Η διαχείριση κάθε κτιρίου διαμερισμάτων είναι μια σύνθετη διαδικασία πολλαπλών επιπέδων που απαιτεί εμπειρία και μερικές φορές ειδική γνώση. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο υπάρχουν εταιρικές σχέσεις με ιδιοκτήτες, εταιρείες διαχείρισης κ.λπ. Μία από τις πιο ενοχλητικές και εξαιρετικά αμφισβητούμενες θέσεις είναι ο πρόεδρος του HOA. Ως μέρος αυτού του άρθρου, θα προσπαθήσουμε να καταλάβουμε ποιος μπορεί να το διεκδικήσει. Τι είδους άτομο είναι αυτό, ποια δικαιώματα έχει, ποιες ευθύνες και αρμοδιότητες ανήκουν σε αυτόν, αν πρέπει να συνάψει σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο του HOA (δείγμα θα παρουσιαστεί), καθώς και άλλες αποχρώσεις του έργου του, θα εξετάσουμε περαιτέρω.
Πρόεδρος της εταιρικής σχέσης ιδιοκτητών κατοικιών
Με την εμφάνιση αυτής της μορφής διαχείρισης κτιρίων διαμερισμάτων, έγιναν πιο συχνές περιπτώσεις καταγγελιών ιδιοκτητών διαμερισμάτων έναντι των προέδρων και των μελών του διοικητικού συμβουλίου. Ο πρόεδρος μπορεί να ενεργεί για τα προσωπικά του συμφέροντα παραβιάζοντας τους νόμους περί στέγασης. Κατά κανόνα, οι συνεδριάσεις δεν συγκαλούνται εγκαίρως, είναι τυπικού χαρακτήρα και ο πρόεδρος δεν ενδιαφέρεται πολύ για την αναφορά δαπανών.
Πολλοί άνθρωποι ενδιαφέρονται για ένα δείγμα της συμπλήρωσης μιας σύμβασης εργασίας με μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού με τον πρόεδρο.
Στην πραγματικότητα, υπάρχει μια κατάσταση κατά την οποία ο πρόεδρος θεωρεί την HOA την περιουσία του και οι ιδιοκτήτες βρίσκονται σε μια κατάσταση όπου η αγένεια και η αντιεπαγγελματικότητα του συμβουλίου απλώς παρεμποδίζουν την κανονική ζωή. Αλλά οι ιδιοκτήτες πρέπει πάντα να θυμούνται ότι πληρώνουν από κοινού τον πρόεδρο μια αμοιβή για τις δραστηριότητές του, δηλαδή, πρέπει να ενεργεί προς το συμφέρον των κατοίκων, και όχι στο δικό τους. Αλλά στην πράξη, βλέπουμε μια διαφορετική εικόνα. Πρέπει να παραδεχτώ ότι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων είναι συχνά υπεύθυνοι γι 'αυτό το ίδιο: η επιλογή του προέδρου πραγματοποιείται σύμφωνα με την ίδια αρχή που επιλέγουν τον πρόεδρο της γονικής επιτροπής στο σχολείο - "όχι μόνο για μένα". Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες, μετά από ένα σύντομο χρονικό διάστημα, έχουν έναν ανίκανο, αγενή "σύντροφο" σε αυτή τη θέση και μια στοίβα καταγγελιών για τις ενέργειές του.
Προκειμένου να αποφευχθούν τέτοιες λυπηρές συνέπειες, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει αρχικά να καταλάβουν ότι ο HOA ζει και αναπτύσσεται σύμφωνα με τους νόμους της κοινωνίας μας. Δηλαδή, η σχέση μεταξύ του προέδρου και των ιδιοκτητών πρέπει να έχει νομική βάση και όχι απλή συμφωνία. Γι 'αυτό χρειαζόμαστε μια σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο του HOA (δείγμα παρακάτω).
Τι είναι το HOA;
Πρώτα πρέπει να καθορίσετε ποια ένωση πολιτών μπορεί να θεωρηθεί μια εταιρική σχέση ιδιοκτητών σπιτιών, με βάση τα έγγραφα που λειτουργεί. HOA σύμφωνα με το νόμο - μια νομική οντότητα, ένας μη κερδοσκοπικός οργανισμός που ενοποιεί στη σύνθεσή του όλους τους ιδιοκτήτες των χώρων σε ένα συγκεκριμένο σπίτι. Τι είναι μια σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο του HOA; Το δείγμα 2016 δεν διαφέρει πολύ από το δείγμα του 2017.
Ο στόχος σε αυτή την περίπτωση είναι η από κοινού διαχείριση των ακινήτων σε αυτό το σπίτι, εξασφαλίζοντας τη λειτουργία της εγκατάστασης, ιδιοκτησία και διάθεση κοινής ιδιοκτησίας. Συνεπώς, εάν η HOA θεωρείται νομικά από νομική οντότητα, τότε πρέπει να έχει διοικητικά όργανα. Αυτές περιλαμβάνουν: τη γενική συνέλευση των ιδιοκτητών σπιτιού και, ως συλλογικό εκτελεστικό όργανο, το διοικητικό συμβούλιο.
Ο πρόεδρος του HOA είναι ο υπεύθυνος για τη διοργάνωση της διαχείρισης του πολυκατοικίου. Επιλέγεται για τη θέση. Στην πραγματικότητα, ο πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου είναι το μοναδικό εκτελεστικό όργανο της εταιρικής σχέσης. Θα συζητήσουμε τις συνθήκες για την εκλογή και την περαιτέρω ηγεσία σε αυτό το υλικό.Το πρώτο ερώτημα που τίθεται σχετικά με το θέμα είναι κατά πόσο συνάπτεται σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο του HOA (δείγμα της Λευκορωσίας - στη Δημοκρατία της Λευκορωσίας - επίσης, μπορεί να βρεθεί) και για ποιους λόγους.
HOA Διοικητικό Συμβούλιο
Η Σύμπραξη ιδιοκτητών κατοικιών (HOA) δημιουργείται από τους ιδιοκτήτες σπιτιού, προκειμένου να είναι σε θέση να διαχειρίζονται συλλογικά την περιουσία τους. Όπως κάθε άλλη νομική μορφή, η HOA πρέπει να έχει δικό της λογαριασμό και τον επικεφαλής της - τον πρόεδρο της εταιρικής σχέσης των ιδιοκτητών σπιτιού.
Ένα πρόσωπο που ισχυρίζεται ότι είναι πρόεδρος του HOA πρέπει να πληροί ορισμένους όρους. Πρέπει να είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος ή της γης με το σπίτι και να συνάψει εταιρική σχέση. Στη συνέχεια, πρέπει να εκλεγείτε στο συμβούλιο, το οποίο οι ιδιοκτήτες επιλέγουν σε γενική συνέλευση. Το συμβούλιο της εταιρικής σχέσης των ιδιοκτητών σπιτιού εκλέγεται για δύο χρόνια και είναι το διοικητικό του σώμα. Όταν λήξει ο ρυθμιστικός συμβούλιο, επανεκλέγεται από τους ιδιοκτήτες με τον ίδιο τρόπο.
Από τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου επιλέγεται ο πρόεδρος. Εάν σύμφωνα με τον χάρτη ο πρόεδρος μπορεί να εκλεγεί με απλή ψήφο των ιδιοκτητών του HOA στη γενική συνέλευση, τότε η διαδικασία μπορεί να πραγματοποιηθεί με τον τρόπο αυτό. Αν και η εκλογή στη γενική συνέλευση έχει τα δικά της χαρακτηριστικά. Το γεγονός είναι ότι περισσότεροι ιδιοκτήτες έχουν περισσότερες ψήφους, στις οποίες η περιοχή του διαμερίσματος είναι μεγαλύτερη, δηλαδή, τα περισσότερα τετραγωνικά μέτρα, τόσο περισσότερες ψήφους. Σε μια τέτοια περίπτωση, υπάρχει η ευκαιρία να αποκτήσετε έναν πρόεδρο ο οποίος θα ενεργεί προς το συμφέρον μιας συγκεκριμένης ομάδας ιδιοκτητών, η οποία δεν είναι πάντα σύμφωνη με τα γενικά καθήκοντα. Υπάρχει επίσης εκτεταμένη σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο της ΟΑΕ (ένα δείγμα είναι επίσης διαθέσιμο).
Η ανάγκη σύναψης σύμβασης εργασίας
Οι κάτοικοι χρηματοδοτούν την ύπαρξη του διοικητικού συμβουλίου και οι μηνιαίες πληρωμές προς τους υπαλλήλους γίνονται βάσει επιπέδων προσωπικού. Εάν στη γενική συνέλευση οι ιδιοκτήτες αποφάσισαν ότι είναι απαραίτητη η θέση του προέδρου, τότε προκύπτουν ορισμένες συμβατικές σχέσεις. Στην περίπτωση αυτή, οι εργασιακές σχέσεις προκύπτουν από σύμβαση εργασίας που συνάπτεται με τον υπάλληλο που εκλέγεται στη θέση του προέδρου. Δεν έχει καμία σημασία ότι και αυτός είναι ο ιδιοκτήτης ενός σπιτιού στο ίδιο σπίτι. Σύμφωνα με τη σύμβαση εκτελεί ορισμένες εργασιακές λειτουργίες, οι οποίες ρυθμίζονται από τη σύμβαση εργασίας. Η απουσία σύμβασης εργασίας που υπογράφουν αμφότερα τα μέρη θα θεωρηθεί παραβίαση του εργατικού δικαίου. Μια τέτοια συμφωνία είναι επίσης απαραίτητη επειδή ο πρόεδρος, εξ ονόματος των ιδιοκτητών, υπογράφει συμφωνίες με παρόχους υπηρεσιών, εργολάβους, καθώς και διάφορα λογιστικά έγγραφα.
Ο πρόεδρος της εταιρικής σχέσης είναι υπεύθυνος, για τον λόγο αυτό είναι υποχρεωτική η σύναψη σύμβασης εργασίας μαζί του με τον βαθμό ευθύνης που ορίζεται σε αυτό. Ο Κώδικας Στέγασης δεν ορίζει την ανάγκη επίσημης σύμβασης στην προκειμένη περίπτωση, αλλά δεν λέει ότι δεν είναι απαραίτητη. Αλλά ταυτόχρονα, ο κώδικας εργασίας καταλήγει στο συμπέρασμα ότι αν υπάρχει HOA στο σπίτι, ένα συμβόλαιο εργασίας συνάπτεται με τον πρόεδρο, και αν μια ειδική επιχείρηση ασχολείται με τη διοίκηση σπιτιών, τότε η δραστηριότητα του προέδρου ρυθμίζεται από το χάρτη.
Συνέπειες της μη υπογραφής σύμβασης εργασίας
Εάν οι ιδιοκτήτες έχουν αποφασίσει να μην συνάψουν σύμβαση εργασίας, στην περίπτωση αυτή και τα δύο μέρη ενδέχεται να χάσουν. Σε περίπτωση αγωγής, οι ιδιοκτήτες σπιτιών δεν θα είναι σε θέση να κερδίσουν την υπόθεση, για παράδειγμα, εάν υπήρξε σπατάλη κεφαλαίων λόγω σφάλματος του προέδρου, δεδομένου ότι δεν υπάρχει σύμβαση, δεν υπάρχει ευθύνη. Με τη σειρά τους, τα συμφέροντα του επικεφαλής της HOA δεν προστατεύονται επίσης.
Εάν εμφανιστεί στο δικαστήριο, αλλά στην άλλη πλευρά των οδοφραγμάτων, τότε τα δικαιώματά του θα είναι αδύνατο να αποδειχθεί: να καταβάλει καθυστερούμενες αμοιβές, να αποκαταστήσει για μια θέση κατά παράνομη απόλυση.Επομένως, βλέπουμε ότι η απουσία σύμβασης εργασίας στερεί από τις δύο πλευρές τη μόχλευση της νομικής επιρροής ο ένας στον άλλο. Δεν είναι δύσκολο να βρεθεί δείγμα συμπλήρωσης του συμβολαίου εργασίας του HOA με τον πρόεδρο. Εκτός από τα προαναφερθέντα, η σύμβαση περιλαμβάνει επίσης τις συνθήκες εργασίας, την παροχή άδειας και το ύψος των μισθών. Η μη χρήση του δικαιώματος υπογραφής σύμβασης εργασίας θα είναι πολύ κοντόφθαλμη στην περίπτωση αυτή. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να χάσουν σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό.
Η δομή της σύμβασης εργασίας με τον πρόεδρο του HOA
Το δείγμα αντικατοπτρίζει σαφώς τα εξής: η σύμβαση είναι διμερής, διαιρούμενη σε τμήματα και περιλαμβάνει: γενικές διατάξεις, διάρκεια ισχύος, διάρκεια δοκιμαστικής περιόδου, ημερομηνία από την οποία πρέπει να αρχίσει η εργασία, δικαιώματα και υποχρεώσεις και των δύο μερών, ποσό αμοιβής, ανάπαυση, εγγυήσεις κοινωνικής ασφάλισης, αποζημιώσεις, ρήτρες που καθορίζουν την ευθύνη των μερών, λεπτομέρειες και υπογραφές. Οι ημερομηνίες και οι υπογραφές πρέπει να είναι παρούσες και η σύμβαση πρέπει να έχει καταχωρισμένο αριθμό εγγραφής στο βιβλίο εγγραφής συμφωνιών εταιρικής σχέσης. Η σύμβαση δεν πρέπει να περιέχει κενές στήλες. Το έγγραφο αυτό μπορεί να συναφθεί μόνο σε επείγουσα μορφή · η μέγιστη διάρκεια είναι δύο έτη.
Αυτό επιβεβαιώνεται από τη μορφή του ολοκληρωμένου HOA με τον πρόεδρο.
Υπογραφή σύμβασης εργασίας
Κατά κανόνα, το κείμενο της σύμβασης καταρτίζεται και εγγράφεται στο βιβλίο εγγραφής από τον γραμματέα του συμβουλίου στέγης, ο οποίος συνήθως ασκεί τα καθήκοντα επιθεωρητή προσωπικού. Ποιος υπογράφει τη σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο του HOA; Η σύμβαση υπογράφεται για λογαριασμό των ιδιοκτητών από πρόσωπο εξουσιοδοτημένο να το πράξει με το χάρτη. Αυτό το είδος συμφωνίας έχει τα δικά της χαρακτηριστικά: δεν υπάρχουν άλλοι ανώτεροι υπάλληλοι στην εταιρική σχέση, ο πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου είναι ο δικός του προϊστάμενος, παρόλο που δεν μπορεί ακόμα να υπογράψει τη συμφωνία με τον εαυτό του. Είναι σημαντικό ο Χάρτης και οι λοιποί κανονισμοί της εταιρικής σχέσης σε προσιτή μορφή να επιλύσουν το ζήτημα του ατόμου που θα ενεργήσει ως εργοδότης και θα υπογράψει σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο. Στο κείμενο της σύμβασης περιλαμβάνεται αναμφισβήτητα αναφορά στην παρούσα παράγραφο. Επιπλέον, η συμφωνία διαπραγματεύεται με ανεξάρτητο εργατικό δικηγόρο, τις τοπικές αρχές, στις οποίες ανήκει το σπίτι.
Ποιος συνάπτει σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο του HOA είναι πλέον σαφής.
Ημερομηνία λήξης
Όπως έχουμε πει, η σύμβαση αυτή είναι επείγουσα και η μέγιστη διάρκεια ισχύος είναι 2 έτη. Το έγγραφο αποθηκεύεται με άλλα προσωπικά έγγραφα της εταιρικής σχέσης σε πυρίμαχο θάλαμο ή θυρίδα ασφαλείας για πέντε χρόνια και στη συνέχεια αποστέλλεται στο αρχείο της εταιρικής σχέσης. Πρέπει να σημειωθεί ότι αφού ο πρόεδρος έχει ολοκληρώσει τα καθήκοντά του, μπορεί να επανεκλεγεί ή να παραιτηθεί μόνος του.
Κάνοντας αλλαγές
Εάν προκύψουν περιστάσεις που απαιτούν τροποποιήσεις της σύμβασης εργασίας με τον πρόεδρο του HOA (για παράδειγμα, αναθεωρήθηκε ο πίνακας στελεχών, με αποτέλεσμα ο πρόεδρος να έχει αυξήσει το μισθό), τότε στην περίπτωση αυτή, γίνονται αλλαγές με την κατάρτιση μιας πρόσθετης συμφωνίας. Η συμπληρωματική συμφωνία αναφέρει μια νέα έκδοση της παρωχημένης ρήτρας της σύμβασης.
Ευθύνες του προέδρου της ΟΑΕ βάσει της σύμβασης εργασίας
Ο πρόεδρος του συμβουλίου HOA είναι ένα άτομο που εκπροσωπεί και προστατεύει πλήρως τα συμφέροντα των ιδιοκτητών σε όλες τις περιπτώσεις. Ο πρόεδρος καθοδηγείται στη δραστηριότητά του με τη νομοθεσία περί στέγασης και την περιγραφή εργασίας που εγκρίνεται από τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου.
Σύμφωνα με τη σύμβαση εργασίας, τα καθήκοντα του προέδρου περιλαμβάνουν:
- τη γνώση της νομοθεσίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, τη νομοθεσία της περιοχής διαμονής τους, καθώς και την έγκαιρη εξοικείωση με όλες τις τροποποιήσεις και προσθήκες ·
- παρακολουθεί τον έγκαιρο επανυπολογισμό των μισθωτών για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, εάν είναι απαραίτητο ·
- έλεγχο των εργασιών του λογιστή της εταιρικής σχέσης ·
- τον έλεγχο της εφαρμογής των διατάξεων του Χάρτη των Χωρών και των πρωτοκόλλων των γενικών συνελεύσεων, που αντικατοπτρίζει άμεσα τις δραστηριότητες της εταιρικής σχέσης ·
- παρακολούθηση της εφαρμογής των αποφάσεων που λαμβάνονται κατά τις συνεδριάσεις από τα μέλη του HOA ·
- παρακολούθηση της υγειονομικής κατάστασης των κοινόχρηστων χώρων ·
- διαχείριση του προσωπικού που εξυπηρετεί το σπίτι (προγραμματισμός, έλεγχος μισθοδοσίας) ·
- παρακολούθηση της προόδου των εργασιών σχετικά με συμφωνίες που συνάπτονται για λογαριασμό της εταιρικής σχέσης ·
- την υπογραφή των συμβάσεων επισκευής και συντήρησης κατοικιών ·
- παρακολούθηση της εκπλήρωσης από τους ιδιοκτήτες των καθηκόντων τους για τη συντήρηση των κοινών χώρων σύμφωνα με τα μερίδιά τους ·
- παρακολούθηση της τήρησης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας ·
- την πρόληψη συγκρούσεων, καθώς και την έγκαιρη κατάργησή τους σε περίπτωση εμφάνισης.
- Τεκμηρίωση της εταιρικής σχέσης (εκθέσεις, έγγραφα, στατιστικά στοιχεία, τραπεζικά έγγραφα).
- η παροχή μιας έκθεσης σχετικά με το έργο που έχει γίνει κατά τη συνεδρίαση των μελών της εταιρικής σχέσης είναι καλή όταν συνάπτεται σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο του HOA.
Πρέπει επίσης να ειπωθεί ότι μετά την ανάληψη των καθηκόντων του, ο πρόεδρος πρέπει να ενημερώνει τις φορολογικές αρχές για τα στοιχεία του. Δεδομένου ότι η συνεργασία των ιδιοκτητών σπιτιού είναι νομική οντότητα, πρέπει να γίνουν αλλαγές στο USRLE. Εάν συνοψίσουμε όλες αυτές τις ευθύνες, τότε οι λειτουργίες του προέδρου μπορούν να αναγνωριστούν ως εξής. Πρώτα απ 'όλα, ο πρόεδρος πρέπει να απαντήσει ικανοποιητικά σε αιτήματα, καταγγελίες και δηλώσεις κατοίκων ενός κτιρίου διαμερισμάτων. Επιπλέον, ο πρόεδρος πρέπει να εποπτεύει την παραγωγή όλων των οικιακών εργασιών και την έγκαιρη διεξαγωγή όλων των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας. Τρίτον, η συνεργασία με τους προμηθευτές των πόρων, οι οποίοι παρέχουν εγκαίρως στους κατοίκους του σπιτιού με θερμότητα, ηλεκτρικό ρεύμα και νερό.
Τα μέλη της εταιρικής σχέσης μπορούν να αμφισβητήσουν τις ενέργειες και τις αποφάσεις του προέδρου και των μελών του διοικητικού συμβουλίου υποβάλλοντας καταγγελία στο γραφείο του εισαγγελέα, επειδή ο πρόεδρος του HOA εργάζεται βάσει σύμβασης εργασίας.
Δικαιώματα και εξουσίες
Σε σύγκριση με τους ηγέτες άλλων οργανώσεων, ο πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου έχει εξαιρετικά περιορισμένες εξουσίες, σύμφωνα με το νόμο που έχει το δικαίωμα:
- πιστοποιεί έγγραφα οικονομικού χαρακτήρα ·
- να ελέγχει τη συμπεριφορά ή να διεξάγει τη λογιστική του ΧΟΑ χωρίς βοήθεια.
- να συνάπτουν τις συμβάσεις οι οποίες, σύμφωνα με το εφαρμοστέο δίκαιο, δεν απαιτούν τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών και των μελών του διοικητικού συμβουλίου ·
- να υπογράφουν τα διοικητικά και άλλα έγγραφα που δεσμεύουν τα μέλη του HOA.
- να προσδιορίσει την ημερομηνία της συνεδρίασης των συμμετεχόντων και να την πραγματοποιήσει.
- Εκτελέστε οδηγίες HOA χωρίς πληρεξούσιο.
- να υποβάλουν αίτηση για δουλειά και να πυροβολήσουν τους υπαλλήλους, να δώσουν επιδόματα και πρόστιμα.
- να διαθέτει οικιστικά και μη οικιστικά ταμεία ·
- εάν κατά τη συνάντηση οι ψηφοφόροι χωρίστηκαν σε ίσες ομάδες, στη συνέχεια πήραν τη θέση κάποιου, παίρνοντας αποφασιστική ψήφο.
- να συνάψει συμβόλαιο ασφάλισης περιουσίας.
Εκτός από τις παραπάνω εξουσίες, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να το προσφέρουν με άλλους απαραίτητους για την εκτέλεση μιας συγκεκριμένης εργασίας.
Εξετάσαμε γιατί χρειαζόμαστε μια σύμβαση εργασίας με τον πρόεδρο του HOA. Δείγμα που υποβλήθηκε.
