Οι μεγάλοι επενδυτές ενεργούν συχνά ανεξάρτητα σε επίπεδο προσωπικών επαφών με όσους χρειάζονται οικονομικές ενέσεις. Αλλά δεν έχουν όλοι επαρκείς πόρους για ανεξάρτητη δραστηριότητα. Εάν εξακολουθείτε να θέλετε να επενδύσετε, τότε οι άνθρωποι είναι ενωμένοι σε ειδικές δομές. Θα μιλήσουμε για έναν από αυτούς, δηλαδή ένα κλειστό ταμείο αμοιβαίων επενδύσεων.
Γενικές πληροφορίες
Αρχικά, ας υπολογίσουμε τι συνιστά επενδυτικό κεφάλαιο κλειστού τύπου για ακίνητα (ZPIF). Αυτό είναι το όνομα του συγκροτήματος ιδιοκτησίας, το οποίο δημιουργείται χωρίς τη δημιουργία νομικής οντότητας. Αποτελείται από τα περιουσιακά στοιχεία πολλών επενδυτών που μεταφέρουν τα κεφάλαιά τους στο ταμείο. Μετά από αυτό, γίνονται ιδιοκτήτες των μετοχών του. Η ιδιοκτησία του αμοιβαίου κεφαλαίου έχει το νομικό καθεστώς κοινής ιδιοκτησίας. Ως εκ τούτου, το αποτέλεσμα των δραστηριοτήτων του κατανέμεται μεταξύ των συμμετεχόντων ανάλογα με τις εισφορές. Παρεμπιπτόντως, όταν δημιουργείται ένα κλειστό επενδυτικό ίδρυμα ακίνητης περιουσίας, τότε όχι μόνο μετρητά, αλλά και δικαιώματα σε αντικείμενα όπως κτίρια και γη μπορούν να μεταφερθούν σε αυτό. Όταν δημιουργείται η δομή, τη διαχειρίζεται η εταιρεία διαχείρισης σύμφωνα με την εγκριθείσα δήλωση. Οι δραστηριότητες αυτών των δομών ρυθμίζονται αυστηρά από το νόμο και από ορισμένες κανονιστικές πράξεις της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Χρηματοπιστωτικών Αγορών της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Το FFMS θα πρέπει να καταγράφει τους κανόνες εμπιστοσύνης για κάθε επενδυτικό ταμείο.
Ποια είναι η διαφορά τους;
Γιατί χρειάστηκε να δημιουργήσετε έναν επιπλέον τύπο δομών όπως το CUIF; Αυτό οφείλεται στην ανάγκη να διευκολυνθεί μια σειρά πράξεων. Αν μιλάμε για κεφάλαια κλειστού τύπου, τότε στην περίπτωση αυτή υπάρχει ένα τέτοιο πλεονέκτημα, όπως η δυνατότητα λήψης αποφάσεων από τους συμμετέχοντες σχετικά με τις δραστηριότητες στη γενική συνέλευση. Η κύρια διαφορά του αμοιβαίου κεφαλαίου αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου είναι η αντιπαροχή των δικαιωμάτων επί ακίνητης περιουσίας ως περιουσιακού στοιχείου. Δηλαδή, οι κύριες δραστηριότητες πραγματοποιούνται με οικιστικά και εμπορικά κτίρια, γη και τα παρόμοια. Στην περίπτωση αυτή, διακρίνονται δύο τύποι. Το πρώτο που πρέπει να αναφερθεί είναι ένα αμοιβαίο κεφάλαιο αμοιβαίων δανείων κλειστού τύπου. Ειδικεύονται στη χρηματοδότηση της κατασκευής διαφόρων ακινήτων. Ένας άλλος τύπος είναι ένα κλειστό κεφάλαιο μίσθωσης (επενδύσεων). Ειδικεύεται στην ενοικίαση ακινήτων. Συχνά αυτό που έχτισε. Δηλαδή, το χαρακτηριστικό είναι ένα προσβάσιμο ευρύ φάσμα λειτουργιών, η μετατόπιση των διαφόρων τύπων δραστηριοτήτων και πολλά άλλα πράγματα πραγματοποιούνται στην αγορά ακινήτων (αγορά / πώληση οικιστικών και εμπορικών κτιρίων, γη κλπ.).
Σχετικά με τα οικονομικά του κόσμου των κατασκευών
Πιο πρόσφατα, η δημιουργία έως και ογδόντα τοις εκατό όλων των ακινήτων χορηγήθηκε από τον τελικό καταναλωτή, δηλαδή από ανθρώπους που σχεδίαζαν να ζουν και να εργάζονται σε νέα διαμερίσματα και κτίρια. Ως εκ τούτου, συχνά υπήρχαν καταστάσεις όταν άρχισαν να χτίζονται, έχοντας μόνο το 10-20% των απαραίτητων κεφαλαίων. Αυτό ήταν αρκετό για το φράχτη και την αρχή της εργασίας γης. Ταυτόχρονα, υπήρξε υπολογισμός δανείων ή πώλησης ακινήτων σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Κατά κάποιο τρόπο, ήταν ένας συνεταιρισμός στέγασης. Η αρχή της λειτουργίας ήταν η εξής: πουλάμε αρκετά διαμερίσματα, χτίζουμε τον πρώτο όροφο. Τότε περιμένουμε μέχρι να αγοράσει κάποιος άλλος. Στην περίπτωση αυτή, οι πρώτοι αγοραστές ανέλαβαν μεγάλο κίνδυνο - τελικά, θα μπορούσαν να περιμένουν πολύ χρόνο μέχρι να ολοκληρωθεί το κτίριο.
Υπήρχε ένα αρνητικό σε αυτό το σχήμα - δεν υπήρχε κανένας έλεγχος για τη στοχοθετημένη χρηματοδότηση.Και αυτό συχνά μετατράπηκε σε δυνατά σκάνδαλα στα οποία οι κακοποιημένοι κάτοχοι μετοχών ήταν θύματα. Η υιοθέτηση του ομοσπονδιακού νόμου αριθ. 214-FZ μας επέτρεψε να ξεκινήσουμε τη διαδικασία εξαφάνισης του καταναλωτικού κεφαλαίου σε ένα μεταγενέστερο στάδιο. Ταυτόχρονα, υπάρχει η κατανόηση ότι πρέπει να αντικατασταθεί με κάτι. Διαφορετικά, η μείωση του όγκου των κατασκευών και των αυξανόμενων τιμών κατοικιών - πολύ κοντά. Σύμφωνα με τον νόμο αυτό (αριθ. 214-FZ), διατίθενται κονδύλια για πιστώσεις (τραπεζικές δομές) και επενδύσεις (CIF) για κατασκευή.
Αν και υπάρχουν μερικές αποχρώσεις. Έτσι, το κράτος ήταν σε θέση να φροντίσει για την προστασία των πολιτών, αν και έσπρωξε τις τράπεζες μακριά από αυτό το τμήμα της αγοράς. Γιατί; Το γεγονός είναι ότι η νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας εισήγαγε τον κανόνα της από κοινού ευθύνης ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος με έναν κύριο του έργου. Αυτό έγινε με στόχο τη μετατροπή των θεσμικών επενδυτών σε εγγύηση ολοκλήρωσης.
Χαρακτηριστικά εργασίας
Έτσι, έχουμε θεωρήσει, αν και όχι υποχρεωτική, αλλά ακόμα σημαντική για την κατανόηση των πληροφοριών. Για να μην πάμε στη θεωρία, ας δούμε πώς λειτουργούν αυτές οι δομές στην πράξη. Για παράδειγμα, ας πάρουμε ένα επενδυτικό κεφάλαιο κλειστού άκρου Αγίου Οίλου. Έτσι, προκειμένου να συμμετάσχει στη διαδικασία δημιουργίας νέων κατοικιών (ή άλλων ακινήτων), η ZPIFN αποκτά δικαιώματα ιδιοκτησίας από προγραμματιστές. Μια συμφωνία συμμετοχής (ή μια επένδυση) χρησιμοποιείται ως τεκμηρίωση.
Στη συνέχεια, η εταιρεία διαχείρισης μεταφέρει τα διαθέσιμα κεφάλαια στον κύριο του έργου και αποκτά το δικαίωμα μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής για την παραλαβή συγκεκριμένων αντικειμένων (για παράδειγμα, διαμερισμάτων) με ορισμένες παραμέτρους (για παράδειγμα, πλάνα ή υψόμετρο) στα περιουσιακά τους στοιχεία. Αλλά τι να κάνει με την ιδιοκτησία που λαμβάνετε; Αυτό αποφασίζεται από την εταιρεία διαχείρισης του αμοιβαίου κεφαλαίου αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου.
Πρέπει να σημειωθεί ότι μπορεί να αρχίσει να χρηματοδοτεί τον κύριο του έργου μόνο αφού εκδοθούν όλες οι απαραίτητες άδειες με τον τρόπο που προβλέπει ο νόμος. Αυτό γίνεται προκειμένου να περιοριστεί η συμμετοχή αμοιβαίων κεφαλαίων αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου στο πιο επικίνδυνο στάδιο κατασκευής. Αλλά αυτό δεν είναι κρίσιμο, διότι δεν υπερβαίνει το δεκαπέντε τοις εκατό του συνολικού κόστους για το σχεδιασμό όλων των εγγράφων και τη δημιουργία έργων. Η σύνδεση με ένα επενδυτικό επενδυτικό κεφάλαιο κλειστού τύπου επιτρέπει στον κύριο του έργου να λαμβάνει μεγάλης κλίμακας και τακτικές οικονομικές επενδύσεις, οι οποίες είναι απαραίτητες για τις εργασίες κατασκευής και εγκατάστασης, τη δημιουργία μηχανολογικών επικοινωνιών και τη μετάβαση προς τα εμπρός. Παρόμοια πολιτική παρατηρείται και στο κλειστό επενδυτικό ταμείο Metronome.
Οι αποχρώσεις της εργασίας
Αλλά αυτό δεν είναι όλο. Μια ολόκληρη σειρά από αποχρώσεις που ενδιαφέρουν τον κύριο του έργου θα πρέπει να τονιστεί:
- Εγγυημένη σταθερή χρηματοδότηση. Αυτό είναι πολύ σημαντικό, αλλά είναι δύσκολο να παρατηρήσετε όταν χρησιμοποιείτε απρόβλεπτες πωλήσεις. Επίσης, σε αντίθεση με ένα τραπεζικό δάνειο, δεν χρειάζεται να πληρώνετε τόκους. Μετά από όλα, αποσύρει τα κεφάλαια από την κυκλοφορία. Επιπλέον, μπορείτε να κάνετε προκαταβολές για χονδρικές αγορές δομικών υλικών, που σας επιτρέπει να λαμβάνετε εκπτώσεις και να καθορίζετε το κόστος.
- Σταθεροποίηση και κανονικότητα της διαδικασίας εφαρμογής. Το γεγονός είναι ότι για να διαθέσετε ένα μέρος του ακινήτου σε είδος - αυτό δεν μπορεί να γίνει. Γιατί; Η ουσία αυτής της κατάστασης είναι ότι το αμοιβαίο κεφάλαιο αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου είναι ένα εργαλείο για τους επενδυτές και όχι για τους καταναλωτές. Ως εκ τούτου, προκειμένου να εξοφλήσει τις μετοχές, θα πρέπει να πωλήσει ακίνητα. Και αν πάτε με το σχέδιο - αυτό είναι ένα πρόσθετο γραφειοκρατικό βάρος. Εξαιτίας αυτού, η ZPIF ενδιαφέρεται να πουλήσει ακίνητα πριν από το τέλος της κατασκευής. Φυσικά, αυτό μπορεί να γίνει επίσης στη δευτερογενή αγορά, αλλά στην περίπτωση αυτή θα είναι απαραίτητο να περάσει από την κρατική Επιτροπή, να υπογράψει μια πράξη σχετικά με την εφαρμογή της σύμβασης επένδυσης και να συντάξει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας. Όλα αυτά, λόγω ορισμένων υλικών δαπανών και πολύ καιρό, μειώνουν την αποδοτικότητα των επενδύσεων.
Επιλογές συμμετοχής
Ας δούμε τώρα τα συστήματα σύμφωνα με τα οποία οι ιδιοκτήτες των επενδυτικών μεριδίων ενός κλειστού αμοιβαίου κεφαλαίου επενδύσεων μπορούν να συμμετέχουν στην κατασκευή ορισμένων αντικειμένων. Αρχικά, για να επιλέξετε μια συγκεκριμένη ιδιότητα, πρέπει να συγκεντρωθούν και να λάβουν την κατάλληλη απόφαση. Αυτό είναι ένα κοινό βήμα για όλα τα συστήματα. Και τότε αρχίζουν οι διαφορές. Αλλά για τώρα, ας πάμε με τα ονόματα:
- Χρηματοδότηση έργου.
- Προσέλκυση επενδυτικών πόρων.
- Διαχείριση εμπορικών ακινήτων.
- Στεγαστικά προγράμματα.
- Ενσωμάτωση των κεφαλαίων βιομηχανικών επενδύσεων κλειστού τύπου στο σύστημα διαχείρισης έργων κατασκευής.
Κάθε ένα από αυτά τα συστήματα έχει τα δικά του χαρακτηριστικά στην εφαρμογή του. Και υπάρχουν τόσα πολλά από αυτά που είναι σκόπιμο να αφιερώσετε ένα ξεχωριστό μέρος στο άρθρο.
Χρηματοδότηση ακινήτων και κατασκευών
Στην περίπτωση αυτή, προβλέπεται ότι οι επενδυτές και οι ιδρυτές μεταφέρουν κεφάλαια (καθώς και δικαιώματα ιδιοκτησίας και τίτλους) στο ταμείο κατά τη σύστασή του ή κατά την είσοδο σε μερίδιο στη δευτερογενή αγορά. Μετά την ολοκλήρωση της δημιουργίας και το αμοιβαίο κεφάλαιο αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου αναγνωρίζεται ως δημιουργημένο, η εταιρεία διαχείρισης επενδύει περιουσιακά στοιχεία σε ακίνητα. Οι μέτοχοι του Ταμείου λαμβάνουν το εισόδημά τους από τη διαφορά μεταξύ των τιμών αγοράς και πώλησης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ή τελικών αντικειμένων. Δημιουργείται κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κατασκευής, καθώς και λόγω της αύξησης των τιμών αγοράς για τελικά αντικείμενα.
Σε αυτή την περίπτωση, η εταιρεία διαχείρισης είναι ένας κλασικός διαχειριστής, ο οποίος διαχειρίζεται τα κεφάλαια των πελατών. Μόνο αυτό δεν συμβαίνει στη χρηματιστηριακή αγορά, αλλά με ιδιοκτησία. Οι κανόνες διαχείρισης της εμπιστοσύνης ενός αμοιβαίου κεφαλαίου αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού ακινήτου παρέχουν, κατά κανόνα, τη μέγιστη απόδοση της εργασίας με έναν πελάτη. Μετά από όλα, ένα ορισμένο ποσοστό έρχεται ως ανταμοιβή. Και αν η εταιρεία διαχείρισης δεν είναι μια δέσμη απατεώνων, τότε ενδιαφέρεται άμεσα για να πάρει το μέγιστο όφελος. Το ποσό του εισοδήματος εξαρτάται από το επιλεγμένο τμήμα, καθώς και από τις απαιτήσεις για πιθανά έργα. Ταυτόχρονα, χάρη στη συμμετοχή πολλών επενδυτών, οι μέτοχοι μπορούν να αποκομίσουν περισσότερα οφέλη από ό, τι εάν το κάνουν μόνοι τους.
Ένα άλλο σημαντικό πλεονέκτημα είναι ότι το ZPIFN δεν υποχρεούται να καταβάλλει φόρο εισοδήματος. Λόγω αυτού, οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν το αποτέλεσμα καθυστέρησης.
Κινητοποίηση πόρων
Μερικοί προγραμματιστές χρησιμοποιούν επενδυτικά κεφάλαια κλειστού τύπου για να λάβουν κεφάλαια για την κατασκευή εγκαταστάσεων. Στην περίπτωση αυτή, η εταιρεία διαχείρισης δημιουργεί αμοιβαίο κεφάλαιο αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου για συγκεκριμένη περιουσία του πελάτη. Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας εισάγονται από τους ιδιοκτήτες ως πληρωμή για μετοχές κατά τη σύσταση του ταμείου. Στη συνέχεια, η εταιρεία διαχείρισης και οι ιδρυτές προσελκύουν επενδυτές για να παρέχουν χρηματοδότηση για ένα συγκεκριμένο αντικείμενο. Για το σκοπό αυτό, χρησιμοποιείται δευτερογενής αγορά (για παράδειγμα, ανταλλαγή). Έτσι παίρνουν χρήματα για τη χρηματοδότηση της κατασκευής. Ένας επενδυτής, που γίνεται μέτοχος, λαμβάνει το δικαίωμα σε ένα ορισμένο μέρος του εισοδήματος που θα εισπραχθεί όταν πωληθεί το αντικείμενο. Μπορεί να είναι τόσο πώληση όσο και μίσθωση. Η δεύτερη προσέγγιση χρησιμοποιεί συχνά ένα κλειστό επενδυτικό κεφάλαιο συνδυασμένης μονάδας. Ένα τέτοιο σύστημα είναι δημοφιλές λόγω:
- Η απλότητα δημιουργίας δομής, καταχώρησης επενδύσεων, λογιστικής και αναφοράς.
- Διαφάνεια εργαλείων για τους τρίτους συνεργάτες.
- Ευκαιρίες χρήσης των μετοχών ως εξασφάλιση.
Διαχείριση εμπορικών ακινήτων
Η επιλογή αυτή χρησιμοποιείται από τα αμοιβαία κεφάλαια αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου. Η ουσία αυτού του συστήματος είναι η τοποθέτηση περιουσιακών στοιχείων σε εμπορικά ακίνητα και η είσπραξη εσόδων από την εκμίσθωση. Οι επενδυτές χρησιμοποιούν αυτή την επιλογή για να αποκτήσουν σταθερό εισόδημα. Για τους ιδιοκτήτες, αυτή η επιλογή είναι ελκυστική για τους εξής λόγους:
- Μετατρέποντας μη βασικά στοιχεία ενεργητικού σε πηγή πόρων για την κύρια δραστηριότητα.
- Απόκτηση προτιμήσεων για την καταβολή φόρου εισοδήματος και περιουσίας.
- Προσέλκυση οικονομικών πόρων από την πώληση μετοχών διατηρώντας παράλληλα τα προτιμησιακά τους δικαιώματα στα εμπορικά ακίνητα.
Το αμοιβαίο κεφάλαιο αποκτάται με κεφάλαια που συνεισφέρονται ή δημιουργείται αμέσως από κατάλληλη περιουσία. Η διαχείριση αμοιβαίων κεφαλαίων αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου προβλέπει επιπλέον τη σύναψη συμφωνίας με εταιρεία που λειτουργεί. Πρέπει να αναλάβει όλες τις εργασίες για να εξασφαλίσει και να διατηρήσει τις εγκαταστάσεις και να στείλει ολόκληρη την καθαρή ροή μισθωμάτων στο κλειστό επενδυτικό ταμείο. Η αξία των περιουσιακών στοιχείων των μετόχων αυξάνεται λόγω των μεταφερόμενων χρημάτων και της αύξησης της αγοραίας αξίας του αντικειμένου. Σε συμφωνία με τον ιδρυτή, το εισόδημα διοικείται ως εξής:
- Επενδύθηκε στην ανασυγκρότηση και τον εκσυγχρονισμό ενός αντικειμένου για να αυξήσει την αξία του και / ή τις τιμές ενοικίασης για αυτό.
- Καταβάλλεται περιοδικά στους μετόχους.
- Επενδύστε στην κατασκευή / αγορά άλλων ακινήτων (οικιστικών ή εμπορικών).
- Επενδύστε στο χρηματιστήριο, τοποθετήστε σε τραπεζική κατάθεση.
Στεγαστικά προγράμματα
Αυτή είναι μια άλλη επιλογή για τη χρήση των κεφαλαίων, η οποία περιλαμβάνει τη συμμετοχή δημοτικών ή εταιρικών προγραμμάτων στέγασης. Στην περίπτωση αυτή, το CIFF λειτουργεί ως εργαλείο που συγκεντρώνει κεφάλαια και εξασφαλίζει την κατασκευή κατοικιών για ένα συγκεκριμένο ακροατήριο, το οποίο καθορίζεται από τον ιδρυτή του στεγαστικού προγράμματος. Κάτω από αυτή την επιχείρηση, ένα συγκεκριμένο οικόπεδο τοποθετείται. Μπορεί να επιλεγεί από τον δήμο ή την εταιρία από τις χώρες που περιλαμβάνονται στο έδαφός του. Στη συνέχεια, η υποθήκη μεταφέρεται στο κλειστό αμοιβαίο κεφάλαιο επενδύσεων, η οποία αρχίζει την κατασκευή των ακινήτων. Η οργάνωση της κατασκευής και του ελέγχου διεξάγεται από την εταιρεία διαχείρισης.
Ενσωμάτωση επενδυτικών επενδυτικών κεφαλαίων κλειστού τύπου στο σύστημα διαχείρισης έργων κατασκευής
Αυτή η επιλογή χρησιμοποιείται από μεγάλους παράγοντες της αγοράς. Ενσωματώνουν επενδυτικά κεφάλαια κλειστού τύπου στις επιχειρηματικές τους διαδικασίες, προκειμένου να αυξήσουν την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης έργων κατασκευής και τη διανομή των κεφαλαίων που απαιτούνται για τη χρηματοδότηση διαφόρων εγκαταστάσεων. Ο τόπος των δομών αυτών στην αλυσίδα εξαρτάται από τον ρόλο, την οργάνωση, τις ανάγκες και τους επιδιωκόμενους στόχους.
Σκεφτείτε ένα μικρό παράδειγμα. Η μητρική εταιρεία δημιουργεί ένα αμοιβαίο κεφάλαιο αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου και λαμβάνει το 100% των μετοχών. Οι όγκοι και οι κατευθύνσεις χρήσης του σχηματισθέντος ταμείου καθορίζονται από τη δήλωση επενδύσεων. Επιπλέον, στο μέλλον, το ποσό των κεφαλαίων μπορεί να αυξηθεί. Στη συνέχεια δημιουργούνται ή αποκτούνται ξεχωριστές εταιρείες. Ασχολούνται με την προετοιμασία της τεκμηρίωσης του έργου, λαμβάνουν όλες τις απαιτούμενες άδειες για την κατασκευή, καθώς και το δικαίωμα έκδοσης.
Οι πιο κατάλληλοι για αυτούς τους σκοπούς είναι εταιρείες με τη μορφή ιδιοκτησίας της LLC ή της CJSC. Μετά την ολοκλήρωση όλων των προπαρασκευαστικών εργασιών, η ZPIFN συνάπτει συμφωνία (επένδυση ή ίδια κεφάλαια) με αυτή τη δομή και παρέχει χρηματοδότηση για την κατασκευή. Αν προσωρινά δεν υπάρχει ανάγκη για αυτό, τότε τα κεφάλαια μπορούν να κατευθύνονται στο περιουσιακό στοιχείο, το οποίο προβλέπεται από τη δήλωση επένδυσης. Μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, τα αντικείμενα πραγματοποιούνται. Τα κέρδη από πωλήσεις αντικειμένων από αμοιβαία κεφάλαια αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου δεν φορολογούνται.