Συγγενείς συχνά αποφασίζουν για την ανάγκη ανταλλαγής ακινήτων. Μπορεί να υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί λόγοι για αυτό. Όλα τα χαρακτηριστικά αυτής της διαδικασίας επιλύονται με την κατάρτιση επίσημων εγγράφων. Μια σχετική ανταλλαγή ενός διαμερίσματος για ένα διαμέρισμα μπορεί να γίνει με βάση συμφωνία ανταλλαγής ή πώλησης. Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τους κανόνες εφαρμογής της διαδικασίας, καθώς και τις φορολογικές συνέπειες.
Τι εναλλακτικές επιλογές χρησιμοποιούνται
Κατά την ανταλλαγή ακινήτων, ισχύουν οι ακόλουθες επιλογές:
- Το διαμέρισμα ανταλλάσσεται με άλλο. Εάν η περιοχή των δύο αντικειμένων είναι διαφορετική, μπορεί να χρειαστεί πρόσθετη χρέωση.
- Ανταλλαγή μετοχών.
- Το δωμάτιο αλλάζει σε ένα διαμέρισμα.
Η συγκεκριμένη επιλογή εξαρτάται από τους στόχους που επιτυγχάνονται μέσω της εφαρμογής αυτής της ανταλλαγής.
Λόγοι για την κοινή χρήση
Μια σχετική ανταλλαγή διαμερισμάτων για διαμερίσματα μπορεί να απαιτηθεί για την επίτευξη διαφορετικών στόχων. Αυτά περιλαμβάνουν:
- Εδαφικές προτιμήσεις (οι οικογένειες επιθυμούν να αλλάξουν την περιοχή διαμονής).
- Μια οικογένεια θέλει να μετακομίσει στην πόλη, ενώ άλλος προτιμά τη μοναξιά στο χωριό ή την πόλη.
- Την ανάγκη να λάβει ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό από έναν συμμετέχοντα στη συναλλαγή, εάν η χρήση των προσαυξήσεων υποτίθεται ότι βασίζεται στα αποτελέσματα της ανταλλαγής.
- Η οικογένεια μετακομίζει σε άλλη πόλη, η οποία οδηγεί στην ανταλλαγή μεταξύ σταθμών.
- Επίλυση διαφωνιών όσον αφορά τη συγκατοίκηση των πολιτών. Συχνά μια τέτοια διαδικασία εκτελείται βίαια, επομένως, διεξάγεται μια προκαταρκτική δοκιμή.
Η συγκεκριμένη μέθοδος ανταλλαγής εξαρτάται από τους διαθέσιμους λόγους και λαμβάνεται επίσης υπόψη το εάν η ιδιοκτησία είναι ιδιωτικοποιημένη ή δημοτική. Κατά την ανταλλαγή διαμερισμάτων μεταξύ συγγενών, απαιτείται η καταχώριση του δικαιώματος κάθε συμμετέχοντος στο ληφθέν αντικείμενο.
Εάν το ακίνητο είναι δημοτικό, τότε η διαδικασία ανταλλαγής είναι περίπλοκη, δεδομένου ότι η εφαρμογή του θα πρέπει να λάβει τη συγκατάθεση των τοπικών αρχών.
Πώς γίνεται μια συμφωνία;
Όταν εφαρμόζετε μια οικογενειακή ανταλλαγή ενός διαμερίσματος για ένα διαμέρισμα, θα πρέπει να αποφασιστεί ποιες μέθοδοι θα εκτελέσουν αυτή τη διαδικασία. Μπορούν να είναι έτσι:
- Σύνταξη συμβολαίου ανταλλαγής. Υπό αυτές τις συνθήκες, και οι δύο συμμετέχοντες είναι πωλητές και αγοραστές ακινήτων. Η συναλλαγή μπορεί να είναι ισοδύναμη ή προσαύξηση. Μπορεί να πραγματοποιηθεί ανταλλαγή διαμερίσματος για ένα διαμέρισμα μεταξύ πόλεων. Οι συγγενείς έχουν το δικαίωμα να αλλάξουν την πόλη διαμονής μετά τη διαδικασία. Εάν απαιτείται επιπλέον πληρωμή, τότε το μέγεθός της καθορίζεται ξεχωριστά, για το οποίο λαμβάνεται υπόψη η περιοχή και άλλες παράμετροι του υπάρχοντος ακινήτου. Επιτρέπεται να μην χρησιμοποιείται η βοήθεια συμβολαιογράφου, αλλά η τεκμηρίωση σίγουρα θα εγγραφεί στο Rosreestr. Το ποσό της σύμβασης φορολογείται στο 13%.
- Υπογραφή σύμβασης πώλησης. Αυτή η μέθοδος θεωρείται λιγότερο δαπανηρή στους φόρους. Μια σχετική ανταλλαγή ενός διαμερίσματος για ένα διαμέρισμα με την προετοιμασία του DCT συνεπάγεται την ύπαρξη σύμβασης σε κάθε πλευρά. Για να γίνει η συναλλαγή νόμιμα καθαρή και αξιόπιστη, συνιστάται να την επισημάνετε. Στη συνέχεια, πραγματοποιείται η εγγραφή αντικειμένων για νέους ιδιοκτήτες στο Rosreestr. Κάθε συμβαλλόμενο μέρος πληρώνει το 13% της σύμβασής του, αλλά μια έκπτωση μπορεί να χρησιμοποιηθεί λόγω της αγοράς νέων κατοικιών, οπότε η ανάγκη πλήρους καταβολής του φόρου σχεδόν απαλείφεται εάν οι πολίτες δεν έχουν χρησιμοποιήσει αυτό το προνόμιο πριν.
- Δημιουργία δώρου. Αυτή η επιλογή θεωρείται η πιο οικονομική και βολική.Εφαρμόζεται μόνο με την προϋπόθεση ότι υπάρχει πραγματικά καλή σχέση μεταξύ συγγενών, έτσι εμπιστεύονται ο ένας τον άλλον. Ως εκ τούτου, η ανταλλαγή διαμερισμάτων μη κατοίκων πραγματοποιείται με βάση δωρεές που εκδίδονται από κάθε μέρος. Αν η ανταλλαγή δεν είναι ίση, τότε δεν θα είναι δυνατόν να συνταχθεί μια ρήτρα στη συμφωνία δωρεάς που σχετίζεται με την προσαύξηση. Το ζήτημα αυτό επιλύεται με λεκτική συμφωνία, οπότε δεν πρέπει να υπάρχει διαφωνία μεταξύ συγγενών.
Η επιλογή μιας συγκεκριμένης μεθόδου εξαρτάται από τις επιθυμίες των άμεσων συμμετεχόντων στη συναλλαγή. Η πιο συνηθισμένη διαδικασία βασίζεται σε συμφωνία ανταλλαγής.
Στάδια της ανταλλαγής συγγένειας ενός διαμερίσματος για ένα διαμέρισμα
Η διαδικασία χωρίζεται σε διαδοχικά στάδια:
- Αρχικά, οι συγγενείς συμφωνούν προφορικά για τη συναλλαγή, για την οποία πραγματοποιείται επιθεώρηση των χώρων, συζητούνται οι πιο σημαντικές συνθήκες.
- Τα μέρη λαμβάνουν τελική απόφαση σχετικά με την ανάγκη ανταλλαγής.
- Τα καταλύματα προετοιμάζονται για ανταλλαγή, για τα οποία καταγράφονται όλα τα εγγεγραμμένα άτομα, καταβάλλονται λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και προετοιμάζεται ένα τεχνικό σχέδιο και ένα διαβατήριο για τη στέγαση.
- Όλοι οι ιδιοκτήτες συντάσσουν γραπτή συγκατάθεση για τη διεξαγωγή της διαδικασίας.
- Οι έμπειροι εκτιμητές καλούνται να καθορίσουν την αξία κάθε ακινήτου, η οποία θα αποφασίσει εάν απαιτείται επιπλέον πληρωμή.
- Πριν από την υπογραφή των εγγράφων, πρέπει να συμφωνήσετε για μια πρόσθετη χρέωση.
- Συντάσσεται συμφωνία ανταλλαγής. Η διαδικασία μπορεί να διεξαχθεί ανεξάρτητα ή με τη βοήθεια προσκεκλημένου συμβολαιογράφου. Μπορείτε επίσης να επικοινωνήσετε με εξειδικευμένες εταιρείες που εμπλέκονται στην προετοιμασία διαφόρων εγγράφων.
- Οι αλλαγές γίνονται στο Rosreestr. Η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει από 3 έως 10 ημέρες, μετά την οποία κάθε ιδιοκτησία περνά στον νέο ιδιοκτήτη.
Ανταλλαγή διαμερίσματος για διαμέρισμα μεταξύ πόλεων ή σε μια περιοχή δεν χρειάζεται πολύ χρόνο. Δεδομένου ότι η διαδικασία διεξάγεται μεταξύ ανθρώπων με συγγένεια, δεν είναι καν απαραίτητη η δαπάνη χρημάτων για συμβολαιογραφικές αμοιβές, έτσι όλα τα έγγραφα συλλέγονται από τους πολίτες από μόνοι τους.
Ποια έγγραφα χρειάζονται
Πριν από την άμεση ολοκλήρωση της συναλλαγής, θα πρέπει να καταλάβετε προσεκτικά πώς να οργανώσει μια ανταλλαγή οικογενειακών διαμερισμάτων. Η διαδικασία περιλαμβάνει την προετοιμασία της απαραίτητης τεκμηρίωσης, η οποία περιλαμβάνει το χαρτί:
- Αποσπάσματα από το USRN σε διαμερίσματα στα οποία καταχωρείται ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.
- Συναίνεση όλων των ιδιοκτητών στη συναλλαγή. Πρέπει να πιστοποιείται από συμβολαιογράφο.
- Τεχνικά έγγραφα για το θέμα. Αυτά περιλαμβάνουν ένα τεχνικό σχέδιο και ένα διαβατήριο. Με τη βοήθεια αυτών των εγγράφων, οι συγγενείς μπορούν να επαληθεύσουν ότι δεν υπάρχει παράνομη ανάπλαση στο διαμέρισμα.
- Βοήθεια από τη ΔΔΠ.
- Αντίγραφα βιβλίων στο σπίτι, συμπεριλαμβανομένων πληροφοριών σχετικά με το ποιος είναι εγγεγραμμένος στο σπίτι.
- Παραλαβή πληρωμής κρατικού δασμού για την εγγραφή ακινήτου για νέο ιδιοκτήτη.
- Μια άμεση συμφωνία ανταλλαγής που περιέχει σημαντικές και ουσιώδεις προϋποθέσεις, αφού αν δεν υπάρχουν πληροφορίες για τα μέρη, προσαύξηση και ανταλλάξιμα διαμερίσματα, ένα τέτοιο έγγραφο αναγνωρίζεται εύκολα από το δικαστήριο ως άκυρο.
Αν επιλέξετε μια μέθοδο που προϋποθέτει την προετοιμασία των δωρεών, τότε δημιουργείται επιπλέον μια συμφωνία άμεσης δωρεάς και εκπονούνται έγγραφα που χρησιμεύουν ως επιβεβαίωση ότι υπάρχει σχέση μεταξύ των μερών της συναλλαγής. Αυτό θα σας επιτρέψει να μην πληρώσετε φόρο.
Οι αποχρώσεις της ανταλλαγής δημοτικών ακινήτων
Πολλοί πολίτες εξακολουθούν να ζουν σε δημοτικά ακίνητα. Ακόμη και υπό τέτοιες συνθήκες, επιτρέπεται η ανταλλαγή ενός διαμερίσματος ενός δωματίου σε ένα διαμέρισμα ενός δωματίου. Τα χαρακτηριστικά αυτής της διαδικασίας περιλαμβάνουν:
- Κανόνες Ανταλλαγής (που περιέχονται στο άρθρο 72 του Κ.Δ.).
- Η συμφωνία ανταλλαγής υπογράφεται εις τριπλούν, καθώς ένα έγγραφο πρέπει να διαβιβάζεται στην τοπική διοίκηση.
- Κάθε συμμετέχων είναι υποχρεωμένος να μεταφέρει στον δήμο την απαραίτητη δέσμη εγγράφων για τη συναλλαγή.
- Όλα τα εγγεγραμμένα πρόσωπα πρέπει να συμφωνούν με την ανταλλαγή.
- Δεν επιτρέπονται πρόσθετες πληρωμές, καθώς το ακίνητο δεν ανήκει στους άμεσους κατοίκους. Αυτός ο κανόνας ισχύει επίσης εάν ένας μεταβαλλόμενος χώρος διαβίωσης είναι πολύ μεγαλύτερος από τον άλλο.
Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας απαιτείται η συγκατάθεση του δήμου που ενεργεί ως ιδιοκτήτης του ακινήτου.
Όταν μια συναλλαγή απορριφθεί από την τοπική διοίκηση
Η διαδικασία για την ανταλλαγή δημοτικών κατοικιών πραγματοποιείται μόνο με τη συγκατάθεση της διαδικασίας από τον δήμο. Η αποτυχία μπορεί να οφείλεται στους ακόλουθους λόγους:
- Το δικαστήριο εξετάζει μια υπόθεση βάσει της οποίας τερματίζεται η συμφωνία κοινωνικού δανείου με έναν από τους συμμετέχοντες στη συναλλαγή.
- Οι χώροι που αναφέρονται στη συμφωνία είναι ακατάλληλοι για ζωή.
- Στο σπίτι όπου βρίσκεται το διαμέρισμα, προγραμματίζεται μια μεγάλη αναθεώρηση στο εγγύς μέλλον.
- Το κτίριο υπόκειται σε κατεδάφιση.
- Το δικαίωμα των κατοίκων να χρησιμοποιούν συγκεκριμένα ακίνητα αμφισβητείται.
- Ένας από τους συμμετέχοντες έχει μια χρόνια ασθένεια.
Υπό αυτές τις συνθήκες, η ανταλλαγή θα απορριφθεί.
Διάρκεια της διαδικασίας ανταλλαγής
Συχνά υπάρχει ανταλλαγή ιδιωτικοποιημένου διαμερίσματος για ιδιωτικοποιημένο. Αυτό δεν απαιτεί την άδεια των κρατικών οργανώσεων ή τρίτων. Η διαδικασία περιλαμβάνει τη συνεκτίμηση των ακόλουθων χαρακτηριστικών:
- Η διάρκεια της διαδικασίας εξαρτάται από το εάν ένας ειδικός που εμπλέκεται στην προετοιμασία της σύμβασης και άλλα έγγραφα καλείται να ολοκληρώσει τη διαδικασία, καθώς με τη συμμετοχή του όλες οι ενέργειες μπορούν να ολοκληρωθούν γρηγορότερα.
- Η εγγραφή στο Rosreestr δεν διαρκεί περισσότερο από 7 ημέρες. Εάν αντιμετωπίσετε αυτό το ζήτημα στο MFC, η περίοδος θα αυξηθεί σε 9 ημέρες.
Τυπικά, η διαδικασία διαρκεί περίπου ένα μήνα με την ανεξάρτητη εφαρμογή όλων των σταδίων.
Κόστος ανταλλαγής
Για να εγγραφείτε ιδιοκτησίας για έναν νέο ιδιοκτήτη θα πρέπει να καταβάλει τέλος ίσης με 2 χιλιάδες ρούβλια. Επιπλέον, το ποσό περιλαμβάνει το κόστος των υπηρεσιών συμβολαιογράφου και εκτιμητών.
Επιτρέπεται η διεξαγωγή της διαδικασίας χωρίς τη συμμετοχή διαφόρων ειδικών. Στην περίπτωση αυτή, οι συγγενείς αποφασίζουν για ποιους όρους θα πραγματοποιηθεί η ανταλλαγή.
Οι αποχρώσεις της χρήσης προσαυξήσεων
Τις περισσότερες φορές, ένα διαμέρισμα ανταλλάσσεται για ένα διαμέρισμα με επιπλέον χρέωση, όπως συνήθως συγγενείς έχουν διαμερίσματα με διαφορετικά μεγέθη και άλλες παραμέτρους. Το μέγεθος της προσαυξήσεως διαπραγματεύεται τα δύο μέρη ανεξάρτητα. Στην περίπτωση αυτή, λαμβάνονται υπόψη οι αποχρώσεις:
- Πληροφορίες σχετικά με την προσαύξηση πρέπει να περιλαμβάνονται στο σχέδιο συμφωνίας.
- Εάν η διαδικασία διεξάγεται βάσει δωρεών, τότε δεν θα είναι δυνατή η εγγραφή ενός στοιχείου στη μεταφορά ενός συγκεκριμένου ποσού κεφαλαίων σε αυτά τα έγγραφα, οπότε οι συγγενείς θα πρέπει να εμπιστεύονται ο ένας τον άλλον.
- Η ανταλλαγή ενός διαμερίσματος για ένα διαμέρισμα με επιπλέον χρέωση συνεπάγεται ότι ένας συμμετέχων στη συναλλαγή έχει σημαντικό εισόδημα. Τις περισσότερες φορές, οι συγγενείς προσπαθούν να μην διαφημίζουν πληροφορίες για προσαυξήσεις.
Συνιστάται επιπλέον η σύμβαση να περιλαμβάνει ρήτρα σχετικά με την επιλεγμένη μέθοδο πληρωμής.
Χαρακτηριστικά της πληρωμής φόρου
Η απόκτηση ή η πώληση ακινήτων είναι μια σοβαρή συναλλαγή που πρέπει να καταχωρηθεί στη Rosreestr και να οδηγήσει σε ορισμένες φορολογικές συνέπειες. Αυτό ισχύει ακόμη και για τη σχετική ανταλλαγή ενός διαμερίσματος για ένα διαμέρισμα. Τι να πληρώσετε στους συμμετέχοντες; Εάν πραγματοποιηθεί η ανταλλαγή, τότε ο φόρος καταβάλλεται μόνο από τον συμμετέχοντα που λαμβάνει την προσαύξηση.
Εάν συντάσσεται σύμβαση πώλησης, τότε κάθε πολίτης πρέπει να πληρώσει το 13% του εισπραχθέντος ακινήτου. Δεδομένου όμως ότι δικαιούνται έκπτωση, ο φόρος καλύπτεται από την απαλλαγή αυτή. Επομένως, δεν χρειάζεται να το πληρώσετε.
Δεν απαιτείται φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων εάν τα διαμερίσματα που ανήκουν στα μέρη της συναλλαγής ανταλλάσσονται για περισσότερο από 3 έτη.
Λόγοι αποτυχίας εγγραφής
Η ανταλλαγή διαμερίσματος ενός δωματίου σε διαμέρισμα ενός δωματίου διεξάγεται μόνο με την αρμόδια εγγραφή αυτής της διαδικασίας. Αλλά συχνά, όταν υποβάλλουν αίτηση στο Rosreestr, οι πολίτες πρέπει να αντιμετωπίσουν μια άρνηση εγγραφής. Αυτό οφείλεται συνήθως στους εξής λόγους:
- Δεν υπάρχει η απαιτούμενη τεκμηρίωση.
- Ένας από τους ιδιοκτήτες δεν θέλει να συντάξει γραπτή συγκατάθεση για τη συναλλαγή.
- Αναφέρονται ανακριβείς πληροφορίες στα χαρτιά.
Η ανταλλαγή μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με την προϋπόθεση ότι κάθε πρόσωπο που κατέχει την ιδιοκτησία συμφωνεί με αυτή τη διαδικασία. Η αναγκαστική μετεγκατάσταση του ιδιοκτήτη ενός αντικειμένου σε άλλο διαμέρισμα είναι αδύνατη ακόμη και μέσω δικαστηρίου.
Συμπέρασμα
Η ανταλλαγή διαμερισμάτων μεταξύ συγγενών θεωρείται μια απλή και κατανοητή διαδικασία. Για το σκοπό αυτό μπορούν να προετοιμαστούν διάφορα έγγραφα. Το πιο σημαντικό για αυτό είναι να χρησιμοποιήσετε μια συμφωνία ανταλλαγής. Η διαδικασία διεξάγεται μόνο με τη συγκατάθεση όλων των ιδιοκτητών του αντικειμένου.
Τα χαρακτηριστικά της ανταλλαγής εξαρτώνται από το εάν τα διαμερίσματα είναι ιδιωτικοποιημένα ή δημοτικά.