Κατασκευή επιχειρηματικών κέντρων: επιχειρηματικό σχέδιο, σχέδιο, εκτίμηση, γραφική εργασία. Οικοδομική άδεια

Το έργο είναι η κατασκευή ενός αντικειμένου (πιθανώς ενός εμπορικού και ψυχαγωγικού κέντρου). Η εγκατάσταση βρίσκεται στην πόλη Mytishchi, περιοχή της Μόσχας, στη διεύθυνση: st. Letnaya, 26. Η κατά προσέγγιση ημερομηνία για τη θέση σε λειτουργία της εγκατάστασης είναι το 2019.

Περιοχές κάλυψης αντικειμένων

Κατά την ανάπτυξη της έννοιας της οικοδόμησης ενός επιχειρηματικού κέντρου, είναι απαραίτητο να καθοριστούν τα όρια της περιοχής εξυπηρέτησης που περιβάλλει τον χώρο.

Συμβατικά, η περιοχή γύρω από το αντικείμενο μπορεί να χωριστεί σε τρεις ζώνες (ανάλογα με την εγγύτητα της θέσης):

• 1ος δακτύλιος περικύκλωσης: περιορισμένος από Yubileynaya, Mira δρόμους, ποταμός Yauza.
• 2ος δακτύλιος περικύκλωσης: καλύπτει το μεγαλύτερο μέρος της πόλης, με εξαίρεση τις απομακρυσμένες περιοχές - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka και Druzhba.
• 3ος δακτύλιος περιβάλλοντος: καλύπτει όλη την πόλη του Mytishchi, συμπεριλαμβανομένων των περιοχών Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka και Druzhba.

Εσωτερικοί και εξωτερικοί παράγοντες επιτυχίας του έργου

Οι εξωτερικοί παράγοντες είναι εκτός του ελέγχου του επενδυτή, αλλά η επίδρασή τους στην περαιτέρω ανάπτυξη του έργου έχει θεμελιώδη σημασία για την υλοποίηση του κατασκευαστικού έργου του επιχειρηματικού κέντρου.

Η σύγκριση των εξωτερικών και εσωτερικών παραγόντων ανάπτυξης παρουσιάζεται στον παρακάτω πίνακα.

Με βάση την ανάλυση, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι, όταν αποφασίζεται η κατασκευή ενός επιχειρηματικού κέντρου, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη πολλές παράμετροι:

• Προοπτικές για την οικονομική, κοινωνική και δημογραφική ανάπτυξη της περιοχής.
• Το επίπεδο ανταγωνισμού στον τομέα της διευκόλυνσης.
• Κοινωνικοδημογραφικά χαρακτηριστικά του πληθυσμού που ζει στην περιοχή.
• Χαρακτηριστικά του ίδιου του αντικειμένου.
• Επενδυτικές επιδόσεις του έργου.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι το μέσο κόστος των επιχειρηματικών κτιρίων στην Αγία Πετρούπολη είναι 450 εκατομμύρια ρούβλια με έκταση 40.000 τετραγωνικών μέτρων. m. Ωστόσο, ο δείκτης αυτός διαφέρει ελαφρώς από τον ίδιο στη Μόσχα.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι το κόστος της οικοδόμησης επιχειρηματικών κέντρων στη Μόσχα είναι περίπου 600 εκατομμύρια ρούβλια, με ένα τετράγωνο πάνω από 40.000 τετραγωνικών μέτρων. m

SWOT ανάλυση του αντικειμένου

Παρακάτω είναι ο τελικός πίνακας της ανάλυσης SWOT της εγκατάστασης που προτείνεται για κατασκευή.

Αφού αναλύσουμε τις δυνάμεις και τις αδυναμίες του αντικειμένου, την εξέλιξη και τις απειλές του, μπορούμε να εξετάσουμε τη δυνατότητα εφαρμογής δύο διαφορετικών επιλογών για τη χρήση του χώρου:

• Εμπορικό κέντρο.
• Κέντρο αγορών και ψυχαγωγίας.

Εμπορικό κέντρο

Σε αυτή την περίπτωση, μπορείτε να εστιάσετε στη συλλογή αγορών. Το μεγάλο μέγεθος της εμπορικής περιοχής θα αυξήσει την ποικιλία των προϊόντων που προσφέρονται. Οι τιμές ενοικίασης για τις εγκαταστάσεις λιανικής είναι πολύ υψηλότερες από ό, τι για τις περιοχές ψυχαγωγίας. Σε αυτή την περίπτωση, η περιοχή κάλυψης του εμπορικού κέντρου θα είναι μόνο ο πρώτος δακτύλιος του περιβάλλοντος.

Αυτό το επιχειρηματικό σχέδιο για την κατασκευή ενός επιχειρηματικού κέντρου είναι το πιο βέλτιστο θέμα για την κατασκευή ενός διώροφου κτιρίου.

Κέντρο αγορών και ψυχαγωγίας

Στη δεύτερη περίπτωση, μπορείτε να εστιάσετε στο στοιχείο ψυχαγωγίας. Το κύριο πλεονέκτημα αυτής της πρότασης είναι το γεγονός ότι στην αγορά της πόλης υπάρχει μια έντονη έλλειψη θέσεων για δραστηριότητες αναψυχής για παιδιά. Η παρουσία μιας ζώνης διασκέδασης αυξάνει το χρόνο που αφιερώνουν οι πελάτες στην ιδιοκτησία. Στα νέα εμπορικά κέντρα, ο λόγος των αγορών και των χώρων ψυχαγωγίας είναι 50% έως 50%.

Στο ισόγειο προτείνεται να τοποθετηθεί ένα σούπερ μάρκετ παντοπωλείο.

Εάν υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός φορέων ψυχαγωγίας, το εμπορικό και ψυχαγωγικό κέντρο θα είναι σε θέση να προσελκύσει επισκέπτες στους πρώτους και εν μέρει δεύτερους δακτυλίους του περιβάλλοντος της πόλης, καθώς δεν υπάρχουν αρκετοί χώροι διασκέδασης στην πόλη. Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι τα ποσοστά ενοικίασης για αυτόν τον τύπο υπηρεσίας είναι χαμηλότερα από ό, τι για τους εμπορικούς χώρους, γεγονός που τελικά θα οδηγήσει σε αύξηση της περιόδου αποπληρωμής του έργου.

Η ξένη εμπειρία δείχνει ότι η βέλτιστη υλοποίηση του έργου θα είναι η δημιουργία ενός συγκροτήματος αγορών και ψυχαγωγίας, καθώς η επιλογή αυτή μειώνει τους εμπορικούς κινδύνους.

Το προγραμματισμένο επιχειρηματικό κέντρο ανήκει στην κλάση Α. Είναι το υψηλότερο από αυτά που μπορούν να ανατεθούν. Η αξιολόγηση κατηγορίας Α υποδεικνύει το κύρος όλων των χώρων του κτιρίου, τη διαθεσιμότητα σύγχρονων συστημάτων υποστήριξης της ζωής και το έργο του ίδιου του κέντρου.

Το κόστος κατασκευής ενός επιχειρηματικού κέντρου Κατηγορίας Α χρησιμοποιώντας ένα συγκεκριμένο παράδειγμα παρουσιάζεται παρακάτω. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι η κατασκευή ενός εμπορικού κέντρου σε μια άλλη πόλη μπορεί να έχει εντελώς διαφορετικές οικονομικές επενδύσεις σε όγκο.

Σύνταξη των ταμειακών ροών των έργων

Πιθανώς, το εμπορικό κέντρο θα έχει τις ακόλουθες παραμέτρους κατά την απόκτηση οικοδομικής αδείας:

• Η συνολική επιφάνεια του εμπορικού κέντρου είναι 9672 τετραγωνικά μέτρα. m
• Περιλαμβάνει τον 1ο όροφο - 4847 τ.μ. m
• Περιλαμβάνει τον 2ο όροφο - 4825 τετραγωνικά μέτρα. m
• Το ποσοστό πληρότητας κατά το 1ο έτος είναι 70%.
• Το ποσοστό πληρότητας κατά τα επόμενα έτη είναι 95%.
• Ο κίνδυνος μη πληρωμών είναι 0%.
• Έσοδα ανά έτος - 5%.

Δεδομένου ότι η σύμβαση μίσθωσης ορίζει το ποσό της ποινής για καθυστερημένες πληρωμές άνω των 30 ημερών, οι κίνδυνοι μη πληρωμής κατά την κατασκευή του επιχειρηματικού κέντρου είναι ίσοι με το μηδέν. Η ετήσια αύξηση των τιμών ενοικίασης θα είναι 5%.

Αυτό απεικονίζεται σαφέστερα από τον παρακάτω πίνακα.

Οι επενδύσεις στην κατασκευή της κατασκευής επιχειρηματικού κέντρου (RUB)

Το πιο σημαντικό σημείο είναι η μελέτη των θεμάτων χρηματοδότησης των κεφαλαιουχικών επενδύσεων. Για το σκοπό αυτό μπορούν να χρησιμοποιηθούν τόσο δικά όσο και δανειακά κεφάλαια της εταιρείας. Ακολουθούν τα στοιχεία σχετικά με τη χρηματοδότηση του κατασκευαστικού έργου με περισσότερες λεπτομέρειες.

Χρηματοδότηση Έργου:

• Συνολικές επενδύσεις - 13439642 δολάρια.
• Συμπεριλαμβανομένου του 1ου έτους - 10939642 δολάρια.
• Συμπεριλαμβανομένου του 2ου έτους - 2.500.000 δολάρια
• Συνολικό δανειακό κεφάλαιο - $ 13.439.642, συμπεριλαμβανομένου του 1ου έτους: $ 10.939.642, 2 $ έτος: $ 2.500.000
• Διάρκεια αποπληρωμής δανείου - 10 χρόνια.
• Το επιτόκιο του δανείου είναι 18%.

Κατά τη διαδικασία μελέτης των οικονομικών αποτελεσμάτων του έργου, ένα σημαντικό σημείο είναι η μελέτη του ποσού και του ποσού της φορολογικής επιβάρυνσης στην επιχείρηση σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο.

Τα αποτελέσματα των προβλεπόμενων φορολογικών εκπτώσεων για το έργο παρουσιάζονται παρακάτω.

Φόροι που καταβλήθηκαν κατά τη λειτουργία του έργου:

• Για ακίνητα - 2,2%.
• Κέρδος - 20%.
• ΦΠΑ - 18%.

Για να οικοδομήσουμε την ταμειακή ροή, πρέπει να προσδιορίσουμε το κατά προσέγγιση ποσό των εσόδων από την εκμίσθωση των χώρων, για τα οποία πρέπει να πραγματοποιήσουμε το ζωνισμό της περιοχής του εμπορικού κέντρου. Τα στοιχεία ζωνών παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα.

Ζώνη

Ο υπολογισμός των εσόδων από τη μίσθωση χώρων για το προγραμματισμένο επιχειρηματικό κέντρο αποτελεί κεντρικό σημείο, καθώς συνδέεται με την αποτελεσματικότητά του. Υπάρχουν διάφορες επιλογές πρόβλεψης για την απόκτηση τέτοιου εισοδήματος: αισιόδοξη, μέση και απαισιόδοξη. Ο παρακάτω πίνακας παρουσιάζει καλύτερα τα χαρακτηριστικά κάθε επιλογής.

Ο πρώτος πίνακας παρουσιάζει την απαισιόδοξη πρόβλεψη για τη δυνατότητα δημιουργίας εσόδων.

Υπολογισμοί εσόδων από ενοίκια. Τιμές ενοικίασης - απαισιόδοξες προβλέψεις

Τα δεδομένα στον πίνακα μας επιτρέπουν να συμπεράνουμε ότι ως αποτέλεσμα της υλοποίησης του έργου, το απαισιόδοξο μέγεθος του εισοδήματος από την ενοικίαση χώρου στο εμπορικό κέντρο θα είναι $ 3909468.

Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τα στοιχεία για τον υπολογισμό του εισοδήματος από ενοίκια από το χώρο του εμπορικού κέντρου με τη μέση τιμή επιλογής.

Υπολογισμοί εσόδων από ενοίκια. Τιμές ενοικίασης - Μέσος όρος

Τα στοιχεία στον πίνακα μας επιτρέπουν να συμπεράνουμε ότι ως αποτέλεσμα της υλοποίησης του έργου, το μέσο μέγεθος του εισπραχθέντος εισοδήματος από την ενοικίαση χώρου στο εμπορικό κέντρο θα ανέρχεται σε 4.429.399 δολάρια.

Είναι επίσης απαραίτητο να προβλεφθεί μια αισιόδοξη πρόβλεψη για την πιθανή παραλαβή του εισοδήματος του αντικειμένου από τη μίσθωση χώρου, η οποία παρουσιάζεται στον παρακάτω πίνακα.

Υπολογισμοί εσόδων από ενοίκια. Τιμές ενοικίασης - Αισθητική πρόβλεψη

Αυτοί οι πίνακες μας επιτρέπουν να συμπεράνουμε ότι ως αποτέλεσμα της υλοποίησης του έργου, το αισιόδοξο μέγεθος του εισοδήματος από την ενοικίαση χώρου στο εμπορικό κέντρο θα είναι $ 4776385.

Υπολογίζουμε το κόστος των δανειακών κεφαλαίων και το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής στον παρακάτω πίνακα.

Σημείωση: στον 3ο μήνα, η μηνιαία πληρωμή θα περιλαμβάνει διετή αναστολή πληρωμής και κεφαλαιοποίηση τόκων ύψους $ 5143445.

Τα στοιχεία στον πίνακα δείχνουν ότι η μηνιαία πληρωμή για το έργο θα είναι 3214579 δολάρια το μήνα.

Άλλα έξοδα

Εξετάστε και υπολογίστε όλα τα είδη λειτουργικών εξόδων κατά την κατασκευή ενός επιχειρηματικού κέντρου:

• Τα πρώτα δύο χρόνια, το έργο του φρουρού θα καλύψει το ήμισυ του σταθερού όγκου.
• Ο υπολογισμός των υπηρεσιών καθαρισμού περιλαμβάνει τον καθαρισμό όλων των περιοχών και εδαφών.
• Η πληρωμή των μισθών εξ ολοκλήρου λαμβάνεται υπόψη λαμβάνοντας υπόψη όλους τους φόρους και τον ΦΠΑ.
• Μία ετήσια αύξηση μισθού 5% ετησίως.
• Όλα τα λειτουργικά έξοδα μεταφέρονται σε ενοικιαστές (εκτός από το 1ο έτος και το μισό των δαπανών του 2ου έτους).

Για την κατάρτιση της ταμειακής ροής, υπολογίσαμε τα ακόλουθα δεδομένα:

• Εκτιμώμενο μέσο έσοδο από ενοίκια για 10 έτη υλοποίησης του έργου, υπό την προϋπόθεση ότι κατά το πρώτο έτος, η μισθωμένη περιοχή είναι 70% και στο επόμενο 95%.
• Οι αποσβέσεις ακινήτων θα είναι 3,33% ετησίως.

Οι διακανονισμοί στο πλαίσιο των χρηματοπιστωτικών δραστηριοτήτων περιλαμβάνουν υπερβάλλον τόκο σύμφωνα με τους φορολογικούς νόμους, καθώς δεν θα καταρτιστεί το σχήμα πριν και μετά τη χρηματοδότηση.

Δεδομένου ότι η κατασκευή γίνεται αποδεκτή "σύμφωνα με τα στάδια της εργασίας" και η ταμειακή ροή σχηματίζεται από το πρώτο έτος, το οποίο ξεκινά από τη στιγμή που το έργο δημιουργεί το πρώτο ρούβλι εισοδήματος, η εταιρεία χάνει το δικαίωμα επιστροφής του ΦΠΑ κατά το πρώτο έτος μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής.

Δεδομένου ότι το υπόλοιπο του σχεδίου είναι ένα θετικό ποσό όταν η διευκόλυνση φθάνει το 100% της ικανότητας, άλλα και έκτακτα έξοδα δεν ελήφθησαν υπόψη στους υπολογισμούς.

Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, φαίνεται ότι είναι δυνατόν να εμφανιστούν οι προγραμματισμένες ταμειακές ροές που δημιουργούνται από το έργο.

Ο παρακάτω πίνακας δείχνει τα λειτουργικά έξοδα του έργου.

Λειτουργικά έξοδα

Ο παρακάτω πίνακας δείχνει ότι το ποσό των λειτουργικών εξόδων κατά το πρώτο έτος θα είναι $ 271.707, τότε θα αυξηθεί κατά έτος και θα φτάσει τα $ 740157 το δέκατο έτος.

Σε μια μεταγενέστερη ανάλυση της αποτελεσματικότητας των έργων, η δυναμική του εισοδήματος των έργων κατά τα πρώτα δέκα έτη θα εξεταστεί στον παρακάτω πίνακα.

Έσοδα του Έργου

Τα στοιχεία στον πίνακα μας επιτρέπουν να συμπεράνουμε ότι το ποσό των εισοδημάτων του έργου κατά το πρώτο έτος θα ανέλθει σε 2.717.987 $, τότε τα έσοδα θα αυξηθούν, μέχρι το 10ο έτος θα ανέλθουν σε 3.970,2947 δολάρια.

Κατά την έρευνα ενός έργου, ο υπολογισμός των μειώσεων απόσβεσης, ο οποίος παρουσιάζεται στον παρακάτω πίνακα, είναι σημαντικός.

Υποτίμηση του έργου

Όπως φαίνεται από τον πίνακα, το ποσό απόσβεσης στο τρίτο έτος θα είναι $ 262.153, και στο τελευταίο, το 10ο έτος - $ 227.582. Το συνολικό ποσό απόσβεσης για όλα τα έτη του έργου θα είναι $ 1.956.147.

Ο παρακάτω πίνακας δείχνει την ταμειακή ροή για το έργο.

Ταμειακή ροή

Ο πίνακας δείχνει ότι η συνολική ταμειακή ροή για το έργο θα είναι 1.300.415 δολάρια.

Εκτίμηση Εκπτώσεων Εκπτώσεων

Χρησιμοποιείται για να υπολογίσει εκ νέου τη μελλοντική ροή εισοδήματος σε μία μόνο τιμή αυτή τη στιγμή. Το προεξοφλητικό επιτόκιο (r) υπολογίζεται σωρευτικά με τον τύπο:

r = α + MRR * RI,

όπου

α είναι ο μέσος ρυθμός πληθωρισμού κατά την περίοδο.

MRR (ελάχιστος κίνδυνος απόδοσης) - το ελάχιστο πραγματικό ποσοστό κινδύνου που συνδέεται με τη λειτουργία του έργου.

RI (Επενδυτικός Κίνδυνος) - το επίπεδο της μέσης απαιτούμενης κερδοφορίας (κινδύνου) από τους συμμετέχοντες στο έργο.

Ο ελάχιστος πραγματικός συντελεστής κινδύνου MRR για αυτήν την περίπτωση θα είναι ίσος με το κόστος των δανειακών κεφαλαίων, δηλαδή το 18%, δηλαδή το επιτόκιο ενός τραπεζικού δανείου.

Σύμφωνα με τη σύμβαση επένδυσης, η μέση απαιτούμενη απόδοση RI από τους συμμετέχοντες στο πρόγραμμα ορίζεται στο 2%.

Έτσι, το προεξοφλητικό επιτόκιο θα είναι ίσο με:

r = (0.13 + 0.18 * 1.02) * 100% = 30%

Συμπεράσματα

Κατά την κατάρτιση ενός επιχειρηματικού σχεδίου για την κατασκευή ενός επιχειρηματικού κέντρου, το έργο θεωρήθηκε, αντλήθηκαν αισιόδοξα συμπεράσματα.

Κατά τα επόμενα τρία χρόνια, θα παρατηρηθεί μέτρια οικονομική ανάπτυξη στην περιοχή Mytishchi, ωστόσο θα εκφραστεί η υστέρηση των μέσων δεικτών για την περιοχή από τους μέσους δείκτες για την περιοχή της Μόσχας. Οι ηγετικές βιομηχανίες θα παραμείνουν μηχανική, κατασκευή οργάνων και κατασκευαστική βιομηχανία.

Μέχρι το τέλος του 2018 προβλέπεται να αυξηθεί ο ρυθμός ανάπτυξης του λιανικού εμπορίου κατά 40% και να αυξηθεί ο ετήσιος όγκος των υπηρεσιών οικιακής χρήσης κατά 35%. Η ανάπτυξη του εμπορίου θα διασφαλιστεί από την ανάπτυξη της μεσαίας τάξης και των εσόδων της.

Οι περιοχές που πληρούν τα διεθνή πρότυπα βρίσκονται σε έντονη έλλειψη, η ζήτηση για ποιοτικό χώρο λιανικής υπερβαίνει την προσφορά. Αυτό θα οδηγήσει σε αύξηση της ποιότητας της δημιουργίας και της διαχείρισης του εμπορικού κέντρου.

Οι κύριες πηγές ζήτησης σήμερα είναι τα καταστήματα ειδών ένδυσης. Αποτελούν περίπου το 50% της περιοχής στα εμπορικά κέντρα. Το επίπεδο ελεύθερου χώρου το 2018 θα είναι 10-15%. Η αναμενόμενη αύξηση των λιανικών ακινήτων θα είναι περίπου 75.000 τ.μ. m. Επί του παρόντος, η μέση τιμή ενοικίασης για εμπορικά καταστήματα στην πόλη είναι περίπου $ 405 / τ.μ. ετησίως (συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ και των λειτουργικών εξόδων).

Στη ζώνη του πρώτου δακτυλίου του περιβάλλοντος υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός αντικειμένων που ανταγωνίζονται τόσο στον τομέα των τροφίμων όσο και στον τομέα των βιομηχανικών προϊόντων.

Κατά τον υπολογισμό των ταμειακών ροών ελήφθη υπόψη ο μέσος όρος ενοικίασης, η διαθεσιμότητα χώρων στο επίπεδο του 5%, καθώς και όλες οι λειτουργικές δαπάνες και οι πληρωμές δανείων. Η ταμειακή ροή για το έργο αποδείχθηκε θετική, αλλά δεν είναι αρκετά μεγάλη.

Το προεξοφλητικό επιτόκιο, που περιλαμβάνει το μέσο ποσοστό πληθωρισμού, τον κίνδυνο που απορρέει από το έργο και την απαιτούμενη μέση απόδοση ήταν 30%.

Έτσι, το υποβληθέν έργο μπορεί να γίνει δεκτό, αφού οι υπολογισμοί δείχνουν την αποδοτικότητα και την αποτελεσματικότητά του.