Η αγορά κατοικίας είναι ένας μεγάλος πονοκέφαλος, ειδικά όταν πρόκειται για την αγορά ενός διαμερίσματος από νομική οντότητα. Οι κίνδυνοι του αγοραστή, σε αυτή την περίπτωση, είναι ιδιαίτερα μεγάλοι, επειδή υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να συναντήσετε απατεώνες. Ποια έγγραφα πρέπει να συλλέγονται για τη συναλλαγή; Ποιες είναι οι παγίδες και πώς να αγοράσετε τη στέγαση σε ένα νέο κτίριο και στη δευτερογενή αγορά; Οι απαντήσεις σε αυτές τις ερωτήσεις παρουσιάζονται παρακάτω.
Βασικά χαρακτηριστικά
Το κύριο χαρακτηριστικό κατά την αγορά ενός χώρου διαβίωσης από μια νομική οντότητα είναι το επίσημο καθεστώς του. Από αυτή την άποψη, η ίδια η διαδικασία απαιτεί την αποξένωση των ακινήτων από όλους τους ιδιοκτήτες του οργανισμού. Με άλλα λόγια, αν οι ιδιοκτήτες της εταιρείας είναι πολλοί άνθρωποι, τότε καθένας από αυτούς πρέπει να συμφωνήσει να πουλήσει το ακίνητο.
Δεδομένου ότι μια τέτοια απαίτηση προβλέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία, η αγορά ακινήτων από νομική οντότητα έχει τις δικές της δυσκολίες.
- Ο αγοραστής θα αντιμετωπίσει ένα πιο δύσκολο σύστημα επεξεργασίας συναλλαγών.
- Τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής θα πρέπει να συλλέξουν ένα μεγάλο πακέτο εγγράφων.
Ποιοι είναι οι κίνδυνοι;
Κάθε συναλλαγή συνοδεύεται από τους κινδύνους αγοράς ενός διαμερίσματος. Τα ακίνητα από μια νομική οντότητα είναι ιδιαίτερα επικίνδυνα.
Ποιοι είναι οι κύριοι κίνδυνοι που μπορούν να εντοπιστούν κατά την πραγματοποίηση μιας τέτοιας συμφωνίας:
- πώληση πλαστών τίτλων ·
- η νομική οντότητα έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη συναλλαγή μετά την εκτέλεση της, υποβάλλοντας αγωγή ·
- η πιθανότητα οικονομικής απάτης είναι υψηλή.
- ο αγοραστής μπορεί να χάσει πολλά χρήματα.
Για να ελαχιστοποιήσετε όλους τους κινδύνους, είναι απαραίτητο να ελέγξετε προσεκτικά όλα τα χαρτιά και το ίδιο το περίβλημα πριν το αγοράσετε. Για βοήθεια, είναι καλύτερο να επικοινωνήσετε με έναν ειδικό. Είναι δυνατή η συμμετοχή ενός κτηματομεσιτικού γραφείου, αν και στην περίπτωση αυτή δεν θα λειτουργήσει για να σώσει.
Απόκτηση στέγης από νομική οντότητα σε νέο κτίριο
Αυτή η διαδικασία είναι πολύ συνηθισμένη και θεωρείται μία από τις πιο απλές. Ένα σπίτι που μόλις τέθηκε σε λειτουργία σχεδόν πάντα ανήκει σε νομική οντότητα - κατασκευαστή ή κατασκευαστική εταιρεία.
Παρά τη ρουτίνα της συναλλαγής, πρέπει να είστε σε εγρήγορση όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα από μια νομική οντότητα. Ποιοι κίνδυνοι μπορεί να περιμένει ένας αγοραστής κατά την απόκτηση ενός νέου κτιρίου;
- Πλαστά έγγραφα. Όταν εργάζεστε με εταιρεία ανάπτυξης ή κατασκευής, πρέπει πρώτα να μελετήσετε προσεκτικά όλα τα έγγραφα και τις απαραίτητες άδειες. Πρόσφατα, όλο και περισσότερες εταιρείες εργάζονται σε πλαστά έγγραφα.
- Έλλειψη εμπειρίας. Ένας άλλος κίνδυνος που μπορεί να αναμένει ο αγοραστής. Πριν από τη σύναψη συμφωνίας με έναν προγραμματιστή ή μια ασφαλιστική εταιρεία, πρέπει να βεβαιωθείτε ότι το νομικό πρόσωπο έχει ήδη αναθέσει με επιτυχία το σπίτι πριν. Είναι καλύτερα να μην έχετε επιχειρήσεις με άπειρες εταιρείες.
- Απώλεια χρημάτων. Μπορείτε να μεταφέρετε χρήματα σε μια νομική οντότητα μόνο μετά τη σύναψη της σύμβασης πώλησης στην USRN. Τα χρήματα που δόθηκαν πριν μπορούν να χαθούν για πάντα αν πέσουν στα χέρια των απατεώνων.
Αγοράζοντας μια "μεταπώληση"
Η αγορά ενός διαμερίσματος από μια νομική οντότητα στη δευτερογενή αγορά, αν και μια πιο σπάνια από την αγορά ενός νέου κτιρίου, είναι λιγότερο επικίνδυνη.
Το κύριο πράγμα που πρέπει να θυμάται ο αγοραστής είναι η ανάγκη διεξοδικής εξέτασης των εγγράφων και της συμμόρφωσης του χώρου διαβίωσης με τις απαιτήσεις τους.
Πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα από μια νομική οντότητα και πώς να αφαιρέσετε τους κινδύνους κατά την αγορά ενός δευτερογενούς κατοικίας; Υπάρχουν ορισμένοι κανόνες:
- Συλλέξτε προσεκτικά όλα τα απαιτούμενα έγγραφα.
- Κατά την υπογραφή της σύμβασης, πρέπει να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί.Είναι καλύτερο να υπάρχει ένα άτομο με νομική εκπαίδευση.
- Είναι σημαντικό να διασφαλιστεί η ασφάλεια κατά την πληρωμή της συναλλαγής.
- Στο τέλος, πρέπει να καταχωρήσετε το περίβλημα που αγοράσατε.
Ένας έμπειρος μεσίτης θα κάνει τη δουλειά του καλύτερα. Παρόλο που θα πάρει το ποσοστό της αγοράς του, θα βοηθήσει ωστόσο να ελαχιστοποιήσει τους κινδύνους για τον αγοραστή.
Πώληση από νομική οντότητα ενός διαμερίσματος σε υποθήκη
Η απόκτηση στέγης σε υποθήκη από μια εταιρεία θεωρείται η συνήθης αγορά ενός διαμερίσματος από μια νομική οντότητα. Οι κίνδυνοι του αγοραστή ελαχιστοποιούνται, δεδομένου ότι οι υπάλληλοι της τράπεζας που παρέχουν τα κεφάλαια είναι προσωπικά υπεύθυνοι για τη μεταφορά κεφαλαίων.
Έτσι, η τράπεζα πρέπει να παρουσιάσει:
- πλήρες πακέτο εγγράφων ·
- έγγραφο ακίνητης περιουσίας.
Μετά την επιβεβαίωση της συναλλαγής, το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα θα συνάψει συμφωνία με τον οφειλέτη και θα στείλει τα κεφάλαια. Στην περίπτωση αυτή, τα χρήματα δεν θα πιστωθούν στο λογαριασμό ενός ατόμου, αλλά στο λογαριασμό της εταιρείας από την οποία αγοράζεται η κατοικία.
Αξίζει να σημειωθεί ότι συνιστάται να εξεταστεί εκ των προτέρων το ζήτημα της εγγραφής του ενυπόθηκου δανεισμού, δεδομένου ότι στην πράξη υπάρχουν συχνά περιπτώσεις στις οποίες μια νομική οντότητα απαιτεί προκαταβολή.
Ποιες παγίδες μπορείς να αντιμετωπίσεις;
Οι κίνδυνοι κατά την αγορά ενός διαμερίσματος από μια νομική οντότητα είναι πραγματικά σπουδαίοι, οπότε πρέπει να ξέρετε τι άλλες παγίδες ενός αγοραστή μπορεί να σκοντάψει επάνω.
Στη συνηθισμένη ζωή, συνήθως, ένας απλός άνθρωπος μπορεί να αντιμετωπίσει τις ακόλουθες καταστάσεις που οδηγούν στην απώλεια χρημάτων, χρόνου και του ίδιου του ζωτικού χώρου:
- Αγοράζοντας ένα διαμέρισμα με ψευδή έγγραφα. Αυτή η κατάσταση είναι η πιο επικίνδυνη και σχεδόν απελπιστική. Η συναλλαγή σε πλαστά έγγραφα από το δικαστήριο αναγνωρίζεται ως άκυρη, πράγμα που σημαίνει ότι ένα συνηθισμένο άτομο ως αποτέλεσμα δεν έχει χρήματα και στέγαση.
- Απόκτηση στέγης από εταιρεία με ιδιοκτήτη περιορισμένης νομικής ικανότητας. Κατά κανόνα, οι συναλλαγές αυτές αναγνωρίζονται επίσης ως άκυρες. Άλλοι ιδιοκτήτες της εταιρείας μετά τη μεταφορά κεφαλαίων μπορούν να προσέλθουν στο δικαστήριο και θα είναι στο πλευρό τους εάν ένας από τους ιδιοκτήτες έχει αναγνωριστεί ότι έχει περιορισμένη νομική ικανότητα και παρέχονται τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία.
- Η πώληση κατοικιών, η οποία πέρασε στην κατοχή τους με κληρονομιά, αν και δεν ισχύει για την κατάσταση, αλλά εξακολουθεί να έχει και τις δικές του αποχρώσεις. Το γεγονός είναι ότι με την πάροδο του χρόνου μπορεί να εμφανιστούν άλλοι κληρονόμοι που διεκδικούν αυτό το διαμέρισμα και το δικαστήριο πιθανότατα θα είναι δίπλα τους.
Φυσικά, είναι αδύνατο να γνωρίζουμε όλες τις περιπλοκές στην αγορά ακινήτων, αλλά είναι προτιμότερο να προτιμάτε μια "διαφανή" συμφωνία όταν αγοράζετε στέγαση. Δεν υπάρχουν δόλια έγγραφα και απάτη.
Στάδια συναλλαγών
Πρώτα πρέπει να μελετήσετε όλα τα στάδια αγοράς ενός διαμερίσματος από μια νομική οντότητα. Οι κίνδυνοι του αγοραστή θα ελαχιστοποιηθούν εάν ο πολίτης είναι ήδη εξοικειωμένος με αυτό το καθεστώς:
- Αρχικά, ο αγοραστής πρέπει να επιλέξει ένα σπίτι που θα ανταποκρίνεται πλήρως στις απαιτήσεις του.
- Στη συνέχεια, πρέπει να ελέγξετε τα έγγραφα για τη στέγαση και τα έγγραφα από μια νομική οντότητα.
- Στη συνέχεια, πρέπει να συντάξετε μια σύμβαση πώλησης και να την υπογράψετε.
- Μετά από αυτό, μπορείτε να προχωρήσετε στη μεταφορά κεφαλαίων. Πρέπει να υπενθυμίσουμε ότι τα χρήματα μεταφέρονται μόνο μετά την καταχώρηση της σύμβασης στην USRN.
- Συμπερασματικά, μπορείτε να καταχωρήσετε το διαμέρισμα.
Ωστόσο, αυτό το καθεστώς ισχύει όχι μόνο όταν πραγματοποιείτε μια συναλλαγή με μια νομική οντότητα, αλλά και με ένα άτομο.
Όσον αφορά την πώληση διαμερισμάτων από την εταιρεία, υπάρχουν και ορισμένες αποχρώσεις εδώ. Η συμφωνία μεταξύ μιας νομικής οντότητας και ενός ατόμου είναι περίπλοκη για τον ίδιο τον οργανισμό. Εδώ είναι οι δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες των εταιρειών πιο συχνά:
- πρώτον, ο Διευθύνων Σύμβουλος πρέπει να εισπράξει άδεια πώλησης κατοικιών από όλους τους ιδιοκτήτες της εταιρείας.
- Μόλις οι μέτοχοι ή οι συνιδιοκτήτες έχουν δώσει τη συγκατάθεσή τους, μπορούμε να προχωρήσουμε στη συλλογή των απαιτούμενων τίτλων.
Η απαραίτητη δέσμη εγγράφων
Τι να ψάξει κατά την αγορά ενός διαμερίσματος στην πρώτη θέση; Φυσικά, σε ένα πλήρες πακέτο εγγράφων.Αξίζει να σημειωθεί ότι για μια τέτοια συναλλαγή το σύνολο των εγγράφων για τον πωλητή (νομική οντότητα) και τον αγοραστή είναι διαφορετικό.
Τα απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να συλλέγονται από τον αγοραστή για την αγορά κατοικιών από την εταιρεία:
- αρχικό διαβατήριο του αγοραστή ·
- αν είναι παντρεμένος, τότε είναι απαραίτητο να αποκτηθεί η συγκατάθεση του συζύγου για την αγορά κατοικίας?
- όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα σε μια υποθήκη, πρέπει να πάρετε ένα πιστοποιητικό για να επιβεβαιώσετε τη φερεγγυότητα, κατά κανόνα, αυτό είναι ένα πιστοποιητικό εισοδήματος από την εργασία.
Για μια νομική οντότητα, η δέσμη εγγράφων είναι μεγαλύτερη και πιο δύσκολη στη συλλογή:
- η βάση, δηλαδή ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει τη μεταβίβαση του διαμερίσματος από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη (στην περίπτωση του "δευτερογενούς")
- τεχνικό διαβατήριο στέγασης ·
- κτηματολόγιο διαβατηρίου ακίνητης περιουσίας ·
- έγγραφο της Ομοσπονδιακής Φορολογικής Υπηρεσίας.
- πιστοποιητικό που παρέχεται από την εταιρεία διαχείρισης ή την ΟΑΕ όπου βρίσκεται το αντικείμενο ·
- αντίγραφο προσωπικού λογαριασμού.
- το χάρτη και άλλα έγγραφα για την οργάνωση.
Υπολογισμός και φόροι
Μια συναλλαγή μπορεί να πληρωθεί με δύο τρόπους.
- Μεταφέροντας κεφάλαια στον προσωπικό λογαριασμό του οργανισμού. Θεωρείται ως το ασφαλέστερο εάν υπάρχει αγορά ενός διαμερίσματος από νομική οντότητα. Οι κίνδυνοι του αγοραστή είναι ελάχιστοι, καθώς η τράπεζα συμμετέχει στην επιχείρηση.
- Με την κατάρτιση τραπεζικής επιστολής πίστωσης, δηλαδή με υπογραφή σύμβασης δανείου (στην περίπτωση στεγαστικού δανεισμού).
Αξίζει να σημειωθεί ότι η πληρωμή σε μετρητά σε μια τέτοια πράξη δεν είναι έγκυρη. Καμία τίμια εταιρεία δεν θα σας επιτρέψει να δεχτείτε χρήματα για το πωληθέν διαμέρισμα σε μετρητά.
Όσον αφορά τους φόρους. Ο νόμος ορίζει ότι κάθε νομική οντότητα πρέπει να πληρώνει φόρους κατά την πώληση περιουσίας. Ωστόσο, ο οργανισμός απαλλάσσεται από αυτές σε περίπτωση πώλησης οικιστικών ακινήτων. Σε αυτή την περίπτωση, η εταιρεία θα πρέπει να καλύψει μόνο το φόρο επί των κερδών, εάν υπάρχει.
Πώς να μην πέσουν στα χέρια των απατεώνων;
Ασφαλής αγορά διαμερισμάτων και προστασία απάτης. Είναι αυτό δυνατό όταν ασχολείσαι με μια νομική οντότητα;
Δεν μπορεί να εγγυηθεί 100% εγγύηση σε οποιονδήποτε αγοραστή. Αλλά εδώ είναι αυτό που πρέπει να ξέρετε κατά την εκτέλεση αυτής της ενέργειας:
- Η συμφωνία πρέπει να είναι "καθαρή". Δεν υπάρχει πληρεξούσιο.
- Είναι απαραίτητο να διασφαλιστεί ότι όλα τα έγγραφα είναι συμβολαιογραφικά.
- Εάν η πώληση είναι δυνατή μόνο με πληρεξούσιο, είναι απαραίτητο να ελέγξετε το πρόσωπο που εκπροσωπεί τον ιδιοκτήτη και τα δικαιώματά του.
- Εάν υπάρχει λόγος για πώληση κατοικίας, είναι σημαντικό να επαληθεύεται προσεκτικά η αυθεντικότητά του. Αν θέλετε, μπορείτε να συναντήσετε ακόμη και με τον πρώην ιδιοκτήτη (αν είναι δυνατόν).
Θυμηθείτε: μια επίσημη νομική οντότητα δεν αποτελεί εγγύηση για μια συμφωνία χωρίς κόλπα. Πολλές εταιρείες ασχολούνται με διάφορες παράνομες απάτες και, στη συνέχεια, αντιμετωπίζουν δυσκολίες από ό, τι με ένα απλό άτομο.