Τα τελευταία 6-8 χρόνια, η αποτίμηση του κράτους ήταν ένα από τα πιο οξέα προβλήματα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Η κτηματολογική αξία που προσδιορίζεται με την άμεση συμμετοχή του Rosreestr συνήθως υπερτιμάται στο 60% των περιπτώσεων. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές χρεώνονται υπερβολικά μεγάλες πληρωμές, γεγονός που οδηγεί σε παραβίαση των συμφερόντων τους.
Ωστόσο, οι κανονιστικές πράξεις που ισχύουν σήμερα μπορούν να αμφισβητήσουν επιτυχώς την αξία των ακινήτων στην Επιτροπή Κρατικής Ιδιοκτησίας. Αυτό το άρθρο περιγράφει τα χαρακτηριστικά και τους κανόνες της αναθεώρησης, καθώς και δείγματα εφαρμογών για την αναθεώρηση της κτηματολογικής αξίας.
Ρυθμιστικό πλαίσιο
Κατά τη λήψη απόφασης σχετικά με μια αλλαγή της κτηματολογικής τιμής των ακινήτων, είναι απαραίτητο να βασιστείτε στους ακόλουθους κανονισμούς και δικαστικές αποφάσεις:
- Κώδικας Διοικητικής Διαδικασίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας (CAS RF).
- Κώδικας Land της Ρωσικής Ομοσπονδίας (LC RF).
- Ομοσπονδιακός νόμος της 3ης Ιουλίου 2016 αριθ. 237-ΦΖ "για τις κτηματολογικές εκτιμήσεις ακινήτων" (τέθηκε σε ισχύ τον Ιανουάριο του 2017).
- Διάταγμα της κυβέρνησης της Ρωσικής Ομοσπονδίας αριθ. 316 "Κανόνες για την εκτίμηση της γης".
- Ομοσπονδιακό Πρότυπο Αξιολόγησης (FSO).
- Αποφάσεις της Ολομέλειας των Ενόπλων Δυνάμεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας με ημερομηνία 27 Σεπτεμβρίου 2016 αρ. 36 και αριθ. 28 της 30ής Ιουνίου 2015
- Ψήφισμα του Προεδρείου του Ανώτατου Δικαστηρίου Διαιτησίας της 28ης Ιουνίου 2011 στην υπόθεση αριθ. A27-4849 / 2010.
Επιπλέον, συνιστάται να δοθεί προσοχή στην πρακτική του Δικαστηρίου της πόλης της Μόσχας για το 2015-2017.
Η έννοια της κτηματολογικής αξίας
Σύμφωνα με το νόμο, η αξία του κτηματολογίου είναι η εκτιμώμενη αξία που καθορίζεται σύμφωνα με τα αποτελέσματα της αποτίμησης του κράτους λαμβάνοντας υπόψη το σκοπό και τη θέση του ακινήτου.
Ο προσδιορισμός της αξίας των αντικειμένων πραγματοποιείται σύμφωνα με τις απαιτήσεις της ομοσπονδιακής νομοθεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι ο Κώδικας Εργασίας Εργασίας επιτρέπει στις περιφέρειες να εγκρίνουν μέσους δείκτες για κάθε δημοτική περιφέρεια. 
Η αξία του κτηματολογίου χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των πληρωμών φόρου και ενοικίου, των τιμών απόσυρσης. Λόγω της χρήσης της μεθόδου αποτίμησης της μάζας (χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα μεμονωμένα χαρακτηριστικά του αντικειμένου), είναι πολύ διαφορετική από τις τιμές της αγοράς πάνω ή κάτω.
Με την έναρξη ισχύος της 01/01/2017, ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 237, ανακοινώθηκε μια μεταβατική περίοδος και η κτηματολογική αξία των ακινήτων "παγώσει" μέχρι την 01/01/2020. Πριν από αυτή την περίοδο, οι δείκτες από 01/01/2014 χρησιμοποιούνται για υπολογισμούς, πάγωμα "δεν εμποδίζει τους ενδιαφερόμενους να ζητήσουν προσαρμογή της κρατικής τιμής των ακινήτων.
Λόγοι για την αναθεώρηση της αξίας της ιδιοκτησίας
Τα αποτελέσματα των γραμματίων αντικειμένων μπορούν να αναθεωρηθούν ή να αμφισβητηθούν εάν επηρεάζουν με κάποιο τρόπο τα συμφέροντα των ενδιαφερομένων. Για παράδειγμα, λόγω ανακριβών ορισμών της αξίας της γης, ο ιδιοκτήτης χρεώνεται φόρος μη εισπρακτέος.
Στα δείγματα των αιτήσεων αναθεώρησης της κτηματολογικής αξίας, κατά κανόνα, αναφέρονται οι ακόλουθοι λόγοι:
1. Μη έγκυρες πληροφορίες σχετικά με το ακίνητο που χρησιμοποιήθηκε κατά τη διαδικασία της αξιολόγησής του. Ταυτόχρονα, η αβεβαιότητα πρέπει να νοείται ως η ανιχνευμένη παραμόρφωση (σκόπιμη ή τυχαία) πληροφοριών σχετικά με τα χαρακτηριστικά, την κατάσταση και τη θέση του αντικειμένου. Συγκεκριμένα, αυτά μπορεί να είναι:
- Λανθασμένος ορισμός της κατηγορίας ή του τύπου χρήσης.
- Αγνοώντας μεμονωμένους δείκτες, επηρεάζοντας αρνητικά την πραγματική αξία τους.
- Ακεραιότητα των εμπορικών εκτιμητών.
- Ελλιπή και ανακριβή δεδομένα απογραφής.
2. Η ανάγκη να καθοριστεί σε σχέση με το αντικείμενο την αγοραία αξία του κατά την ημερομηνία κατά την οποία ελήφθη το αποτέλεσμα της αξιολόγησης της Επιτροπής Κρατικής Ιδιοκτησίας.
Το ομοσπονδιακό δίκαιο σας επιτρέπει να αμφισβητήσετε το κόστος της επιτροπής για την εξέταση διαφορών στο Rosreestr ή σε δικαστήριο γενικής δικαιοδοσίας.
Μέρη στη διαφορά
Τα ακόλουθα πρόσωπα μπορούν να υποβάλουν αίτηση επανεξέτασης του αποτελέσματος του προσδιορισμού της κτηματολογικής αξίας:
- Ιδιοκτήτες ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των κοινών.
- Άτομα που κατέχουν οικόπεδα βάσει του δικαιώματος μόνιμης χρήσης ή κληρονομούμενης κατοχής.
- Οι ενοικιαστές ακινήτων, υπό την προϋπόθεση ότι το τέλος υπολογίζεται με βάση την τιμή που ορίζεται στο κράτος κτηματολόγιο.
- Πρώην ιδιοκτήτες ακινήτων, αν οι πληροφορίες της Κτηματικής Επιτροπής Ακινήτων επηρεάζουν κατά κάποιον τρόπο τα συμφέροντά τους ως φορολογούμενους.
Όταν υποβάλλετε αίτηση στο δικαστήριο ως διοικητικός εναγόμενος, αναφέρετε ένα από τα θέματα:
- Ο οργανισμός (υπουργείο, τμήμα, διεύθυνση) του εκτελεστικού κλάδου που ενέκρινε τα αποτελέσματα της κτηματολογικής εκτίμησης και του φορέα που την διενήργησε.
- Αρχές αρμόδιες για την διόρθωση κτηματολογικών ή τεχνικών σφαλμάτων. Αυτά αναφέρονται στις αξιώσεις που αμφισβητούν τα αποτελέσματα της αξιολόγησης σε σχέση με ανακριβείς πληροφορίες σχετικά με το αντικείμενο της αξιολόγησης.
Όπως δείχνει η πρακτική, το Τμήμα (Υπουργείο) των περιουσιακών σχέσεων της περιοχής θα είναι ο κατάλληλος εναγόμενος. Επίσης, θα πρέπει να συμμετάσχουν τρίτοι στην υπόθεση. Μπορούν να είναι:
- Το Υπουργείο Οικολογίας και Φυσικών Πόρων του θέματος της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
- Τοπικό γραφείο του Rosreestr.
- Υποκατάστημα του Ομοσπονδιακού Κτηματολογικού Επιμελητηρίου για την περιοχή.
- Διοίκηση δημοτικής περιφέρειας ή αγροτικού οικισμού,
- IFTS της Ρωσίας ανά περιφέρεια / περιοχή / δημοκρατία.
Η διαδικασία υποβολής αίτησης στην Επιτροπή
Σύμφωνα με τις απαιτήσεις που έχουν καθοριστεί από το Υπουργείο Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σχηματίζονται και λειτουργούν επιτροπές στις εδαφικές υπηρεσίες του ρωσικού ομοσπονδιακού μητρώου των συστατικών οντοτήτων της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Η Επιτροπή έχει την ακόλουθη σύνθεση:
- Εκπρόσωποι των εκτελεστικών αρχών της περιοχής.
- Εξουσιοδοτημένοι υπάλληλοι της Rosreestr.
- Αντιπρόσωποι από την Ένωση Επιχειρηματιών.
- Μέλη των αξιολογητών SRO.
Μια δήλωση αποστέλλεται στην Επιτροπή αναφέροντας τους λόγους για τους οποίους πρέπει να προσαρμοστούν οι δείκτες SCN. Το έντυπο αίτησης για την αναθεώρηση της κτηματολογικής αξίας δίνεται παρακάτω.
Η αίτηση δεν εξετάζεται σε περίπτωση:
- Δεν απαιτούνται έγγραφα για την επίλυση της διαφοράς ή έχουν κατατεθεί σε απαράδεκτη μορφή (φωτοτυπία, γραπτές διορθώσεις κ.λπ.).
- Αναπάντητο καθεστώς παραγραφής. Σε δείγματα αιτήσεων για αναθεώρηση της κτηματολογικής αξίας σε αυτή τη βάση, οι ενάγοντες αναφέρουν συνήθως ότι η περίοδος άρχισε να τρέχει από τη στιγμή που γνώριζαν την λανθασμένη τιμή στην επιτροπή κρατικής ιδιοκτησίας.
- Η αμφισβητούμενη τιμή της περιουσίας του ακινήτου είχε καθοριστεί στο παρελθόν ίση με την αγοραία τιμή.
Η προσφυγή εξετάζεται εντός ενός ημερολογιακού μήνα από την ημερομηνία παραλαβής. Η προμήθεια του αιτούντος πρέπει να γνωστοποιείται πριν από την ημερομηνία της συνεδρίασης. Έχει επίσης το δικαίωμα να παρίσταται και να εξηγεί προφορικά τα επιχειρήματά του. Αφού εξετάσει την αίτηση, εξετάζοντας τα έγγραφα και τα επιχειρήματα, η επιτροπή αποφασίζει την αναθεώρηση της τιμής κτηματολογίου ή την άρνηση ικανοποίησης των απαιτήσεων. Σε περίπτωση θετικής απόφασης, η αντίστοιχη κοινοποίηση αποστέλλεται στο Ομοσπονδιακό Δημοσιονομικό Ίδρυμα "FKP Rosreestra".
Ο αιτών έχει το δικαίωμα να προσβάλει την άρνηση της επιτροπής ενώπιον του δικαστηρίου.
Κατάλογος εγγράφων
Ανάλογα με τη μέθοδο αλλαγής της κτηματολογικής αξίας, το σύνολο των εγγράφων που απαιτούνται για την επιβεβαίωση των απαιτήσεών τους ποικίλλει.
Όταν υποβάλετε αίτηση στην Επιτροπή στην εδαφική υπηρεσία του Rosreestr, θα χρειαστείτε:
- Τίτλος εγγράφου για αξιολόγηση. Στο ενοποιημένο κρατικό μητρώο κατά την υποβολή της αίτησης πρέπει να υπάρχει αρχείο του δικαιώματος του αιτούντος.
- Πιστοποιητικό αποτελέσματος αξιολόγησης (απόσπασμα από την USRN). Επίσης, η αξία του κτηματολογίου στο Rosreestr μπορεί να βρεθεί με παραγγελία πιστοποιητικού αξίας του αντικειμένου, κτηματολογικού διαβατηρίου.
- Απόδειξη της αναξιοπιστίας των πληροφοριών που ελήφθησαν υπόψη κατά τον προσδιορισμό της αξίας τους στην Επιτροπή Κρατικής Ιδιοκτησίας.
Κατά την υποβολή αίτησης στην επιτροπή, η γνώμη εμπειρογνωμόνων σχετικά με την τιμή αγοράς του ακινήτου είναι προαιρετική.
Πρέπει να συγκεντρωθεί ένα ευρύτερο πακέτο εγγράφων κατά την εξέταση του κόστους στο δικαστήριο. Εκτός από τα παραπάνω, περιλαμβάνει:
1. Δήλωση σχετικά με την αναθεώρηση της κτηματολογικής αξίας του ακινήτου, η οποία συντάχθηκε λαμβάνοντας υπόψη το άρθρο. 125 CAS RF. Ειδικότερα, το έγγραφο πρέπει να περιλαμβάνει:
- Πληροφορίες σχετικά με τον αιτούντα και τον κατηγορούμενο, συμπεριλαμβανομένων γνωστών στοιχείων επικοινωνίας.
- Περιγραφή του ακινήτου του οποίου η τιμή υπόκειται σε έλεγχο.
- Ένδειξη παραβίασης κανόνα δικαίου, εξήγηση των περιστάσεων που δικαιολογούν τη γνώμη του ενάγοντος.
2. Η γνώμη του εμπειρογνώμονα (εκτιμητή) για την αξία της αγοραίας αξίας σε χαρτί, καθώς και σε ηλεκτρονική μορφή.
3. Επιβεβαίωση τεχνικού σφάλματος κατά τη διαδικασία GKO.
4. Απόφαση της Επιτροπής (εάν υπάρχει).
5. Απόδειξη (εντολή πληρωμής) για την πληρωμή κρατικού τέλους. Σύμφωνα με τις παραγράφους. 7 σελ. 1 άρθ. 333.19 του Κώδικα Φορολογίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο διοικητικός ενάγων υποχρεούται να καταθέσει κεφάλαια για κάθε αντικείμενο, η αξία του οποίου αμφισβητείται.
Χαρακτηριστικά της αίτησης δικαστικού ελέγχου της αξίας των ακινήτων
Κατά την αμφισβήτηση των τιμών, είναι απαραίτητο να διατυπωθούν σωστά αξιώσεις. Σε μια αίτηση προς το δικαστήριο για αναθεώρηση της κτηματολογικής αξίας, ένας ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει μία από τις ακόλουθες απαιτήσεις:
1. Ορίστε μια τιμή παρόμοια με την τιμή αγοράς για ακίνητα. Οι υποθέσεις για τέτοιες προσφυγές εξετάζονται σύμφωνα με τους κανόνες του Χ. 25 CAS RF.
2. Αλλάξτε την τιμή κτηματολογίου σε σχέση με τον εντοπισμό ανακριβών πληροφοριών που χρησιμοποιήθηκαν στη διαδικασία T-Bills.
3. Να αμφισβητήσει (να ακυρωθεί εν όλω ή εν μέρει) Αποφάσεις της Επιτροπής. Το ζήτημα επιλύεται λαμβάνοντας υπόψη τους κανόνες του Κεφ. 22 και 25 CAS RF.
Τα δικαστήρια υπογραμμίζουν ότι η αναθεώρηση της κτηματολογικής αξίας της γης δεν μπορεί να συνδυαστεί με απαιτήσεις ιδιοκτησίας (αναθεώρηση των πληρωμών φόρου ή ενοικίου, αποκατάσταση ζημιών).
Ακολουθεί μια δειγματοληπτική αίτηση για την αναθεώρηση της κτηματολογικής αξίας που συντάχθηκε λαμβάνοντας υπόψη τις απαιτήσεις του CAS RF και των αποφάσεων της Ολομέλειας των Ενόπλων Δυνάμεων RF.
Το παραπάνω έντυπο σας επιτρέπει να καταθέσετε ένσταση τόσο για το ζήτημα της αλλαγής της τιμής κτηματολογίου στην τιμή της αγοράς όσο και σε περίπτωση τεχνικού σφάλματος ή αναξιοπιστίας.
Διαδικασία προσφυγής
Οι αγωγές κτηματολογικής αξίας επανεξετάζονται σύμφωνα με τους κανόνες διοικητικής διαδικασίας στα περιφερειακά δικαστήρια (ανώτατο δικαστήριο της δημοκρατίας, περιφερειακό δικαστήριο κ.λπ.) Μια δίκη για την αλλαγή της τιμής των ακινήτων σε σχέση με την ανακρίβεια των πληροφοριών θα πρέπει να εξετάζεται εντός 2 μηνών, και η περίπτωση της αμφισβήτησης των αποφάσεων της επιτροπής - σε 1 μήνα.
Κατά την εξέταση της υπόθεσης, ο αιτών πρέπει να επιβεβαιώσει όλα τα επιχειρήματά του που παρατίθενται στην αίτηση επανεξέτασης της κτηματολογικής αξίας. Σε τέτοιες διαφορές, ο κύριος ρόλος στην απόδειξη δίνεται σε γραπτές αποδείξεις - έγγραφα, φωτογραφίες, καθώς και τα συμπεράσματα των προσκεκλημένων εμπειρογνωμόνων.
Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, η δικαστική απόφαση που έχει τεθεί σε ισχύ θα επιτρέψει την τροποποίηση του ενιαίου Κράτους Μητρώου.