Μιλώντας για τα χαρακτηριστικά της πώλησης κατοικιών, θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι η γενική σειρά συναλλαγών δεν αλλάζει. Το σχέδιο δράσης και ο κανονισμός παραμένουν οι ίδιοι. Μόνο στις ενέργειες των συμμετεχόντων προστίθενται αποχρώσεις.
Συμμετέχοντες συναλλαγών
Η ουσία της σύμβασης είναι ότι ο πωλητής συμφωνεί να μεταβιβάσει την ιδιοκτησία της κατοικίας στον αγοραστή και ο αγοραστής το αποδέχεται. Χαρακτηριστικά της πώλησης των κατοικιών αφορούν σε διαμερίσματα, σπίτια και δωμάτια σε διαμερίσματα και σπίτια.
Τα μέρη της συναλλαγής είναι ο ιδιοκτήτης και αγοραστής, στους οποίους μεταβιβάζονται όλα τα δικαιώματα επί του αντικειμένου. Μερικές φορές υπάρχουν αρκετοί ιδιοκτήτες. Εκπρόσωποι μερικές φορές ενεργούν εξ ονόματός του, ενεργώντας με βάση πληρεξούσιο ή άλλους λόγους. Για παράδειγμα, οι γονείς ενός παιδιού που δεν έχει ακόμη 18 ετών.
Αν ο ιδιοκτήτης είναι κράτος ή δήμος, συμμετέχει στη συναλλαγή ένας φορέας ή πρόσωπο εξουσιοδοτημένο να πουλήσει το ακίνητο. Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση ιδιωτικοποίησης κατοικιών, όπου η μεταβίβαση ακινήτου είναι δωρεάν.
Χαρακτηριστικά της πώλησης των οικιστικών χώρων περιλαμβάνουν την παραλαβή συμβολαιογραφικής συγκατάθεσης του συζύγου που έχει τα δικαιώματα επί του αντικειμένου.
Εξουσιοδότηση συναλλαγών
Η υπηρεσία καταχώρησης ελέγχει προσεκτικά τις μεταβιβαζόμενες συμβάσεις και έγγραφα για συμμόρφωση με τους ισχύοντες νόμους. Αυτή η μοίρα δεν παρακάμπτει την πληρεξουσιότητα. Σε ποιους απευθύνονται οι αξιωματούχοι;
- αν έχει λήξει η ημερομηνία λήξης της ·
- αν το πρόσωπο που υπογράφει τη σύμβαση έχει την εξουσία να ασχολείται.
- αν έχουν ικανοποιηθεί άλλες απαιτήσεις (για παράδειγμα, η δέσμη εγγράφων περιέχει την άδεια των αρχών κηδεμονίας για μια συναλλαγή με την ακίνητη περιουσία ενός παιδιού ή ενός ανίκανου ατόμου).
Το πρόβλημα είναι ότι ο έλεγχος περιορίζεται στη μελέτη εγγράφων, ιδίως εκείνων που εκδίδονται από τις αρχές.
Εάν η εξουσιοδότηση εκδόθηκε πριν από πολύ καιρό και η θητεία της δεν έχει λήξει, θα ήταν λογικό να ζητήσετε απευθείας από τον ιδιοκτήτη εάν επιθυμεί ακόμα να κάνει μια συμφωνία. Είναι απολύτως πιθανό ότι η εξουσιοδότηση έχει ανακληθεί και ο απατεώνας το χρησιμοποιεί. Η διαχείριση ενός πληρεξουσίου με συμβολαιογράφο δεν μπορεί να λειτουργήσει.
Εάν ο πωλητής είναι ο κληρονόμος
Η απόκτηση περιουσιακών στοιχείων που έχουν προηγουμένως ληφθεί από άλλο πρόσωπο με κληρονομικότητα θεωρείται επικίνδυνη επιχείρηση. Ανά πάσα στιγμή, κληρονόμοι μπορεί να προκύψουν απαιτώντας το μερίδιό τους, και ακόμη και να καταθέσουν αγωγή στο δικαστήριο.
Το πρόβλημα δεν είναι μόνο σε επαρκώς μακρές χρονικές περιόδους περιορισμού. Ο νόμος προβλέπει την αποκατάστασή τους.
Παρόμοιες περιπτώσεις συμβαίνουν με ακίνητα, τα δικαιώματα των οποίων περνούν από μια αλυσίδα συναλλαγών. Ο μόνος τρόπος για να διατηρήσετε κατοικημένη ιδιοκτησία είναι να αποδείξετε μια δίκαιη αγορά.
Υπόθεση συναλλαγής
Το αντικείμενο της συναλλαγής είναι ένα από τα αντικείμενα που αναφέρονται παραπάνω. Χαρακτηριστικά της πώλησης των οικιστικών χώρων υποχρεώνουν να εισάγουν στο έγγραφο επαρκείς πληροφορίες για τον προσδιορισμό του αντικειμένου. Οι δικαστικές υποθέσεις και η νομοθεσία αποκαλούν πληροφορίες από το κρατικό μητρώο δικαιωμάτων ως επαρκείς πληροφορίες: τον αριθμό κτηματολογίου και τη βάση για την καταχώρηση των δικαιωμάτων του πωλητή (σύμβαση, πιστοποιητικό κληρονομιάς κ.λπ.), ημερομηνία εγγραφής και άλλα χαρακτηριστικά.
Εάν ένα κτίριο κατοικίας ή μέρος αυτού πωλείται, ο δεύτερος λαμβάνει το κατάλληλο ποσό δικαιωμάτων επί της γης ή μέρους αυτής. Οι συναλλαγές για τη μεταβίβαση γης μπορούν να συνδυαστούν ή να υπογραφούν ταυτόχρονα δύο έγγραφα.
Η συνέπεια παραβίασης αυτού του κανόνα είναι η αναγνώριση της συναλλαγής ως μη ολοκληρωθείσας. Αυτό σημαίνει ότι οι βασικοί όροι δεν συμφωνούνται και το έγγραφο δεν έχει νομική ισχύ: δεν δημιουργεί δικαιώματα και υποχρεώσεις.
Εάν το στοιχείο προς πώληση είναι δωμάτιο ή διαμέρισμα σε κτίριο διαμερισμάτων, ο νέος ιδιοκτήτης λαμβάνει επίσης το δικαίωμα σε μέρος της κοινής ιδιοκτησίας. Η αποποίηση ευθυνών είναι παράνομη.
Περιγραφή του υποκειμένου συναλλαγής
Πώς συνδέονται τα χαρακτηριστικά της σύμβασης πώλησης κατοικιών και το αντικείμενο της συναλλαγής; Οι ακόλουθες πληροφορίες έχουν εισαχθεί στο έγγραφο:
- την πόλη ή την πόλη στην οποία βρίσκεται ·
- Διεύθυνση
- συνολική επιφάνεια.
- αριθμός δωματίων;
- την παρουσία μπαλκόνια και λότζες.
- κτηματολογικού αριθμού.
Το διαμέρισμα μπορεί να έχει χαρακτηριστικά τα οποία ο πωλητής προσπαθεί να κρύψει από κατανοητά κίνητρα. Ωστόσο, ο προσδιορισμός των κρυφών ελλείψεων παρέχει στον αγοραστή το δικαίωμα να ζητήσει αποζημίωση. Εάν είναι τόσο σοβαρές ώστε η αγορά χάνει το νόημά της, χορηγείται το δικαίωμα τερματισμού της συναλλαγής.
Ανασυγκρότηση ή ανάπλαση πρέπει να νομιμοποιηθεί, διαφορετικά το διαμέρισμα πωλείται, έτσι να μιλήσει, χωρίς αυτούς. Εάν οι αλλαγές είναι σοβαρές, τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποχρεωθεί να φέρει το αντικείμενο στην αρχική του θέση. Ως εκ τούτου, η απόκτηση κατοικιών με τέτοια ελαττώματα είναι γεμάτη με σοβαρές δυσκολίες στο μέλλον.
Αν προταθεί να αγοράσει ένα σπίτι σε μια τέτοια κατάσταση, τότε οι αλλαγές του είναι νομιμοποιημένες πολύ ευκολότερη. Υποβάλλεται αίτηση ή δήλωση και βεβαίωση της τοπικής δημοτικής διοίκησης ότι το ακίνητο δεν υπερβαίνει την κατανεμημένη γη και οι αλλαγές στο ακίνητο γίνονται στο μητρώο δικαιωμάτων.
Αν η γη αποκτάται ταυτόχρονα
Ποια είναι τα χαρακτηριστικά της σύμβασης για την πώληση των οικιστικών χώρων με ένα οικόπεδο κάτω από αυτό;
Στο LC τέθηκε η αρχή της ενότητας της τύχης της γης και της περιουσίας που βρίσκεται πάνω της. Αν το σπίτι μεταφερθεί, τότε η γη μεταφέρεται ανάλογα.
Η έλλειψη γραφειοκρατίας για το οικόπεδο δεν απαγορεύει στον ιδιοκτήτη να πωλεί ακίνητα. Η σύμβαση κάνει μόνο μια σημείωση σχετικά με τη μεταβίβαση της γης υπό τους ίδιους όρους στους οποίους ανήκει ο πωλητής. Εξαίρεση αποτελούν οι περιπτώσεις παράνομης κατασκευής σε γη που δεν προορίζεται για αυτό ή δεν αποτελεί καθόλου νόμιμη χρήση του πωλητή.
Ο νόμος απαγορεύει την πώληση γης χωρίς την ταυτόχρονη πώληση κατοικίας που βρίσκεται σε αυτό.
Εάν η γη κάτω από το σπίτι είναι μισθωμένη, τότε ο νέος ιδιοκτήτης την λαμβάνει σε βάση μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή, δεν απαιτείται η συγκατάθεση του ιδιοκτήτη της γης για τη συναλλαγή.
Ο νόμος μπορεί επίσης να προβλέπει εξαιρέσεις που απαγορεύουν την πώληση γης σε ορισμένα πρόσωπα, στην προκειμένη περίπτωση επιτρέπεται η εκμίσθωση.
Οι ρήτρες της συμφωνίας σχετικά με το αντικείμενο της συναλλαγής δείχνουν τον αριθμό κτηματολογίου και τη βάση για την καταχώριση του νόμου.
Δικαιώματα τρίτων
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η ιδιαιτερότητα της πώλησης κατοικιών είναι η υποχρέωση του πωλητή να αναγράφει στη σύμβαση όλα τα πρόσωπα που διατηρούν το δικαίωμα διαμονής.
Αυτό περιλαμβάνει όλους τους συγγενείς που ζουν μαζί του, σύζυγο ή σύζυγο. Πρώην μέλη της οικογένειας περιλαμβάνονται στον κατάλογο που υπόκειται σε συγκατοίκηση. Ο νόμος επεκτείνει το καθεστώς του σε άτομα που δεν έχουν συγγένεια ή άλλη σχέση με τον ιδιοκτήτη, αλλά τα ενσταλάσσονται από αυτόν ως μέλη της οικογένειας.
Εάν προηγουμένως ένα μέλος της οικογένειας δεν συμμετείχε στην ιδιωτικοποίηση, διατηρεί το δικαίωμα χρήσης των χώρων.
Η βάση του δικαιώματος διαμονής είναι: η απόδειξη, η σύμβαση μίσθωσης, η σύμβαση μίσθωσης με εξαρτώμενα πρόσωπα.
Η απουσία πλήρως εκτελεσθέντων εγγράφων δεν σημαίνει ότι κανείς δεν έχει δικαίωμα στη στέγαση, εκτός από τον ιδιοκτήτη. Εξαίρεση αποτελούν περιπτώσεις κατά τις οποίες είναι απαραίτητη η παραβίαση των διατυπώσεων (για παράδειγμα, συμβάσεις που υπόκεινται σε υποχρεωτική πιστοποίηση συμβολαιογράφου).
Το κείμενο περιέχει τα ονόματα, τα επώνυμα, τα επώνυμα και τα συγκεκριμένα δικαιώματα διαμονής στο διαμέρισμα και τα δεδομένα διαβατηρίου για τον εντοπισμό των ατόμων. Η διάταξη σχετικά με το θέμα αυτό περιλαμβάνεται στο άρθρο σχετικά με τα χαρακτηριστικά της πώλησης των οικιστικών χώρων.
Ένα ξεχωριστό θέμα είναι τα δικαιώματα των παιδιών.Εάν ένα από τα μέρη της συναλλαγής έχει ανήλικα τέκνα που έχουν μόνο δικαίωμα διαμονής και όχι ιδιοκτησία, ο νόμος τους υποχρεώνει να λάβουν μέτρα για να εξασφαλίσουν ότι οι συνθήκες διαβίωσής τους δεν θα επιδεινωθούν.
Τιμή συναλλαγής
Η ρήτρα είναι υποχρεωτική για τη σύμβαση πώλησης. Χωρίς αυτήν, η συναλλαγή θεωρείται ότι δεν έχει ολοκληρωθεί και η νομική της σημασία έχει χαθεί. Το μέγεθος της τιμής δεν απαιτείται μόνο για την προστασία των δικαιωμάτων των συμμετεχόντων, αλλά και για τον υπολογισμό του ποσού του φόρου.
Πώς καθορίζεται η τιμή κατά την πώληση ακίνητης περιουσίας; Η ιδιαιτερότητα της πώλησης των οικιστικών χώρων στην παροχή της ελευθερίας των μερών, που περιορίζεται μόνο από την απαγόρευση της μεταβίβασης κατοικιών για μια τιμή που δεν αντιστοιχεί στην αγορά. Η αποτίμηση του αντικειμένου με την κτηματολογική αξία δεν καθιστά δυνατή την εξοικονόμηση φόρων, το κράτος θα υποχρεώσει να κάνει πληρωμές με βάση τις τιμές της αγοράς σύμφωνα με την πρακτική του Συνταγματικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Εάν μία πλευρά προτείνει ένα σχέδιο σύμβασης και το δεύτερο δεχτεί, αυτό δεν σημαίνει αυτόματη αποδοχή της τιμής που αναφέρεται στο σχέδιο.
Διαστάσεις υπολογισμού και ένδειξη τιμών
Κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, το κόστος αναφέρεται τόσο για το ίδιο το διαμέρισμα όσο και για ένα μέρος του συνολικού ακινήτου στο συγκρότημα κατοικιών.
Αν ένα σπίτι με οικόπεδο ή μερίδιο ενός σπιτιού με μερίδιο ενός οικοπέδου αποκτάται σε ιδιοκτησία, καθορίζεται η τιμή για κάθε μεμονωμένο αντικείμενο.
Το ποσό μπορεί να υπολογιστεί με βάση την αξιολόγηση της μονάδας επιφάνειας, και στη συνέχεια ο αγοραστής είναι υποχρεωμένος να πληρώσει τα χρήματα για την περιοχή που έχει πραγματικά μεταφερθεί.
Η τιμή εισάγεται ταυτόχρονα στη σύμβαση τόσο σε αριθμούς όσο και σε λέξεις, έτσι ώστε να μην υπάρχουν διαφορές οφειλόμενες σε σφάλματα που μπορεί να προκύψουν κατά την προετοιμασία της.
Αυτό δεν σημαίνει ότι η τελευταία παράγραφος αναφέρεται μόνο στα χαρακτηριστικά των συμβάσεων πώλησης κατοικιών.
Έντυπο σύμβασης
Ο νόμος θεσπίζει αυστηρότερες απαιτήσεις για τις συναλλαγές σχετικά με την πώληση ακινήτων και οικιστικών χώρων, ειδικότερα, η σύμβαση συντάσσεται υπό τη μορφή ενιαίου εγγράφου. Η μη συμμόρφωση με την απαίτηση του εντύπου ακυρώνει τη συναλλαγή. Είναι αδύνατο να αναφερθώ στην αλληλογραφία ως αποδεικτικά στοιχεία που επιβεβαιώνουν τη σύναψη συμφωνίας.
Νομικοποίηση
Το 2015, έγιναν τροποποιήσεις στη νομοθεσία σχετικά με την καταχώρηση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Ορισμένες συναλλαγές έχουν πλέον ολοκληρωθεί με τη συμμετοχή συμβολαιογράφου.
Οι ακόλουθες περιπτώσεις περιλαμβάνονται στη λίστα:
- συναλλαγές για την πώληση μιας μετοχής στο κοινό δικαίωμα ιδιοκτησίας, ακόμη και αν ο αγοραστής είναι ένας από τους κατόχους ·
- η πώληση ενός διαμερίσματος από τον μοναδικό ιδιοκτήτη, ο οποίος κατά τη στιγμή της συναλλαγής δεν ήταν ακόμη 18 ετών ·
- πώληση μιας κοινόχρηστης ιδιοκτησίας.
Η εισαγωγή νέων διατάξεων δεν αποκλείει την υποχρέωση λήψης άδειας για συναλλαγή από τις αρχές κηδεμονίας. Δυστυχώς, τα απαριθμούμενα χαρακτηριστικά της πώλησης κατοικιών δεν λαμβάνονται υπόψη από γονείς ή κηδεμόνες.
Καταχώριση κράτους
Ο νόμος υποχρεώνει τα μέρη στη συναλλαγή να καταχωρούν τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Ένα πρόσωπο θεωρείται πλήρης ιδιοκτήτης οικιστικών ακινήτων από τη στιγμή της καταχώρισης του δικαιώματος. Art. 558 σχετικά με τις ιδιαιτερότητες της πώλησης κατοικιών καθορίζει τη στιγμή της εγγραφής στο μητρώο δικαιωμάτων ως η στιγμή της σύναψης της συναλλαγής.
Εάν ένα από τα μέρη αρνείται να εγγραφεί ή να το αποφύγει, ο δεύτερος έχει το δικαίωμα να ασκήσει αγωγή ενώπιον δικαστηρίου για αναγκαστική εγγραφή. Έτσι, επιβεβαιώνεται ότι ο αγοραστής είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του αποκτηθέντος ακινήτου, παρά την έλλειψη εγγραφής.
Συναλλαγές μητρότητας
Η μερική ή πλήρης χρήση κεφαλαίων μητρότητας για την αγορά κατοικίας απαιτεί την εκπλήρωση ορισμένων νομοθετικών απαιτήσεων. Τα χαρακτηριστικά επηρεάζουν τόσο τη διαμόρφωση των συναλλαγών όσο και τη διαδικασία εκτέλεσης.
Επιπλέον, ο νόμος καθορίζει έναν κατάλογο των απαιτήσεων για κατοικίες που αγοράζονται με αυτόν τον τρόπο. Συγκεκριμένα, ορισμένες ένοπλες δυνάμεις εξέφρασαν ορισμένες θέσεις σε μια ανασκόπηση της δικαστικής πρακτικής σχετικά με τη χρήση του κεφαλαίου μητρότητας.
Συμπερασματικά
Παραθέτουμε εν συντομία τα χαρακτηριστικά της πώλησης οικιστικών χώρων, που αναφέρονται στον 558 Αστικό Κώδικα:
- μια βασική προϋπόθεση είναι η μεταβίβαση των δικαιωμάτων τρίτων στο διαμέρισμα.
- χωρίς κρατική εγγραφή, η σύμβαση δεν θεωρείται ότι έχει συναφθεί ·
- άλλα χαρακτηριστικά συνδέονται με την ηλικία των συμμετεχόντων στη συναλλαγή ή με την ικανότητα δικαίου τους.
Εισήχθη μια τροποποίηση για τη ρύθμιση των συναλλαγών με κατοικίες οικονομικής θέσης με ομοσπονδιακό νόμο, η οποία δεν έχει ακόμη εγκριθεί.