Moskovan kiinteistöjen hintojen dynamiikka on mielenkiintoista ihmisille, joilla on jo neliömetriä pääkaupungissa ymmärtääkseen, mitä heillä on mahdollisuus muuttaa arvoa. Mutta ensinnäkin tämä kysymys huolestuttaa sijoittajia, jotka ovat kiinnostuneita käytettävissä olevien varojen tehokkaasta sijoittamisesta.
Keskeiset kustannustekijät
Kiinteistön hinta riippuu monista tekijöistä. Esimerkiksi hyvä taloudellinen tilanne maassa ja sen vakaa kasvu merkitsevät neliöhintojen nousua. Kriisin aikana niiden arvo päinvastoin laskee vastaten vähentyvään kysyntään. Tämä johtuu alueen vähentyneestä sijoituskohteesta ja vetovoiman laskusta. Lisäksi kustannuksiin vaikuttavat:
- laitoksen kustannukset;
- alueen ja piirin kehittäminen;
- infrastruktuuri;
- käytettyjen materiaalien ja suoritettujen rakennustöiden laatu;
- tarjonnan ja kysynnän suhde;
- valuuttakurssit;
- sellaisten hallitusohjelmien olemassaolo / puuttuminen, joilla edistetään asumisen hankintaa.
Valtion sääntely vaikuttaa kohteen kustannuksiin. Koska halvat lainat ja erilaiset tuet voivat säästää huomattavasti kohteen rakentamisessa, mikä tarkoittaa, että on mahdollisuus myydä halvemmalla.
Kiinteistöjen hintojen kasvun dynamiikka Moskovassa riippuu pitkälti sen tyypistä. Esimerkiksi uudet rakennukset ovat yleensä kalliimpia kuin toissijaiset asunnot. Tämä johtuu uuden tekniikan paremmasta suunnittelusta ja soveltamisesta. Lisäksi inflaatio ja erilaiset poliittiset ja taloudelliset päätökset vaikuttavat itse rakennusprosessiin, mikä johtaa käytettyjen materiaalien, käytettyjen tekniikoiden ja työvoiman hintojen nousuun.
Yhden ja kahden makuuhuoneen asunnot ovat enemmän kysyntää kuin kolmen tai neljän makuuhuoneen asunnot.
Kaupallinen kiinteistö
Moskovan kaupallisten kiinteistöjen hintojen dynamiikka riippuu suuresti alueen ja maan taloudellisesta tilanteesta. Kriisiaikoina ensinnäkin toimistojen ja tilojen kysyntä vähenee. Tämä on erityisen tuntevaa kalliiden tilojen segmentissä, joka sijaitsee pääkaupungin keskustassa tai eliitin alueella. Sen jälkeen kun liikemiesten lukumäärä, joka haluaa maksaa suuria rahaa vuokrauksesta, vähenee, tällaisten esineiden vuokraus- ja myyntikustannukset pienenevät aina.
Esimerkiksi vuonna 2014 alkaneessa kriisissä ilmestyi suuri määrä alennettuun hintaan vuokrattavia ja myytäviä tarjouksia.
Hintojen muutosten tärkeimmät suuntaukset
Metropolin neliöhinnat ovat aina korkeammat kuin vähemmän kehittyneissä kaupungeissa. Siksi Moskovan kiinteistömarkkinoiden hintojen dynamiikka voi poiketa muista alueista. Lisäksi suuntausten yleinen suunta on suunnilleen sama.
Jos tarkastellaan keskimääräisten kustannusten muutosta 1990-luvun puolivälistä lähtien, yleinen suuntaus osoittaa kiinteistöjen hintojen vakaan nousun. Samaan aikaan trendi muuttui täysin vuoden 1998 kriisin aikana.
Hinnat laskivat minimiin ja pysyivät tällä tasolla kahden vuoden ajan, minkä jälkeen alkoi tasainen kasvu. Ne saavuttivat huipunsa vuonna 2008, jolloin yhden huoneen asunnon keskimääräiset neliöhinta olivat 7 000 dollaria. Sitten Moskovan kiinteistöjen hintojen dynamiikkaa alettiin säätää alaspäin. Markkinat reagoivat siis maailmanlaajuiseen kriisiin.
Vuotta myöhemmin hinnat nousivat, koska kriisi vaikutti hieman Venäjän talouden tilaan.Huolimatta siitä, että seuraavien vuosien aikana ei ollut vakaata taipumusta nousta tai laskea ja hinnat pysyivät suunnilleen samalla tasolla, ne eivät lähentyneet vuoden 2008 enimmäismäärää.
Vuoden 2014 kriisi
Hintojen dynamiikka Moskovan kiinteistömarkkinoilla muuttui odotetusti alaspäin. Mutta samaan aikaan analyysin tulokset eroavat suuresti riippuen valuutasta, jossa vertailu tehdään. Koska kriisin pääongelma oli kansallisen valuutan vakava heikkeneminen sekä euron ja dollarin vahvistuminen, asumisen neliökustannukset valuuttamääräisinä laskivat huomattavasti enemmän kuin ruplassa.
Tämän kriisin toiseksi piirreksi voidaan kutsua tosiasia, että vuoden 2014 loppuun mennessä Moskovan kiinteistöjen kysyntä kasvoi merkittävästi. Ihmiset, joiden tulot olivat ulkomaan valuutassa, pitivät oikeana sijoittaa rahaa kiinteistöihin. Mutta onnistuneiden kauppojen kausi ei ollut pitkä, markkinat reagoivat odotetusti, mikä aiheutti kiinteistöjen hintojen nousua ruplassa.
Markkinatilanne vuosina 2015–2016
Moskovan kiinteistöjen hintojen dynamiikka ei reagoinut voimakkaasti samanaikaiseen kysynnän laskuun. Hinnat laskivat jyrkästi dollarimääräisesti, mutta nousivat kansallisessa valuutassa. Vaikka ne eivät samaan aikaan osoittaneet sellaista laskua kuin se oli 1990-luvun lopun oletusajanjakson aikana. Kehittäjät eivät aio myydä uusien rakennusten asuntoja halvemmalla. Ne, joilla oli asuntoja toissijaisessa asuntokannassa, mieluummin odottivat, saaden rahaa vuokraamisesta. Markkinat ovat odottaneet suhtautumistaan.
Toivoa kasvua
Kiinteistöjen hintojen dynamiikka Moskovassa on tällä hetkellä vakaa. Ilman suuria valuuttakurssin ja talouden kehityksen muutoksia ne nousevat jälleen. Totta, analyytikkojen mukaan lähivuosina ei pitäisi odottaa voimakkaita heilahteluita, markkinatilanne on melko rauhallinen.
Kiinteistösijoittamista pidetään yhtenä turvallisimmista tavoista sijoittaa rahaa, koska pitkällä tähtäimellä se osoittaa yleensä vakaata hinnannousua. Mutta on vaikea odottaa, että hinta saavuttaa vuonna 2008 havaitun tason. Silloin hinnat olivat liian korkeat vastaten erittäin korkeaan kysyntään.