mukaan yli 50% Venäjän väestöstä on varma, että kiinteistöjen ostaminen on tehokkain tapa säilyttää ja lisätä kassavarojaan. Eli kysymys ei kuulosta ”Onko se ostamisen arvoista?”, Mutta ”Mitä ostaa?”.
Kun valitset objektin, johon varat sijoitetaan, yritä analysoida huolellisesti kaikki kiinteistöjen ominaisuudet ja älä riski uudelleen. Älä unohda markkinoiden kovaa kilpailua, arvioi sitä kaupallisen kiinteistön eri sektoreilla ja laske, minkä vuositulon voit tarjota haluamallesi vaihtoehdolle. Älä koskaan tee päätöstä kiireellisesti.