Μια συμβολαιογραφική πράξη είναι μια νομική πράξη που διεξάγεται σύμφωνα με την προβλεπόμενη μορφή. Τι σημαίνει αυτό; Η διαδικασία αυτή υπόκειται σε συναλλαγές για τις οποίες, σύμφωνα με τη νομοθεσία, έχει καθοριστεί συμβολαιογραφική μορφή για την εφαρμογή τους.
Αναλυτικότερα, θα επικεντρωθούμε σε μια λεπτομερή εξέταση της έννοιας μιας συμβολαιογραφικής συναλλαγής. Επίσης, θα μιλήσουμε για την πώληση και αγορά ακίνητης περιουσίας, σχετικά με πιθανούς κινδύνους κατά την εγγραφή.
Υποχρεωτικές συμβολαιογραφικές συναλλαγές
Αυτός ο τύπος εγγράφων απαιτείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Οποιεσδήποτε συναλλαγές πραγματοποιούνται με ακίνητα. Στην περίπτωση αυτή, το ακίνητο πρέπει να ανήκει στον πωλητή ή τον δωρητή. Μια εξαίρεση αποτελεί ιδιοκτησία που περιλαμβάνεται σε αμοιβαίο κεφάλαιο επενδύσεων. Μια άλλη εξαίρεση είναι η εγγραφή για την εκποίηση των μετοχών της γης.
- Διαδικασίες που σχετίζονται με τη διάθεση ακινήτων υπό τους όρους της κηδεμονίας.
- Οποιεσδήποτε συναλλαγές που αφορούν την πώληση ακινήτων που ανήκουν σε ανήλικους πολίτες ή σε νομικά ανίκανο πρόσωπο.
Περισσότερα για τις προσφορές
Από την άποψη αυτή, μιλάμε για τις ακόλουθες επιλογές συναλλαγών:
- Δωρεά ή πώληση οποιασδήποτε μετοχής στον κάτοχο. Κατά τη δωρεά, το πρόσωπο στο οποίο δίνουν πρέπει να καταβάλει φόρο δεκατριών τοις εκατό. Ένα τέτοιο τιμολόγιο αφορά τους κατοίκους. Όσον αφορά τους μη κατοίκους, καταβάλλουν τριάντα τοις εκατό πληρωμή από την αγοραία αξία της δωρεάς. Σε περίπτωση που η αλλοτρίωση πραγματοποιείται σύμφωνα με το έγγραφο αγοράς και πώλησης, οι σχέσεις με τη φορολογική αρχή προκύπτουν απευθείας από τον πωλητή.
- Δίνοντας μερίδιο σε μη εξουσιοδοτημένο άτομο. Η συγκατάθεση των συνιδιοκτητών σε μια τέτοια κατάσταση δεν είναι απολύτως απαραίτητη. Αλλά ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει αν η συμφωνία είναι εσκεμμένη. Παραδείγματος χάριν, μπορεί να απορρίψει ένα δώρο ενός μικρού μεριδίου ως πλασματική συναλλαγή προκειμένου να αποφευχθεί η ανάγκη των συνιδιοκτητών να αρνηθούν το δικαίωμα αγοράς κατά προτεραιότητα της αλλοτριωμένης μετοχής.
- Αγορά και πώληση συμμετοχής υπέρ μη εξουσιοδοτημένου προσώπου. Η αποξένωση σε αυτή την κατάσταση πραγματοποιείται υπό την προϋπόθεση ότι όλοι οι συνιδιοκτήτες αρνούνταν να αποκτήσουν την αλλοτριωμένη μετοχή και την εκπόνησαν σε συμβολαιογραφική μορφή. Σε αυτή την περίπτωση, οι απορρίψεις γίνονται αποδεκτές από όλους τους ιδιοκτήτες σύμφωνα με το απόσπασμα από το ενοποιημένο μητρώο ακινήτων.
Αγορά και πώληση ακινήτων: συμβολαιογραφική συναλλαγή
Η τιμή των ακινήτων συνεπάγεται την υποχρέωση του αγοραστή να ελέγξει την καθαρότητα της συναλλαγής. Στο πλαίσιο της εφαρμογής αυτής της επαλήθευσης, ζητούν πληροφορίες από ένα ενιαίο μητρώο. Εμφανίζεται επίσης κατάλογος ατόμων που είναι εγγεγραμμένα στο σπίτι ή στο διαμέρισμα. Επιπλέον, ελέγχεται η εξουσιοδότηση του πωλητή και άλλες πτυχές. Περαιτέρω, και τα δύο μέρη πρέπει να συμφωνήσουν για μια τιμή και μόνο μετά από αυτή να προχωρήσουν στην εκπόνηση εγγράφων μιας συμβολαιογραφικής συναλλαγής αγοράς και πώλησης ακινήτων.
Πόσο αναγκαία είναι μια προκαταρκτική συμφωνία;
Πριν από την υπογραφή της κύριας συμφωνίας, τα μέρη έχουν το δικαίωμα να συντάξουν μια προκαταρκτική συμφωνία, η οποία θα περιλαμβάνει τους όρους για τη μεταγενέστερη ολοκλήρωση της επερχόμενης συναλλαγής. Αυτό το στάδιο, επιπλέον, περιλαμβάνει την προετοιμασία ενός συνόλου εγγράφων που απαιτούνται για τη συμβολαιογραφική υποστήριξη. Θα πρέπει να ειπωθεί ότι ως συμβολαιογραφική πράξη, η πώληση των μετοχών των ακινήτων θα πρέπει επίσης να επισημοποιηθεί.
Τι γίνεται με την κατάθεση;
Συχνά σε αυτό το στάδιο, ο αγοραστής κάνει μια κατάθεση. Εκδίδουν ασφάλεια με διάφορους τρόπους, μερικές φορές αυτό συμβαίνει υπό μορφή προκαταρκτικής σύμβασης. Το δικαστήριο δεν έχει ομόφωνη γνώμη για το κατά πόσον επιτρέπεται κάτι τέτοιο. Για το λόγο αυτό, προκειμένου να αποφευχθούν άσκοπες διαφωνίες, η κατάθεση καταρτίζεται καλύτερα με ξεχωριστή σειρά. Οι συμβολαιογραφικές συναλλαγές με μετοχές πρέπει να συντάσσονται με τον κατάλληλο τρόπο. Αυτό εγκρίθηκε νόμιμα από το Συμβούλιο της Ομοσπονδίας.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι εάν λήξει η διάρκεια του κύριου εγγράφου και δεν έχει καθοριστεί η διαδικασία επιστροφής του ενεχύρου, ο αγοραστής θα πρέπει να επιστρέψει τα χρήματά του μέσω του δικαστηρίου. Μια άλλη επιλογή είναι ο καταναγκασμός να συνάψει μια βασική σύμβαση.
Ειδική βοήθεια
Το επόμενο βήμα είναι να συντάξει μια βασική συμφωνία από συμβολαιογράφο. Και τα δύο μέρη έχουν το δικαίωμα να ελέγξουν το κείμενο της συμφωνίας και επίσης, εάν απαιτείται, να προβούν σε διορθώσεις. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στην ευθύνη που υπάρχει για την παραβίαση των καθιερωμένων υποχρεώσεων. Αυτές οι υποχρεώσεις συνίστανται στο γεγονός ότι τα καθήκοντα ενός ειδικού στο πλαίσιο συμβολαιογραφικής πράξης για την πώληση ενός διαμερίσματος ή άλλης ακίνητης περιουσίας μειώνονται ώστε να διασφαλίζεται ότι η συμφωνία συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις του νόμου και δεν ακυρώνεται από το δικαστήριο σε καταστάσεις διαγωνισμού.
Σε βάρος του οποίου εκτελείται η συναλλαγή;
Η σύμβαση πρέπει να καθορίζει ποιος πληρώνει για τη συμβολαιογραφική συναλλαγή κατά την πώληση ακίνητης περιουσίας. Οι δαπάνες καθορίζονται με συμφωνία και των δύο μερών. Το τέλος για αυτές τις υπηρεσίες μπορεί να διανεμηθεί ομοιόμορφα ή πλήρως μεταβιβάζεται στον αγοραστή.
Τα συμβαλλόμενα μέρη υπογράφουν τη συμφωνία παρουσία συμβολαιογράφου. Μετά από αυτό, η σύμβαση με τη δέσμη των εγγράφων αποστέλλεται για την καταχώρηση του κράτους. Ορισμένοι συμβολαιογράφοι προσφέρουν υπηρεσίες για την αποστολή ενός πακέτου εγγράφων σε ηλεκτρονική μορφή από μόνοι τους. Αυτός ο τρόπος επαφής εξοικονομεί σημαντικά χρόνο και στις δύο πλευρές, μειώνοντας το χρόνο επεξεργασίας του αιτήματος από το μητρώο.
Ποια έγγραφα απαιτούνται για μια συμφωνία ακινήτων;
Για την επικύρωση μιας συναλλαγής ενδέχεται να απαιτούνται τα ακόλουθα έγγραφα:
- Προκαταρκτική συμφωνία, η οποία θα περιλαμβάνει τους κύριους όρους της συναλλαγής.
- Όλα τα έγγραφα ακινήτων, βάσει των οποίων ο πωλητής έλαβε το δικαίωμα κυριότητας, για παράδειγμα, πιστοποιητικό και απόσπασμα από ένα μόνο μητρώο.
- Συγκατάθεση του συζύγου στην πώληση, καθώς και στην αγορά του προσώπου που προτίθεται να αγοράσει το ακίνητο.
- Η άδεια των αρχών κηδεμονίας εάν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι ανήλικος.
- Έγγραφα που επιβεβαιώνουν την παραλαβή από τους συνιδιοκτήτες προσφορών για την πώληση μετοχών. Αυτό ισχύει όταν η συναλλαγή περιλαμβάνει κοινή ιδιοκτησία.
- Πιστοποιητικό των ατόμων που είναι εγγεγραμμένα σε αυτό το διαμέρισμα ή σπίτι, καθώς και ένα βιβλίο για το σπίτι.
- Ένα έγγραφο που θα επιβεβαιώσει την απουσία οποιουδήποτε χρέους για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.
- Ένα πιστοποιητικό μητρικής μαζί με ένα απόσπασμα από τον προσωπικό λογαριασμό του κατόχου της. Αυτό απαιτείται στις περιπτώσεις που χρησιμοποιούνται κεφάλαια οικογενειακού κεφαλαίου.
- Συμβόλαια πίστωσης και υποθήκης σε περίπτωση που χρησιμοποιούνται δανειακά κεφάλαια.
- Πιστοποιητικά και συμφωνίες για τη χρήση των κονδυλίων του προϋπολογισμού.
Όλες οι παραπάνω επιλογές για έγγραφα θα πρέπει να παρέχονται σε αντίγραφα, καθώς και σε πρωτότυπα, για να πιστοποιήσουν την αυθεντικότητα μιας συμβολαιογραφικής πράξης ακίνητης περιουσίας.
Νομιμοποίηση: κίνδυνοι
Παρά τη διαδικασία των συμβολαιογραφικών πράξεων, αμφότερα τα μέρη εξακολουθούν να διακινδυνεύουν. Πράγματι, η διαδικασία καταχώρησης συμβολαιογραφικής πράξης για την πώληση ενός διαμερίσματος ή άλλης ακίνητης περιουσίας περιορίζεται στη σύνταξη μιας συμφωνίας που είναι δύσκολο να αναγνωριστεί ως αντίθετη προς το εφαρμοστέο δίκαιο. Ωστόσο, οι χρησιμοποιούμενες διατυπώσεις δεν απέδωσαν πάντα από την άποψη της ασφάλειας των εγγράφων των μερών.
Ένας από τους κινδύνους είναι η έλλειψη καθιερωμένης διαδικασίας στους υπολογισμούς. Αυτή η πτυχή είναι εξαιρετικά σημαντική, καθώς η αξία των ακινήτων είναι πάντα πολύ υψηλή. Η ίδια η διαδικασία διακανονισμού καθορίζει το ποιος είναι υπεύθυνος για τα μετρητά. Σε περίπτωση που η τυποποιημένη φράση αναφέρεται στο κείμενο του εγγράφου: "οι διακανονισμοί μεταξύ των δύο μερών ολοκληρώθηκαν πλήρως πριν από τη σύναψη της σύμβασης", ενδέχεται να προκύψουν κίνδυνοι για τον πωλητή.
Σε μια κατάσταση κατά την οποία τα χρήματα δεν καταβάλλονται πραγματικά και η εγγραφή της ιδιοκτησίας καταχωρείται, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να μην πληρώσει τον πωλητή, καθώς έχει ήδη λάβει το ακίνητο, και σύμφωνα με τη συμφωνία, έχει ήδη καταβάλει όλα τα χρήματα γι 'αυτό.
Ένας άλλος κίνδυνος είναι το γεγονός ότι δεν υπάρχει πράξη μεταβίβασης μαζί με την ένταξή του στο κείμενο της σύμβασης, ενώ η πραγματική μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται μετά την εγγραφή. Σε μια τέτοια κατάσταση, υπάρχει κίνδυνος ζημιάς στην ιδιοκτησία που βαρύνει άμεσα τον αγοραστή του. Δεν μπορεί πλέον να απαιτήσει την ποιότητα του αγορασθέντος αντικειμένου λόγω του ότι, υπογράφοντας τη σύμβαση, δέχτηκε το αντικείμενο.
Απρόβλεπτες δυσκολίες
Ο επόμενος κίνδυνος είναι η αδυναμία της ίδιας της συμβολαιογραφικής διαδικασίας. Αυτό το μείον συνίσταται στο γεγονός ότι κατά την πιστοποίηση της συναλλαγής τα συμβαλλόμενα μέρη μένουν μόνοι με τον συμβολαιογράφο. Η παρουσία άλλων συμβούλων συχνά δεν είναι ευπρόσδεκτη ή ακόμη και εγκριθεί. Όλα αυτά ως αποτέλεσμα οδηγούν στο γεγονός ότι οι όροι που συμφωνούνται από τα δύο μέρη δεν αλλάζουν προς το καλύτερο. Ως αποτέλεσμα, η αγορά και πώληση ακινήτων μέσω συμβολαιογράφου δεν διευκολύνει, αλλά, αντιθέτως, περιπλέκει σημαντικά τη ζωή τόσο του πωλητή όσο και του αγοραστή.
Τέλος, ο τελευταίος κίνδυνος είναι λάθη στη συμφωνία των τεχνικών εμπειρογνωμόνων, οι οποίοι είναι κυρίως συμβολαιογράφοι. Λόγω της ύπαρξης τυχόν σφαλμάτων, μια τέτοια συμφωνία απλά δεν θα περάσει από περαιτέρω κρατική εγγραφή.
Επομένως, η πραγματοποίηση συναλλαγών με μετοχές, καθώς και η συμμετοχή των ανηλίκων και των κηδεμόνων, είναι απαραίτητη για την πραγματοποίηση των συμβολαιογραφικών πράξεων. Σε άλλες περιπτώσεις, η συμβολαιοποίηση πραγματοποιείται αποκλειστικά κατόπιν προσωπικής αίτησης όλων των μερών της συμφωνίας. Το κόστος μιας τέτοιας υπηρεσίας εξαρτάται από την τιμή του εγγράφου · επιπλέον, περιλαμβάνει την πληρωμή για τεχνικές υπηρεσίες. Η μεταβίβαση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σύμφωνα με πιστοποιημένο από συμβολαιογράφο έγγραφο απαιτεί μικρό χρονικό διάστημα, αλλά δεν εγγυάται την απόλυτη συχνότητα της συναλλαγής, δεδομένου ότι υπάρχουν πάντα κίνδυνοι που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη πριν από την υπογραφή των εγγράφων, ώστε να μην χρειαστεί να πάτε αργότερα στο δικαστήριο.