Οργανισμός HOA: δικαιώματα και υποχρεώσεις

Οι συνεργασίες των ιδιοκτητών σπιτιού (με τη συντομογραφία HOA) είναι μοναδικές μορφές διαχείρισης κατοικίας. Οι δραστηριότητές τους ρυθμίζονται από πολλές ρυθμιστικές νομικές πράξεις. Ο Κώδικας Στέγασης μπορεί να θεωρηθεί το κύριο έγγραφο που καθορίζει τις εξουσίες και το σύνολο των εργασιών των HOAs. Η γενική συνέλευση με το διοικητικό συμβούλιο του HOA καλείται να ενεργεί στο πλαίσιο της σύγχρονης νομοθεσίας και σήμερα στο προτεινόμενο άρθρο θα εξετάσουμε με τον πιο λεπτομερή τρόπο όλα όσα σχετίζονται με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του HOA και του συμβουλίου του.

Τι δικαιούται να κάνει η HOA;

Εν ολίγοις, πρόκειται να εκτελέσει εργασίες που σχετίζονται με τη διαχείριση του σπιτιού, δηλαδή την άσκηση της δραστηριότητας που αποτελούσε το επίκεντρο της εταιρείας διαχείρισης (υπό μορφή εμπορικού οργανισμού ή τμήματος στέγασης).

Και τώρα, θα εξετάσουμε προσεκτικά το σύνολο των δραστηριοτήτων που περιλαμβάνονται σε αυτή την έννοια. Τι ακριβώς κάνουν οι ενοικιαστές να επιτρέπουν στους εκπροσώπους τους στις εκλογές του διοικητικού συμβουλίου HOA;

Το 137ο άρθρο του Κώδικα Στέγασης, αφιερωμένο στη ρύθμιση αυτών των θεμάτων, έχει ως εξής:

1. Η HOA έχει το δικαίωμα να συνάπτει συμφωνίες με εταιρείες διαχείρισης και εκμετάλλευσης σχετικά με την εξυπηρέτηση ενός κτιρίου διαμερισμάτων και την παροχή πλήρους σειράς υπηρεσιών κοινής ωφέλειας.
2. Έχει το δικαίωμα να εκτελεί ορισμένα έργα χωρίς να προσφεύγει στις υπηρεσίες του Ποινικού Κώδικα (για παράδειγμα, προσλαμβάνοντας καθαριστικά για πρόσβαση ή διοργάνωση ανεξάρτητης απομάκρυνσης απορριμμάτων).
3. Η HOA ασχολείται με τον υπολογισμό των εσόδων και εξόδων με τον καθορισμό των απαραίτητων πόρων για τη συντήρηση του σπιτιού, την πληρωμή για τις δραστηριότητες των εργολάβων, τη σύσταση αποθεματικού, καθώς και με εκείνες που προορίζονται για γενική επισκευή.

Και επίσης;

Άλλα δικαιώματα του συμβουλίου HOA περιλαμβάνουν τα εξής:

1. Η εταιρία μπορεί να πραγματοποιήσει διακανονισμούς βάσει συμβάσεων τόσο με φυσικά πρόσωπα όσο και με νομικά πρόσωπα για τις παρεχόμενες υπηρεσίες.
2. Σύμφωνα με τη διαδικασία που θεσπίζεται από το νόμο, η HOA μπορεί να υποβάλει αίτηση στην τράπεζα ή σε ιδιώτες για τα πιστωτικά ταμεία.
3. Είναι υπεύθυνος για την πώληση, την ανταλλαγή και τη μίσθωση ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων. Για παράδειγμα, η HOA έχει το δικαίωμα να εισπράττει τέλη από επιχειρηματίες που επιθυμούν να νοικιάσουν χώρους γραφείων στο κτίριο ή για εμπόριο.
4. Η HOA υπολογίζει τα ενοίκια βάσει εκτιμήσεων κόστους.
5. Συλλέγει επίσης αυτό το ενοίκιο από τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές των εγκαταστάσεων του κτιρίου διαμερισμάτων.
6. Επίσης μεταξύ των δικαιωμάτων του είναι η λήψη νομικών μέτρων εναντίον προσώπων που οφείλουν ενοίκια ή ενοικιάσεις, τα οποία ασφαλώς πρέπει να αντικατοπτρίζονται στα πρακτικά των συνεδριάσεων του συμβουλίου του HOA.

HOA Charter ως το κύριο έγγραφο

Ο πλήρης και πλήρης κατάλογος των εξουσιών που κατέχει η HOA πρέπει να περιλαμβάνεται στον Χάρτη αυτού του οργανισμού. Αυτός ο κατάλογος μπορεί για παράδειγμα να περιλαμβάνει άδεια για την ανακατασκευή, να κάνει αλλαγές στην τοπική περιοχή με τη μορφή εξοπλισμού στάθμευσης αυτοκινήτων κλπ. Όλα τα δικαιώματα αυτού του οργανισμού που απαριθμούνται στον Χάρτη του δεν μπορούν να έρχονται σε αντίθεση με το περιεχόμενο του Κώδικα Στέγασης. Μπορούν μόνο να συμπληρώσουν και να επεκτείνουν τις βασικές τους διατάξεις σε συγκεκριμένες καταστάσεις.

Η άσκηση της πλειοψηφίας των δικαιωμάτων από το διοικητικό συμβούλιο της εταιρικής σχέσης πραγματοποιείται στην κατάσταση λειτουργίας - υπολογίζεται το ενοίκιο, τα κονδύλια διατίθενται σε τραπεζικούς λογαριασμούς, τηρείται το πρωτόκολλο του συμβουλίου του HOA. Αυτές οι ενέργειες είναι για την τρέχουσα εργασία. Η τήρηση της νομιμότητας όλων των προαναφερθεισών πράξεων παρακολουθείται από ειδική επιτροπή, η οποία ονομάζεται ελεγκτική επιτροπή, ύψους τριών έως τεσσάρων ατόμων. Η σύνθεσή του δεν ανήκει στα μέλη του διοικητικού συμβουλίου ή άλλων στελεχών της HOA.

Αν χρειαστεί να κάνετε σημαντικές αλλαγές (για παράδειγμα, να αναδιοργανώσετε τη δομή του HOA, να αλλάξετε τον λόγο των κονδυλίων που διατίθενται σε διάφορα ταμεία και να επανατοποθετήσετε το κτίριο), το διοικητικό συμβούλιο καλείται να διοργανώσει γενική συνέλευση όλων των κατοίκων με το θέμα που τίθεται σε ψηφοφορία. Το δικαίωμα εκτέλεσης των δηλωθεισών δραστηριοτήτων του HOA θα λάβει μόνο με την πλειοψηφία των θετικών ψήφων.

Σχετικά με τα χαρακτηριστικά του HOA

Πολύ συχνά, κατά τη διαδικασία άσκησης των δικαιωμάτων τους, τα μέλη του συμβουλίου του HOA έχουν πολλές ερωτήσεις που σχετίζονται με διάφορα αμφιλεγόμενα ή προβληματικά θέματα. Παρακάτω παραθέτουμε παραδείγματα των πιο σχετικών από αυτά.

Ένα από τα πιεστικά ζητήματα είναι η άρνηση του συμβουλίου να εκδίδει πιστοποιητικά ενοικιαστών (σχετικά με την σύνθεση της οικογένειας ή εκτεταμένες δηλώσεις) με βάση τις ληξιπρόθεσμες οφειλές. Φυσικό ερώτημα: έχει το συμβούλιο της εταιρικής σχέσης το δικαίωμα να αρνηθεί να εκδώσει πιστοποιητικά στα μέλη του με την παρουσία χρέους;

Η πρακτική αυτή είναι αντίθετη προς το νόμο. Ταυτόχρονα, τέτοιες ενέργειες χρησιμοποιούνται παγκοσμίως από τις αρχές της HOA με σκοπό να ενθαρρύνουν τους κατοίκους να καλύψουν το χρέος ή μέρος του. Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι η έκδοση των απαιτούμενων πιστοποιητικών δεν θεωρείται δικαίωμα, αλλά υποχρέωση της HOA. Αυτό ισχύει και για περιπτώσεις όπου οι κάτοικοι έχουν οποιοδήποτε μέγεθος απαιτήσεων για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας.

Είναι νόμιμη η πρόσβαση στο διαμέρισμα;

Μια άλλη συχνή ερώτηση από την κατηγορία των προβληματικών είναι οι εξουσίες του προέδρου ή του συμβουλίου της εταιρικής σχέσης να εισέλθουν στο διαμέρισμα και να το επιθεωρήσουν. Παρόμοιες καταστάσεις δεν είναι ασυνήθιστες για ένα τυπικό πρωτόκολλο πίνακα HOA. Το Σύνταγμά μας, ως θεμελιώδης νόμος, κατοχυρώνει το δικαίωμα κάθε πολίτη στο απαραβίαστο της δικής του κατοικίας. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι χωρίς την άδεια των ιδιοκτητών διαμερισμάτων, κανείς δεν έχει το δικαίωμα να την εισάγει. Η εξαίρεση ισχύει μόνο για περιπτώσεις όπου υπάρχει ένταλμα ή απειλή τρομοκρατικής επίθεσης ή κατακλυσμού (ανθρωπογενών ή φυσικών).

Σε άλλες περιπτώσεις (συμπεριλαμβανομένων και σε καταστάσεις έκτακτης ανάγκης, για παράδειγμα, διακοπή αγωγών), η είσοδος στο διαμέρισμα είναι δυνατή μόνο με την άδεια του ενοικιαστή. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τυχόν δικαιολογίες για το δικαίωμα πρόσβασης στο δωμάτιο (έλεγχος μετρητών ή ανάγνωση, μέτρηση πίεσης, μέτρηση θερμοκρασίας κ.λπ.) είναι παράνομες.

Σχετικά με τις ποινές και τα πρόστιμα

Ένα άλλο, όχι λιγότερο οξύ ζήτημα είναι η αρχή του HOA στον υπολογισμό του ενδιαφέροντος. Η εταιρική σχέση έχει το δικαίωμα σε αυτό σε περίπτωση που μια τέτοια λειτουργία ορίζεται στο Χάρτη, το οποίο εγκρίθηκε από τη γενική συνέλευση των κατοίκων. Το μέτρο αυτό αναφέρεται στην υποχρεωμένη, που αποσκοπεί στην τόνωση των οφειλετών στην πρόωρη καταβολή των κεφαλαίων για τη στέγαση.

Η διαδικασία με την οποία χορηγούνται τα πρόστιμα ρυθμίζεται αυστηρά και ορίζεται στο Χάρτη. Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να επικεντρωθεί στις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας σχετικά με τα ανώτατα όρια των κυρώσεων. Για παράδειγμα, απαγορεύεται να χρεώνετε πρόστιμο άνω του 1/30 του επιτοκίου αναχρηματοδότησης για κάθε καθυστέρηση πληρωμής.

Είμαστε υποχρεωμένοι να υπογράψουμε συμφωνία με την HOA;

Μερικές φορές, οι κάτοικοι ενδέχεται να εξοργιστούν από την πρόταση της HOA να υπογράψουν μια συμφωνία παροχής υπηρεσιών. Θα πρέπει να συνάπτονται τέτοιες συμφωνίες και οι HOA υποχρεούνται να το πράξουν; Αυτή η πρακτική είναι απόλυτα φυσιολογική. Το δικαίωμα των ενώσεων ιδιοκτητών σπιτιών να συνάπτουν συμβάσεις, καθώς και η διάταξη που διέπει τον υπολογισμό των πληρωμών, διευκρινίζεται στο άρθρο 137 του Κώδικα Στέγασης RF.

Με την παρουσία τέτοιων υπογεγραμμένων συμφωνιών, το συμβούλιο έχει το δικαίωμα να συνάπτει για λογαριασμό των κατοίκων όλες τις συναλλαγές με παρόχους υπηρεσιών κοινής ωφέλειας. Εάν δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ του ιδιοκτήτη και του HOA, οι κάτοικοι θα πρέπει να συνάψουν τις απαραίτητες συμφωνίες ανεξάρτητα στο γραφείο αντιπροσωπείας της εταιρείας που λειτουργεί.

Προσοχή: παραβίαση!

Το επόμενο πρόβλημα, το οποίο συμβαίνει συχνά στα κτίρια πολυκατοικιών, είναι η δημοσίευση από το διοικητικό συμβούλιο της HOA για τη δημοσίευση ενός καταλόγου οφειλετών. Σε αυτή την περίπτωση, η αγανάκτηση των κατοίκων είναι αρκετά δικαιολογημένη και λογική.Σύμφωνα με το νόμο (μιλάμε για προσωπικά δεδομένα), απαγορεύεται η άμεση αποκάλυψη τέτοιων πληροφοριών. Το διοικητικό συμβούλιο δεν έχει το δικαίωμα να δημοσιεύει δεδομένα σχετικά με τους κατοίκους χωρίς τη γραπτή συγκατάθεσή τους. Αυτό ισχύει όχι μόνο για διευθύνσεις, πλήρες όνομα και τα δεδομένα διαβατηρίου των κατοίκων, αλλά και στο μέγεθος του υφιστάμενου χρέους.

Οι κατάλογοι αυτοί μπορούν να καταρτιστούν από το διοικητικό συμβούλιο για εσωτερική χρήση και να ληφθούν μέτρα για να επηρεαστούν οι οφειλέτες. Πρέπει να αποθηκεύονται σε κλειστό χώρο σε ασφαλές μέρος. Σε περίπτωση τέτοιας παράνομης δημοσίευσης, ο οφειλέτης έχει το πλήρες δικαίωμα να προσφύγει στο δικαστήριο για αποζημίωση για ηθική βλάβη. Η μέγιστη δυνατή ενέργεια για την HOA στην περίπτωση αυτή είναι να δημοσιεύσει μια ανακοίνωση του συσσωρευμένου συνολικού δημοσίου χρέους και μια προειδοποίηση σχετικά με μια επερχόμενη προσφυγή στο δικαστήριο.

Αρμοδιότητες του Διοικητικού Συμβουλίου των ΟΑΕ

Ο κατάλογός τους παρατίθεται στα άρθρα του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας αριθ. 148-149. Τι ακριβώς οφείλει η επιτροπή HOA στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων που την επιλέγουν;

1. Συμμορφωθείτε με τους νομικούς κανονισμούς και τις διατάξεις του Χάρτη
2. Παρακολουθήστε τις επιδόσεις των κατοίκων για τα δικά τους καθήκοντα σχετικά με τη συντήρηση της εγκατάστασης.
3. Διαχειριστείτε άμεσα ένα κτίριο διαμερισμάτων ή ελέγξτε την εταιρεία που εκτελεί αυτή τη διαχείριση.
4. Σύναψη συμβάσεων με φορείς παροχής υπηρεσιών και υπεργολάβους.
5. Συμμετοχή σε συμβάσεις επισκευής και συντήρησης του κτιρίου.
6. Διατηρήστε τους καταλόγους των κατοίκων που είναι μέλη της εταιρικής σχέσης.
7. Συμμετέχετε στη λογιστική, κάνετε εκτιμήσεις εσόδων και εξόδων, χρεώνετε ενοίκια.
8. Φυλάξτε τα αρχεία και εκδώστε τα απαραίτητα πιστοποιητικά στους κατοίκους - μέλη του HOA.
9. Να διεξαχθούν γενικές συνελεύσεις των κατοίκων με την παροχή εκθέσεων από το συμβούλιο HOA για το έργο που έχει γίνει.
10. Για τον έλεγχο των δραστηριοτήτων του προέδρου της εταιρικής σχέσης.

Ποιες είναι οι άμεσες ευθύνες του προέδρου του HOA;

1. Προσλαμβάνει και απολύει το απαιτούμενο προσωπικό, δίνει εντολές σε άλλους αξιωματούχους HOA.
2. Στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων του, ενεργεί εξ ονόματος της εταιρικής σχέσης, χωρίς να καταφεύγει σε προηγούμενη κοινοποίηση όλων των μελών της.
3. Υποβάλλει οποιοδήποτε έγγραφο ανέπτυξε από αυτόν στην απόφαση της συνεδρίασης των κατοίκων.

Σχετικά με την ευθύνη για μη εκπλήρωση καθηκόντων

Ένα τέτοιο μέτρο δεν καταχωρίζεται ούτε στο LC ούτε στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι είναι αδύνατο να καταλογιστούν οι παραβάτες. Το ζήτημα αυτό, κατά κανόνα, ρυθμίζεται επίσης από τον Χάρτη της εταιρικής σχέσης, ο οποίος προβλέπει συγκεκριμένους τύπους τιμωρίας για συγκεκριμένες παραβάσεις. Σε μια γενικότερη περίπτωση, μπορεί να υπάρχει μια σημείωση σχετικά με τις ενέργειες βάσει του ισχύοντος νόμου.

Η γενική αστική ευθύνη είναι σε περίπτωση των ακόλουθων αδικημάτων:

1. Αμέλεια (για παράδειγμα, η έλλειψη ειδοποίησης από ένα μέλος του συμβουλίου HOA των ενοικιαστών σε εύθετο χρόνο σχετικά με την επερχόμενη συνεδρίαση).
2. Απάτη - αυτό μπορεί να είναι μια ψευδής μαρτυρία μετρητικών συσκευών ή εγγράφων που αφορούν τους ιδιοκτήτες των χώρων.
3. Rastraty ή πίστωση των κεφαλαίων των ιδιοκτητών - μερικές φορές υπάρχουν περιπτώσεις κακόβουλης παράνομης διανομής κεφαλαίων ενός γενικού ή αποθεματικού ταμείου.
4. Εξαπάτηση των ιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένης ολόκληρης της συνάντησης.
5. Επίσημη πλαστογραφία.
6. Υπέρβαση της δικής του εξουσίας (αυτό περιλαμβάνει τα παραπάνω παραδείγματα με αναρτημένες λίστες κατοίκων κλπ.).

Οποιοδήποτε μέλος της σύμπραξης, συμπεριλαμβανομένων των εκπροσώπων του συμβουλίου HOA και του ίδιου του προέδρου, υποχρεούται να φέρει οικονομική ευθύνη για τις δικές του ενέργειες. Σε περίπτωση βλάβης της κοινής περιουσίας λόγω υπαιτιότητας του ιδιοκτήτη (για παράδειγμα, λόγω πλημμύρας), ο τελευταίος υποχρεούται να το αποζημιώσει. Καταρτίζεται ειδική πράξη για τον καθορισμό της έκτασης αυτής της ζημίας. Η αξιολόγηση, εάν είναι απαραίτητο, πραγματοποιείται με τη συμμετοχή επαγγελματιών. Επιπλέον, μια περιγραφή ορισμένων ειδικών καταστάσεων που αφορούν αδικήματα μπορεί να περιέχεται στο χάρτη της HOA.

Αρμοδιότητες του διοικητικού συμβουλίου των ΟΑΕ

Για ποιες εξουσίες μιλάμε; Το καθήκον της διαχείρισης της εταιρικής σχέσης είναι να συμμετέχει στις άμεσες δραστηριότητές της. Ο πλήρης κατάλογος των εξουσιών που απαιτούνται για αυτό ρυθμίζεται από τον ίδιο Κώδικα Στέγασης (άρθρο 147 του). Στον Χάρτη της οργάνωσης πρέπει οπωσδήποτε να γίνει διάκριση μεταξύ των ενεργειών που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα του συμβουλίου και της γενικής συνέλευσης των κατοίκων. Δηλαδή, πρέπει να υπάρχουν σαφείς ενδείξεις ότι ο πρόεδρος και οι αναπληρωτές του μπορούν να αποφασίσουν σε μια συνεδρίαση του συμβουλίου HOA χωρίς να καταφύγουν σε προηγούμενη κοινοποίηση των κατοίκων.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, αυτές είναι οι εξουσίες του συμβουλίου:

1. Η άμεση διαχείριση της εταιρικής σχέσης με το διορισμό συγκεκριμένων εκτελεστών για συγκεκριμένη εργασία και το σχηματισμό προσωπικού HOA.
2. Σύναψη συμβάσεων δημόσιας υπηρεσίας εκ μέρους ιδιοκτητών σπιτιού.
3. Χρηματοδότηση για την επισκευή και συντήρηση ενός κτιρίου διαμερισμάτων.
4. Διενέργεια γραφειοκρατίας με την έκδοση όλων των απαραίτητων εγγράφων και πιστοποιητικών.
5. Διενέργεια τραπεζικών και λογιστικών εργασιών με τη μεταφορά κεφαλαίων στο πλαίσιο συμβάσεων για την αμοιβή των εργολάβων.
6. Διεξαγωγή γενικών συνελεύσεων των κατοίκων με τη συμπλήρωση του σχετικού πρωτοκόλλου.
7. Προστασία στο δικαστήριο των συμφερόντων των μελών της εταιρικής σχέσης.
8. Σε κατάσταση μη καταβολή από τους κατοίκους των χρεών για τις κοινοτικές υπηρεσίες - προσφυγή σε δημόσιες αρχές (από τη διοίκηση της πόλης στο δικαστήριο και τους εισαγγελείς).

Συμπεράσματα

Αυτό δείχνει ότι ο πλήρης κατάλογος εξουσιών του διοικητικού συμβουλίου του HOA καθορίζεται από τις άμεσες λειτουργίες του που απορρέουν από τον κύριο σκοπό της εταιρικής σχέσης - τη συντήρηση ενός κτιρίου διαμερισμάτων.

Εκτός από τα παραπάνω, η αρχή HOA μπορεί να συμπεριλάβει και ορισμένα επιπλέον, τα οποία πρέπει ασφαλώς να καθοριστούν στον Χάρτη της εταιρικής σχέσης. Μπορούμε να μιλήσουμε για την οργάνωση της παρακείμενης περιοχής, την αυτοεξυπηρέτηση του κτιρίου, τη συλλογή ενοικίων από ανθρώπους που είναι οι ενοικιαστές των εμπορικών και οικιστικών χώρων του σπιτιού, καθώς και διάθεση κοινής ιδιοκτησίας, η οποία περιλαμβάνει κελάρια, ανελκυστήρες κλπ.

Ο Κώδικας Στέγασης επιβεβαιώνει ότι τόσο τα δικαιώματα όσο και οι υποχρεώσεις της HOA συνδέονται άρρηκτα με τις λειτουργίες τους και προκύπτουν από το καθήκον της διατήρησης μιας πολυκατοικίας και όλων των περιουσιακών στοιχείων που σχετίζονται με αυτήν σε πλήρη τάξη.