Συχνά, μια ιδιοκτησία έχει πολλούς ιδιοκτήτες. Έχουν κάποιο μερίδιο ή ξεχωριστό δωμάτιο σε αυτό το αντικείμενο. Εάν ένας από τους ιδιοκτήτες αποφασίσει να πουλήσει το ακίνητό του, τότε πρέπει πρώτα να προσφέρει το μερίδιό του σε άλλους συνιδιοκτήτες. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι έχουν προληπτικό δικαίωμα αγοράς. Τους προσφέρεται ένα αντικείμενο σε μια ορισμένη τιμή, στην οποία σε περίπτωση άρνησης είναι απαραίτητο να προσφέρει ένα δωμάτιο ή ένα μερίδιο σε άλλους αγοραστές. Εάν η τιμή πέσει, τότε και πάλι πρέπει να επικοινωνήσετε με τους συνιδιοκτήτες για την προσφορά για να αγοράσετε ένα μέρος του διαμερίσματος.
Η έννοια του προληπτικού νόμου
Αντιπροσωπεύεται από το δικαίωμα του ιδιοκτήτη του δωματίου ή μετοχή στο διαμέρισμα να αποκτήσει ένα άλλο μέρος που πωλείται από τον συνιδιοκτήτη. Μόνο μετά την επίσημη επίσημη άρνηση μπορεί να προσφερθεί αυτή η περιουσία σε μη εξουσιοδοτημένα πρόσωπα.
Η διαδικασία χρήσης του προτιμησιακού δικαιώματος αγοράς εμπίπτει στο άρθρο 250 του Αστικού Κώδικα. Ως εκ τούτου, ο ιδιοκτήτης του αντικειμένου πριν από την πώληση σε άλλους πρέπει να βεβαιωθεί ότι όλοι οι γείτονές του στο κοινόχρηστο διαμέρισμα ή οι συνιδιοκτήτες του ιδιωτικοποιημένου αντικειμένου ενημερώνονται για τη σχεδιαζόμενη πώληση και επίσης δεν θέλουν να χρησιμοποιήσουν το νόμιμο δικαίωμά τους. Συνιστάται να προβείτε σε γραπτή άρνηση. Επιπλέον, ο πωλητής πρέπει να έχει αποδεικτικά στοιχεία ότι έδωσε πραγματικά στους συνιδιοκτήτες ειδοποίηση για την πώληση του μέρους του.
Αναδυόμενα θέματα
Οι άνθρωποι με μόνο ένα μέρος ενός ακινήτου αντιμετωπίζουν σχεδόν πάντα ορισμένες δυσκολίες στην πώληση ακινήτων. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι άλλοι συνιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα προτίμησης για αγορά μετοχής. Οι πιο δημοφιλείς δυσκολίες και προβλήματα περιλαμβάνουν:
- Εμπόδια στην πώληση του δωματίου δημιουργούνται από άλλους ενοικιαστές του ακινήτου. Για παράδειγμα, δηλώνουν απευθείας στους πιθανούς αγοραστές ότι θα χαλάσουν τη ζωή τους και ταυτόχρονα δεν θέλουν να εξαγοράσουν ένα μερίδιο από μόνοι τους.
- Οι συνιδιοκτήτες αρνούνται να αποδεχθούν ειδική ειδοποίηση σχετικά με την πώληση περιουσίας, οπότε πρέπει να στείλετε ένα έγγραφο με συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής, προκειμένου να έχετε αποδεικτικά στοιχεία συμμόρφωσης με τις απαιτήσεις του νόμου.
- Αρχικά, οι κάτοχοι μετοχών αρνούνται να εξαγοράσουν μια μετοχή, αλλά στη συνέχεια προσφεύγουν στο δικαστήριο για να αμφισβητήσουν την ήδη συναφθείσα συναλλαγή με τρίτους. Αλλά αν ο πωλητής έχει αποδείξεις για την ειδοποίηση των πολιτών, το δικαστήριο δεν θα ικανοποιήσει τις αξιώσεις.
- Πολλοί μέτοχοι ταυτόχρονα μπορούν να εκφράσουν την επιθυμία να αγοράσουν μέρος του διαμερίσματος και σε μια τέτοια κατάσταση ο πωλητής μπορεί να επιλέξει ανεξάρτητα με ποιον θα συναφθεί η συναλλαγή.
- Δεν μπορείτε να ενημερώσετε άλλους συνιδιοκτήτες για την πώληση του μέρους, εάν υπάρχει συμφωνία με μόνο έναν μισθωτή ότι θα αγοράσει την μετοχή.
Το δικαίωμα προτίμησης για αγορά μετοχής σε διαμέρισμα με ανήλικο συνεπάγεται ότι είναι απαραίτητο όχι μόνο να λάβει άρνηση εξαγοράς μιας μετοχής από τους επίσημους αντιπροσώπους της, αλλά και να λάβει άδεια να πουλήσει περιουσία από τις αρχές κηδεμονίας. Ταυτόχρονα, δεν επιτρέπεται να παραβιάζονται τα δικαιώματα του παιδιού με οποιονδήποτε τρόπο μέσω αυτής της συναλλαγής.
Πώς να αποφύγετε τους κινδύνους;
Κάθε πρόσωπο που κατέχει μόνο ένα συγκεκριμένο τμήμα της ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να είναι πολύ έμπειρα σε ό, τι είναι το προνόμιο δικαίωμα να αγοράσει μια μετοχή. Στην περίπτωση αυτή, είναι δυνατό να αποφευχθεί η κατάσταση όταν η συναλλαγή για την πώληση ακινήτων θα αμφισβητηθεί. Για να αποφευχθούν διάφοροι κίνδυνοι, λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα σημεία:
- άλλοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ενημερώνονται σωστά και αμέσως για τη σχεδιαζόμενη πώληση μέρους του ακινήτου ·
- εάν ένας πολίτης έχει καλές σχέσεις με άλλους συνιδιοκτήτες, ζητείται γραπτή άρνηση.
- εάν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων δεν θέλουν να γράψουν μια άρνηση, τότε θα τους αποσταλεί μια ειδοποίηση με συστημένη επιστολή με απόδειξη παράδοσης.
Μόνο εάν υπάρχουν ενδείξεις ότι ο πωλητής δεν έχει παραβιάσει τα δικαιώματα άλλων ενοικιαστών, μπορεί να διασφαλιστεί ότι η συναλλαγή δεν θα αμφισβητηθεί στο δικαστήριο.
Είναι δυνατόν να παρακάμψετε το δικαίωμα προτίμησης για αγορά;
Υπάρχουν ορισμένα τεχνάσματα που καθιστούν δυνατή την αποχή από άλλους πολίτες και να μην τους αποστείλει ειδοποίηση για την πώληση μέρους του ακινήτου. Οι βασικές αυτές μέθοδοι περιλαμβάνουν:
- Κάνοντας μια συμφωνία δώρου, όχι μια πώληση με βάση μια σύμβαση πώλησης. Το προνομιούχο δικαίωμα αγοράς είναι έγκυρο μόνο για την πώληση μιας μετοχής, όχι ως δώρο. Κάθε πρόσωπο έχει το δικαίωμα ελεύθερης διάθεσης της περιουσίας του, ώστε να μπορεί να δωρίσει ένα μερίδιο σε οποιοδήποτε πρόσωπο χωρίς δυσκολίες και τη δυνατότητα αμφισβήτησης. Αλλά εάν οι συνιδιοκτήτες έχουν αποδείξεις ότι η επιστρεπτέα συναλλαγή κρύβεται, τότε αναγνωρίζεται στο δικαστήριο όπως υπονοείται με βάση το άρθρο. 170 GK.
- Η αύξηση της αξίας ενός μέρους του ακινήτου. Η σύμβαση πώλησης μπορεί να υποδηλώνει υψηλή τιμή, αλλά στην πραγματικότητα το αντικείμενο μεταφέρεται με διαφορετικό κόστος. Οι συναλλαγές αυτές είναι δόλιες, οπότε αν οι αποχρώσεις τους δημοσιοποιούνται, αναγνωρίζονται ως άκυρες.
- Κάνοντας μια συμφωνία με μια υπόσχεση. Για παράδειγμα, ο πωλητής του δωματίου συντάσσει δάνειο από τον αγοραστή, για τον οποίο συντάσσεται επίσημο έγγραφο. Σύμφωνα με αυτή τη συμφωνία, μέρος του ακινήτου παρέχεται ως ασφάλεια. Επιπλέον, γράφεται η αποζημίωση, με αποτέλεσμα ο δανειστής να αρνηθεί τα χρήματα και ο πωλητής να μεταβιβάσει την περιουσία του σε αυτόν για αυτό. Αλλά όταν χρησιμοποιείτε ένα τέτοιο σύστημα, θα πρέπει να εγγραφείτε επίσημα τόσο η σύμβαση υπόσχεσης όσο και η σύμβαση αποζημίωσης.
Τέτοια κόλπα χρησιμοποιούνται συνήθως εάν υπάρχει πραγματικά κακή σχέση μεταξύ των κατοίκων της ίδιας περιουσίας, έτσι οι πολίτες προσπαθούν να χρησιμοποιήσουν το προληπτικό τους δικαίωμα να ενοχλήσουν τον συνιδιοκτήτη του ακινήτου.
Κανόνες για την ενημέρωση των πολιτών
Αν ο ιδιοκτήτης μιας μετοχής σε ένα αντικείμενο αποφασίσει να πουλήσει την περιουσία του, τότε εκτελεί τις ακόλουθες ενέργειες:
- βάσει του άρθρου 250 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, όλοι οι άλλοι συνιδιοκτήτες έχουν προνομιακό δικαίωμα αγοράς, επομένως αρχικά τους προσφέρεται μια μετοχή με ένα ορισμένο κόστος.
- Περαιτέρω, συντάσσεται γραπτή ειδοποίηση που περιέχει πληροφορίες σχετικά με τη σχεδιαζόμενη πώληση περιουσίας.
- το έγγραφο υποδεικνύει την τιμή στην οποία προγραμματίζεται η συναλλαγή.
- μπορούν να προσφερθούν σχέδια δόσεων ή άλλες επιλογές βάσει αυτού του εγγράφου, επιτρέποντας σε άλλους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να εξαγοράσουν μια μετοχή.
- Με βάση αυτή την ειδοποίηση, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες του ακινήτου κάνουν μια άρνηση ή πραγματοποιούν μια συναλλαγή.
Εάν οι πολίτες απλώς αρνούνται να δεχθούν την ειδοποίηση, τους αποστέλλεται ταχυδρομικώς και, επιπλέον, θα πρέπει να καταβάλουν μια ειδοποίηση παράδοσης έτσι ώστε ο πωλητής να έχει αποδεικτικά στοιχεία για τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις του νόμου. Υπό τους όρους αυτούς, η κοινοποίηση είναι νομικά δεσμευτική, ακόμη και αν ο παραλήπτης αρνείται να λάβει την επιστολή.
30 ημέρες μετά την αποστολή ειδοποιήσεων, μπορείτε να ξεκινήσετε την πώληση του ποσοστού σε μη εξουσιοδοτημένα πρόσωπα εάν οι συνιδιοκτήτες δεν έχουν εκφράσει την επιθυμία να το αγοράσουν μόνοι τους.
Τρόποι αποστολής ειδοποιήσεων
Συνιστάται να δώσετε το έγγραφο προσωπικά για υπογραφή. Αλλά στην πράξη, υπάρχουν συχνά καταστάσεις όπου υπάρχει υπερβολική διαφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών της ίδιας περιουσίας. Αλλά ακόμη και υπό τέτοιες συνθήκες, δεν επιτρέπεται να αγνοεί το δικαίωμα προτίμησης για αγορά μετοχής σε διαμέρισμα. Μια ειδοποίηση μπορεί να αποσταλεί με διάφορους τρόπους:
- αποστολή τηλεγράφων.
- στέλνοντας ένα έγγραφο χρησιμοποιώντας έναν συμβολαιογράφο.
- Στείλτε μόνος σας μια πολύτιμη επιστολή.
Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να πληρώσετε για την κοινοποίηση της παράδοσης του εγγράφου. Βεβαιωθείτε ότι έχετε αποθηκεύσει έγγραφα πληρωμής που επιβεβαιώνουν την αποστολή του εγγράφου. Αυτά τα έγγραφα αποτελούν στοιχεία κατά τη διάρκεια της δίκης.
Ποιες πληροφορίες περιέχονται στην ειδοποίηση;
Η εκ των προτέρων γνωστοποίηση της συναλλαγής εγγυάται τη συμμόρφωση με τις νομικές απαιτήσεις όσον αφορά το δικαίωμα προτίμησης για αγορά μετοχής σε διαμέρισμα. Ένα δείγμα μιας τέτοιας ειδοποίησης μπορεί να βρεθεί παρακάτω.
Βεβαιωθείτε ότι έχετε συμπεριλάβει τα ακόλουθα δεδομένα σε αυτό το έγγραφο:
- διεύθυνση διαμερίσματος;
- πληροφορίες σχετικά με το μέγεθος της υφιστάμενης μετοχής ·
- η αξία στην οποία πωλείται το ακίνητο ·
- άμεση προσφορά για να χρησιμοποιήσετε το δικαίωμά σας και να εξαργυρώσετε μέρος του αντικειμένου.
- αναφέρεται ότι εάν η πρόταση αυτή δεν γίνει αποδεκτή, η μετοχή θα πωληθεί σε τρίτους.
- υποβάλλεται παρακάτω αίτηση για να εκδοθεί γραπτή άρνηση ή συγκατάθεση.
- την ημερομηνία της κοινοποίησης και την υπογραφή του αιτούντος.
Η βασική προϋπόθεση είναι η ανάγκη πώλησης του ακινήτου αποκλειστικά στην τιμή που αναφέρεται στην προκήρυξη. Αν όλοι οι συνιδιοκτήτες αρνούνται να αγοράσουν, τότε μπορείτε να συνεχίσετε να πωλούν σε αυτή την τιμή. Εάν ο πωλητής δεν μπορεί να βρει αγοραστές, τότε δεν μπορεί απλά να μειώσει την τιμή. Για το σκοπό αυτό, συντάσσουν εκ νέου κοινοποιήσεις, οι οποίες υποδεικνύουν χαμηλότερο κόστος. Εάν ένας από τους συνιδιοκτήτες συμφωνήσει να εξαργυρώσει την μετοχή, συντάσσεται συμφωνία μαζί του. Το προληπτικό δικαίωμα αγοράς ενός διαμερίσματος σας επιτρέπει να αυξήσετε το μερίδιο των υφιστάμενων ιδιοκτητών ακινήτων.
Ευθύνη για παραβίαση δικαιωμάτων
Συχνά, οι πολίτες που κατέχουν μερίδιο στην ακίνητη περιουσία απλώς αγνοούν το δικαίωμα προτίμησης για αγορά ενός δωματίου σε ένα διαμέρισμα που έχουν και άλλοι συνιδιοκτήτες. Αυτό οδηγεί σε παραβίαση των δικαιωμάτων των πολιτών.
Η κύρια αρνητική συνέπεια μιας τέτοιας παραβίασης είναι η δυνατότητα αμφισβήτησης της συναλλαγής. Δεδομένου ότι ο πωλητής δεν θα έχει στοιχεία για την έγκαιρη παροχή ειδοποίησης από άλλο συνιδιοκτήτη, η συναλλαγή αμφισβητείται. Ο πολίτης θα πρέπει να επιστρέψει το ποσό των κεφαλαίων που έλαβε από τον αγοραστή και στη συνέχεια να εκτελέσει τη διαδικασία με βάση τις νομικές απαιτήσεις.
Είναι υποχρεωτική η απαίτηση μιας άρνησης;
Εάν υπάρχει καλή σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών, τότε είναι σκόπιμο να ζητήσετε να γράψετε μια άρνηση, εάν οι πολίτες δεν θέλουν να εξαγοράσουν μέρος του ακινήτου.
Η άρνηση δεν απαιτείται όταν αποστέλλεται μια ειδοποίηση μέσω ταχυδρομείου, δεδομένου ότι ο αποστολέας έχει ούτως ή άλλως αποδεικτικά στοιχεία ότι τηρεί τις απαιτήσεις του νόμου. Είναι απαραίτητο να περιμένετε μια απάντηση εντός 30 ημερών. Εάν απουσιάζει, τότε μπορείτε να ασχοληθείτε με την πώληση μετοχών σε τρίτους.
Άλλες αποχρώσεις
Το πιο προνομιούχο δικαίωμα αγοράς ενός δωματίου σε κοινόχρηστο διαμέρισμα ή ιδιωτικοποιημένη ιδιοκτησία χρησιμοποιείται συνήθως, αλλά υπάρχει και σε άλλες περιοχές. Αυτά περιλαμβάνουν:
- Κατά την ενοικίαση. Αν κάποιο αντικείμενο μισθωθεί, τότε οι άνθρωποι που ζουν σε αυτό το διαμέρισμα, μετά τη δημοπρασία που τίθεται στη δημοπρασία, έχουν προτεραιότητα ως αγοραστές. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι κατοικίες είναι ήδη κατοικημένες από αυτούς τους πολίτες.
- Για μια δημοτική εγκατάσταση. Εάν ο δήμος θέσει προς πώληση το κτίριο στο οποίο κατοικούν οι πολίτες βάσει μιας σύμβασης κοινωνικού δανείου, τότε οι άνθρωποι λαμβάνουν την ίδια στέγη για τους ίδιους λόγους ή το προληπτικό δικαίωμα αγοράς του ακινήτου. Ως εκ τούτου, οι ενοικιαστές έχουν το δικαίωμα να συμμετέχουν στη δημοπρασία με άλλα άτομα, και μπορούν επίσης να επωφεληθούν από άλλους συμμετέχοντες. Επομένως, αν συμφωνούν σε μια αγορά, τότε η δημοπρασία απλώς δεν κρατείται, δεδομένου ότι μια συμφωνία συνάπτεται άμεσα με αυτές.
- Για κατασχεθέντα περιουσιακά στοιχεία. Αν κάποιο αντικείμενο κατασχεθεί και κατασχεθεί για χρέη, τότε πωλείται σε δημοπρασία. Ένας οφειλέτης μπορεί να συμμετάσχει στη δημοπρασία, ο οποίος επιπλέον έχει το δικαίωμα να το εξαγοράσει απευθείας χωρίς προσφορά.
Ο κύριος σκοπός αυτού του δικαιώματος είναι η ευκαιρία για τους ανθρώπους που χρησιμοποιούν ήδη το ακίνητο να γίνει πλήρεις ιδιοκτήτες του.
Συμπέρασμα
Διαφορετικοί πολίτες έχουν προληπτικά δικαιώματα σε διάφορους τομείς σε σχέση με όλα τα είδη περιουσίας. Εφαρμόζεται με διάφορους τρόπους και ο κύριος σκοπός της είναι η δυνατότητα των πολιτών να αγοράζουν κατοικίες που χρησιμοποιούν πραγματικά.
Εάν παραβιάζονται αυτά τα δικαιώματα, η συναλλαγή μπορεί να αμφισβητηθεί εύκολα ενώπιον του δικαστηρίου.