Suorittaessaan kiinteistön luovuttamista osapuolet käyttävät melko usein ennakkomaksuina ennakkomaksua. Asunnon ostamisessa tulisi kuitenkin ottaa huomioon tietyt ennakkosopimuksen laatimisen vivahteet ja tehdä se oikein. Tätä puhutaan jäljempänä.
Ennakkosopimuksen tarve
Monilla ihmisillä on kysymys: "Tarvitaanko ennakkosopimusta asuntoa ostettaessa?" Vastaus on yksinkertainen: se on välttämätöntä, ja siihen on useita syitä: Ostajan aikomus hankkia tämä kiinteistö kiinteästi saadaan sen avulla ja myyjän aikomus enää etsiä mahdollisia tulevia omistajia. Ennakkosopimuksen ja ennakkomaksun jälkeen osapuolet voivat aloittaa pääkaupan valmistelut. Siten ennakko vahvistaa molempien osapuolten aikomusten vakavuuden.
Ennakkomaksu on erityisen tärkeä tapauksissa, joissa kauppaa ei voida tehdä muutaman päivän kuluessa siitä, kun tietyn kiinteistön hankkimisesta on päästy sopimukseen. Tällaiselle viivästymiselle voi olla melko paljon syitä, esimerkiksi tarvittavan määrän, asiakirjojen jne. Puuttuminen nykyisellä hetkellä. Muillakin banaalisemmilla syillä, esimerkiksi notaarin puute, voi olla merkitystä.
Jotta kaupan osapuolet olisivat rauhallisempia ja niiden ei tarvitse huolehtia kauppaan valmistautumiseen varatun ajan kuluessa, ostaja siirtää ennakkomaksun myyjälle, ja myyjä puolestaan lopettaa asunnon näyttämisen edelleen. Ennakkosopimus asunnon ostamisessa on tärkeä ensisijaisesti ostajalle.
Ennakkoominaisuudet
Siviilioikeudelliset suhteet eivät tarjoa selkeästi määriteltyä käsitettä "ennakko". Siviililaki ja muut omaisuuden luovuttamisprosessia säätelevät säännökset eivät kata tätä termiä. Ennakko voidaan ymmärtää ja määritellä vasta tutkittuaan tämän ilmiön olemusta taloudelliselta kannalta. Vasta tämän jälkeen on mahdollista pohtia itseluottamusta tämän ilmiön oikeudellisen sääntelyn mekanismeista.
Ennakko - kuinka paljon?
Ennakkomaksuna voidaan kutsua osittaisen ennakkomaksun suorittamista, toisin sanoen myyjälle siirretyn rahasumman määrää ennen sopimuksen allekirjoittamista. Ennakkomaksu on useimmiten 10 prosenttia esineen kokonaisarvosta. Loppuosa summasta maksetaan myyntisopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, ellei toisin vaadita.
Alla on esimerkki asunnon ostoa koskevasta ennakkosopimuksesta.
Ennakko ja talletus
Kiinteistöjen myynnistä ennakkomaksu löytyy siviililain 380 artiklasta, jossa kuvataan tällainen takuumaksu. Artikkelissa sanotaan, että jos on epäilyksiä siitä, pidetäänkö osittain talletettuja varoja talletuksina, etenkin noudattamatta sopimuksen kirjallista muotoa, tästä määrästä tulee automaattisesti ennakko. Seurauksena on, että tässä tapauksessa sovelletaan asianmukaisia seuraamuksia, jos allekirjoitetun sopimuksen ehdot eivät täyty.
On huomattava, että ennakkomaksun ja talletuksen välillä on merkittäviä eroja. Ne suorittavat erilaisia toimintoja huolimatta siitä, että niitä käytetään samoissa tilanteissa. Ennakkosopimuksen ehtojen rikkomisesta seuraukset asunnon ja vakuuden ostamisessa ovat erilaiset.
Seuraukset sopimuksen ehtojen noudattamatta jättämisestä
Joten, kuten edellä mainittiin, talletuksen ja ennakon välillä on tiettyjä eroja.Tärkeintä on, että talletus varmistaa sopimuksen ehtojen täytäntöönpanon. Jos toinen osapuolista rikkoo velvoitteitaan, talletus toimii vastuullisena toimenpiteenä. Jos kauppa kieltäytyy, ostaja ei saa talletusta takaisin, ja jos myyjä muuttaa mieltään asunnon myynnistä, hänen on palautettava saadut varat kaksinkertaisena. Vahinkoa kärsivä osapuoli voi yrittää muun muassa saada takaisin menetykset, jotka aiheutuvat kaupan epäonnistumisesta.
Asuntolainaa asuntolainan ostamista varten tarvitaan ennakkosopimus.
Seuraukset
Ennakkomaksun tapauksessa kaupan peruuttamisella on hieman erilaiset seuraukset. Jos ostaja aloittaa peruutuksen, hän vastaa seurauksista siviililain mukaisesti. Tässä tapauksessa myyjällä on oikeus vaatia korvausta aiheutuneista vahingoista. Jos kaupan peruuttaminen tapahtui myyjän syyn vuoksi, ostajalla on oikeus palauttaa ennakko. On myös tilanteita, joissa myyjä viivyttää ennakkomaksun palauttamisprosessia. Tällaisissa olosuhteissa sakkoihin sovelletaan laina-asetusta.
Siten myyjä on parempi kuin ennakkomaksu kuin talletus, sillä epäedullisissa olosuhteissa hänen on palautettava vain saatu raha, eikä se maksa kaksinkertaisesti niin paljon kuin talletus.
Mieti tarkemmin esimerkkiä ennakkomaksusopimuksesta, kun ostat asunnon.
sopimus
Ennakkosopimuksen on rekisteröitävä kirjallisesti. Ennen sopimuksen allekirjoittamista osapuolten on sovittava seuraavista seikoista:
1. Ennakkomaksu. Koska ennakko on ennakkomaksu, sen laskeminen perustuu sopimuksen kohteen arvoon. Toisin sanoen osapuolten on ensin määritettävä myyntisopimuksen lopulliset kustannukset ja sitten päätettävä etukäteen maksettavasta määrästä. Etukäteen annettavaa lainsäädäntöä ei säännellä millään tavalla, ja se määritetään osapuolten harkinnan mukaan. Tärkeintä on päästä kompromissiin, joka tyydyttää kaikkien osapuolten edut. Tämä ei ole aina mahdollista tehdä nopeasti, koska ostaja haluaa tallettaa vähemmän rahaa, ja myyjä on päinvastoin kiinnostunut saamaan suuremman summan.
2. Ennakkomaksun siirtomenetelmä. Tässä tapauksessa seuraava olisi määritettävä:
- Rahat siirretään käteisellä tai pankkisiirrolla.
- Rahan vastaanottamisen määräaika.
- Lisäkuitin kirjoittaminen myyjän vastaanottamasta rahaa.
- Kaikki tällaiset vivahteet olisi ilmoitettava ennakkomaksua koskevassa sopimuksessa asunnon ostamista varten, jotta konfliktin sattuessa voitaisiin todistaa maksu.
3. Myyntisopimuksen kohde. Tässä kappaleessa ei ilmoiteta kiinteistön tosiasiallista osoitetta, vaan myös yksityiskohtaista kuvausta ennakkomaksua koskevan sopimuksen tekohetkestä. On myös tarpeen ilmoittaa tähän osoitteeseen rekisteröidyt henkilöt, alaikäisten lasten läsnäolo, omistusoikeuksien rasittaminen jne. Kaikki nämä vivahteet selvitetään yleensä tavanomaisessa huoneistotarkastuksessa.
4. Osapuolten vastuu sopimusehtojen noudattamatta jättämisestä. Tässä yhteydessä on tarpeen säätää enimmäismäärä vaihtoehtoja, jotka voivat johtaa kaupan peruuttamiseen, ja kuvailla huolellisesti kunkin osapuolen vastuu.
Ennakkosopimuksessa ilmoitetaan myös osto- ja myyntitapahtuman päivämäärä ja sopimuksen osapuolten passitiedot kirjataan. Joissakin tapauksissa sopimukseen voidaan tehdä tiettyjä muutoksia, joista molempien osapuolten on sovittava. Tämän jälkeen ennakkosopimus varmennetaan osallistujien allekirjoituksilla.
Jos kaupan toteuttaa kiinteistönvälittäjän edustama kolmas osapuoli, hän tarjoaa asunnon ostamista varten tavanomaisen ennakkomaksusopimuksen, jossa otetaan huomioon molempien osapuolten vaatimukset ja edut.
vivahteet
Allekirjoittamalla myyntisopimusta kiinnitetään erityistä huomiota asunnon lailliseen puhtauteen.Tähän sisältyy kiinteistöä koskevien tietojen oikeellisuuden, asiakirjojen aitouden, kunnostuksen saatavuuden ja laillisuuden, myyjän henkilöllisyyden, asunnon rasituksen ja monien muiden tekijöiden tarkistaminen.
Ennakkosopimuksen allekirjoittaminen asunnon ostamisen yhteydessä (malli voidaan tehdä etukäteen) ei tarkoita asunnon siirtämistä, mutta tässä tapauksessa kannattaa tarkistaa kaikki yllä olevat kohdat. Loppujen lopuksi ennakkomaksu on tosiaankin melko suuri, vaikkakaan kaikki kiinteistöjen kustannukset eivät ole, ja ostaja ei todennäköisesti halua menettää sitä.
Perusteellinen tarkistus
Tästä syystä jo ennakkomaksun maksamisen vaiheessa on suoritettava hankitun omaisuuden perusteellinen ja perusteellinen tarkastus. Tämä voidaan tehdä myös välittäjän kautta. Näin voit saada luettelon kaikista entisistä asunnon omistajista sekä monista tekijöistä, jotka voivat aiheuttaa kaupan mitätöinnin. Jos epäillään, että myyjä voidaan julistaa epäpäteväksi kaupan tekohetkellä, se olisi hylättävä jopa ennakkomaksun yhteydessä.
On myös tarkistettava, onko myyjä laillisesti naimisissa ilman merkintää passissa. Puolison suostumusta pidetään ennakkoedellytyksenä kiinteistökaupoissa. Muuten puoliso voi riitauttaa kaupan ja tunnustaa sen pätemättömäksi, mikä johtaa ostajalle epämiellyttäviin seurauksiin.