Η στιγμή της εμφάνισης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στην κυριότητα των ακινήτων. Συμβαίνει ότι η συναλλαγή δεν τελειώνει για λόγους ανεξάρτητους από τον έλεγχο των μερών ή ένα από τα μέρη αρνείται να συμμετάσχει στην εκτέλεση. Το ερώτημα δεν είναι περίπλοκο, αλλά περιέχει πολλές αποχρώσεις.
Η προέλευση του προβλήματος
Η στιγμή της ανάδυσης της ιδιοκτησίας έχει μεγάλη σημασία. Καθορίζει ποιος έχει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και πώς να προσεγγίσει την προστασία των δικαιωμάτων τους.
Συγκεκριμένα, επηρεάζεται η ευθύνη για την ασφάλεια της ιδιοκτησίας, οι κίνδυνοι καταστροφής ή ζημίας. Ο θάνατος ενός ατόμου που δεν κατόρθωσε να ολοκληρώσει τη συναλλαγή θέτει υπό αμφισβήτηση την τύχη της σύμβασης και τα δικαιώματα των κληρονόμων και του άλλου μέρους της συναλλαγής.
Νομοθεσία
Για να κατανοήσετε το πρόβλημα, πρέπει να εξετάσετε τι λέγεται στον Αστικό Κώδικα, το LC και το νόμο "για την εγγραφή των ακινήτων και τα δικαιώματα σε αυτό".
Οι αναφερόμενες νομοθετικές πράξεις διαιρούν την ιδιοκτησία σε δύο κατηγορίες:
- μεταφέρονται χωρίς πρόσθετη δέσμευση από τις κρατικές αρχές ·
- το γεγονός της μεταβίβασης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας υπόκειται σε κρατική εγγραφή.
Άλλοι κανονισμοί συμπληρώνουν τους ισχύοντες κανόνες.
Συμφωνία ως βάση για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων
Συμφωνία - μια συμφωνία δύο ή περισσοτέρων προσώπων, στην οποία πρόκειται για μεταβίβαση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας από ένα άτομο σε άλλο. Για παράδειγμα, πώληση και αγορά, ανταλλαγή, δώρο, εκχώρηση δικαιωμάτων και άλλα.
Η συμφωνία πρέπει να ανταποκρίνεται σε ορισμένες απαιτήσεις προκειμένου να χρησιμεύσει ως πηγή ιδιοκτησίας. Πρόκειται για περιεχόμενο και μορφή.
Η μη συμμόρφωση με τη νομοθεσία καθιστά τη συναλλαγή μερικώς ή εντελώς αμφισβητήσιμη ή ακόμη και άκυρη και η ασυνέπεια των βασικών προϋποθέσεων καθιστά τη συναλλαγή μη συμπεφωνημένη. Επιστρέφει τα μέρη στη συναλλαγή στην αρχική τους θέση ή δεν προκαλεί καθόλου συνέπειες για αυτούς.
Οι παραβιάσεις που διαπράττονται από τα μέρη αποκλείουν τη μεταβίβαση της κυριότητας.
Η στιγμή της εμφάνισης της κυριότητας του αγοραστή ακινήτων συνδέεται άμεσα με την εκτέλεση της σύμβασης και εξαρτάται από τη νομιμότητά της.
Η ακυρότητα της σύμβασης ή η αναγνώριση της συναλλαγής ως μη συναφθείσας συνεπάγεται επίσης την παρανομία της μεταβίβασης της περιουσίας. Στην πορεία, το μητρώο του δικαιώματος ακυρώνεται επίσης για να καταστεί εκτελεστή η δικαστική απόφαση.
Τρόποι μεταφοράς ακινήτου
Πρώτα απ 'όλα, η στιγμή της ανάδυσης της ιδιοκτησίας συνδέεται με την πραγματική μεταβίβαση της περιουσίας. Ο νόμος παρέχει στους συμβαλλόμενους στη συναλλαγή το δικαίωμα να καθορίσουν μια διαφορετική στιγμή μεταβίβασης συνδέοντάς την με το γεγονός της πληρωμής ή άλλα σημαντικά γεγονότα.
Η απουσία οποιωνδήποτε κανόνων μεταφοράς στη συμφωνία επιβάλλει το κράτος δικαίου.
Το ακίνητο μεταφέρεται από το ένα χέρι. Ένα κοινό παράδειγμα είναι η αγορά πράξεων σε ένα κατάστημα, την οποία ο αγοραστής παίρνει αμέσως μαζί του.
Η δεύτερη μέθοδος είναι η μεταφορά αντικειμένων στο ταχυδρομείο ή στον οργανισμό που ασχολείται με τη μεταφορά.
Σχέδιο μεταφοράς
Σε γενικές γραμμές, η μεταβίβαση περιουσίας εκτελείται με πιστοποιητικό αποδοχής. Μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν και άλλα έγγραφα.
Χαρακτηριστικά σχεδιασμού προβλέπονται σε μεμονωμένους κανονισμούς, ιδίως στον τομέα των μεταφορών. Η μεταφορά φορτίου κατά τη μεταφορά σε πλοία καθορίζεται με την έκδοση φορτωτικής. Οι λεπτομέρειες της τεκμηρίωσης είναι διαθέσιμες σε οδικές και σιδηροδρομικές μεταφορές.
Το κατά προσέγγιση περιεχόμενο της πράξης:
- όνομα των μερών (όνομα του οργανισμού, όνομα του αντιπροσώπου, ονομασία των ατόμων - συμμετέχοντες στη συναλλαγή) ·
- περιγραφή του αντικειμένου που μεταδίδεται, των χαρακτηριστικών του (ποσότητα, όγκος κ.λπ.) ·
- φυσικές παράμετροι του δωματίου.
- παρατηρήσεις σχετικά με το θέμα της μεταφοράς.
Υποχρεωτική υπογραφή των προσώπων που μεταβίβασαν και δέχτηκαν ιδιοκτησία, αντίστοιχα.
Η πράξη συντάσσεται με τυχαία σειρά, εκτός εάν υπάρχουν σχετικές οδηγίες στη σχετική νομοθεσία. Τώρα εφαρμόζονται τα έντυπα που έχουν εγκριθεί από την στατιστική υπηρεσία, αλλά αυτό συνήθως δεν είναι απαραίτητο.
Η πράξη πρέπει να αντικατοπτρίζει τις πληροφορίες σχετικά με τη συναλλαγή που πραγματοποιεί η μεταφορά. Η περιγραφή των ελλείψεων δεν καθυστερεί τη στιγμή της εμφάνισης του δικαιώματος ιδιοκτησίας στο πλαίσιο της σύμβασης. Αλλά ο μεταβιβάζων εξακολουθεί να έχει υποχρεώσεις. Για παράδειγμα, να εξαλείψουν τις υπάρχουσες ελλείψεις στις εγκαταστάσεις, την έλλειψη μεταφερόμενων προϊόντων ή την αντικατάστασή τους με ποιοτικά αγαθά.
Η μεταβίβαση συντάσσεται κατά τη μεταβίβαση κινητής και ακίνητης περιουσίας.
Η μεταφορά των κλειδιών που παρέχουν πρόσβαση στην αποθήκη όπου αποστέλλονται τα εμπορεύματα θεωρείται επίσης ως μεταβίβαση περιουσίας. Δεν είναι δυνατή η κατάρτιση πιστοποιητικού αποδοχής μεταξύ των μερών · ο κατάλογος του ακινήτου γίνεται από τον ιδιοκτήτη της αποθήκης που λαμβάνει το ακίνητο.
Η έλλειψη σχολίων στην πράξη στερεί από τον αγοραστή το δικαίωμα να ζητήσει την εξάλειψη ελαττωμάτων ή αποζημίωσης. Μια εξαίρεση είναι κρυφές ατέλειες που έχουν γίνει εμφανείς με την πάροδο του χρόνου.
Καταχώριση της μεταβίβασης δικαιωμάτων
Η νομοθεσία υποχρεώνει την εγγραφή της μεταβίβασης δικαιωμάτων σε ορισμένους τύπους ακινήτων. Πρόκειται κυρίως για ακίνητα και εγκαταστάσεις που εξομοιώνονται με αυτό, ιδίως τα θαλάσσια και ποτάμια σκάφη.
Ο νόμος δηλώνει ρητά ότι η στιγμή της εμφάνισης του δικαιώματος ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας συνδέεται με την εγγραφή του. Δεν έχει σημασία σε σχέση με τη σύναψη της σύμβασης ή άλλους λόγους (αποδοχή της κληρονομιάς).
Ο γραμματέας ελέγχει τη νομιμότητα της συναλλαγής και την ακρίβεια των εγγράφων, διαβιβάζονται μόνο οι έλεγχοι της συναλλαγής που συνάπτεται από συμβολαιογράφο. Οι συμβάσεις αυτές καταχωρίζονται αυτόματα, είναι απαραίτητο μόνο να παρασχεθεί ένα σύνολο εγγράφων που βασίζονται.
Η γενική διαδικασία προβλέπει ότι όλα τα μέρη της συναλλαγής συμμετέχουν στην εγγραφή, ωστόσο οι συμβολαιογραφικές συναλλαγές επιτρέπεται να καταχωρούνται μόνο κατόπιν αιτήματος ενός μόνο συμμετέχοντος.
Η στιγμή της εμφάνισης του δικαιώματος ιδιοκτησίας του αγοραστή συνδέεται με την εγγραφή, ωστόσο η πραγματική εκτέλεση της συναλλαγής - μεταφορά και αποδοχή κεφαλαίων ή εκτέλεση σε διαφορετική μορφή - μετατρέπει την εγγραφή σε διατύπωση.
Εάν η συναλλαγή δεν ολοκληρώθηκε
Μεταξύ της πραγματικής υπογραφής της σύμβασης και της εγγραφής της μεταβίβασης δικαιωμάτων, διαρκεί ένα σημαντικό χρονικό διάστημα - τουλάχιστον ένα μήνα. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο πωλητής ή ο αγοραστής μπορεί να επιθυμεί να αρνηθεί τη συναλλαγή ή να πεθάνει. Πώς γίνεται η κατάσταση;
Στις διατάξεις της σύμβασης πώλησης, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να υποβάλει μια απαίτηση που υποχρεώνει την υπηρεσία καταχώρισης να καταχωρήσει τη συναλλαγή. Γιατί; Η διαδικασία εγγραφής είναι η επίσημη αναγνώριση από το κράτος της συναλλαγής.
Η στιγμή της εμφάνισης του δικαιώματος κυριότητας ακινήτων προκύπτει μετά την επίσημη διαδικασία. Στην πραγματικότητα, το ακίνητο αποκτήθηκε, η δεύτερη πλευρά έλαβε χρήματα γι 'αυτό. Ως εκ τούτου, είναι δίκαιο να ολοκληρώσετε τη διαδικασία παρουσία της αρχικής βούλησης.
Βάσει δικαστικής απόφασης που έλαβε ο ενάγων, η μεταβίβαση της κυριότητας εγγράφεται βάσει σύμβασης που είχαν συναφθεί προηγουμένως από τα μέρη.
Στις επεξηγήσεις των Ενόπλων Δυνάμεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σημειώνεται ότι για τα μη εξουσιοδοτημένα πρόσωπα το δικαίωμα κυριότητας προκύπτει από τη στιγμή που ένα αρχείο του ιδιοκτήτη εμφανίζεται στο μητρώο αν πρόκειται για περιουσιακό στοιχείο που υπόκειται σε εγγραφή.
Ποιος κινδυνεύει από θάνατο ή από υλικές ζημιές κατά την πώληση;
Μπορεί να παρέλθει ένα σημαντικό χρονικό διάστημα μεταξύ της πληρωμής των αγαθών και της πραγματικής μεταφοράς τους και υπάρχει κίνδυνος ζημίας ή απώλειας περιουσίας. Το ζήτημα είναι περίπλοκο αν τα εμπορεύματα ήταν στην κατοχή τρίτου υπεύθυνου για τη μεταφορά ή τη μεταφορά τους. Έτσι, η στιγμή της εμφάνισης της ιδιοκτησίας και ο κίνδυνος τυχαίας απώλειας είναι αλληλένδετοι.
Οι απαντήσεις σε αυτά τα ερωτήματα είναι αρκετά απλές. Όλοι οι κίνδυνοι μεταβιβάζονται στον αγοραστή του ακινήτου από τη στιγμή της μεταφοράς του.
Η σύμβαση ή άλλοι κανόνες μπορεί να περιλαμβάνουν τη μεταφορά κινδύνων στον πωλητή. Η συμφωνία θέτει σε κίνδυνο τον αγοραστή από τη στιγμή της μεταφοράς. Ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να αμφισβητήσει αυτή την παράγραφο, αποδεικνύοντας ότι ο πωλητής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει ότι τα εμπορεύματα ήταν χαλασμένα ή εντελώς ακατάλληλα προς χρήση.
Κίνδυνος θανάτου ή ζημίας στη σύμβαση
Η κατάσταση είναι διαφορετική στη σχέση μεταξύ του εργολάβου και του πελάτη.
Ο κίνδυνος καταστροφής του υλικού είναι εκείνος που τον παρέδωσε. Η ευθύνη για το αντικείμενο περνά από τη στιγμή της υπογραφής της πράξης μεταφοράς. Η αποδοχή του αποτελέσματος της εργασίας με καθυστέρηση οδηγεί στο γεγονός ότι οι συνέπειες του κινδύνου ανήκουν εξ ολοκλήρου στον πελάτη.
Εάν η εργασία είναι σταδιακή, μπορεί να προκύψουν διαφωνίες. Ωστόσο, γενικά, όλα όσα συμβαίνουν σε ένα εργοτάξιο είναι ο τομέας ευθύνης του εργολάβου.
Η εκτέλεση της σύμβασης σε πολλά στάδια περιπλέκει τη διαδικασία. Το δικαστήριο θα πρέπει να ανακαλύψει ακριβώς ποιος φταίει για το περιστατικό. Ο λόγος μπορεί να είναι οι ενέργειες του πελάτη.
Το δικαίωμα ιδιοκτησίας προκύπτει, όπως γνωρίζετε, από τη στιγμή της δημιουργίας του αντικειμένου, προτού θεωρηθεί ως αντικείμενο ημιτελούς κατασκευής. Ο νόμος παρέχει το δικαίωμα εγγραφής δικαιωμάτων σε αυτόν.