Τα κοινά διαμερίσματα εξακολουθούν να βρίσκονται συχνά στις ρωσικές πόλεις. Οι πολίτες που διαμένουν σε χωριστά δωμάτια μπορούν να είναι ενοικιαστές με βάση μια συμφωνία κοινωνικής μίσθωσης και μπορούν επίσης να είναι άμεσοι ιδιοκτήτες ακινήτων. Στην τελευταία περίπτωση, συχνά απαιτείται η πώληση ενός δωματίου σε κοινόχρηστο διαμέρισμα. Αυτή η διαδικασία είναι γεμάτη με πολλές δυσκολίες, αφού όλοι οι άλλοι ενοικιαστές έχουν δικαίωμα προαγοράς. Ως εκ τούτου, είναι δυνατή η πώληση κατοικιών σε μη εξουσιοδοτημένα άτομα μόνο μετά την άρνηση άλλων ιδιοκτητών δωματίων να αποκτήσουν ένα δωμάτιο.
Πώς επιβεβαιώνεται η ιδιοκτησία;
Για την πώληση οποιουδήποτε ακινήτου, ο πωλητής πρέπει να έχει την κυριότητα αυτού του ακινήτου. Αυτό επιβεβαιώνεται μόνο από επίσημα έγγραφα, επομένως απαιτείται βεβαίωση ιδιοκτησίας ή απόσπασμα από το USRN που περιέχει πληροφορίες για τον ιδιοκτήτη του δωματίου.
Τα έγγραφα πρέπει απαραίτητα να δείχνουν ότι ένας συγκεκριμένος πολίτης είναι ο ιδιοκτήτης μόνο ενός μέρους των χώρων. Το μέγεθος του δωματίου καθορίζεται, και το δωμάτιο θα πρέπει να διατίθενται στο διαμέρισμα.
Νομοθετικός κανονισμός
Οι ιδιοκτήτες των δωματίων σε κοινόχρηστο διαμέρισμα θα πρέπει να πουλούν την περιουσία τους μόνο υπό την προϋπόθεση ότι θα πληρούνται οι πολυάριθμες απαιτήσεις του νόμου. Διαφορετικά, η συναλλαγή ενδέχεται να αμφισβητηθεί από γείτονες. Επομένως, κατά την εφαρμογή αυτής της διαδικασίας, λαμβάνονται υπόψη τα περιεχόμενα των HA και FA.
Με βάση αυτούς τους κανονισμούς, καθορίζεται ποιος έχει το δικαίωμα προτίμησης να αποκτήσει χώρο, καθώς και ποιες απαιτήσεις πρέπει να τηρεί η συμφωνημένη σύμβαση.
Στην LCD, η υποχρέωση του ιδιοκτήτη είναι να ειδοποιήσει όλους τους άλλους κατοίκους του διαμερίσματος της απόφασης.
Χρώματα πώλησης σε γείτονες
Τις περισσότερες φορές, ένα δωμάτιο πωλείται σε κοινόχρηστο διαμέρισμα σε γείτονες. Έχουν το προνομιακό δικαίωμα να αποκτήσουν αυτό το ακίνητο. Τα χαρακτηριστικά αυτής της διαδικασίας περιλαμβάνουν:
- αρχικά, ο ιδιοκτήτης του δωματίου πρέπει να ενημερώσει όλους τους γείτονες ότι σχεδιάζει να πουλήσει το ακίνητο.
- Επιπλέον, δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν συναλλαγές εντός 30 ημερών, δεδομένου ότι η περίοδος αυτή δίνεται στους γείτονες να αποφασίσουν για την απόκτηση αυτού του αντικειμένου.
- η συγκατάθεση ή η άρνηση είναι γραπτώς.
Εάν κάποιος γείτονας θέλει να αγοράσει ένα δωμάτιο, τότε συντάσσεται μαζί του ένα τυποποιημένο συμβόλαιο πώλησης. Η τιμή καθορίζεται από τον άμεσο πωλητή.
Πώς να πουλήσετε ένα δωμάτιο σε μη εξουσιοδοτημένα άτομα;
Η πώληση ενός δωματίου σε κοινόχρηστο διαμέρισμα σε εξωτερικούς συνεργάτες είναι μια μάλλον πολύπλοκη διαδικασία, καθώς οι ιδιοκτήτες σπιτιού συχνά έχουν να αντιμετωπίσουν το γεγονός ότι οι γείτονες δημιουργούν διάφορα εμπόδια στη συναλλαγή. Οι αποχρώσεις της διαδικασίας περιλαμβάνουν:
- αρχικά έπρεπε να λάβει από όλους τους γείτονες άρνηση να αγοράσει ένα δωμάτιο.
- η στέγαση πωλείται σε ξένους στην ίδια τιμή που προσφέρθηκε στους γείτονες.
- εάν υπάρχουν γραπτές αποδείξεις για την άρνηση των γειτόνων, τότε η πώληση του αντικειμένου πραγματοποιείται σύμφωνα με τη γενική διαδικασία για την οποία συντάσσεται τυποποιημένη σύμβαση πώλησης
- η συναλλαγή καταχωρείται στην Rosreestr.
Η διαδικασία πρέπει να διεξάγεται λαμβάνοντας υπόψη τις πολυάριθμες απαιτήσεις του νόμου. Εάν υπάρχουν ακόμη και μικρές παραβιάσεις, τότε μπορούν να αποτελέσουν τη βάση για αμφισβήτηση της συναλλαγής από τους γείτονες.Ως εκ τούτου, είναι σκόπιμο να χρησιμοποιηθεί νομική υποστήριξη για τις συναλλαγές ακινήτων, καθώς ένας έμπειρος δικηγόρος θα είναι σε θέση να προτείνει τις ενέργειες που πρέπει να λάβει ο πωλητής σε μια δεδομένη κατάσταση.
Ποιος έχει το δικαίωμα προτίμησης;
Κατά την πώληση ενός δωματίου που βρίσκεται σε κοινόχρηστο διαμέρισμα, πρέπει να λάβετε υπόψη τα δικαιώματα που έχουν οι ιδιοκτήτες άλλων δωματίων στο διαμέρισμα. Οι γείτονες έχουν δικαίωμα προτίμησης να αγοράσουν ένα δωμάτιο προς πώληση. Ως εκ τούτου, κατ 'αρχήν προσφέρεται κατ' αρχήν η ευκαιρία να αγοραστεί αυτή η ιδιοκτησία σε γείτονες. Μόνο κάτω από τέτοιες συνθήκες θα είναι νόμιμο να πουλήσει ένα δωμάτιο σε κοινόχρηστο διαμέρισμα. Οι γείτονες κοινοποιούνται γραπτώς, καθώς και 30 ημέρες πριν από την πώληση σε μη εξουσιοδοτημένα άτομα.
Το δικαίωμα προτίμησης απολαμβάνουν όλοι οι πολίτες που ζουν σε αυτό το διαμέρισμα. Μόνο μετά την παραλαβή της άρνησης όλων αυτών των προσώπων από το ακίνητο που πωλείται, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει άδεια να πουλήσει δωμάτιο σε κοινόχρηστο διαμέρισμα.
Συχνά, οι γείτονες αρνούνται να συντάξουν γραπτή άρνηση. Σε αυτή την περίπτωση, είναι σημαντικό ο πωλητής να έχει επιβεβαίωση ότι έχει σταλεί μια ειδοποίηση. Ως εκ τούτου, συνιστάται να χρησιμοποιείτε συστημένη επιστολή με επιβεβαίωση παράδοσης για τους σκοπούς αυτούς.
Διαδικασία πώλησης δωματίου
Η διαδικασία πώλησης ενός δωματίου σε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα συνεπάγεται την ανάγκη εκτέλεσης ορισμένων διαδοχικών ενεργειών. Αυτά περιλαμβάνουν:
- το κόστος του δωματίου καθορίζεται, για το οποίο μπορείτε να αποφασίσετε μόνοι σας ή να χρησιμοποιήσετε τη βοήθεια ενός εκτιμητή.
- συντάσσεται προειδοποίηση για όλους τους γείτονες, μετά την οποία το έγγραφο διαβιβάζεται προσωπικά στους πολίτες με υπογραφή ή αποστέλλεται ταχυδρομικώς με απόδειξη παραλαβής.
- αν οι γείτονες δεν θέλουν να αγοράσουν ένα δωμάτιο, τότε πρέπει να λάβουν γραπτή άρνηση από αυτούς μέσα σε ένα μήνα?
- τότε αναζητήστε αγοραστές που είναι μη εξουσιοδοτημένα πρόσωπα?
- μετά την εξεύρεση του αγοραστή, υπογράφεται η σύμβαση πώλησης.
- Η Rosreestr καθορίζει τη μεταβίβαση του δικαιώματος ακίνητης περιουσίας σε άλλο πρόσωπο.
Εάν δεν είναι δυνατό να βρεθεί ένας αγοραστής, επιτρέπεται να μειωθεί η τιμή, αλλά είναι σημαντικό να καλέσετε και πάλι τους γείτονες να αγοράσουν ένα δωμάτιο με νέο κόστος. Μόνο μετά τη λήψη μιας δεύτερης άρνησης είναι η πώληση ενός δωματίου σε κοινόχρηστο διαμέρισμα σε τρίτους που πραγματοποιήθηκε.
Τρόποι πώλησης αντικειμένου
Η διαδικασία μπορεί να εκτελεστεί με διάφορους τρόπους. Αυτά περιλαμβάνουν:
- Χώρος αυτοεξυπηρέτησης. Σε αυτήν την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης του αντικειμένου πρέπει να εκτελεί όλες τις ενέργειες ανεξάρτητα. Πρέπει να γνωρίζει καλά το νόμο, ώστε να μην παραβιάζει τα δικαιώματα των γειτόνων. Θα πρέπει να ασχοληθεί με την αναζήτηση ενός αγοραστή και να συντάξει μια σύμβαση πώλησης. Εάν τα στάδια της πώλησης ενός δωματίου σε κοινόχρηστο διαμέρισμα ή τα δικαιώματα των γειτόνων παραβιάζονται με οποιονδήποτε τρόπο, η συναλλαγή μπορεί να προσβληθεί ενώπιον του δικαστηρίου.
- Προσφυγή σε μεσίτες ακινήτων. Προσφέρουν νομική υποστήριξη για συναλλαγές με ακίνητα. Όταν χρησιμοποιείτε τις υπηρεσίες των επαγγελματιών, μπορείτε να είστε βέβαιοι ότι ο νόμος δεν θα παραβιαστεί με κανέναν τρόπο. Είναι οι υπάλληλοι του οργανισμού που θα ασχολούνται με την αναζήτηση αγοραστών και την εκτέλεση της συναλλαγής. Οι υπηρεσίες καταβάλλονται από τον αγοραστή ή τον πωλητή.
Πολλοί άνθρωποι σκέφτονται αν πρέπει να χρησιμοποιήσετε τις υπηρεσίες ενός συμβολαιογράφου κατά την πώληση ενός δωματίου σε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα. Δεν χρειάζεται να επικοινωνήσετε με αυτόν τον ειδικό για να πιστοποιήσετε τη σύμβαση πώλησης. Αλλά για να εξασφαλίσετε στο μέλλον ότι δεν υπάρχει δυνατότητα αμφισβήτησης της συναλλαγής, μπορείτε να επικοινωνήσετε με έναν συμβολαιογράφο που θα μελετήσει όλα τα στοιχεία της υπόθεσης και θα είναι σε θέση να πει εάν η σύμβαση είναι νόμιμη.
Πώς να λάβετε συγκατάθεση από γείτονες;
Η πώληση ακίνητης περιουσίας στο δευτεροβάθμιο είναι πάντα μια συγκεκριμένη και σύνθετη διαδικασία, αλλά η πώληση των χώρων σε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα θεωρείται η πιο ασυνήθιστη διαδικασία. Για την εφαρμογή της, οι γείτονες χρειάζονται άρνηση από την αγορά ακινήτων.
Ο ιδιοκτήτης του δωματίου μπορεί να μην ζητήσει άδεια από τους γείτονες για να το πουλήσει, αλλά θα πρέπει να τους κοινοποιήσει την προγραμματισμένη απόφαση ένα μήνα πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Γείτονες μπορούν να λάβουν μια θετική απόφαση, ως εκ τούτου, θα είναι απαραίτητο να συντάξει μια σύμβαση πώλησης μαζί τους.
Είναι δυνατή η πώληση χωρίς γραπτή άρνηση;
Συχνά στα κοινόχρηστα διαμερίσματα μεταξύ των γειτόνων υπάρχει πολύ κακή σχέση, έτσι δεν θέλουν να έρθουν σε επαφή μεταξύ τους με οποιονδήποτε τρόπο. Επομένως, οι γείτονες δεν ανταποκρίνονται στην ειδοποίηση που έλαβε.
Για να αποφύγετε μελλοντικά προβλήματα με την πώληση ακινήτων στο δευτερεύον, συνιστάται να εκτελέσετε τα παρακάτω βήματα:
- αρχικά είναι σκόπιμο να στείλετε μια ειδοποίηση με συστημένη επιστολή, αφού έχετε καταθέσει μια παραλαβή παραλαβής, έτσι ώστε ο πολίτης να έχει αποδεικτικά στοιχεία ότι ειδοποίησε πραγματικά τους γείτονες για την πώληση του δωματίου.
- αν η σχέση είναι καλή, τότε οι γείτονες συνιστούν γραπτή άρνηση να αγοράσουν μια κατοικία, στην οποία πρέπει απαραίτητα να υπογραφούν.
- επιτρέπεται να προσκαλούνται μάρτυρες στους οποίους διαβιβάζεται η κοινοποίηση, επομένως αυτοί οι πολίτες θα μπορούν να επιβεβαιώσουν στο δικαστήριο ότι ο πωλητής του δωματίου ακολουθεί αυστηρά τις απαιτήσεις του νόμου.
Εάν παραβιάζονται τα δικαιώματα των γειτόνων, η συναλλαγή αναγνωρίζεται εύκολα μέσω δικαστηρίου ως άκυρη, οπότε οι αγοραστές μπορούν να χάσουν την περιουσιακή τους περιουσία.
Ποια έγγραφα χρειάζονται για πώληση;
Η σωστή εκτέλεση της συναλλαγής περιλαμβάνει την προετοιμασία ορισμένων εγγράφων από τον πωλητή. Πώς να πουλήσετε ένα δωμάτιο σε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα; Για το σκοπό αυτό απαιτούνται τα ακόλουθα έγγραφα:
- διαβατήριο πωλητή ·
- τίτλους τίτλων για ακίνητα, με τη βοήθεια των οποίων ένας πολίτης επιβεβαιώνει το δικαίωμά του σε ένα δωμάτιο, επιπλέον, μπορούν να εκπροσωπούνται με μια συμφωνία ιδιωτικοποίησης, μαρτυρία, πιστοποιητικό δώρου ή άλλο έγγραφο.
- απόσπασμα από το USRN, το οποίο δείχνει τον ιδιοκτήτη του δωματίου, την παρουσία διαφόρων επιβαρύνσεων, το μέγεθος του δωματίου και άλλες σημαντικές παραμέτρους για κάθε αγοραστή.
- τεχνικό σχέδιο και δελτίο δεδομένων και βάσει αυτών των εγγράφων, οι μελλοντικοί ιδιοκτήτες θα είναι σε θέση να επαληθεύσουν την απουσία παράνομης ανάπλασης.
- πιστοποιητικό που αναφέρει την απουσία χρεών για την πληρωμή λογαριασμών κοινής ωφελείας ·
- γραπτή άρνηση να αγοράσει ακίνητα που έλαβε από όλους τους γείτονες διαμέρισμα.
Αυτά τα έγγραφα απαιτούνται όχι μόνο από αγοραστές, αλλά και από μεσίτες ακινήτων, εάν αποφασιστεί η χρήση των υπηρεσιών τους.
Όροι της σύμβασης
Ένα σημαντικό σημείο για κάθε πωλητή είναι η σωστή προετοιμασία της σύμβασης πώλησης. Είναι απαραίτητα διαμορφωμένο γραπτώς. Οι ουσιώδεις προϋποθέσεις του περιλαμβάνουν τα εξής σημεία:
- Πληροφορίες σχετικά με τα μέρη της συμφωνίας που έχουν υποβληθεί από τον πωλητή και τον αγοραστή.
- δεδομένα σχετικά με το αντικείμενο της σύμβασης, για τα οποία αναφέρεται η διεύθυνση του διαμερίσματος, το μέγεθος του δωματίου, καθώς και οι άλλες σημαντικές παραμέτρους του,
- το κόστος του δωματίου που αναφέρεται σε ρούβλια και σε λέξεις?
- η διαδικασία υπολογισμού δίνεται.
- η ευθύνη για κάθε μέρος αναφέρεται σε περίπτωση παραβίασης των όρων της συμφωνίας
- την ημερομηνία της σύμβασης ·
- υπογραφές των μερών.
Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τυποποιημένες φόρμες για να συντάξετε αυτό το έγγραφο. Εάν ο κτηματομεσίτης χειρίζεται τη διαδικασία πώλησης ενός δωματίου σε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα, τότε αυτός που συντάσσει το έγγραφο.
Οι αποχρώσεις της χρήσης γκρι σχήματα
Κάποιοι ιδιοκτήτες δωματίων σε κοινόχρηστο διαμέρισμα σκέφτονται για τη δυνατότητα χρήσης γκρίζων σχεδίων που τους επιτρέπουν να πωλούν ακίνητα όσο το δυνατόν γρηγορότερα και χωρίς να συνάπτουν συμφωνία με τους γείτονές τους. Συχνά χρησιμοποιούνται για να αποφύγουν τη φορολογία. Συνήθως, τέτοιες μέθοδοι χρησιμοποιούνται όταν οι γείτονες δημιουργούν διάφορα εμπόδια σε μια συμφωνία.
Οι πιο συνηθισμένες μέθοδοι είναι:
- μόνο ένα μέρος της αίθουσας πωλείται στον ενδιαφερόμενο αγοραστή και μετά τα υπόλοιπα τετραγωνικά μέτρα μεταφέρονται με βάση τη δωρεά.
- ένα δωμάτιο δεσμεύεται βάσει μιας σύμβασης δανείου, μετά την οποία ένα δάνειο δεν καταβάλλεται εσκεμμένα, συνεπώς η στέγαση ανακτάται με αναγκαστική μέθοδο.
- Η στέγαση μεταφέρεται με βάση μια συμφωνία δώρου, αλλά στην πραγματικότητα ο νέος ιδιοκτήτης μεταφέρει τα χρήματα στον πρώην ιδιοκτήτη για το ακίνητο.
Όλα τα παραπάνω συστήματα θεωρούνται επικίνδυνα, οπότε υπάρχει πάντα η πιθανότητα ο αγοραστής να είναι απάτη και να αρνηθεί να πληρώσει για το δωμάτιο. Επιπλέον, τέτοιες συναλλαγές μπορεί να ενδιαφέρουν τις υπηρεσίες επιβολής του νόμου ή την Ομοσπονδιακή Φορολογική Υπηρεσία, οπότε ο πωλητής μπορεί να θεωρηθεί υπεύθυνος διοικητικά ή ποινικά.
Οι συνέπειες της έλλειψης ειδοποίησης
Ο πωλητής του δωματίου, που βρίσκεται σε κοινόχρηστο διαμέρισμα, πρέπει να ενημερώσει τους γείτονες για την απόφασή του. Εάν δεν υπάρχει προειδοποίηση, αυτό μπορεί να έχει αρνητικές συνέπειες. Οι γείτονες μπορούν να αμφισβητήσουν τη συμφωνία στο δικαστήριο, καθώς επιθυμούν να γίνουν ιδιοκτήτες της ίδιας της περιουσίας.
Ως εκ τούτου, ελλείψει γνώσεων για το πώς η συναλλαγή έχει ολοκληρωθεί, είναι σκόπιμο να επικοινωνήσετε με έμπειρους μεσίτες ή να πάρετε συμβουλές από συμβολαιογράφο.
Συμπέρασμα
Η πώληση ενός δωματίου που βρίσκεται σε κοινόχρηστο διαμέρισμα είναι μια μάλλον περίπλοκη διαδικασία, για την εφαρμογή της οποίας είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη οι απαιτήσεις του νόμου. Υποχρεωτικά σχετικά με τους προγραμματισμένους γείτονες πώλησης ειδοποιούνται. Έχουν προνομιούχο δικαίωμα να αγοράζουν κατοικίες.
Μόνο μετά τη λήψη άρνησης από τους γείτονες μπορείτε να πουλήσετε το ακίνητο σε μη εξουσιοδοτημένα άτομα. Για το σκοπό αυτό, είναι σημαντικό να συντάξετε σωστά μια σύμβαση πώλησης. Δεν συνιστάται η χρήση γκρι σχήματα για τη μείωση της τιμής ενός δωματίου, καθώς αυτό συνοδεύεται από πολλούς κινδύνους για τον πωλητή.