Μια εταιρεία διαχείρισης είναι ένας οργανισμός που έχει προσληφθεί για να εμπιστευτεί οποιαδήποτε ιδιοκτησία. Το ακίνητο συνήθως λειτουργεί ως σπίτι, μετρητά και ακόμη και μεγάλες επιχειρήσεις. Ένα τέτοιο σύστημα διαχείρισης διαφέρει από τον άμεσο έλεγχο όταν ο ιδιοκτήτης λαμβάνει όλες τις αποφάσεις και είναι υπεύθυνος γι 'αυτούς. Η εταιρεία διαχείρισης συχνά δεν φέρει καμία ευθύνη, ή φέρει, αλλά σε περιορισμένο βαθμό. Επομένως, πριν επικοινωνήσετε με έναν τέτοιο οργανισμό, θα πρέπει να μελετήσετε τα χαρακτηριστικά αυτής της μεθόδου διαχείρισης.
Τι είναι
Μια εταιρεία διαχείρισης είναι εξειδικευμένο ίδρυμα που εκτελεί λειτουργίες διαχείρισης σε διάφορους τομείς οικονομικής δραστηριότητας. Στη Ρωσία, αυτή η έννοια συχνά σημαίνει εταιρείες που ασχολούνται με τη διαχείριση στο σύστημα στέγασης και κοινοτικών υπηρεσιών. Στην οικονομική θεωρία, ο όρος αυτός έχει μια ευρύτερη έννοια. Στην επιχειρηματική δραστηριότητα, οι εταιρείες διαχείρισης είναι εταιρείες διαχείρισης που δεν σχετίζονται με την παροχή στέγης και κοινοτικών υπηρεσιών - και αυτό είναι πολύ κοινό.
Μία από τις ιδιαιτερότητες τέτοιων εταιρειών είναι ότι μπορούν να δημιουργηθούν σε μία από τις μορφές επιχειρήσεων που υπάρχουν στη ρωσική νομοθεσία. Η επιλογή μιας ή της άλλης μορφής εξαρτάται από το μέγεθος και το εύρος της εταιρείας. Έτσι, στον τομέα των κατοικιών και των κοινοτικών υπηρεσιών διαχείρισης εταιρείες συχνά δημιουργούνται με τη μορφή της LLC ή με τη μορφή της εταιρικής σχέσης των ιδιοκτητών. Στην πρώτη έκδοση (LLC), η διαχείριση γίνεται από εξειδικευμένο οργανισμό, στη δεύτερη - από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες.
Τύποι Εταιρειών Διαχείρισης
Ανεξάρτητα από το αν είναι PJSC, εταιρική σχέση ή LLC, οι εταιρείες διαχείρισης ταξινομούνται ανά τομέα δραστηριότητας, μορφή επιχείρησης, μέγεθος και σύνθεση των συμμετεχόντων. Επομένως, διακρίνονται οι ακόλουθοι τύποι εταιρειών διαχείρισης που λειτουργούν στη Ρωσία:
- εταιρείες συντήρησης κτιρίων.
- αμοιβαία κεφάλαια, διαχείριση εμπιστοσύνης των περιουσιακών στοιχείων των επενδυτών
- εταιρεία διαχείρισης που παρέχει υπηρεσίες διαχείρισης για επιχειρήσεις και επιχειρήσεις.
Οι πιο διαδεδομένες εταιρείες είναι οι υπηρεσίες στέγασης και οι κοινοτικές υπηρεσίες. Αυτό είναι κατανοητό, διότι υπάρχουν πολύ λιγότερες επιχειρήσεις στη χώρα από ότι τα οικιστικά πολυκατοικίες. Άλλοι τύποι εταιρειών διαχείρισης είναι εταιρείες που προσφέρουν κατάλληλες υπηρεσίες σε επιχειρηματίες και επενδυτές. Ο κύριος στόχος τους είναι να διαχειρίζονται τα περιουσιακά στοιχεία των πελατών τους.
Στέγαση και επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας
Ασχολούνται με τη συντήρηση και επισκευή οικιστικών πολυκατοικιών. Εκτελέστε σημαντικά καθήκοντα όπως:
- βελτίωση των παρακείμενων εδαφών ·
- τη συλλογή πληρωμών από τους κατοίκους του σπιτιού και την πληρωμή των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας?
- πρόσληψη εργαζομένων για εργασίες κατασκευής και επισκευής.
- ενημέρωση σχετικά με τις αλλαγές στα τιμολόγια ·
- τον καθαρισμό και την επισκευή των βεράντες.
Οι εταιρείες διαχείρισης της περιφέρειας ενεργούν ως μεσάζοντες μεταξύ επιχειρήσεων κοινής ωφέλειας και κατοίκων της εξυπηρετούμενης κατοικίας ή κατοικιών που βρίσκονται σε μια συγκεκριμένη περιοχή.
Κρατική ρύθμιση των εταιρειών διαχείρισης κατοικιών και κοινοτικών υπηρεσιών
Σύμφωνα με τον Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η εταιρεία διαχείρισης πρέπει να είναι όχι μόνο αυτάρκης αλλά και κερδοφόρα. Δηλαδή, υπάρχει μόνο για κεφάλαια που λαμβάνονται από κατοίκους, καθώς και για άλλους τύπους επιχειρηματικών δραστηριοτήτων που δεν απαγορεύονται από το νόμο. Για παράδειγμα, ενοικίαση ορισμένων χώρων ή παροχή χώρου για διαφήμιση.
Τα ληφθέντα χρήματα πηγαίνουν στη βελτίωση στο σπίτι.Αλλά ακόμη και τα μέσα των κατοίκων και το εισόδημα από την ενοικίαση ενός χώρου προς ενοικίαση ή για τη διαφήμιση μπορεί να μην είναι αρκετό για να το εξυπηρετήσει. Το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος κατοικιών της Ρωσικής Ομοσπονδίας βρίσκεται σε μια θλιβερή κατάσταση. Πολλά σπίτια δεν έχουν πλέον νόημα να επιδιορθώσουν, και δεν υπάρχει πουθενά για να επανεγκαταστήσουν τους ενοικιαστές. Αλλά οι άνθρωποι συνεχίζουν να ζουν σε τέτοια σπίτια και να πληρώνουν για υπηρεσίες. Η εταιρεία διαχείρισης δεν είναι πάντα υπεύθυνη για αυτό. Αυτό μπορεί επίσης να συμβεί επειδή πριν από αυτό κανείς δεν είχε διαχειριστεί το κτίριο του διαμερίσματος, ή ήταν η διαχείριση αναποτελεσματικά, ή τα χρήματα που ελήφθησαν απλά κλαπεί.
Ευθύνες των εταιρειών διαχείρισης κατοικιών και επιχειρήσεων κοινής ωφέλειας
Αρμοδιότητες και δικαιώματα των εταιρειών διαχείρισης - εκτέλεση δραστηριοτήτων για τη συντήρηση του κτιρίου μέσω πληρωμών από όσους ζουν σε αυτό το κτίριο. Περιλαμβάνει:
- Τακτική επιθεώρηση και επισκευή του κτιρίου: στέγες, ανελκυστήρες, βεράντες. Για το σκοπό αυτό, οι αρμόδιοι ειδικοί πρέπει να εργάζονται στο προσωπικό της εταιρείας ή να συνάπτονται συμβάσεις με άλλες εταιρείες που παρέχουν τις υπηρεσίες τέτοιων ειδικών.
- Καθαρισμός στέγης, χώρων και εδαφών που γειτνιάζουν με το κτίριο.
- Εξασφάλιση της πυρασφάλειας του κτιρίου. Δηλαδή, περιλαμβάνει την πληρωμή για τις υπηρεσίες των υπηρεσιών επιθεώρησης, την εγκατάσταση και συντήρηση της πυρασφάλειας και την αγορά πυροσβεστήρων.
- Παροχή πρόσβασης σε υπηρεσίες κοινής ωφέλειας για όλους τους κατοίκους του κτιρίου που εξυπηρετείται.
- Ενημέρωση σχετικά με το μέγεθος των τιμολογίων και τους όρους πληρωμής, συλλογή χρημάτων για λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
- Αναφέρετε το έργο που επιτελείται στους πελάτες του: πού, για ποιο σκοπό και σε ποιο βαθμό δαπανήθηκαν ή σχεδιάστηκαν τα κονδύλια.
- Προετοιμασία και διοργάνωση συνάντησης μισθωτών.
- Αναζητήστε πηγές πρόσθετου εισοδήματος. Για παράδειγμα, η ενοικίαση χώρων, διαφημιστικού χώρου?
- Αποσβέσεις σε κτίριο.
Οι εταιρείες διαχείρισης στη Μόσχα, την Αγία Πετρούπολη ή σε οποιαδήποτε άλλη πόλη μπορούν επίσης να εκτελέσουν εργασίες κατασκευής. Για παράδειγμα, η κατασκευή μιας σοφίτας ή ενός άλλου ορόφου. Ωστόσο, έχουν το δικαίωμα να διεξάγουν τέτοιες εκδηλώσεις μόνο με την πλήρη συναίνεση όλων των ιδιοκτητών και μόνο αφού έχουν εκδώσει την άδεια να προβούν σε αλλαγές στην κατασκευή του κτιρίου από το αρμόδιο κυβερνητικό τμήμα.
Μορφές επιχειρήσεων των εταιρειών διαχείρισης
Ανεξάρτητα από τον τομέα στον οποίο λειτουργούν οι εταιρείες διαχείρισης, μπορούν να οργανωθούν με τη μορφή μιας PJSC, LLC ή εταιρικής σχέσης. Με τη μορφή της PJSC και της LLC, υπάρχουν εταιρείες που ασχολούνται με επενδυτικές δραστηριότητες ή παρέχουν υπηρεσίες διαχείρισης σε ιδιώτες επιχειρηματίες, επιχειρήσεις και επιχειρήσεις. Επίσης με τη μορφή της LLC διαχειρίζεται μια εταιρεία διαχείρισης για τη στέγαση και τις κοινοτικές υπηρεσίες. Στην πρώτη περίπτωση - οι μισθωτές μισθώνουν μια τρίτη εταιρεία, στη δεύτερη (εταιρική σχέση) - ασχολούνται με δραστηριότητες διαχείρισης.
Μειονεκτήματα της διαχείρισης των εταιρειών διαχείρισης κατοικιών και επιχειρήσεων κοινής ωφέλειας
Η εταιρεία διαχείρισης είναι υπεύθυνη μόνο προς τους πελάτες της, στους οποίους πρέπει να υποβάλλει ετήσια έκθεση στη γενική συνέλευση των ενοικιαστών. Θεωρητικά, αυτό πρέπει να συμβαίνει σε ολόκληρη την επικράτεια της Ρωσικής Ομοσπονδίας, στην πράξη η κατάσταση είναι κάπως διαφορετική. Στην πραγματικότητα, είναι πολύ δύσκολο να συγκεντρωθούν όλοι οι κάτοικοι σε μια μέρα. Επιπλέον, πολλοί επικεφαλής τέτοιων επιχειρήσεων δεν βιάζονται να αναφέρουν στους κατοίκους, επειδή δεν είναι επωφελής για αυτούς.
Το μεγαλύτερο μέρος του στεγαστικού αποθέματος στη Ρωσία βρίσκεται σε κατασπαρμένη κατάσταση, επομένως σε μεγάλες πόλεις που λαμβάνουν μεγάλα ποσά, οι διαχειριστές των επιχειρήσεων δεν επενδύουν τα κεφάλαια που λαμβάνουν σε κτίρια, αλλά προτιμούν να τα ξοδέψουν για δικές τους ανάγκες. Για παράδειγμα, οι εταιρείες διαχείρισης στη Μόσχα και σε άλλες μεγάλες πόλεις συχνά συμπεριφέρονται με αυτόν τον τρόπο. Το πρόβλημα με τις εταιρείες στέγασης στον τομέα της στέγασης υπήρξε από την ψήφιση του νόμου για τις εταιρείες διαχείρισης και τα προβλήματα με την απάτη σε αυτόν τον τομέα δεν έχουν επιλυθεί.
Πώς να αλλάξετε την εταιρεία διαχείρισης κατοικιών και υπηρεσιών κοινής ωφέλειας
Εάν η εταιρεία διαχείρισης δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της, δεν πληροί τις απαιτήσεις των πελατών, τότε έχουν το δικαίωμα να καταγγείλουν τη σύμβαση μαζί της και να εισέλθουν σε μια άλλη, αλλά με μια άλλη εταιρεία ή να οργανώσουν μια εταιρική σχέση ιδιοκτητών σπιτιού.
Θεωρητικά, για να τερματιστεί η σύμβαση, αρκεί να υποβληθεί δήλωση στην εταιρεία διαχείρισης ή στο δικαστήριο με τις υπογραφές όλων ή σχεδόν όλων των ιδιοκτητών και μια δέσμη εγγράφων. Η σύμβαση πρέπει να τερματιστεί εντός δύο εβδομάδων.
Στην πράξη, η κατάσταση είναι τελείως διαφορετική.Πολλά χρήματα δαπανώνται στον τομέα των κατοικιών και των επιχειρήσεων κοινής ωφέλειας και επομένως υπάρχουν πάρα πολλοί αδίστακτοι διευθυντές που εργάζονται εκεί, οι οποίοι, χρησιμοποιώντας νομοθετικά κενά, λόγω υπερβολικών τιμολογίων και σχεδόν πλήρους απουσίας κόστους για συντήρηση και επισκευές στο σπίτι, λαμβάνουν επιπλέον κέρδη. Ωστόσο, δεν επιδιώκουν να αφήσουν μια κερδοφόρα κατοχή. Μερικές φορές συμβαίνει ότι ο επικεφαλής μιας LLC διαχειρίζεται μια εταιρεία διαχείρισης ακόμη και με δικαστική απόφαση για την ανάκληση μιας άδειας λειτουργίας και συνεχίζει να εργάζεται.
Εταιρείες διαχείρισης επενδύσεων
Οι εταιρείες διαχείρισης επενδύσεων είναι οργανισμοί που ασχολούνται με τη διαχείριση εμπιστοσύνης του επενδυτικού κεφαλαίου. Η ουσία αυτής της διαχείρισης είναι ότι οι επενδυτές αγοράζουν είτε μετοχές στο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων που έχουν ήδη δημιουργηθεί από ειδικούς, είτε δίνουν εντολή σε έναν εξειδικευμένο επαγγελματία να αποκτήσει τις σχετικές κινητές αξίες.
Χρησιμοποιώντας μια εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων έχει τα υπέρ και τα κατά της. Τα πλεονεκτήματα περιλαμβάνουν το γεγονός ότι όλες οι εμπορικές συναλλαγές, η ανάλυση αγοράς και οι συναλλαγές θα πραγματοποιηθούν από ένα άτομο που διαθέτει εκτεταμένη πείρα και επαρκές επίπεδο επάρκειας σε αυτόν τον τομέα δραστηριότητας. Αυτό μπορεί να μειώσει τον κίνδυνο και να εξοικονομήσει χρόνο. Το μειονέκτημα των εταιρειών αυτών είναι ότι χρεώνουν υψηλό ποσοστό της προμήθειας. Επιπλέον, κανείς δεν δίνει 100% εγγύηση ότι τα επενδεδυμένα κεφάλαια θα παραμείνουν ασφαλή και θα ληφθούν από αυτά τα υγιή ή εισοδήματα.
Ευθύνες των εταιρειών διαχείρισης επενδύσεων
Είναι ευθύνη του επικεφαλής της LLC να διαχειρίζεται την εταιρεία διαχείρισης. Πρέπει να δημοσιεύει ετήσιες και τριμηνιαίες εκθέσεις σχετικά με το έργο της, καθώς και κάθε πληροφορία σχετικά με τους λογαριασμούς πελατών. Η κύρια ευθύνη είναι να προσπαθήσουμε να διατηρήσουμε και να αυξήσουμε το κεφάλαιο των πελατών, για να εξασφαλίσουμε σταθερή ανάπτυξη των περιουσιακών τους στοιχείων.
Πώς να επιλέξετε μια εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων
Κατά την επιλογή, πρέπει να δώσετε προσοχή στην εμπειρία της εταιρείας, σχόλια σχετικά με αυτήν, οικονομική απόδοση. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στην παρουσία / απουσία μιας έκθεσης ελέγχου και του περιεχομένου της που επισυνάπτεται στις οικονομικές καταστάσεις. Συνήθως, οι υπηρεσίες διαχείρισης κεφαλαίων προσφέρονται από μεγάλες τράπεζες και επενδυτικά κεφάλαια. Η βασική προϋπόθεση κατά την επιλογή μιας εταιρείας διαχείρισης είναι ότι η ζωή της στην αγορά είναι τουλάχιστον 10 χρόνια.
Εταιρείες διαχείρισης επιχειρήσεων και επιχειρήσεων
Υπάρχουν δύο τύποι τέτοιων εταιρειών διαχείρισης. Είτε προσλαμβάνεται μια ξεχωριστή εταιρεία είτε υπάρχει τμήμα της επιχείρησης που εκτελεί αυτή τη λειτουργία.
Στην πρώτη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης προσλαμβάνει μια εξωτερική εταιρεία, στη δεύτερη περίπτωση, η διοίκηση βρίσκεται σε ένα από τα τμήματα της επιχείρησης υπό μορφή PJSC ή LLC, από όπου διαχειρίζεται. Η εταιρεία διαχείρισης, στην πραγματικότητα, είναι το κέντρο από το οποίο διαχειρίζεται ολόκληρο το δίκτυο των επιχειρήσεων. Για παράδειγμα, η Coca-Cola έχει φυτά σάκχαρα σόδας σε όλο τον κόσμο, αλλά διαχειρίζεται από ένα αμερικανικό στρατόπεδο. Είναι εδώ ότι λαμβάνονται αποφάσεις σχετικά με το τι, πότε και πώς να παράγει. Σχεδιάζονται σχέδια για επέκταση της παραγωγής. Όλες οι λογιστικές πληροφορίες από όλες τις επιχειρήσεις συσσωρεύονται και εδώ για ανάλυση και ανάπτυξη των διαχειριστικών αποφάσεων.
Οι διευθυντές του δεύτερου τύπου προσφεύγουν σε σπάνιες περιπτώσεις και ένα τέτοιο μέτρο θεωρείται αναγκαστικό. Οι υπηρεσίες τέτοιων εταιρειών καταφεύγουν σε περιπτώσεις όπου η επιχείρηση βρίσκεται σε κρίση ή όταν ο ιδιοκτήτης αναγκάζεται να απολύσει τον διευθυντή (ή παραιτήθηκε), αλλά δεν υπάρχει τρόπος να τον αντικαταστήσει αμέσως. Οι επιχειρήσεις χρειάζονται εξωτερική διαχείριση και αυτή η διαχείριση ποιότητας πρέπει να είναι υψηλότερη από την εσωτερική.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των διαχειριστών
Η διαχείριση ή διαχείριση εξωτερικών επιχειρήσεων από ένα απομακρυσμένο κέντρο έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά του.Από την μία πλευρά, ειδικοί υψηλής ειδίκευσης εργάζονται σε τέτοιες εταιρείες διαχείρισης, από την άλλη πλευρά, αυτοί οι ειδικοί δεν μπορούν πάντοτε να καθορίσουν τι χρειάζεται για την επίλυση ενός προβλήματος. Δεν είναι στην επιχείρηση, δεν εργάζονται σε αυτό για πολύ καιρό, και με βάση μια οικονομική δήλωση, δεν είναι τόσο εύκολο να προσδιορίσουμε την αιτία της κρίσης και να βρούμε μια διέξοδο από αυτήν.
Μία από τις σημαντικότερες αδυναμίες των εταιρειών διαχείρισης που λειτουργούν στην επιχείρηση είναι ότι οι αποφάσεις γίνονται με καθυστέρηση. Η διαχείριση αυτή μπορεί να είναι αποτελεσματική μόνο σε δύο περιπτώσεις: όταν η εταιρεία μόλις ανοίγει ή είναι ήδη σε στάδιο πτώχευσης.
Στην πρώτη περίπτωση, η εταιρεία διαχείρισης δημιουργεί ένα σύστημα διαχείρισης, σύμφωνα με το οποίο η επιχείρηση θα λειτουργήσει. Στην περίπτωση αυτή, η εταιρεία διαχείρισης αποτελεί παράδειγμα του τρόπου διαχείρισης της επιχείρησης στο μέλλον. Στη δεύτερη, οι εργασίες της εταιρείας διαχείρισης περιορίζονται μόνο στην εξεύρεση κεφαλαίων για την κάλυψη των τρεχουσών οφειλών και μόνο στη συνέχεια στην ανάπτυξη της επιχείρησης. Ταυτόχρονα, πρέπει να συνεργάζονται με τον ιδιοκτήτη για να σώσουν την επιχείρηση.
Εκτός από αυτές τις δύο περιπτώσεις, οι υπηρεσίες των εταιρειών διαχείρισης θα οδηγήσουν μόνο σε ανεπιθύμητο κόστος, χαμηλότερη ποιότητα και ταχύτητα λήψης αποφάσεων.
Οι εταιρείες διαχείρισης διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στη διαδικασία διαχείρισης επιχειρήσεων που ασχολούνται όχι μόνο στον τομέα των κατοικιών και των κοινοτικών υπηρεσιών αλλά και σε άλλους τομείς επιχειρηματικής δραστηριότητας. Παρά τις ατέλειες, σε ορισμένες περιπτώσεις, η πρόσληψη μιας εταιρείας διαχείρισης είναι ο μόνος τρόπος για να βελτιωθεί η κατάσταση.