Οι επιχειρηματίες στην εποχή μας μεταφράζουν ενεργά τις κατοικίες ενός κτιρίου διαμερισμάτων σε μη οικιστικά. Η αγορά για τέτοια ακίνητα, κατάλληλη για μη παραγωγικές επιχειρήσεις, είναι αρκετά νέα. Είναι μόλις 15 ετών, αλλά είναι δυναμική και ζωντανή.
Το άρθρο αυτό εξηγεί τη φύση και τις λεπτομέρειες της διαδικασίας για μια κατοικία για να αποκτήσει το καθεστώς μη οικιστικών εγκαταστάσεων.
Οφέλη από τη μετάφραση
Η αλλαγή κατοικίας κοστίζει πολύ λιγότερο από την ενοικίαση ενός τελικού γραφείου. Στη Μόσχα, κοντά σε σταθμούς μετρό, οι μισθωτές πληρώνουν 250.000 ρούβλια το μήνα για ένα πρώην διαμέρισμα δύο δωματίων. Ένας επιχειρηματίας που εξοπλίζει μη οικιστικούς χώρους σε ένα κτίριο διαμερισμάτων είναι πολύ πιο κερδοφόρος από ό, τι ένα άτομο που έχει αποκτήσει εμπορικά ακίνητα. Η τιμή του τελευταίου στη Μόσχα, που κρίνεται από τις τρέχουσες ανακοινώσεις, κυμαίνεται από 350 χιλιάδες ρούβλια σε 700 χιλιάδες ρούβλια ανά τετραγωνικό μέτρο.
Με τον εξοπλισμό των μη οικιστικών χώρων σε ένα κτίριο διαμερισμάτων, οι επιχειρηματίες επενδύουν με σύνεση στα πάγια περιουσιακά στοιχεία: μίνι μάρκετ, διάφορα γραφεία κλπ. Έτσι αναπτύσσεται σημαντικά η αστική υποδομή των μικρών επιχειρήσεων.
Η αύξηση του μη οικιστικού κεφαλαίου λόγω στέγασης συνεπάγεται σημαντική μεταβλητότητα στην τοποθεσία των γραφείων και των καταστημάτων. Το ιδανικό δωμάτιο για αυτό σε ένα πολυκατοικία είναι ένα διαμέρισμα που βρίσκεται στον πρώτο όροφο ενός γεμάτου δρόμου σε ένα πέρασμα.
Ευνοϊκή είναι η τοποθέτηση κοντά στην υποδομή του μετρό, στάσεις των δημόσιων συγκοινωνιών, διάφορα ιδρύματα. Η τιμή των διαμερισμάτων στο ισόγειο κοντά σε σταθμούς μετρό, κλπ., Μερικές φορές διπλασιάζει το κόστος των κατοικιών πατώματα υψηλότερα. Στις κατοικημένες περιοχές, αντίθετα: η τιμή του πρώτου επιπέδου είναι 10% χαμηλότερη.
Μερικοί επιχειρηματίες μεταμορφώνονται για να μισθώσουν περαιτέρω τις προκύπτουσες μη οικιστικές εγκαταστάσεις. Είναι κερδοφόρα. Δικαστής για τον εαυτό σας: για το μίσθωμα ενός διαμερίσματος δύο δωματίων στη Μόσχα, ο ιδιοκτήτης του λαμβάνει 40-50.000 ρούβλια το μήνα, και για την ισοδύναμη μη οικιστικά κτίρια, είναι 5-6 φορές περισσότερο.
Προϋποθέσεις επιτυχούς μεταφοράς
Μερικές φορές είναι αρχικά αδύνατο να μεταφερθεί ένα διαμέρισμα σε μη οικιστικές εγκαταστάσεις. Το πρόσωπο που την εφαρμόζει θα πρέπει να τηρεί τους όρους επιτυχούς συναλλαγής που προβλέπεται από τον Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας (άρθρο 22):
- Η προτιμώμενη τοποθεσία του διαμερίσματος είναι στο ισόγειο. Αν είναι υψηλότερο, τα διαμερίσματα κατοικιών δεν πρέπει να είναι χαμηλότερα από αυτό.
- Οι κάτοικοι απορρίπτονται από αυτό.
- Η κατάσταση του σπιτιού δεν αναγνωρίζεται ως έκτακτη ανάγκη.
- Ο μελλοντικός ιδιοκτήτης μη οικιστικών χώρων σε ένα πολυκατοικία έλαβε τη συγκατάθεση των γειτόνων. (Αυτή η υποκειμενική στιγμή πρέπει να ληφθεί υπόψη, γίνεται συχνά μοιραία για τους επιχειρηματίες).
- Υπάρχει μια αρχιτεκτονική ευκαιρία να εξοπλιστεί μια ξεχωριστή είσοδος.
- Πιθανή ανάπλαση μη οικιστικών χώρων σε κτίριο διαμερισμάτων.
- Το διαμέρισμα δεν αποσύρεται από το αποθετήριο κατοικιών για να ανοίξει την παραγωγή, ένα λουτρό, μια δημόσια τουαλέτα, στεγνό καθάρισμα, ένα κηδειοί, ένα κέντρο υποδοχής για πιάτα, άλλες εγκαταστάσεις που δεν προβλέπονται στα κτίρια κατοικιών από SNIPs.
Αν το αέριο έχει τροφοδοτηθεί στο σαλόνι, θα πρέπει να αερίζεται. Το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο απαγορεύεται να χρησιμοποιούν συσκευές αερίου σε μη οικιακούς χώρους. Σημαντικό πλεονέκτημα για το μελλοντικό κατάστημα θα είναι η παρουσία υπογείου σε κτίριο κατοικιών. Μπορεί να επισυνάπτεται νόμιμα στο μετατρέψιμο διαμέρισμα με τη μορφή αποθήκης.
Εμπόδια στη μετάφραση
Υπενθυμίζουμε τα "σημεία συμφόρησης" που συναντώνται στον εξοπλισμό μη οικιστικών χώρων σε κτίριο διαμερισμάτων.Οι περισσότερες από αυτές συνδέονται με δυσκολίες στην πραγματοποίηση ξεχωριστής πρόσθετης εισόδου. Το τελευταίο είναι απαραίτητο για την υλικοτεχνική απεικόνιση της καθημερινής διαδρομής της κίνησης των κατοίκων της εισόδου με ροές πελατών ή πελατών.
Η νομοθεσία περί στέγασης της Ρωσίας προβλέπει υποχρεωτικά πολεοδομικά πρότυπα και κανόνες, οι οποίοι πρέπει να συμμορφώνονται με τις μη οικιστικές εγκαταστάσεις που εισάγονται στο κτίριο διαμερισμάτων. Η ιδιοκτησία της κοινής φύσης των κατοίκων έχει ξεχωριστή νομική προστασία, την οποία και ο επιχειρηματίας πρέπει να λάβει υπόψη.
Η μεταφορά κατοικιών σε μη οικιστικές εγκαταστάσεις (εφεξής "μεταφορά") είναι απαράδεκτη:
- σε περίπτωση συμβατότητας της πρόσβασης σε αυτήν με πρόσβαση άλλων κατοίκων στις κατοικίες τους ·
- αν είναι αδύνατο να υπάρχει ξεχωριστή είσοδος σε αυτό.
- εάν οι δυνητικοί μη οικιστικοί χώροι σε ένα κτίριο διαμερισμάτων αποτελούν τμήμα των οικιστικών χώρων ·
- εάν χρησιμοποιείται ως τόπος μόνιμης διαμονής του ιδιοκτήτη ή άλλου πολίτη ·
- αν κάποιο πρόσωπο έχει δικαίωμα στις εγκαταστάσεις.
Σεβασμός των κατοίκων
Ο επιχειρηματίας, όταν μεταφέρει κατοικίες σε μη οικιστικούς χώρους, λαμβάνει γραπτή συγκατάθεση των ενοικιαστών στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Επαναπροσδιορισμός δομών περιφράξεων.
- Μαθήματα για τον εξοπλισμό της εισόδου ενός μέρους της επικράτειας.
- Διαρρύθμιση σημάτων (διαφήμιση).
Η συναίνεση αυτή συντάσσεται από τα πρακτικά της συνάντησης των κοινών κατόχων, ενώ οι αποχρώσεις είναι δυνατές. Πολύ ήρεμα, οι κάτοικοι αντιδρούν στην έναρξη ενός φαρμακείου ή ενός κέντρου για την ανάπτυξη των παιδιών στο σπίτι τους. Είναι σχετικά ανεκτικοί στην περίπτωση εξοπλισμού ενός καταστήματος εκεί. Αλλά η διάταξη στο ισόγειο του μπαρ θα συναντηθεί με τη σοβαρή αντίσταση τους. Το συμβούλιο των κατοίκων ενός σπιτιού έχει το δικαίωμα να καθορίζει τιμολόγια για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας που είναι πέντε φορές υψηλότερες από τις αμοιβές των κατοίκων για παρόμοιες υπηρεσίες σε μια "μη αγαπημένη" επιχείρηση.
Για να κατευνάσουν τους γείτονές τους, οι επιχειρηματίες πρέπει να αναλάβουν κοινωνικές επιβαρύνσεις: εξωραϊσμό ή ανελκυστήρες. Ένα σημαντικό γεγονός είναι γνωστό: μία από τις οδοντιατρικές εταιρείες που χρησιμοποιεί αρκετά διαμερίσματα στο ισόγειο για να επιλύσει τη σύγκρουση, έδωσε έκπτωση 20% στις υπηρεσίες της στους κατοίκους του σπιτιού.
Έγγραφα για μετάφραση
Σύμφωνα με τον Κώδικα Στέγασης, η μεταφορά γίνεται με έγκριση της τοπικής κυβέρνησης. Ο ιδιοκτήτης μη οικιστικών χώρων σε κτίριο διαμερισμάτων ή εξουσιοδοτημένος από αυτόν, προβλέπει την εξέταση από τις τοπικές αρχές ενός πακέτου εγγράφων:
- Δήλωση Μεταφοράς.
- Το πιστοποιητικό εγγραφής του δωματίου.
- Νομικά έγγραφα - πρωτότυπα ή συμβολαιογραφικά αντίγραφα αυτών.
- Σχέδιο ορόφου του σπιτιού όπου βρίσκονται οι μεταφρασμένες εγκαταστάσεις.
- Ένα έργο για την ανασυγκρότηση ή την ανακατασκευή των μεταφερόμενων χώρων, εάν είναι απαραίτητο.
Σχετικά με την έγκριση του έργου
Το έργο πρέπει απαραίτητα να συντονιστεί με ορισμένες υπηρεσίες, συμπεριλαμβανομένων των υπηρεσιών: Rospotrebnadzor, πόλη, αρχιτεκτονική (τμήμα), το Υπουργείο Εποπτείας Καταστάσεων Έκτακτης Ανάγκης, εταιρεία διαχείρισης.
Θα πρέπει να παρέχει όχι μόνο μια ξεχωριστή είσοδο, αλλά και εσωτερική ανακατασκευή, αναδιαμόρφωση του πρώην διαμερίσματος γραφείων, εργασίες ανακατασκευής, εξοπλισμό πρόσοψης. Σε αυτή την περίπτωση δεν επιτρέπεται η στένωση των αεραγωγών.
Διαδικασία αναθεώρησης
Έχοντας λάβει έγγραφα από τον επιχειρηματία, οι τοπικές κυβερνήσεις τις εξετάζουν μέσα σε ένα μήνα και μισό, αποφασίζοντας αν θα εγκρίνουν τη μεταφορά ή θα την αρνηθούν. Η απόφαση που λαμβάνεται αποστέλλεται στον επιχειρηματία εντός τριών ημερών.
Είναι η νομική βάση για τη Μεταβίβαση εάν δεν απαιτείται ανακατασκευή μη οικιστικών χώρων σε οικιστικό πολυκατοικία. Διαφορετικά, η λύση σας επιτρέπει να αλλάξετε τον σχεδιασμό σύμφωνα με το έργο.
Η εφαρμογή της αναδημιουργίας επιβεβαιώνεται με πράξη υπογεγραμμένη από την επιτροπή αποδοχής από τον οργανισμό αυτοδιοίκησης. Αυτή η πράξη θα αποτελέσει τη βάση της μετάφρασης για έναν επιχειρηματία που αλλάζει σχεδιασμό.
Σχετικά με την άρνηση
Οι τοπικές αρχές εκδίδουν απόρριψη Μεταφοράς στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Παράλειψη του επιχειρηματία να παράσχει τον απαιτούμενο κατάλογο εγγράφων.
- Παραβιάσεις των ουσιωδών συνθηκών της Μετάφρασης.
- Σημαντική απόκλιση της πραγματικής εργασίας από τις παραμέτρους του εγκεκριμένου έργου και της συμφωνηθείσας τεκμηρίωσης.
- Ανακολουθίες του σχεδίου νόμου.
- Η έλλειψη πρωτοκόλλου της γενικής συνέλευσης των κατοίκων του σπιτιού.
- Μη συμμόρφωση με τις παραμέτρους του εγκεκριμένου έργου και της συμφωνηθείσας τεκμηρίωσης.
Η απόφαση σχετικά με την άρνηση πρέπει να είναι αιτιολογημένη και λεπτομερής ώστε να υποδεικνύει συγκεκριμένα παραβιαζόμενα πρότυπα μετάφρασης. Ο αιτών την παραλαμβάνει ή αποστέλλεται σε αυτόν εντός τριών ημερών. Ένας επιχειρηματίας έχει το δικαίωμα να ασκήσει έφεση στο δικαστήριο εντός τριών μηνών.
Μια ήδη εκδοθείσα άδεια μπορεί να ακυρωθεί όταν οι κάτοικοι των γειτόνων προσφύγουν στο δικαστήριο ή στις τοπικές αρχές με καταγγελία.
Σχετικά με τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας
Ο επιχειρηματίας πληρώνει για μη οικιστικές εγκαταστάσεις σε επιχειρήσεις κοινής ωφελείας κτιρίων με τις τιμές που προβλέπονται για νομικά πρόσωπα. Παράλληλα, έχει το δικαίωμα είτε να συνάψει συμφωνία με την εταιρεία διαχείρισης είτε να συνάψει συμφωνίες για δημόσιες υπηρεσίες με επιχειρήσεις παροχής πόρων και να τους πληρώσει.
Στον τύπο, κατά τον υπολογισμό του ποσού των λογαριασμών κοινής ωφέλειας στο σπίτι, πρέπει να χρησιμοποιηθεί η συνολική έκταση όλων των χώρων (κατοικιών και μη κατοικιών). Το σύνολο δεν περιλαμβάνει κοινόχρηστους χώρους.
Το σφάλμα προκύπτει αν το σπίτι είναι εξοπλισμένο με κοινό μετρητή οικίας για μια συγκεκριμένη υπηρεσία και μόνο τα διαμερίσματα αναφέρονται ως χρήστες. Ταυτόχρονα, οι ιδιοκτήτες μη οικιστικών χώρων μεταθέτουν αδικαιολόγητα την επιβάρυνση των κατοίκων. Οι οικιακοί και μη οικιστικοί χώροι ενός κτιρίου διαμερισμάτων θα πρέπει να λαμβάνονται επαρκώς υπόψη από τις επιχειρήσεις παροχής πόρων και τις εταιρείες διαχείρισης.
Σπίτι από κατοικίες - σε μη οικιστικά
Εάν μια μικρή επιχείρηση μεταφέρει τίποτα περισσότερο από διαμερίσματα από κατοικίες σε μη κατοικημένες, τότε για τις μεγάλες και μεσαίες επιχειρήσεις δεν είναι περίεργο ότι οι εργασίες μεγάλης κλίμακας. Για παράδειγμα, η μεταφορά ενός κτιρίου διαμερισμάτων σε μη οικιστικές εγκαταστάσεις.
Η ανάπτυξη των επιχειρήσεων είναι μπροστά από τον ρυθμό των μη οικιστικών κατασκευών · συχνά στερείται υφιστάμενων κέντρων γραφείων. Σε αυτή την περίπτωση, τα κτίρια κατοικιών μετατρέπονται σε αυτά. Η διαδικασία αυτή περιγράφεται στο άρθρο. 22-24 του Κώδικα Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Για τη μεταφορά, ο επιχειρηματίας έρχεται σε επαφή με την τοπική διοίκηση ή το MFC με μια δέσμη εγγράφων, μεταξύ των οποίων:
- Αίτηση μεταφοράς.
- Έγγραφα που αποδεικνύουν την ιδιοκτησία.
- Σχέδιο του σπιτιού.
- Έργο εάν απαιτείται ανακατασκευή.
Μέσα σε ένα μήνα και μισό, αποφασίζουν για τα έγγραφα. Ωστόσο, αυτή η μεταφορά δεν είναι νομικά εφικτή εάν το σπίτι είναι χτισμένο σε χώρο που προορίζεται για ατομική κατασκευή κατοικιών.
Δραστηριότητες με ακίνητη περιουσία
Μια συμφωνία μίσθωσης για μη οικιστικά κτίρια σε ένα κτίριο διαμερισμάτων ή μια συμφωνία για την πώληση και την αγορά - τέτοια έγγραφα νομιμοποιούν τις βασικές λειτουργίες με μη οικιστικά ακίνητα. Κατά τη μίσθωση, τα συμβαλλόμενα μέρη πρέπει να καθορίζουν με συμβατικό τρόπο τους ακόλουθους όρους της συναλλαγής:
- Καθορίστε σαφώς το αντικείμενο που μισθώνεται.
- Προσδιορίστε το ποσό του ενοικίου και τη διαδικασία για την ευρετηρίασή του.
- Ο καθορισμός του μηχανισμού πληρωμών απόσβεσης.
- Η διαδικασία αποκατάστασης της μισθωμένης περιουσίας.
- Ορίστε τους όρους της εξαργύρωσής του.
Τα έσοδα από διαμερίσματα στο ισόγειο μετά τη μεταφορά τους σε μη οικιστικά ακίνητα αυξάνονται σημαντικά. Ωστόσο, σύμφωνα με τα τελευταία έγγραφα του Υπουργείου Οικονομικών, το κόστος των επιχειρηματιών μπορεί επίσης να αυξηθεί σημαντικά. Για παράδειγμα, ο ίδιος φόρος περιουσίας υποτίθεται ότι υπολογίζεται με βάση την κτηματολογική αξία. Κρίνοντας από τα σχέδια της ανώτατης οικονομικής αρχής, ο φορολογικός συντελεστής σε μη οικιστικές εγκαταστάσεις θα υπερβεί το πενταπλάσιο του επιτοκίου των κατοικιών.
Συμπέρασμα
Ένας επιχειρηματίας που μετατρέπει ένα διαμέρισμα στο ισόγειο σε ένα μη οικιστικό κτίριο σε ένα κτίριο διαμερισμάτων διατρέχει τον κίνδυνο να υποστεί αδικαιολόγητα χρηματοοικονομικά έξοδα λόγω πιθανής άρνησης των τοπικών κυβερνήσεων.Ωστόσο, το παιχνίδι αξίζει το κερί: στο τέλος, λαμβάνει πάγια περιουσιακά στοιχεία σε τιμή ευκαιρίας, πολλές φορές χαμηλότερη από την αγορά εμπορικών ακινήτων.
Ωστόσο, μια τέτοια διαδικασία διαρκεί περίπου έξι μήνες, γεγονός που συνεπάγεται αναπόφευκτα τεκμαρτό κόστος. Κρύβει επίσης πιθανές παγίδες: κρυφές απαγορευτικές περιστάσεις, ανεπαρκείς αντιδράσεις των γειτόνων. Με βάση τα προαναφερθέντα, η πρακτική των επιχειρηματιών που ζητούν υπηρεσίες μετάφρασης σε εξειδικευμένα δικηγορικά γραφεία.