Σήμερα, στη χώρα μας συνεχώς χτίζεται κάτι: διάφορα εμπορικά κέντρα, παιδικές χαρές, νέα κτίρια και πολλά άλλα. Απαιτείται επαρκής χρηματοδότηση για την κατασκευή διαφόρων δομών. Λόγω της έλλειψης σταθερότητας στον τομέα των χρημάτων, πολλές επιχειρήσεις αναγκάζονται μερικές φορές να αναστείλουν τη διαδικασία για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ως αποτέλεσμα, εμφανίζεται το αποκαλούμενο αντικείμενο ατελούς κατασκευής. Δυστυχώς, λόγω της ασταθούς οικονομικής κατάστασης στη χώρα, όλο και περισσότερες παρόμοιες εγκαταστάσεις εμφανίζονται κάθε χρόνο. Παρ 'όλα αυτά, οι εταιρείες προσπαθούν να κάνουν ό, τι είναι δυνατόν για να φέρουν το θέμα στο τέλος και να θέσουν σε λειτουργία τη λειτουργία.
Ο βασικός παράγοντας στη δέσμευση των κατασκευών είναι η έλλειψη κεφαλαίων και η έλλειψη χρηματοδότησης. Δυστυχώς, τέτοιες καταστάσεις προκύπτουν αρκετά συχνά, ανεξάρτητα από το σκοπό για τον οποίο προοριζόταν το αντικείμενο της ελλιπούς κατασκευής. Σε αυτή την περίπτωση, το κτίριο απλώς συνεχίζει να παραμένει στη μορφή με την οποία σταμάτησε η εργασία. Ωστόσο, την ίδια στιγμή, το κτίριο δεν θεωρείται ολοκληρωμένο σύμφωνα με το έργο και δεν μπορεί να είναι ακίνητη περιουσία. Για το λόγο αυτό, το ερώτημα που παραμένει σχετικά με τους πελάτες είναι: είναι δυνατόν να καταχωρηθεί κατά κάποιο τρόπο η κατασκευή; Σε αυτό θα προσπαθήσουμε να κατανοήσουμε αυτή την κριτική.
Βασικοί όροι
Τι είναι ένα αντικείμενο υπό κατασκευή; Στη νομική δραστηριότητα δεν υπάρχουν πρακτικά αποφάσεις που να ρυθμίζουν αυτόν τον τομέα.
Τα σημεία με τα οποία η κατασκευή μπορεί να θεωρηθεί ελλιπής δίδονται στο πρωτόκολλο της Διατμηματικής Επιτροπής του 1994:
- μετά τη λήξη της κατασκευής της εγκατάστασης.
- διακοπή της κατασκευής λόγω ανεπαρκούς χρηματοδότησης έργων.
Η αναγνώριση του δικαιώματος στην κατασκευή σε εξέλιξη δεν μπορεί να επισημοποιηθεί. Το νομικό καθεστώς του κατεψυγμένου κτιρίου δεν έχει ακόμη καθοριστεί. Στη Ρωσία, συχνά διεξάγονται διαφορές όσον αφορά τον προσδιορισμό της κατάστασης ενός κτιρίου. Πώς να εκτελέσετε σωστά το αντικείμενο της ελλιπούς κατασκευής; Χωρίς οικονομικούς πόρους, η ολοκλήρωση των εργασιών αυξάνει μερικές φορές το ζήτημα της πώλησης μιας δομής. Πράγματι, με την παρουσία του ακινήτου, η τιμή αυξάνεται σημαντικά. Διαφορετικά, κινδυνεύετε απλώς να πουλήσετε το αντικείμενο με το κόστος των οικοδομικών υλικών.
Πώς να εγγραφείτε;
Το 2004, ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας τροποποιήθηκε σύμφωνα με τον οποίο η κατασκευή σε εξέλιξη μπορεί να αποδοθεί στην ακίνητη περιουσία. Αυτή η κατάσταση απλοποιεί σε μεγάλο βαθμό ρυθμιστικά ζητήματα σε αυτόν τον τομέα. Για να καταχωρήσετε σωστά το ημιτελές, είναι απαραίτητο να πραγματοποιήσετε τη συντήρηση του αντικειμένου. Η καταχώρηση των σχετικών εγγράφων μπορεί να μειώσει σημαντικά το κόστος. Πώς γίνεται η διαδικασία διατήρησης;
Διατήρηση αντικειμένων
Πώς ολοκληρώνεται η διατήρηση ενός έργου σε εξέλιξη; Μια τέτοια εντολή εκδίδεται από τον ιδιοκτήτη ή τον οργανισμό που χρηματοδότησε την κατασκευή. Μαζί με τον ανάδοχο πραγματοποιούνται όλες οι εργασίες που απαιτούνται για την κατασκευή. Στο τελικό στάδιο, είναι απαραίτητο να δημιουργηθεί μια επιτροπή απογραφής. Τα μέλη αυτού του σώματος είναι εκπρόσωποι των ιδρυμάτων σχεδιασμού και κατασκευής, καθώς και του πελάτη. Είναι απαραίτητο να καταρτιστούν απογραφές των υλικών και τεχνικών αξιών, των δομικών στοιχείων και επίσης να καθοριστεί ο βαθμός ετοιμότητας. Στη συνέχεια, δημιουργείται και υπογράφεται νόμος για την αναστολή της κατασκευής. Το παρόν έγγραφο περιγράφει πληροφορίες σχετικά με το κόστος της εργασίας, αναφέρει τους τύπους τους και παρέχει μια λίστα με άλλα έξοδα.
Πώς είναι η εγγραφή του αντικειμένου;
Για να εγγραφείτε για την κατασκευή που βρίσκεται σε εξέλιξη, πρέπει να ετοιμάσετε μια μεγάλη δέσμη εγγράφων. Εκτός από την πράξη διατήρησης, περιλαμβάνει:
- πιστοποιητικό ιδιοκτησίας γης,
- μια παραγγελία για κατασκευαστικές εργασίες,
- την άδεια άσκησης δραστηριοτήτων,
- Εκτιμώμενη τεκμηρίωση με λεπτομερή περιγραφή της δομής και του τεχνικού σχεδίου.
Υπάρχει τρόπος να εγγραφείτε για ένα σπίτι όταν η γη ανήκει στον πελάτη;
Εάν η γη μίσθωσε για μόνιμη χρήση, ο επενδυτής πρέπει να παρουσιάσει έγγραφα που επιβεβαιώνουν αυτό το γεγονός. Οι πράξεις και οι συμβάσεις που αναφέρονται ανωτέρω είναι ένα πλήρες πακέτο εγγραφής. Μετά την αναγνώριση της ιδιοκτησίας της υπό εξέλιξη κατασκευής εξασφαλίζεται νομικά, οποιαδήποτε συναλλαγή μπορεί να γίνει με το κτίριο, συμπεριλαμβανομένων των πωλήσεων. Μια σημαντική προϋπόθεση για την εγγραφή είναι η ολοκλήρωση των εργασιών στο εργοτάξιο. Εάν η σύμβαση για την εργασία εξακολουθεί να ισχύει, τότε η μεταφορά του αντικειμένου σε άλλο ιδιοκτήτη δεν θα λειτουργήσει. Σε περίπτωση πώλησης ενός ημιτελούς κτιρίου, είναι απαραίτητο να δοθεί ένα τεχνικό σχέδιο για την κατασκευή σε εξέλιξη. Εδώ θα πρέπει να προσδιοριστεί ο βαθμός ετοιμότητας του κτιρίου. Είναι επίσης απαραίτητο να παρέχεται μια περιγραφή του πωλούμενου ακινήτου και ενός σχεδίου για την τοποθεσία του στον ιστότοπο. Μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, είναι αναγκαίο να καθοριστεί το κόστος της ημιτελούς κατασκευής και να καθοριστούν τα σημεία της. Μια συναλλαγή αγοράς και πώλησης δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί εάν το αντικείμενο της δεν έχει καθοριστεί.
Πληρωμή φόρου
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο φόρος ακίνητης περιουσίας καταβάλλεται εάν ληφθεί υπόψη το τελικό κτίριο. Η κατασκευή σε εξέλιξη είναι ακατάλληλη για χρήση. Αυτό σημαίνει ότι δεν καταβάλλεται φόρος για τις ημιτελή δομές. Ωστόσο, μερικές φορές εξακολουθούν να υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες τέτοιου είδους αντικείμενα φορολογούνται. Ένα εντυπωσιακό παράδειγμα είναι η μίσθωση ενός ημιτελούς ακινήτου. Ένας παρόμοιος τρόπος διάθεσης της ιδιοκτησίας δείχνει ότι είναι έτοιμος προς χρήση. Στη συνέχεια, μεταφέρεται στην κατηγορία των πάγιων περιουσιακών στοιχείων, πράγμα που σημαίνει αυτόματα την καταβολή φόρων.
Το αντικείμενο μπορεί να ασφαλιστεί. Και αυτό ισχύει όχι μόνο για το κτίριο, αλλά και για τον υπό κατασκευή εξοπλισμό. Η ασφάλεια μπορεί να παρέχεται από τους ιδιοκτήτες για την προστασία από οικονομικές απώλειες. Αυτή η λειτουργία εκτελείται αρχικά. Το κυριότερο είναι ότι δεν πρέπει να συνδέεται με την ανεπαρκή χρηματοδότηση για την κατασκευή που βρίσκεται σε εξέλιξη.
Πώς διαγράφετε;
Υπάρχει ένα άλλο σενάριο. Εάν έχει ληφθεί απόφαση να μην ολοκληρωθεί η κατασκευή ή εάν δεν υπάρχει λόγος να εγγραφεί η ιδιοκτησία του αντικειμένου κατασκευής σε εξέλιξη, τα περιουσιακά στοιχεία μπορούν να διαγραφούν. Για το σκοπό αυτό, ο ιδιοκτήτης ή ο επενδυτής πρέπει να συντάξει επίσημο έγγραφο σχετικά με την εκκαθάριση της δομής. Παράλληλα, δημιουργείται μια επιτροπή που εκτελεί όλες τις απαραίτητες διαδικασίες διαγραφής. Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να προσδιορίσετε όλες τις υλικές αξίες και τα συστατικά που μπορούν να χρησιμοποιηθούν στο μέλλον.
Θα πρέπει επίσης να συλλέξετε όλα τα απαραίτητα τεχνικά έγγραφα. Μετά από αυτό, μπορεί να δημιουργηθεί μια πράξη ακύρωσης. Ταυτόχρονα, ο σκοπός της υπό εξέλιξη κατασκευής δεν επηρεάζει τη νόμιμη καταχώρηση του καθεστώτος του κτιρίου. Παρά τους τελικούς στόχους του έργου, σε περίπτωση έλλειψης χρηματοδότησης, μπορείτε ακόμα να συντάξετε τον τίτλο για την κατασκευή που βρίσκεται σε εξέλιξη.
Εγγραφή ιδιοκτησίας
Τα ακίνητα στη Ρωσία εγγράφονται αμέσως σε δύο βάσεις: στο κτηματολογικό θάλαμο και στο μητρώο του κράτους. Η τελευταία λαμβάνει υπόψη τα κτίρια και περιέχει πληροφορίες για τους ιδιοκτήτες. Οι πληροφορίες για τα οικόπεδα καταγράφονται στο κτηματολογικό θάλαμο και διατηρούνται επίσης αντικείμενα κατασκευής σε εξέλιξη.Για την εγγραφή ενός αντικειμένου σε οποιαδήποτε από αυτές τις λογιστικές αρχές, απαιτούνται ορισμένες δαπάνες για την προετοιμασία ενός τεχνικού σχεδίου για την κατασκευή.
Εγγραφή αντικειμένου
Για να καταχωρήσετε την κατασκευή σε εξέλιξη, πρέπει να επικοινωνήσετε απευθείας με το κτηματολογικό γραφείο ή να υποβάλετε αίτηση μέσω του MFC. Για να ολοκληρώσετε όλα τα απαραίτητα βήματα εγγραφής, θα χρειαστείτε ένα τεχνικό σχέδιο και ένα διαβατήριο. Η προθεσμία για την υποβολή των εγγράφων αναφέρεται στην απόδειξη παραλαβής κατά την παραλαβή των εγγράφων. Μπορείτε να καταχωρήσετε το ημιτελές μέσω της επίσημης πύλης Rosreestra. Για να το κάνετε αυτό, επιλέξτε την υπηρεσία στη λίστα και πληκτρολογήστε τις πληροφορίες που ζητούνται από το σύστημα. Κατά την αποστολή της αίτησης επισυνάπτεται ηλεκτρονική έκδοση του τεχνικού σχεδίου. Ο ιδιοκτήτης της υπό εξέλιξη κατασκευής θα πρέπει να εφαρμόσει ένα έγγραφο ταυτότητας, ένα τεχνικό σχέδιο και ένα διαβατήριο του αντικειμένου στον τοπικό κλάδο του πολυλειτουργικού κέντρου ή του Rosreestr. Αυτή η υπηρεσία στον ιστότοπο θα ονομάζεται "καταχώρηση δικαιωμάτων ακίνητης περιουσίας".
Πώς να πουλήσετε ένα αντικείμενο υπό κατασκευή;
Η πώληση ακινήτων προβλέπει το δικαίωμα στο ONS. Ωστόσο, σήμερα δεν υπάρχει πλέον ανάγκη έκδοσης πιστοποιητικού δικαίου. Απλά υποβάλετε ένα απόσπασμα από το ενιαίο μητρώο κρατικών αρχών. Η πώληση πραγματοποιείται βάσει σύμβασης πώλησης που συντάσσεται σύμφωνα με τις γενικές απαιτήσεις. Εάν, εκτός από το αντικείμενο της ελλιπούς κατασκευής, ένα κομμάτι γης κάτω από αυτό πωλείται, είναι επιτρεπτή να συντάξει μια σύμβαση. Η ίδια η συναλλαγή καταχωρείται στο Rosreestr ή στο MFC. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης θα χρειαστεί να πληρώσει ένα κρατικό τέλος, το ποσό του οποίου σήμερα είναι περίπου 2000 ρούβλια.
Για να ολοκληρώσετε τη συναλλαγή, πρέπει να έχετε διαβατήρια και μια συμφωνία μαζί σας. Για να κάνετε μια δήλωση σωστά, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη βοήθεια ενός καταχωρητή. Μετά από αυτό, ο ιδιοκτήτης και ο αγοραστής υπογράφουν στην απόδειξη, σύμφωνα με την οποία ο τελευταίος μπορεί να λάβει απόσπασμα από το ενιαίο κράτος μητρώο στο όνομά του.
Μεταφορά της κατασκευής σε εξέλιξη
Κατά τη μεταφορά μιας ημιτελούς δομής, συντάσσεται μια πράξη. Υπογράφεται από όλα τα μέρη της συναλλαγής. Το έγγραφο αυτό πρέπει να επισυνάπτεται στη σύμβαση πώλησης. Κατά κανόνα, η πράξη ορίζει κυρίως ότι ο αγοραστής συμφωνεί με την τεχνική κατάσταση του ημιτελούς ακινήτου που αγοράζει και δεν έχει παράπονα εναντίον του πωλητή. Αντικατοπτρίζει επίσης την ώρα της συναλλαγής.
Χρειάζεται να εγγραφώ μη ολοκληρωμένο;
Σύμφωνα με την τρέχουσα φορολογική πολιτική του κράτους μας, ο ιδιοκτήτης είναι αυτομάτως υπεύθυνος για την πληρωμή των φόρων ιδιοκτησίας. Εάν η κατασκευή που βρίσκεται σε εξέλιξη δεν είναι σωστά καταχωρημένη, τότε δεν είναι απαραίτητο να πληρώσετε φόρους γι 'αυτό. Γι 'αυτό το λόγο οι άνθρωποι συχνά αρκετά μέχρι την τελευταία καθυστέρηση τη στιγμή της εγγραφής της ημιτελή κατασκευή.
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η εγγραφή είναι υποχρεωτική; Η διαδικασία εγγραφής είναι απαραίτητη, για παράδειγμα, εάν μιλάμε για την οικοδόμηση ενός σπιτιού σε ένα οικόπεδο που έχει διατεθεί για μια μεγάλη οικογένεια. Εάν λάβετε υπόψη ότι για την κατασκευή ενός τέτοιου σπιτιού μπορούν να οριστούν ορισμένες περίοδοι, το κτηματολόγιο θα είναι απόδειξη ότι η κατασκευή βρίσκεται σε εξέλιξη στο χώρο. Το τιμολόγιο σήμερα καθορίζεται από το περιφερειακό κόστος. Σε σύγκριση με το απόθεμα, είναι πολύ πιο κοντά στην αγορά.
Χωρίς αποτυχία, η κατασκευή που βρίσκεται σε εξέλιξη πρέπει να έχει κάποια ξεχωριστά χαρακτηριστικά. Ένας από αυτούς είναι η παρουσία μιας άμεσης σύνδεσης με τη γη. Η μετακίνηση στο χώρο ενός δεδομένου αντικειμένου χωρίς να καταστρέφεται η ακεραιότητά του είναι αδύνατη. Εξάλλου, η ίδρυση ενός σπιτιού δεν μπορεί να αποσυναρμολογηθεί χωρίς να καταστραφεί.
Έτσι, είναι δυνατόν να γίνει σαφής διάκριση μεταξύ κτιρίων, κατασκευών και αντικειμένων υπό κατασκευή. Στο παρελθόν, συχνά δημιουργήθηκαν αμφιλεγόμενες καταστάσεις όσον αφορά τον καθορισμό του καθεστώτος των εμπορικών δομών και περίπτερο.Εγκαθίστανται χωρίς στήριξη στο έδαφος, έτσι δεν μπορούν να αποδοθούν στο ONS.
Για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν υπάρχει σαφής ορισμός του ONS ως ακινήτου. Ωστόσο, σήμερα υπάρχουν συχνά περιπτώσεις κατά τις οποίες, με την υποβολή αίτησης στο δικαστήριο, η αναγνώριση των κατασκευαστικών έργων ως κατασκευή σε εξέλιξη. Για να υποβάλετε αίτηση, δεν χρειάζεται να συνδεθείτε με κάποια συγκεκριμένη περιοχή. Μπορείτε να το γράψετε σε οποιοδήποτε τμήμα κατάλληλο για εσάς.
Πώς να καταχωρήσετε την ιδιοκτησία της κατασκευής σε εξέλιξη; Πάνω ήταν ένας πλήρης κατάλογος των εγγράφων που απαιτούνται για αυτή τη νομική διαδικασία. Ωστόσο, μερικές φορές προκύπτουν καταστάσεις στις οποίες μπορεί να στερηθεί η εγγραφή ιδιοκτησίας στους πολίτες. Αλλά μην απελπίζεστε μπροστά από το χρόνο. Στην περίπτωση αυτή, υπάρχει ένας τρόπος επίλυσης του προβλήματος - να υποβάλετε αξίωση στο δικαστήριο σχετικά με την παρανομία των ενεργειών. Σε περίπτωση θετικής απόφασης, αξίζει να υποβληθεί νέα αίτηση για εγγραφή. Παράλληλα, επισυνάπτεται δικαστική απόφαση σε όλα τα έγγραφα που είναι απαραίτητα για την εγγραφή.
Προσδιορίστε τον βαθμό ετοιμότητας
Η αναγνώριση της ιδιοκτησίας του αντικειμένου κατασκευής σε εξέλιξη θα είναι αδύνατη χωρίς να προσδιοριστεί ο βαθμός ετοιμότητάς του. Το θέμα αυτό πρέπει να είναι ιδιαίτερα γνωστό στους κατόχους κατεψυγμένων διαμερισμάτων. Το γεγονός είναι ότι ένα διαμέρισμα, από το νόμο, μπορεί να γίνει ιδιοκτησία μόνο εάν έχει συνταχθεί πιστοποιητικό αποδοχής. Ο νόμος προβλέπει τη δυνατότητα καταχώρησης του δικαιώματος σε αντικείμενο ατελούς κατασκευής με ετοιμότητα 80%.
Για να υπολογίσετε τον βαθμό ετοιμότητας, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον ακόλουθο τύπο:
Cr = Ob * χ * 100 / Cc
Εδώ Cr είναι ο βαθμός ετοιμότητας του κτιρίου σε ποσοστό, Ob είναι ο όγκος της εργασίας που εκτελείται στην αποτίμηση, Cc είναι το κόστος της εργασίας στον προϋπολογισμό σε ρούβλια.
Μερικές φορές ο βαθμός ετοιμότητας υπολογίζεται από έναν άλλο τύπο: Cr = Σ Beci x ci / 100. Εδώ Cr είναι ο βαθμός ετοιμότητας του αντικειμένου, Beci είναι η ειδική βαρύτητα του δομικού στοιχείου, ci είναι το κλάσμα του κατασκευασμένου μέρους ενός συγκεκριμένου στοιχείου, i είναι ο αύξων αριθμός του στοιχείου. Σύμφωνα με αυτόν τον τύπο, κάθε στοιχείο έχει εκχωρηθεί με τον δικό του αριθμό και επίσης υποδεικνύει τη συγκεκριμένη βαρύτητα ή, με άλλα λόγια, το ποσοστό της συνολικής ποσότητας εργασίας. Εάν για όλα τα στοιχεία ο βαθμός ετοιμότητας είναι 100%, τότε η κατασκευή θα αναγνωριστεί ως πλήρως ολοκληρωμένη.
Πολλοί σήμερα ενδιαφέρονται για το πώς να καταχωρήσουν την ιδιοκτησία των διαμερισμάτων σε ένα ημιτελές σπίτι. Για να γίνει αυτό, πρέπει να υποβάλετε στην αρχή καταχώρισης αίτηση για μεταβίβαση κυριότητας, συμφωνία για συμμετοχή σε μετοχές και έγγραφα που επιβεβαιώνουν την κατάθεση κεφαλαίων.
Πώς να θέσετε σε λειτουργία το ONS; Μετά την επιτυχή ολοκλήρωση της κατασκευής ενός κτιρίου κατοικιών, το κτίριο και η κατασκευή σε εξέλιξη μπορούν να ολοκληρωθούν.
Σε αυτήν την περίπτωση, πρέπει να εκτελέσετε τα παρακάτω βήματα:
- ισχύουν στον κτηματολογικό θάλαμο για την καταχώριση του αντικειμένου.
- να λάβουν έγκριση στους οργανισμούς παροχής φυσικού αερίου, πυρός και ηλεκτρισμού.
- πληρώνουν όλα τα απαραίτητα τέλη.
- υποβάλετε μια αίτηση στην τοπική εκτελεστική αρχή.
Συμπέρασμα
Κατά την κατασκευή ακίνητων αντικειμένων, υπάρχουν συχνές περιπτώσεις αναστολής της εργασίας λόγω περιστάσεων. Τέτοιες ημιτελή δομές ονομάζονται ONS. Τι μπορεί να γίνει με τέτοια ακίνητα; Σε αυτήν την ανασκόπηση, υπολογίσαμε πώς να καταχωρήσουμε την ιδιοκτησία ενός περιουσιακού στοιχείου υπό κατασκευή.
Μέχρι τώρα δεν μπορεί κανείς να αποφανθεί οριστικά για το νομικό καθεστώς αυτών των κτιρίων. Επιπλέον, η έλλειψη κεφαλαίων για την ολοκλήρωση της κατασκευής μπορεί να οδηγήσει στην ανάγκη πώλησης του ακινήτου. Αν θα έχει την ιδιότητα του ακινήτου, η αξία του θα αυξηθεί σημαντικά. Μετά την πώληση ολοκληρώνεται μια πράξη ολοκλήρωσης. Στην περίπτωση αυτή, τα ρυθμιστικά ζητήματα σε αυτόν τον τομέα είναι πολύ απλουστευμένα.