Aktivointiasteella on suuri merkitys rahoitus- tai sijoitustoiminnan suunnittelussa. Samanaikaisesti Venäjällä aktivointiastetta ei aina voida määrittää luotettavalla tarkkuudella. Tämä johtuu siitä, että eri markkinoilta saatava tieto on puutteellista. Lisäksi se ei useinkaan ole totta. Mikä on aktivointiaste?
Mikä on aktivointiaste?
Tämä indikaattori on kiinteistön arvon suhde tuloihin, joita se voi tuoda vuoden aikana. Aktivointiaste antaa sijoittajalle mahdollisuuden sijoittaa rahaa tiettyyn omaisuuteen. Tätä indikaattoria on useita tyyppejä. Analysoimalla kutakin niistä voit ymmärtää paremmin isojen kirjausasteiden ominaispiirteitä.
Ominaisindikaattori
Esimerkiksi riskitön pääomaprosentti määrää sijoitusten suunnan niihin omaisuuseriin, joille ainakin sijoitetun pääoman tuotto taataan. Sikäli kuin tiedämme, sijoittamista ilman riskejä käytännössä ei ole. Tarkoitamme tässä tapauksessa sellaisia investointeja, joissa epämiellyttävien onnettomuuksien todennäköisyys pienenee nollaan.
Esimerkki tällaisesta sijoituksesta on sijoitus, jonka takaajana on valtio tai luotettava pankki Sveitsistä. Samalla markkinariskit liittyvät erottamattomasti rahoitusinstrumentteihin, kuten osakkeisiin, joukkovelkakirjalainoihin ja muihin arvopapereihin. Tällaisten sijoitusten tuotot riippuvat suoraan liikkeeseenlaskijan menestyksestä.
Sijoittajat kokivat ensimmäisenä yrityksen heikon kannattavuuden sijoittaessaan omia varoja arvopapereihin. Mutta tämän tyyppiseen rahoitukseen ei liity riskejä. Esimerkiksi kiinteistö on perinteinen ja yksi luotettavimmista tavoista sijoittaa. Siitä huolimatta omaisuuserä on alttiina myös sellaisille riskeille kuin alhainen likviditeetti, toiminnan aikana tehdyt poistot sekä muutokset lainsäädännössä, vero mukaan lukien.
Aktivointiasteen laskemismenetelmät
Mitkä ovat aktivointiasteen laskentatavat? Niitä on useita:
- kumulatiivinen rakentaminen;
- niihin liittyvät investoinnit;
- markkinoiden puristusmenetelmä;
- Inwoodin menetelmä ja muut.
Käytännössä yleisin on kumulatiivinen rakennusmenetelmä. Mitkä ovat pääomaosuuden komponentit? Menetelmässä käytetään riskitön korkoindikaattorin, markkinariskipreemion ja tiettyyn omaisuuteen sijoittamiseen liittyvän riskipreemion summaamisen periaatetta. Mitä tämä tarkoittaa? Toisin sanoen todennäköisen voiton ennustamiseksi on otettava huomioon sellaiset indikaattorit kuin riskitön korko, markkinariskien kokonaistaso ja tiettyyn omaisuuserään liittyvän riskin aste.
Kiinteistöjen aktivointiaste
Analysoidessaan kiinteistöihin sijoittamisen todennäköistä kannattavuutta sijoittajat laskevat voiton, jonka he voivat saada toiminnan aikana. Tämän menetelmän avulla voit ennustaa sijoituksen vaikutuksen ja verrata kohteen ostohintaa tuloihin.
Kiinteistöjen aktivointiaste lasketaan kaavalla, joka johdetaan seuraavasta yhtälöstä:
V = I / R, missä:
- V on kiinteistön arvo;
- I - laitoksen toiminnan arvioitu kannattavuus;
- R on kiinteistöjen aktivointiaste.
Näin ollen aktivointiaste: R = I / V
On huomattava, että tulojen aktivointiastetta kutsutaan joskus myös aktivointisuhteeksi, pääomaprosentiksi tai nettovuokrakertoimeksi. Nämä termit ovat synonyymejä. Tämän indikaattorin laskenta on melko tehokasta ja objektiivista. Tämä johtuu kiinteistöjen kiinteistä kustannuksista, jotka asettavat markkinat ja jotka löytyvät avoimista lähteistä. Lisäksi markkinat säätelevät kiinteistöjen vuokrahintaa, mikä yksinkertaistaa tehtävää.
Kiinteistöjen aktivointiasteen laskentaperiaatteet
On korostettava, että esineen kannattavuutta laskettaessa tarvittavat kulut tulisi vähentää kokonaistuloista. Näitä ovat:
- maksu sähköstä;
- esineiden turvallisuuden maksu;
- erilaisten työntekijöiden palkat;
- muut kiinteistöjen toimintaan liittyvät kulut.
Lisäksi parametrista I on välttämätöntä vähentää menetetty voitto, joka johtuu vuokraamisesta, joka ei ole kokonaan 100 prosenttia rakennuksesta. Kokonaiskannattavuutta vähentäviin kuluihin kuuluvat myös verot, lainojen korot ja muut kiinteät kulut. Ja vasta kun kaikki kulut on vähennetty, saamme nettotuotot, joita käytetään kaavassa kiinteistöjen aktivointiasteen laskemiseen.
Saatuaan kaikki tarvittavat tiedot voimme laskea tarvittavan indikaattorin yllä olevan kaavan mukaan. Mieti esimerkkiä. Oletetaan, että sijoitat tietyntyyppisiin kiinteistöihin, kuten säilytystilaan. Laitoksen kustannukset ovat 50 miljoonaa ruplaa. Kun kaikki kulut on vähennetty, sijoittaja päättää, että nettotulot ovat 13 miljoonaa ruplaa vuodessa. Kiinteistöjen aktivointiasteen määrittämiseksi on käytettävä kaavaa: 13 miljoonaa / 50 miljoonaa = 0,26. Tämä arvo osoittaa, että sijoittaja saa vuosittain 26% sijoituksestaan varastojen vuokraamisesta.
Sellaisen kiinteistön valitseminen, jolla on korkein isot kirjaimet
Kun valitset kiinteän omaisuuden sijoittamista varten, etusijalle olisi annettava ne, joilla on korkein aktivointiaste. Lisäksi on huomattava, että ilman tällaista kerrointa ei voida ennustaa sijoitusten tehokkuutta ja arvioida kohdetta ennen sen hankintaa. Se vaatii myös markkinatutkimusta ja tärkeiden taloudellisten indikaattorien seurantaa käytettävissä olevien kiinteistösijoitusten tietojen perusteella.
Täydellisen seurannan aikana saadut tiedot tulisi yleistää. Samanaikaisesti on tarpeen arvioida kiinteistömarkkinoiden eri segmenttejä. Myöhemmin näitä tietoja käytetään ohjeena ja niiden avulla voidaan arvioida laitos oikein. Lisäksi se mahdollistaa laadullisen vertailevan analyysin saatavilla olevista laskettuista indikaattoreista ja markkinoiden keskimääräisistä luvuista.
Yhdistetty sijoitusmenetelmä
Usein oman pääoman ja lainatun pääoman määrä käytetään kiinteistöjen ostoon. Siksi aktivointiasteen oikean laskemiseksi on tarpeen ottaa huomioon molemmat sijoituslähteet. Kuinka laskea indikaattori? Tässä tapauksessa aktivointisuhteen määrittämiseksi käytetään suorien sijoitusten menetelmää tai, kuten sitä kutsutaan myös, sijoitusryhmän tekniikkaa. Lisäksi luottorahastojen pääomaprosentti on seuraava:
Rm = DO / IR, missä:
- Rm - lainattujen varojen aktivointisuhde tai asuntolainan vakio;
- DO - lainattujen varojen vuosimaksut;
- IR on pääasiallinen asuntolainan määrä.
Tässä tapauksessa oman pääoman aktivointiaste lasketaan seuraavalla kaavalla:
Re = DP / K, missä:
- Re on oman pääoman tuottoaste;
- DP - vuoden kassavirta ennen kaikkien verojen maksamista;
- K on oman pääoman määrä.
Kokonaispääomaprosentti suorien sijoitusten menetelmää käytettäessä määritetään laskemalla kahden ensimmäisen indikaattorin painotettu keskiarvo: P = M x Pm + (1 - M) x Re, missä M on lainattujen varojen osuus esineen kokonaiskustannuksista.
Market Purista menetelmä
Menetelmässä käytetään laskettaessa samankaltaisen yrityksen toiminnasta tai sen kiinteistöstä kertyvän nettotuottoindeksin aktivointiastetta sekä omaisuuden myyntihintaa. Aktivointisuhteen määrittämiseksi markkinoiden puristusmenetelmällä on tarpeen jakaa nettotuotot samankaltaisen kohteen tai yrityksen kustannuksilla.
Kuinka ymmärtää tämän? Toisin sanoen halutun yrityksen pääomaprosentin määrittämiseksi käytetään aktivointisuhteen peruskaavan indikaattoreita, mutta toiselle samanlaiselle yritykselle, joka käyttää samaa markkinasegmenttiä ja on kooltaan vertailukelpoinen. Tämän laskentamenetelmän tunnusomainen piirre on sijoitetun pääoman tuoton ja sijoitetun pääoman tuoton kirjanpidon puuttuminen.
Tällä tekniikalla on sekä etuja että ilmeisiä haittoja. Positiivisiin ominaisuuksiin sisältyy aktivointisuhteen määrittämisen suhteellinen yksinkertaisuus. Tällä tavoin lasketulla vedolla on haittoja. Haittoihin sisältyy esimerkiksi tarvittavien tietojen puute yrityksen nettotulosta ja myyntiarvosta, joka otetaan analyysin perustana. Siksi ei aina ole mahdollista valita oikeita ja sopivia esimerkkejä.
Inwood-menetelmä
Tätä menetelmää käytetään tapauksissa, joissa ennusteen mukaan koko sijoitusjakson aikana sijoitetun pääoman tuotto on yhtä suuri. Samaan aikaan osa tuloista edustaa sijoitetun pääoman tuottoa, ja toinen on sijoitetun pääoman tuotto. Pääoman palautuksen määrä sijoitetaan uudelleen. Tämä ottaa huomioon sijoitetun pääoman tuottoprosentin. Aktivointiaste on mahdollista määrittää sillä ehdolla, että saadaan yhtä suuret tulot saamalla sijoitusten tuottoprosentin ja tuottokerroinkerroimen summa samalle prosenttimäärälle.