Το 2014, ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 294 τροποποιήθηκε αρκετές φορές σε σχέση με την κοινή κατασκευή. Ειδικότερα, τώρα με την εφαρμογή της κοινής κατασκευής, ο οικοδόμος πρέπει να συντάξει ασφαλιστήριο συμβόλαιο που θα παρέχει ασφάλιση αστικής ευθύνης στον οικοδόμο μέχρι να ολοκληρώσει την πρώτη του συναλλαγή με τον αγοραστή. Διαφορετικά, δεν θα είναι σε θέση να καταχωρήσει αυτή τη συναλλαγή με τη Rosreestr.
Η ουσία αυτής της υποχρέωσης
Από το 2014, κάθε κατασκευαστική εταιρεία πρέπει να επιβεβαιώσει τις υποχρεώσεις της με την έκδοση εγγύησης ή με τη σύναψη σύμβασης ασφάλισης αστικής ευθύνης ως κατασκευαστή που ασχολείται με την κοινή κατασκευή. Αυτές οι τροποποιήσεις, που εγκρίνονται από τη νομοθεσία, επιτρέπουν στους αγοραστές να επιστρέψουν τα χρήματά τους που επενδύονται στην κατασκευή σε περίπτωση που ο κύριος του έργου έχει απρόβλεπτες καταστάσεις.
Γιατί αλλιώς χρειάζεστε ασφάλιση αστικής ευθύνης προγραμματιστή;
Αυτή η τροποποίηση του νόμου καθιστά επίσης δυνατό τον καθορισμό ευθύνης που μπορεί να προκύψει αν:
- Θα αποφύγει τις υποχρεώσεις του.
- Θα παραδώσει ένα αντικείμενο που δεν είναι εντελώς έτοιμο.
- Θα χρεοκοπήσει προτού παραδοθεί το ακίνητο.
Ωστόσο, οι οικονομολόγοι πιστεύουν ότι τα μέτρα αυτά μπορεί να συνεπάγονται αύξηση της αξίας των ακινήτων. Ωστόσο, η κυβέρνηση επιμένει ότι οι παράγοντες αυτοί δεν μπορούν να αλληλοσυνδεθούν, διότι ακόμη και η μεγαλύτερη κατασκευαστική εταιρεία δαπανά για την ασφάλιση όχι περισσότερο από το 1% του συνόλου των συναλλαγών της. Ως εκ τούτου, τα χρήματα θα πρέπει να διατίθενται από τον προϋπολογισμό της για ασφάλιση αστικής ευθύνης του κύριου έργου.
Ασφαλιστικό αντικείμενο
Στην εφαρμογή της κοινής κατασκευής, είναι ευθύνη του επενδυτή που είναι ασφαλισμένος. Αυτή η ενέργεια σημαίνει ότι τα περιουσιακά συμφέροντα των προγραμματιστών θα προστατεύονται άμεσα. Δηλαδή, η σύναψη μιας τέτοιας ασφαλιστικής σύμβασης είναι επωφελής κυρίως για τους αγοραστές. Παράλληλα, ο κύριος του έργου έχει το δικαίωμα να επιλέξει: μπορεί να ασφαλίσει τόσο το σπίτι ως σύνολο όσο και κάθε διαμέρισμα χωριστά.
Πελάτες
Η σύμβαση ασφάλισης ευθύνης του οικοδόμου συνάπτεται υπέρ των συμμετεχόντων στην κοινή κατασκευή. Σε περίπτωση που προκύψουν ορισμένες περιστάσεις, θα είναι σε θέση να λάβουν την κατάλληλη πληρωμή. Σύμφωνα με τους όρους της ασφαλιστικής σύμβασης, ο κύριος του έργου υποχρεούται να παραδώσει το αντικείμενο, το οποίο θα πληροί τα πρότυπα ποιότητας και αξιοπιστίας. Ο ασφαλιστής, με τη σειρά του, αναλαμβάνει την υποχρέωση να ειδοποιήσει τον αγοραστή εάν προκύψουν αλλαγές στη συναλλαγή και, στη συνέχεια, να του καταβάλει αποζημίωση. Εάν οι συμμετέχοντες σε κοινές κατασκευές θα αλλάξουν ήδη κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κατασκευής, τότε αυτό αξίζει να αναφερθεί στη σύμβαση, δεδομένου ότι κάθε πρόσθετος μέτοχος θα συνάψει μια ξεχωριστή πρόσθετη σύμβαση για ασφάλιση ευθύνης του κύριου έργου.
Ασφαλιστές
Όχι, κάθε ασφαλιστική εταιρεία θέλει να συνάψει τέτοια ασφαλιστήρια συμβόλαια. Υπάρχει μια άποψη μεταξύ των ασφαλιστών ότι μια τέτοια συναλλαγή συχνά προκαλεί απώλειες. Επιπλέον, η ίδια η ασφαλιστική εταιρεία πρέπει να συμμορφώνεται με τις ακόλουθες απαιτήσεις:
- Πρέπει να είναι στην ασφαλιστική αγορά για τουλάχιστον 5 χρόνια.
- Για τη μελλοντική περίοδο θα πρέπει να έχουν μια καλή πρόβλεψη για την ανάπτυξη.
- Πρέπει να είναι σύμφωνη με τις απαιτήσεις οικονομικής βιωσιμότητας.
- Το εγκεκριμένο κεφάλαιο αυτής της εταιρείας δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 120 εκατομμύρια ρούβλια, και ο κύκλος εργασιών της θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 400 εκατομμύρια ρούβλια. Μόνο υπό αυτές τις συνθήκες μπορεί να παρέχεται ασφάλιση αστικής ευθύνης.
Τιμολόγια
Η σύναψη ασφαλιστηρίου συμβολαίου που ασφαλίζει τον προγραμματιστή που ασχολείται με την κοινή κατασκευή είναι υπερβολικά δαπανηρή. Για παράδειγμα, το 2015, οι μέσες τιμές για τη σύναψη μιας τέτοιας συμφωνίας κυμάνθηκαν στο επίπεδο του 0,5-0,8%. Εάν η σύμβαση συνάπτεται για μεγάλο χρονικό διάστημα, τότε η ασφαλιστική εταιρεία, κατά την κρίση της, μπορεί να μειώσει τον δασμολογικό συντελεστή από 10 σε 30%. Είναι πιο κερδοφόρο να δημιουργηθούν αμοιβαία επωφελείς ασφαλιστικές εταιρείες ευθύνης.
Ο καθορισμός του επιτοκίου καθώς και ο πλήρης υπολογισμός των ετήσιων δεικτών συμφερόντων παραμένουν στη διακριτική ευχέρεια της ίδιας της ασφαλιστικής εταιρείας, καθώς η πιθανότητα να ξεκινήσει να ξεφεύγει από τις υποχρεώσεις της από έναν κατασκευαστή, είναι αρκετά υψηλός.
Η ασφάλεια αστικής ευθύνης του κατασκευαστή για κοινές κατασκευές συνεπάγεται ορισμένο κίνδυνο.
Παράγοντες που επηρεάζουν το επιτόκιο
Το επιτόκιο του ασφαλιστικού τιμολογίου εξαρτάται από τους ακόλουθους παράγοντες:
- Ο κατασκευαστής ανήκει στην εκμετάλλευση.
- Έχει ο δημιουργός επιτυχείς και θετικές προσφορές στο παρελθόν; Σε αυτή την περίπτωση, ο ασφαλιστής μπορεί να λάβει υπόψη όλα τα κριτήρια των παρελθόντων συναλλαγών: τις προθεσμίες για την ολοκλήρωσή τους, τον συνολικό αριθμό των αντικειμένων, την παρουσία αντιπροσωπειών σε διάφορες περιοχές της χώρας, την πλήρη έλλειψη καταγγελιών και καταγγελιών.
- Χρηματοοικονομική βιωσιμότητα.
- Νομική υποστήριξη, δηλαδή η διαθεσιμότητα ενός πλήρους πακέτου τεκμηρίωσης και άδειας.
- Στάδια στα οποία χωρίζεται η πρόοδος της κατασκευής.
- Προθεσμία για το τρέχον έργο.
- Ο συνολικός αριθμός των πελατών που συμμετέχουν στην κοινή κατασκευή.
Εγγραφή ασφαλιστηρίου συμβολαίου
Για να εγγραφεί μια συμφωνία με το Rosreestr, ο κύριος του έργου υποχρεούται να παράσχει όλα τα απαραίτητα έγγραφα. Ο κατάλογός τους περιλαμβάνει:
- Δήλωση έργου.
- Άδεια εκτέλεσης κατασκευαστικών εργασιών.
- Πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής.
- Σύμβαση για την υλοποίηση κοινών κατασκευών.
- Αντίγραφα όλων των νόμιμων εγγράφων.
- Αιτιολόγηση τεχνικού και οικονομικού χαρακτήρα.
- Αντίγραφα των οικονομικών καταστάσεων του έργου.
- Πληροφορίες για τους υφιστάμενους δανειστές.
- Πιστοποιητικό από τράπεζες, αναφέροντας την απουσία καθυστερήσεων στις πληρωμές δανείων.
Μετά την εξέταση των χρεογράφων, πραγματοποιείται η ασφάλιση αστικής ευθύνης του οικοδόμου για κοινή κατασκευή.
Τι πρέπει να προστατευθεί;
Εάν ο κύριος του έργου δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του και αυτό επιβεβαιώνεται από δικαστική απόφαση ή από πτώχευση, τότε η ασφαλιστική σύμβαση που συνήφθη κατά την εκτέλεση της κοινής κατασκευής συνεπάγεται ότι θα καταβληθεί αποζημίωση στους μετόχους. Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί ότι η ασφαλιστική εταιρεία δεν αντισταθμίζει την επένδυση εάν ο κύριος του έργου πάγωσε την περίοδο κατασκευής ή παρατείνει την περίοδο κατά την οποία πρόκειται να τεθεί σε λειτουργία το αντικείμενο. Το ποσό που καταβάλλεται εξαρτάται εξ ολοκλήρου από την τιμή που καθορίζεται στη σύμβαση, αλλά δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το κόστος του ίδιου του αντικειμένου και μικρότερη από τη μέση αγοραία τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικίας στην ίδια περιοχή στην οποία εργάστηκε ο κύριος του έργου.
Ο μέγιστος όγκος μπόνους περιορίζεται επίσης από το νόμο.
Ασφαλισμένα συμβάντα
Οι ακόλουθες περιπτώσεις μπορούν να αποδοθούν στην ασφάλιση:
- Η κατασκευή διακόπτεται.
- Ο κύριος του έργου κηρύσσεται σε πτώχευση.
- Οι κάτοχοι των τόκων δεν μπορούν να στεγαστούν.
- Ο κύριος του έργου αρνείται να επιστρέψει υλικούς πόρους.
Νομοθετικές αλλαγές
Οι αλλαγές στον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 294, για το οποίο αναφέρθηκε προηγουμένως στο άρθρο μας, παγίωσαν την ασφάλιση υποχρεωτικής ευθύνης του οικοδόμου της εταιρείας.Ταυτόχρονα, ο ίδιος ο κύριος του έργου, ο οποίος επιθυμεί να πραγματοποιήσει κοινές κατασκευές, υποχρεούται να αναζητήσει τον ασφαλιστή και να εκτελέσει άμεσα τις συμβάσεις. Ο κύριος του έργου μπορεί ανεξάρτητα, κατά την κρίση του, να επιλέξει με ποιον θα συνάψει ασφαλιστήριο συμβόλαιο - με τράπεζα, εξειδικευμένη ασφαλιστική εταιρεία ή με την εταιρεία.
Οι συμμετέχοντες που είναι μέλη ασφαλιστικής εταιρείας (υποχρεωτική ασφάλιση) φέρουν την ίδια ευθύνη. Σε περίπτωση που το ασφαλιστήριο συμβόλαιο συνάπτεται με την τράπεζα, ο κύριος του έργου θα πρέπει να περάσει πολύ χρόνο συλλέγοντας χαρτιά. Οι τράπεζες απαιτούν επίσης από τον κύριο του έργου να καταβάλει ένα υποχρεωτικό ποσό ύψους 30% του συνολικού κόστους της υπό κατασκευή εγκατάστασης. Το ποσό αυτό θα χρησιμεύσει ως εγγύηση για το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Μεταξύ άλλων, η κεντρική τράπεζα προβλέπει τις δικές της απαιτήσεις που ισχύουν για τις τράπεζες που συνάπτουν ασφαλιστήρια συμβόλαια. Οι τράπεζες αυτές πρέπει:
- Εργαστείτε τουλάχιστον 5 χρόνια στον σχετικό τομέα.
- Έχετε εγγεγραμμένο κεφάλαιο τουλάχιστον 200 εκατομμυρίων ρούβλια.
- Η συνολική αξία του ακινήτου πρέπει να είναι τουλάχιστον 1 δισεκατομμύριο ρούβλια.
Από την άποψη αυτή, είναι πιο επικερδής και ευκολότερη για έναν κύριο του έργου να λάβει δάνειο από το να εκδώσει εγγύηση. Οι τράπεζες θεωρούν επίσης ότι η ασφαλιστική διαδικασία για την εφαρμογή της κοινής κατασκευής δεν είναι απολύτως κερδοφόρα.
Η πιο κερδοφόρα είναι η σύναψη μιας σύμβασης για την αμοιβαία ασφάλιση της αστικής ευθύνης των κατασκευαστών με μια εξειδικευμένη εταιρεία. Λόγω της ύπαρξης σημαντικού ανταγωνισμού, οι ασφαλιστές, προκειμένου να προσελκύσουν πελάτες χαμηλότερους δασμούς και τιμές για τα προϊόντα τους. Και μπορούν επίσης να καθορίσουν τον δασμολογικό συντελεστή για ολόκληρη την περίοδο της ασφαλιστικής σύμβασης. Ένα άλλο πλεονέκτημα της σύναψης σύμβασης με μια εξειδικευμένη εταιρεία είναι η επεξεργασία των εγγράφων όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Σύμφωνα με μια τέτοια συμφωνία, ο κύριος του έργου θα ενεργήσει ως ασφαλιστής, και ο συμμετέχων στην κοινή κατασκευή ως δικαιούχος. Η ασφάλεια για κάθε συγκεκριμένη κατοικία επιλέγεται ξεχωριστά. Οι εταιρείες καταναλωτών της αμοιβαίας ασφάλισης της ευθύνης των προγραμματιστών έχουν γίνει σημαντικές.
Διαδικασία ασφάλισης ευθύνης για μια κοινή κατασκευαστική εταιρεία
Οι αντισυμβαλλόμενοι υποχρεούνται να παρέχουν ασφάλεια. Συχνά, μια τέτοια εγγύηση είναι ένα κομμάτι γης στο οποίο υποτίθεται η κατασκευή ενός αντικειμένου. Μεταξύ άλλων, το έγγραφο θα πρέπει να περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο διασφαλίζονται οι δηλωμένες υποχρεώσεις. Όλοι οι τίτλοι πρέπει να υπογράφονται πριν από την ολοκλήρωση της πρώτης σύμβασης για κοινή κατασκευή και θα ισχύουν μέχρι την πραγματική παράδοση του αντικειμένου. Σε περίπτωση που τερματιστεί η συναλλαγή, δεν υφίσταται απαλλαγή από την καταβολή των υποχρεώσεων. Ωστόσο, ο κανόνας αυτός ισχύει μόνο όταν το ασφαλισμένο συμβάν συνέβη κατά τη διάρκεια της συμβατικής περιόδου.
Ο αντισυμβαλλόμενος μπορεί να ασφαλίσει τόσο ολόκληρο το σπίτι όσο και τα διαμερίσματα ξεχωριστά. Με την ευκαιρία, η πρώτη επιλογή δεν είναι απολύτως κερδοφόρα, διότι τότε ο ασφαλισμένος πρέπει να κάνει μια προκαταβολή ανάλογη με το κόστος ολόκληρης της εγκατάστασης και επίσης να βεβαιωθεί ότι θα πωληθούν όλες οι εγκαταστάσεις της εγκατάστασης. Ένα άλλο πρόβλημα κατά τη σύναψη ασφαλιστικής σύμβασης για το σύνολο της εγκατάστασης είναι η δυσκολία στον προσδιορισμό του δικαιούχου.
Η σύμβαση ξεκινά από τη στιγμή της πίστωσης της πρώτης δόσης. Μια τέτοια συμφωνία δεν προβλέπει κάτι τέτοιο όπως ένα franchise. Διαφορετικά, οι όροι της σύμβασης μπορούν να ονομάζονται πρότυπα:
- Ο ασφαλιστής αναλαμβάνει υποχρεώσεις ενημέρωσης των κατόχων των δικαιωμάτων σχετικά με το ύψος των αποζημιώσεων που έχουν καταβληθεί. Αυτή είναι η βάση για την ασφάλιση ευθύνης του developer.
- Η ασφαλιστική εταιρεία έχει το δικαίωμα να επικοινωνήσει με τον προγραμματιστή με απαίτηση τύπου παλινδρόμησης.
- Η ασφαλιστική εταιρεία αναλαμβάνει την υποχρέωση να ενημερώνει τους κατόχους των σχετικών μετοχών εάν η ασφαλιστική σύμβαση έχει τερματιστεί πριν από το χρονοδιάγραμμα.
- Η συμφωνία ισχύει για ολόκληρη την περίοδο κατασκευής και εξαρτάται από αυτήν. Δηλαδή, κατά την παράταση της κατασκευαστικής περιόδου, η σύμβαση παρατείνεται αυτομάτως.
Το ποσό που θα επιστραφεί κατά την εμφάνιση ασφαλισμένου γεγονότος εξαρτάται πλήρως από τις καθορισμένες τιμές και τιμές. Το μέγεθος του πρέπει να είναι μεγαλύτερο από την αξία του συνολικού χώρου διαβίωσης ενός συγκεκριμένου δωματίου. Επιπλέον, η απόφαση για τον τρόπο με τον οποίο θα καταβληθεί η αποζημίωση - σε δόσεις ή σε χρόνο - παραμένει εξ ολοκλήρου στην ασφαλιστική εταιρεία.
Ασφαλιστικά Θέματα
Ποιες είναι οι παγίδες της σύμβασης ασφάλισης αστικής ευθύνης κατασκευαστή;
Αυτή η ασφάλιση είναι αρκετά συγκεκριμένη, επειδή οι χρηματοοικονομικοί κίνδυνοι είναι πραγματικά ασφαλισμένοι.
Μια τέτοια συμφωνία έχει σωρευτικό αποτέλεσμα σε περίπτωση απώλειας. Σε περίπτωση κρίσης, οι απώλειες θα προκληθούν από όλους τους προγραμματιστές και όχι από κάποιο συγκεκριμένο. Οι καταστάσεις κρίσης εδώ εννοούνται ως η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων ή η μείωση της ζήτησης για κατοικίες. Μετά από όλα, αυτό είναι μια αμοιβαία ασφάλιση ευθύνης των προγραμματιστών.
Ένα άλλο πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει τρόπος διασφάλισης των κινδύνων.
Λόγω του γεγονότος ότι η Κεντρική Τράπεζα έχει αυξήσει τις απαιτήσεις για τις ασφαλιστικές εταιρείες, ο κύκλος τους έχει μειωθεί σημαντικά. Ο καθοριστικός ρόλος διαδραμάτισε η αύξηση του μεγέθους του εγκεκριμένου κεφαλαίου, ενώ στη σύγχρονη ασφαλιστική αγορά μόνο 19 οργανισμοί είναι κατάλληλοι για τις απαιτήσεις. Σύμφωνα με τις τροπολογίες, περίπου το 80% των οργανισμών που προηγουμένως είχαν τη δυνατότητα να συνάψουν σύμβαση ασφάλισης αστικής ευθύνης του developer, έχασαν την ικανότητά τους να ασκούν ασφαλιστικές δραστηριότητες για προγραμματιστές.