Μία λειτουργική μίσθωση ή λειτουργική μίσθωση είναι μια σύμβαση ή συμφωνία που επιτρέπει στον μισθωτή να χρησιμοποιήσει βραχυπρόθεσμα την περιουσία του εκμισθωτή χωρίς να αποκτήσει την κυριότητα του μισθωμένου ακινήτου.
Σημάδια και χαρακτηριστικά
Υπάρχουν κάποια σημάδια μιας λειτουργικής μίσθωσης: ο εκμισθωτής είναι πάντα ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Όταν λήγει η σύμβαση, σημαντικό μέρος της αξίας του μισθωμένου ακινήτου δεν αποσβένεται. Η συναλλαγή περιλαμβάνει ολοκληρωμένες πρόσθετες υπηρεσίες που παρέχονται από τον εκμισθωτή. Το ακίνητο που εκμισθώνεται είναι εξοπλισμός, εξοπλισμός κατασκευής, ακίνητα, εξειδικευμένα και οχήματα.
Το ακίνητο μεταβιβάζεται για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα στον μισθωτή υπό τους όρους που προβλέπονται στη σύμβαση. Κατά τη λειτουργία μίας εγκατάστασης μίσθωσης, μπορεί να μεταφερθεί σε πολλές φορές.
Τύποι λειτουργικών μισθώσεων
- Εμπορικά ακίνητα για επιχειρηματική ανάπτυξη.
- Ενοικίαση εξοπλισμού για την παραγωγή.
- Ενοικιάσεις αεροσκαφών.
Ποιες είναι αυτές οι συμφωνίες; Οι λειτουργικές μισθώσεις έχουν τα δικά τους χαρακτηριστικά. Οι συναλλαγές σε αυτήν συνάπτονται πάντα βραχυπρόθεσμα ή μεσοπρόθεσμα και δεν υπερβαίνουν τη διάρκεια λειτουργίας του μισθωμένου ακινήτου. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το ενοίκιο πραγματοποιείται στην ανάπτυξη εφάπαξ έργων που δεν είναι συστημικά για αυτήν την επιχείρηση. Δηλαδή, ο εξοπλισμός λαμβάνεται για πολύ εξειδικευμένους σκοπούς, συνειδητοποιούν αυτούς τους στόχους και επιστρέφουν τον εξοπλισμό στον ιδιοκτήτη. Στη σύμβαση μίσθωσης, εάν πρόκειται να παρασχεθούν πρόσθετες υπηρεσίες, όλες οι υπηρεσίες που σχετίζονται με τη λειτουργική μίσθωση που παρέχει ο εκμισθωτής είναι αναλυτικές. Επιπλέον, είναι υποχρεωτικό να αναγράφονται όχι μόνο συγκεκριμένες ημερομηνίες για την επιστροφή των μισθωμένων ακινήτων, αλλά και η διαδικασία για τη λειτουργία τους.
Τα οφέλη
Αντί της απόκτησης του απαραίτητου εξοπλισμού ή περιουσίας, υπάρχουν συνήθως πολλοί αντικειμενικοί λόγοι για τη σύναψη συμφωνίας λειτουργικής μίσθωσης. Η περίοδος ισχύος μιας μίσθωσης είναι σημαντικά μικρότερη από την περίοδο της χρήσιμης εκμετάλλευσης του μισθωμένου ακινήτου ή εξοπλισμού. Επιπλέον, έχοντας οποιαδήποτε περιουσία, ο ιδιοκτήτης πρέπει να λάβει υπόψη τους κινδύνους και τις υποχρεώσεις που προκύπτουν σε σχέση με αυτό το γεγονός. Μερικές φορές μια τέτοια επιβάρυνση είναι απαράδεκτη για υποκειμενικούς λόγους. Επιπλέον, σας επιτρέπει να ελαχιστοποιήσετε το κόστος που δαπανάται για την οργάνωση και τη λειτουργία μιας επιχείρησης, συμπεριλαμβανομένης της μείωσης της φορολογικής βάσης. Τα εμπορικά ακίνητα προς ενοικίαση είναι πλέον πολύ δημοφιλή. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, μεταβιβάζοντάς τον σε λειτουργικές μισθώσεις, είναι υπεύθυνος για την κατάσταση του μισθωμένου αντικειμένου, ασχολείται με τη συντήρηση και ασφαλίζει. Όλοι οι κίνδυνοι που σχετίζονται με την απώλεια ή καταστροφή περιουσίας βαρύνουν επίσης τον εκμισθωτή. Η σύναψη συμφωνίας λειτουργικής μίσθωσης έχει τα πλεονεκτήματά της στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- όταν το κέρδος από τη χρήση του μισθωμένου περιουσιακού στοιχείου είναι μικρότερο από την αξία του χρησιμοποιούμενου ακινήτου.
- αν η ιδιοκτησία ή ο εξοπλισμός μπορεί να είναι ηθικά παρωχημένη κατά τη διάρκεια της λειτουργίας του.
- ο επιχειρηματίας δεν θεωρεί απαραίτητο να φορτώσει τον ισολογισμό του οργανισμού του με μη βασικά περιουσιακά στοιχεία.
- το ακίνητο ή τον εξοπλισμό που είναι απαραίτητο για ένα εφάπαξ έργο και, στη συνέχεια, δεν θα χρησιμοποιηθεί.
- χρειάζονται πρόσθετες υπηρεσίες για την ιδιοκτησία (π.χ. συντήρηση).
Ο τερματισμός της σύμβασης
Λάβετε υπόψη ότι ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να τερματίσει την τρέχουσα μίσθωση μόνο εάν ο εκμισθωτής παρέχει ακίνητο ή εξοπλισμό ακατάλληλο προς χρήση. Η αυξανόμενη δημοτικότητα των λειτουργικών μισθώσεων μπορεί να εξηγηθεί από το γεγονός ότι σύμφωνα με τη σύμβαση αυτή η περίοδος χρήσης του εξοπλισμού ή του μηχανήματος είναι σημαντικά μικρότερη περίοδος σε σχέση με την πραγματική περίοδο απόσβεσης. Για τον μισθωτή, αυτό είναι επωφελές, αφού έχει το δικαίωμα να δώσει στον εκμισθωτή το μισθωμένο αντικείμενο πριν από την καθορισμένη ημερομηνία, χωρίς να πραγματοποιήσει αγορά στην υπολειμματική τιμή, όπως και με τον μηχανισμό χρηματοδοτικής μίσθωσης.
Ο μισθωτής μπορεί να αποκτήσει νέο εξοπλισμό υπό τους όρους αυτούς, ενώ δεν υποχρεούται να αγοράσει το παλιό. Αυτό το χαρακτηριστικό των λειτουργικών μισθώσεων σας επιτρέπει να αυξήσετε την αποδοτικότητα της επιχείρησης μέσω τακτικών ενημερώσεων παγίων περιουσιακών στοιχείων. Επιπλέον, βάσει μιας σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης, ο δικαιούχος έχει το δικαίωμα να ενοικιάσει εξοπλισμό για ορισμένες εργασίες και για πολύ μικρό χρονικό διάστημα. Για παράδειγμα, μια λειτουργική μίσθωση είναι απολύτως ασύμφορη εάν το μισθωμένο αντικείμενο δεν είναι μόνο εξοπλισμός, αλλά εξειδικευμένος εξοπλισμός που απαιτεί δαπανηρή εγκατάσταση και αποσυναρμολόγηση. Η πλευρά των δαπανών, οι κίνδυνοι που συνδέονται με την κίνηση και την εγκατάστασή της - όλα αυτά αρνούνται τα αναμενόμενα οφέλη και των δύο πλευρών.
Εκτός από την ενοικίαση ενός αεροπλάνου.
Οι ενέργειες του μισθωτή στο τέλος της σύμβασης
Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα, κατόπιν συμφωνίας των μερών:
- να επιστρέψει το εκμισθωμένο ακίνητο στον εκμισθωτή.
- να αντικαταστήσει ακίνητο που έχει ληφθεί με επιχειρησιακή μίσθωση με άλλο (π.χ. νεότερο που πληροί τους άλλους στόχους του μισθωτή) ·
- να επεκτείνει την ισχύουσα σύμβαση ή να συνάψει νέα σύμβαση ·
- εξαγοράσει μισθωμένο ακίνητο.
Οι λειτουργικές μισθώσεις φέρουν οφέλη και για τα δύο μέρη της σύμβασης: ο μισθωτής χρησιμοποιεί τον απαραίτητο εξοπλισμό για την επιχειρηματική δραστηριότητα χωρίς να επιβαρύνεται με σημαντικό κόστος χρήματος για την αγορά και την επακόλουθη συντήρησή του. Ο εκμισθωτής λαμβάνει εισόδημα από ακίνητα που δεν χρησιμοποιεί μόνη του. Παραδοσιακά, αυτός ο τύπος μίσθωσης είναι πιο συνηθισμένος στους τομείς των κατασκευών, των μεταφορών, της εξόρυξης και της γεωργίας. Οι όροι μιας σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης μπορούν να διαφέρουν σημαντικά, οπότε πρέπει να μελετηθεί και να αξιολογηθεί προσεκτικά.
Εάν τα μέρη δυσκολεύονται να καταλήξουν σε συμφωνία (διαφωνία σχετικά με τους όρους ή κάποια διατύπωση της σύμβασης λειτουργικής μίσθωσης είναι εσφαλμένη), τότε θα πρέπει να επιλύσουν αυτές τις αντιφάσεις πριν υπογράψουν τη συμφωνία, όταν τα μέρη αναλάβουν τις καθιερωμένες υποχρεώσεις. Μια συμφωνία που έχει ήδη υπογραφεί, δηλαδή σημαίνει ότι έχει τεθεί σε ισχύ, περιπλέκει σε μεγάλο βαθμό την ευκαιρία να αμφισβητήσει τους όρους της στο δικαστήριο, γεγονός που, κατά κανόνα, οδηγεί σε απώλειες τόσο για τον εκμισθωτή όσο και για τον μισθωτή. Είναι καλύτερο να μην το φέρετε σε αυτό, αλλά να λύσετε τα προβλήματα προτού αναλάβουν την κλίμακα της καταστροφής.
Όροι λειτουργικής μίσθωσης
Στην καθαρή της μορφή, ο μηχανισμός της λειτουργικής μίσθωσης έχει ως εξής. Μια οργάνωση λαμβάνει ένα αντικείμενο (ακίνητα, μηχανήματα, εξοπλισμό) από μια εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο, μετά την οποία αναλαμβάνει να την επιστρέψει. Για τη χρήση αυτής της διευκόλυνσης, ο οργανισμός πραγματοποιεί μηνιαίες πληρωμές σε μετρητά στο λογαριασμό διακανονισμού της εταιρείας χρηματοδοτικής μίσθωσης, η οποία, κατά κανόνα, είναι χαμηλότερη από εκείνη με χρηματοδοτική μίσθωση. Η σύμβαση υπογράφεται για την περίοδο που είναι κανονιστική για τη χρήση του μισθωμένου εξοπλισμού.
Η διαφορά μεταξύ λειτουργικών μισθώσεων και χρηματοδοτικών μισθώσεων είναι προφανής.
Εάν η περίοδος είναι λιγότερο χρόνο, τότε θεωρείται ήδη μίσθωση, αν περισσότερα, τότε αυτό είναι μια μίσθωση σε τυποποιημένη μορφή. Οι καταστάσεις κατά τις οποίες οι εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης παρέχουν στους πελάτες πρόσθετες υπηρεσίες που σχετίζονται με τη συντήρηση και τη λειτουργία του εξοπλισμού κατά τη διάρκεια της σύμβασης είναι κοινές στην Ευρώπη, αλλά εξακολουθούν να είναι πολύ σπάνιες στη Ρωσία.
Η χρηματοδοτική μίσθωση χρησιμοποιείται όταν ο μισθωτής δεν είναι σε θέση να πληρώσει το κόστος του εξοπλισμού χρηματοδοτικής μίσθωσης, σε αντίθεση με τους όρους της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης. Με τον τελευταίο, ο ενοικιαστής είναι απλώς υποχρεωμένος και δεν έχει το δικαίωμα να μην πληρώσει το πλήρες τίμημα του εξοπλισμού και των τόκων. Με την ευκαιρία, ακριβώς αυτή τη στιγμή καθιστά τον μηχανισμό της χρηματοδοτικής μίσθωσης μη δημοφιλής μεταξύ των επιχειρηματιών. Ας δούμε ένα παράδειγμα του πώς λειτουργεί αυτό το κύκλωμα. Πώς λειτουργεί η χρηματοδοτική μίσθωση αυτοκινήτων για νομικά πρόσωπα;
Με τη χρήση του μηχανισμού χρηματοδοτικής μίσθωσης, η εταιρεία παίρνει αρκετά αυτοκίνητα για μια περίοδο δύο ετών και τους δίνει στους πελάτες για βραχυπρόθεσμη μίσθωση. Αν χρησιμοποιείτε τον μηχανισμό χρηματοδοτικής μίσθωσης, είναι πολύ πιθανό ότι τα προβλήματα θα προσεγγίσουν σύντομα, επειδή τα αυτοκίνητα καθίστανται ξεπερασμένα (ειδικά τα αυτοκίνητα που έχουν αντιπροσωπευτική κλάση), το πάρκο πρέπει να ενημερωθεί και με τέτοιους όρους δεν είναι κερδοφόρο. Ταυτόχρονα, η εταιρεία, μετά τη λήξη της κανονικής περιόδου, μπορεί να ανανεώσει το στόλο των οχημάτων στην ίδια εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης, επιστρέφοντας τα αυτοκίνητα των οποίων η θητεία έχει λήξει βάσει της σύμβασης. Ένας τέτοιος μηχανισμός παρέχει το πλήρες κόστος της απόσβεσης ενός ενοικιασμένου αυτοκινήτου.
Λειτουργική μίσθωση στη Ρωσία
Ποιος είναι ο βαθμός ανάπτυξης του ιδρύματος χρηματοδοτικής μίσθωσης στη Ρωσία; Στην ανάπτυξη αυτής της αγοράς, έχουμε κάνει μόνο τα πρώτα βήματα, παρά τη δημοτικότητα μεταξύ των ξένων εταιρειών που δραστηριοποιούνται στη ρωσική αγορά. Όλοι τους δείχνουν αξιοσημείωτη δραστηριότητα σε αυτόν τον τομέα. Όμως, η πλειονότητα των πελατών αυτών των εταιρειών εξακολουθούν να αποτελούν αντιπροσωπείες άλλων ξένων οργανισμών. Όπως έχουμε ήδη πει, στην Ευρώπη και τις ΗΠΑ, αυτό το επιχειρηματικό εργαλείο έχει από καιρό κερδίσει τη σταθερή δημοτικότητα μεταξύ των επιχειρηματιών. Στη Ρωσία, οι λειτουργικές μισθώσεις ή η λειτουργική μίσθωση εξακολουθούν να είναι νέες εμπειρίες, η αγορά μόλις αρχίζει να αποκτά δυναμική, αλλά η έλλειψη πληροφόρησης καθιστά δύσκολη την ανάπτυξη μιας νέας υπηρεσίας. Ωστόσο, εμπειρογνώμονες εξακολουθούν να σημειώνουν τα τελευταία χρόνια ότι το ενδιαφέρον για τη λειτουργική μίσθωση αυξάνεται σταθερά. Ταυτόχρονα, το επίκεντρο της προσοχής μετατοπίζεται σταδιακά από τις χρηματοδοτικές μισθώσεις σε λειτουργικές. Η ανάπτυξη αυτού του τμήματος της αγοράς θα οδηγήσει αναπόφευκτα σε αυξημένο ανταγωνισμό. Αυτό θα σας επιτρέψει να παραμείνετε στην αγορά μόνο στις πιο αξιόπιστες και σταθερές επιχειρήσεις, προσφέροντας τις πιο ευνοϊκές συνθήκες για την απόκτηση εσόδων από λειτουργικές μισθώσεις.
Ενοικιάζεται αντικείμενα
Φυσικά, θεωρώντας ότι η χρηματοδοτική μίσθωση ως παγκόσμιο εργαλείο για την επιχειρηματική δραστηριότητα είναι λανθασμένη. Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να αξιολογήσετε την καταλληλότητα χρήσης αυτού του εργαλείου για τα καθήκοντα της επιχείρησής σας.
Περιορισμοί
Οι ειδικοί υπενθυμίζουν ότι η λειτουργική μίσθωση δεν ισχύει για όλους τους τύπους αντικειμένων. Η κατάσταση αυτή δεν οφείλεται σε νομοθετικές απαγορεύσεις (πρέπει να σημειωθεί ότι η έννοια της «λειτουργικής μίσθωσης» πρακτικά δεν διευκρινίζεται στην τρέχουσα ρωσική νομοθεσία), αλλά λόγω της αδυναμίας εκπλήρωσης ορισμένων απαιτήσεων. Αυτό μπορεί να σημαίνει μόνο ότι οι όροι της λειτουργικής μίσθωσης καλύπτουν μόνο τα αντικείμενα για τα οποία η χρήση ενός τέτοιου συστήματος θα αποτελούσε πλεονέκτημα. Έτσι, η λειτουργική μίσθωση είναι ένα οικονομικό σύστημα στο οποίο η χρήση του μισθωμένου αντικειμένου είναι βολική και κερδοφόρα και το αντικείμενο της επιχείρησης μπορεί στη συνέχεια να πραγματοποιηθεί χωρίς σημαντικές πρόσθετες δαπάνες στη δευτερογενή αγορά.Από την άποψη αυτή, ο πιο δημοφιλής τύπος λειτουργικής μίσθωσης είναι η απόκτηση αυτοκινήτων, η μεταγενέστερη χρήση των αυτοκινήτων και η αλλαγή του στόλου στην ίδια εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης μετά από κάποιο χρονικό διάστημα.
Λειτουργικές μισθώσεις στα ΔΠΧΠ
Η ιδέα είναι αρκετά εύκολη στην κατανόηση. Σε περιπτώσεις όπου η μίσθωση δεν έχει σημάδια οικονομικής φύσης, θεωρείται ως λειτουργική μίσθωση.
Σύμφωνα με τις απαιτήσεις του Δ.Π.Χ.Π., το συνολικό τέλος για τη χρήση του μισθωμένου αντικειμένου που προβλέπεται στη σύμβαση, ανεξάρτητα από το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, πρέπει να κατανέμεται κατά τη διάρκεια των περιόδων αναφοράς για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης. Ταυτόχρονα, το ΔΠΧΠ καθορίζει ότι η διανομή αυτή δεν ισχύει για την πληρωμή των υπηρεσιών που παρέχονται από τον εκμισθωτή, την επιστροφή των εξόδων του εκμισθωτή, καθώς και το ενδεχόμενο μίσθωμα, η αξία του οποίου καθορίζεται από έναν μη έγκαιρο παράγοντα.
Η λειτουργική μίσθωση σας επιτρέπει να εξοικονομήσετε φόρους
Οι πληρωμές μισθωμάτων βάσει σύμβασης μίσθωσης μειώνουν τη φορολογική βάση του οργανισμού. Χρησιμοποιώντας τον επιταχυνόμενο συντελεστή απόσβεσης, μπορείτε να καταργήσετε τον εξοπλισμό σύμφωνα με ένα ταχύτερο σύστημα από το συνηθισμένο και να εξοικονομήσετε σημαντικά τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Τα πλεονεκτήματα της λειτουργικής μίσθωσης είναι προφανή: η απόκτηση πάγιων περιουσιακών στοιχείων με ελάχιστη επένδυση από δικούς τους οικονομικούς πόρους, η εφαρμογή φορολογικών οφελών, η αποτελεσματικότερη και πιο ευέλικτη χρήση των πόρων της εταιρείας σε σύγκριση με τα δάνεια. Η αποδοτικότητα και η ευελιξία στη χρήση των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης με την πάροδο του χρόνου όχι μόνο δεν μειώνονται, αλλά αυξάνονται. Ένας μισθωτής που παίρνει ένα αυτοκίνητο σε μίσθωση δεν ξοδεύει πολύ χρόνο για χαρτιά. Ως αποτέλεσμα, παίρνει ένα λειτουργικό και ασφαλισμένο αυτοκίνητο που μπορεί να αποκομίσει κέρδος σχεδόν αμέσως. Όταν λαμβάνετε ένα δάνειο ή χρηματοδοτική μίσθωση, η όλη διαδικασία διαρκεί περισσότερο και απαιτεί περισσότερη προσπάθεια και χρήματα (ασφάλιση, επισκευή). Υπάρχει επίσης μίσθωση βιομηχανικού εξοπλισμού.
Ο εκμισθωτής στην προκειμένη περίπτωση δεν ελπίζει να αντισταθμίσει το κόστος εξοπλισμού ή περιουσίας που εκμισθώνεται στον λήπτη από πληρωμές μισθωμάτων βάσει της σύμβασης. Ωστόσο, το μέγεθος των πληρωμών βάσει μιας λειτουργικής μίσθωσης είναι μεγαλύτερο σε σύγκριση με τις χρηματοδοτικές μισθώσεις, επειδή ο εκμισθωτής στην κατάσταση αυτή έχει πρόσθετους κινδύνους. Επαναλαμβάνουμε για μία ακόμη φορά ότι όλες οι υποχρεώσεις ασφαλιστικής κάλυψης, συντήρησης του μισθωμένου αντικειμένου αναλαμβάνονται πλήρως από τον εκμισθωτή. Η πιθανότητα απώλειας, ζημιάς ή βλάβης της ιδιοκτησίας είναι επίσης ο κίνδυνος του ιδιοκτήτη. Τι να επιλέξετε, οικονομική ή λειτουργική μίσθωση, αποφασίζετε.
Μιλήσαμε σύντομα για την λειτουργική μίσθωση, τα χαρακτηριστικά της και τον αναπτυξιακό μηχανισμό στη χώρα μας.