Κατά τη σύναψη της σύμβασης, είναι απαραίτητο να ελέγξετε ποιες είναι οι απαιτήσεις για την επίσημη πλευρά της συναλλαγής. Είναι σημαντικό να διαπιστωθεί αν εφαρμόζεται στις συμφωνίες αυτές, οι οποίες απαιτούν αναγκαστικά την επισημοποίηση. Το γεγονός είναι ότι το 2017 υπήρξαν κάποιες καινοτομίες στον τομέα αυτό (για παράδειγμα, τέθηκε σε ισχύ ο νόμος για τα χαρακτηριστικά της εγγραφής ακινήτων). Πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι η επισημοποίηση της συναλλαγής δηλώνεται όχι μόνο από το νόμο, αλλά και από τον όρο που καθορίζεται στη σύμβαση.
Σε ποιες περιπτώσεις απαιτείται; Αυτό θα συζητηθεί σε αυτό το άρθρο.
Είδη συναλλαγών με υποχρεωτική συμβολαιογραφική πράξη
Η αναγραφή συναλλαγών είναι υποχρεωτική αν υπάρχουν οι ακόλουθες περιπτώσεις:
- Πρέπει να βεβαιώνεται πληρεξούσιο για την πραγματοποίηση συναλλαγών που απαιτούν συμβολαιογραφική μορφή, για τη διάθεση των δικαιωμάτων που έχουν εγγραφεί στα κρατικά μητρώα, να υποβάλλουν αιτήσεις για κρατική καταχώρηση συναλλαγών και δικαιωμάτων, εκτός από τις περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο. Μια πληρεξούσια που εκδίδεται ως εμπιστοσύνη πρέπει επίσης να είναι συμβολαιογραφική. Ο κανόνας περί της συμβολαιογραφίας των πληρεξουσίων που εκδίδονται ως διαβεβαίωση από ιδιώτες δεν ισχύει για τα πληρεξούσια που παρέχονται ως διαβεβαίωση από νομικά πρόσωπα, καθώς και από τους επικεφαλής των αντιπροσωπειών τους και των υποκαταστημάτων τους.
- Συμβολαιογραφική συμφωνία υπόσχεσης. Μπορεί να συναχθεί με τη συνήθη γραπτή μορφή, η οποία παρέχεται, για παράδειγμα, στο άρθρο 22, παράγραφος 2 του νόμου αριθ. 14 "για τις εταιρείες περιορισμένης ευθύνης". Αναφέρεται εδώ ότι πρέπει να πιστοποιηθεί η σύμβαση τιτλοποίησης μιας μετοχής ή το μέρος της στο εγκεκριμένο κεφάλαιο μιας εταιρείας. Η σύμβαση υπόσχεσης για την εξασφάλιση της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων που απορρέουν από συμφωνία που πρέπει να είναι συμβολαιογραφική, υπόκειται σε συμβολαιογραφική πιστοποίηση.
- Η ανάθεση της απαίτησης, η οποία βασίζεται στην πιστοποίηση της συναλλαγής σε συμβολαιογραφική ή απλή γραπτή μορφή, πρέπει να γίνεται με την κατάλληλη γραπτή μορφή.
- Μεταφορά χρέους, στην οποία από τυπική άποψη εφαρμόζονται οι κανόνες που έχουν θεσπιστεί σε νομοθετικό επίπεδο.
- Η σύμβαση αμοιβής πρέπει να είναι συμβολαιογραφική, μια συμφωνία για την εκποίηση ακίνητης περιουσίας για την καταβολή των προσόδων πρέπει επίσης να λάβει κρατική εγγραφή.
- Μια διαθήκη πρέπει να είναι γραπτή και πιστοποιημένη από συμβολαιογράφο. Η σύνταξη αυτού με τη συνήθη γραπτή μορφή μπορεί να επιτρέπεται μόνο σε σπάνιες εξαιρετικές περιπτώσεις που προβλέπονται από το νόμο.
- Συγκατάθεση του / της συζύγου. Προκειμένου ένας από τους συζύγους να μπορέσει να συνάψει συμφωνία για τη διάθεση τέτοιας περιουσίας για την οποία απαιτείται κρατική καταχώρηση δικαιωμάτων, μια συναλλαγή με νόμιμο συμβολαιογραφικό πιστοποιητικό ή συναλλαγή που υπόκειται σε κρατική εγγραφή, ο συμβολαιογράφος πρέπει να λάβει τη συγκατάθεση του δεύτερου συζύγου.
- Μια προνομιακή συμφωνία πρέπει να συνάπτεται γραπτώς και συμβολαιογραφικά.
- Η συμφωνία διατροφής είναι επίσης γραπτή και πρέπει να είναι συμβολαιογραφική.
- Συναλλαγές που αλλοιώνουν μετοχές στο δικαίωμα συνιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένης της αποξένωσης από το σύνολο των συμμετεχόντων των ιδίων μετοχών τους σε μια συναλλαγή, πρέπει να είναι συμβολαιογραφικές, εξαιρουμένων των συναλλαγών που σχετίζονται με ακίνητα που αποτελούν το αμοιβαίο κεφάλαιο επενδύσεων ή αποκτώνται προς συμπερίληψη σε αυτά, γη για την απόκτηση και την εκποίηση μετοχών σε συνιδιοκτησία μετά τη σύναψη συμφωνίας που προβλέπει τη μεταβίβαση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε κτίριο κατοικιών, νομοθετικά επίπεδο.
- Συναλλαγές που σχετίζονται με τη διάθεση ακινήτων υπό κηδεμονία και συναλλαγές για την αλλοτρίωσή τους, αν η ακίνητη περιουσία ανήκει σε ανήλικο ή σε κάποιον που αναγνωρίζεται ότι έχει περιορισμένη νομική ικανότητα, πρέπει επίσης να είναι συμβολαιογραφικά.
- Μια συναλλαγή που επικεντρώνεται στην αποξένωση μιας μετοχής ή του μεριδίου της στο εγκεκριμένο δημόσιο κεφάλαιο υπάγεται επίσης στην κατοχύρωση με τη σύνταξη ενός εγγράφου, το οποίο υπογράφεται από τα μέρη.
- Μια συμφωνία εταιρικής σχέσης επένδυσης, η οποία περιλαμβάνει μια γενική πολιτική δραστηριότητας (δήλωση επένδυσης) και όλες οι τροποποιήσεις που γίνονται σε αυτήν, παραρτήματα, πρόσθετες συμφωνίες, συμφωνίες για μερική ή πλήρη μεταβίβαση από τους εταίρους των δικών τους καθηκόντων και δικαιωμάτων βάσει της παρούσας συμφωνίας, σημειώστε στον τόπο διαμονής του εξουσιοδοτημένου διαχειριστή αυτής της συνεργασίας.
- Η συμφωνία διαχείρισης εταιρικής σχέσης, καθώς και οι τυχόν τροποποιήσεις της, πρέπει να είναι συμβολαιογραφικές και πρέπει να αποθηκεύονται στον τόπο διαμονής της εταιρικής σχέσης με συμβολαιογράφο, να τίθενται σε ισχύ για όσους συμμετέχουν στη σύμβαση και τρίτους από τη λήψη του πιστοποιητικού . Η συμφωνία διαχείρισης εταιρικής σχέσης, καθώς και τυχόν αλλαγές που γίνονται σε αυτήν, πρέπει επίσης να καταχωρούνται στο κράτος και οι πληροφορίες σχετικά με αυτήν και τις διατάξεις που περιλαμβάνονται σε αυτήν δεν εμπίπτουν στο ενοποιημένο κρατικό μητρώο νομικών προσώπων.
- Μια συναλλαγή που αποσκοπεί στην αλλοτρίωση ενός μεριδίου σε ένα κοινό κεφάλαιο εταίρου, συμπεριλαμβανομένης και της υποχρέωσης να ολοκληρωθεί μια συναλλαγή που αποσκοπεί στην αλλοτρίωση ενός μεριδίου σε αυτή όταν προκύψουν οποιεσδήποτε υποχρεώσεις ή όταν ένα δεύτερο μέρος εκπληρώνει μια αντιπαροχή, πρέπει να εκτελείται σε συμβολαιογραφική μορφή. Σε γενικές γραμμές, μια συναλλαγή για την εκποίηση μιας μετοχής πρέπει να έχει συμβολαιογραφικό πιστοποιητικό, όπως απαιτείται.
Γιατί ένα συμβαλλόμενο μέρος πρέπει να έχει αυτό το πιστοποιητικό;
Η υπογραφή συμβολαιογραφικής σύμβασης από συμβολαιογράφο μπορεί να απαιτείται όχι μόνο από το κρατικό δίκαιο, αλλά και από συμβαλλόμενα μέρη που έχουν κάθε δικαίωμα να καθορίσουν μια τέτοια προϋπόθεση. Η δυνατότητα συμπερίληψης μιας τέτοιας απαίτησης στο κείμενο, η οποία επισημαίνει τη συναλλαγή, είναι υποχρεωτική και δεν καθορίζεται από το εάν θα πρέπει ή όχι να εγγραφεί το έγγραφο μετά από αυτό.
Όταν τα συμβαλλόμενα μέρη επιλέγουν μια συμβολαιογραφική μορφή συμφωνίας, έχουν κάποια πλεονεκτήματα. Στην περίπτωση αυτή, ο συμβολαιογράφος θα περιγράφει στα συμβαλλόμενα μέρη της σύμβασης τους τους όρους και τις προϋποθέσεις, καθώς και τα καθήκοντα και τα δικαιώματά τους. Με την παρουσία μιας ανισορροπίας συμφερόντων σε αυτόν, σίγουρα θα το υποδείξει αυτό. Επιπλέον, η επισημοποίηση της συμφωνίας σας επιτρέπει να λάβετε μια πρόσθετη εγγύηση για πιθανή διαφορά. Μετά την επιβεβαίωση από συμβολαιογράφο ενός γεγονότος, δεν θα είναι πλέον απαραίτητο να το αποδείξετε στη συνεδρίαση του δικαστηρίου.
Πότε μπορεί ένα δικαστήριο να μην λάβει υπόψη ένα έγγραφο από συμβολαιογράφο;
Εξαίρεση αποτελούν περιπτώσεις κατά τις οποίες η αυθεντικότητα ενός τέτοιου γεγονότος ή εγγράφου διαψεύδεται με τον καθιερωμένο τρόπο. Ένας συμβολαιογράφος, του οποίου η πρακτική είναι ιδιωτική, φέρει απόλυτη ευθύνη ιδιοκτησίας σε περίπτωση παραβίασης του νόμου κατά τη διάρκεια της εκτέλεσης των πράξεών του και προκαλώντας υλική ζημία λόγω αυτού.
Μικρή απόχρωση
Ωστόσο, όταν επιλέγετε μια συμβολαιογραφική μορφή συμφωνίας, υπάρχει επίσης μια αρνητική πλευρά. Στην περίπτωση αυτή, απαιτούνται πρόσθετες δαπάνες τόσο για τα οικονομικά μέσα όσο και για το χρόνο. Πράγματι, πριν από την πιστοποίηση, το καθήκον ενός ειδικού είναι να ελέγξει την ικανότητα δικαίου δύο συμβαλλόμενων μερών σε μια συναλλαγή που υπόκειται σε συμβολαιογραφική πράξη και την εξουσία των αντιπροσώπων τους. Οι ίδιοι οι συμμετέχοντες ή εκπρόσωποι θα πρέπει να επισκεφθούν το συμβολαιογραφικό γραφείο αυτοπροσώπως.
Ποιες θα ήταν οι συνέπειες μιας παραβίασης της υποχρεωτικής συμβολαιογραφικής πράξης;
Εάν στο νομοθετικό επίπεδο ή με συμφωνία, η επιτοίχιση της συναλλαγής είναι υποχρεωτική, τότε στην περίπτωση αυτή είναι αδύνατο να παραβιαστεί η καθιερωμένη μορφή. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, η σύμβασή του ακυρώνεται. Εάν ένα από τα μέρη αποφύγει την επικύρωση της συναλλαγής, το δεύτερο έχει το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την έγκυρη αναγνώριση μιας τέτοιας συμφωνίας. Στην περίπτωση αυτή, το συμβαλλόμενο μέρος, αποφεύγοντας αδικαιολόγητα την υπογραφή της συμφωνίας, οφείλει να αποζημιώσει τις ζημίες που υπέστη ο αντισυμβαλλόμενος λόγω καθυστέρησης στην επεξεργασία της συναλλαγής τους. Εάν ο αντισυμβαλλόμενος αποφύγει την τήρηση της προβλεπόμενης μορφής σύναψης της σύμβασης και ο δεύτερος επιθυμεί να ασκήσει αγωγή, πρέπει να δίδεται προσοχή στο καθεστώς παραγραφής για αυτού του είδους τις διαφορές.
Σε ποιες περιπτώσεις απαιτείται η επισημοποίηση;
Πρέπει επίσης να γνωρίζετε τέτοιες καταστάσεις στις οποίες δεν απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη. Αυτά περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:
- που πωλούν ένα διαμέρισμα που ανήκει από κοινού σε έναν σύζυγο?
- πωλεί ένα διαμέρισμα εάν έχει μόνο έναν ιδιοκτήτη.
Τι άλλο δεν μπορείτε να πιστοποιήσετε;
Εκτός από τις περιπτώσεις που απαριθμούνται παραπάνω, από τον κατάλογο που εμπίπτει στο υποχρεωτικό συμβολαιογραφικό πιστοποιητικό, εξαιρούνται οι συναλλαγές που σχετίζονται με την ιδιοκτησία του επενδυτικού αμοιβαίου κεφαλαίου ή με το ποσό που αποκτάται από αυτό το επενδυτικό αμοιβαίο κεφάλαιο. Σε νομοθετικό επίπεδο, αποφασίζεται ότι το εν λόγω ακίνητο είναι κοινή ιδιοκτησία όλων των εκπροσώπων του αμοιβαίου κεφαλαίου, ενώ ελέγχεται από την Κεντρική Τράπεζα και συνεπώς δεν χρειάζεται πρόσθετη πιστοποίηση. Ακυρώθηκε, επειδή ο κανόνας που υπήρχε κάποτε ήταν εγγενώς περιττός.
Το κόστος των συμβολαιογραφικών υπηρεσιών
Οι συμβολαιογραφικές υπηρεσίες έχουν ένα κόστος που αποτελείται από δύο συνιστώσες:
- κρατικό καθήκον για τις πράξεις συμβολαιογράφου ·
- αμοιβές για τεχνικές και νομικές δραστηριότητες που καταρτίζονται από το συμβολαιογράφο μιας περιφέρειας με κεντρικό τρόπο.
Συμπερασματικά
Η συμβολαιογραφική πιστοποίηση της συναλλαγής παρέχει μεγάλες εγγυήσεις για την προστασία των δικαιωμάτων των μερών σε σχέση με μια απλή γραπτή μορφή. Η συμβολαιογραφική πράξη εγγυάται τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη στη νομική, οικιακή και οικονομική ζωή της ζωής.