Η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών: χαρακτηριστικά, αρχές και απαιτήσεις για υπολογισμούς

Η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών είναι πολύπλοκη και δύσκολο να υπολογιστεί. Αξιολογεί το αντικείμενο που έχει αναλυθεί κατά την παραλαβή διαφόρων ταμειακών ροών από αυτό, διαμορφώνοντας τα χαρακτηριστικά της απόδειξής τους.

Πόσο κοστίζουν τα μελλοντικά χρήματα;

Μέθοδος εκπτώσεων ταμειακών ροών – αυτή είναι η μείωση της αξίας των πληρωμών σε μετρητά στο μέλλον μέχρι την παρούσα χρονική περίοδο. Η έκπτωση βασίζεται στην έννοια της αξίας του χρήματος που μειώνεται με την πάροδο του χρόνου στην οικονομία. Με την πάροδο του χρόνου, τα χρήματα χάνουν την αξία τους σε σύγκριση με την τρέχουσα. Ως αναφορά, πρέπει να λάβετε την παρούσα στιγμή υπολογισμού και να μεταφέρετε όλες τις επόμενες οικονομικές αποδείξεις στην τρέχουσα περίοδο. Για να γίνει αυτό, εφαρμόστε τον συντελεστή που χρησιμοποιείται στη μέθοδο προεξόφλησης των ταμειακών ροών. Παράδειγμα υπολογισμού του είναι ως εξής: k = 1 / (1 + r)ⁱ. Στον τύπο, r υποδηλώνει το προεξοφλητικό επιτόκιο, i συμβολίζει τον αριθμό της χρονικής περιόδου.

Πού θα εφαρμοστεί η μέθοδος;

Η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών χρησιμοποιείται παγκοσμίως. Σας επιτρέπει να καθορίσετε πόσο μελλοντικό εισόδημα είναι στον παρόντα χρόνο. Οι χρηματοοικονομικές ροές μπορεί να είναι μεταβλητές, τα εισοδήματα μπορούν να αντικατασταθούν από τις απώλειες. Η δυναμική της αλλαγής δεν μπορεί πάντα να προβλεφθεί. Μπορείτε πάντα να αξιολογήσετε την ιδιοκτησία με βάση τα τρέχοντα οφέλη που μπορεί να φέρει αύριο.

Συνιστάται να εφαρμοστεί η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών εάν:

• υπάρχουν επιχειρήματα που πιστεύουν ότι οι χρηματοοικονομικές ροές θα μειωθούν ή θα αυξηθούν σημαντικά με την πάροδο του χρόνου.
• το υποκείμενο αποτίμησης επαρκεί για τον υπολογισμό του μελλοντικού εισοδήματος (θετικό ή αρνητικό) ·
• οι χρηματοοικονομικές ροές επηρεάζονται σοβαρά από την εποχικότητα.
• Το αντικείμενο της αξιολόγησης είναι ένα αντικείμενο με εκτεταμένο σύνολο πιθανών λειτουργιών.
• το ακίνητο που αποτιμάται έχει μόλις κατασκευαστεί ή ανατεθεί.

Ποια δεδομένα χρειάζονται για τον υπολογισμό;

Για τον υπολογισμό με τη μέθοδο της προεξόφλησης των ταμειακών ροών και την προσαρμογή τους στην τρέχουσα στιγμή, απαιτούνται τα ακόλουθα στοιχεία:

• Κερδοφορία (οι ίδιες ταμειακές ροές).
• Όροι διακανονισμού.
• Ποσοστό έκπτωσης.

Ενέργειες αλγορίθμου

Εξετάστε τον αλγόριθμο υπολογισμού της αξίας της μεθόδου προεξόφλησης ταμειακών ροών.

Η βάση για τους υπολογισμούς είναι η κερδοφορία. Αυτές είναι οι πραγματικές ταμειακές ροές από την αποτιμώμενη ιδιοκτησία με την προσέγγιση εισοδήματος. Η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών λαμβάνει υπόψη την καθαρή ελεύθερη ροή, δηλαδή τα οικονομικά που παραμένουν στη διάθεση του ιδιοκτήτη μετά την αφαίρεση όλων των δαπανών, συμπεριλαμβανομένων των επενδύσεων.

Ο προσδιορισμός της περιόδου χρέωσης εξαρτάται από την ποσότητα των δεδομένων σχετικά με ακίνητα. Αν είναι επαρκή και αναγκαία για να κάνετε μακροπρόθεσμα προβλέψεις, μπορείτε να επιλέξετε μεγαλύτερη χρονική περίοδο ή να αυξήσετε την ακρίβεια της πρόβλεψης.

Στη Ρωσία, η μέση περίοδος πρόβλεψης είναι τριάντα πέντε χρόνια.

Αυτός ο δείκτης δίνει την αξία του εισοδήματος μέχρι σήμερα σε σχέση με την αξία. Για να γίνει αυτό, οι χρηματοοικονομικές ροές πρέπει να πολλαπλασιάζονται με το προεξοφλητικό επιτόκιο, το οποίο είναι το σταθερό ποσοστό εισοδήματος που μπορεί να αναμένεται από τον επενδυτή που έχει επενδύσει στην αξία της επιχείρησης.

Μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών και παράγοντες επιρροής

Κατά τον υπολογισμό του επιτοκίου λαμβάνονται υπόψη οι ακόλουθοι παράγοντες επιρροής:

• ποσοστό πληθωρισμού ·
• κερδοφορία σε αντικείμενα.
• λαμβάνοντας υπόψη όλους τους κινδύνους ·
• Ποσοστό της Κεντρικής Τράπεζας.
• ποσοστό εμπορικών τραπεζών για κεφάλαια δανειοδότησης ·
• μέσο κόστος κεφαλαίου.

Μέθοδος εφαρμογής μεθόδου

Για την επαρκή χρήση της μεθόδου προεξόφλησης ταμειακών ροών στην αξιολόγηση μιας επιχείρησης, είναι απαραίτητο να ενεργήσουμε σύμφωνα με τον ακόλουθο αλγόριθμο:

• Η επιλογή της περιόδου αξιολόγησης. Στη Ρωσία, δεν μπορεί να υπερβαίνει τα τριάντα πέντε χρόνια. Ο κόσμος χρησιμοποιεί μεγαλύτερες περιόδους αξιολόγησης.
• Προσδιορισμός του είδους της ταμειακής ροής που διερευνάται. Για παράδειγμα, μπορούμε να περιγράψουμε το μέγεθος της οικονομικής μείωσης και των αυξανόμενων ροών (εισοδημάτων και ζημιών) περιγράφοντας τις οικονομικές καταστάσεις (τρέχοντα και προηγούμενα έτη) και την τρέχουσα κατάσταση στη σύγχρονη αγορά, λαμβάνοντας υπόψη τα σφάλματα. Λαμβάνονται υπόψη διάφορα είδη εσόδων: το συνολικό εισόδημα (καθαρό από φόρο ακίνητης περιουσίας και επιχειρηματικά έξοδα). προβλεπόμενο συνολικό εισόδημα · καθαρό λειτουργικό εισόδημα (καθαρό από επενδύσεις σε πάγια περιουσιακά στοιχεία και πληρωμές δανείων και δανείων). χρηματοοικονομικές ροές πριν και μετά την καταβολή των φορολογικών τελών.
• Υπολογισμός της αντιστροφής ή της υπολειμματικής αξίας του εκτιμώμενου αντικειμένου μετά τη διακοπή της ροής του εισοδήματος. Η αναστροφή μπορεί να προσδιοριστεί κατά προσέγγιση, μελετώντας το κόστος τέτοιων αντικειμένων στη ρωσική αγορά ή προβλέποντας την κατάσταση της αγοράς. Είναι δυνατό να υπολογιστεί ο ρυθμός κεφαλαιοποίησης ή το ετήσιο εισόδημα μετά το τέλος της προβλεπόμενης χρονικής περιόδου.
• Υπολογισμός του προεξοφλητικού επιτοκίου. Μια δύσκολη στιγμή σε αυτόν τον υπολογισμό είναι η σωστή πρόβλεψη του ποσοστού μελλοντικών εσόδων. Υπάρχουν περισσότεροι από δέκα τρόποι για να γίνει αυτό στη μέθοδο προεξόφλησης ταμειακών ροών. Παραδείγματα μεθόδων οικονομικών υπολογισμών: σωρευτική μέθοδος ή προσθήκη κινδύνου, μέθοδοι σύγκρισης επενδύσεων, μέθοδος κατανομής (υπολογισμός του ποσοστού συναλλαγών σε σχέση με παρόμοια αντικείμενα), παρακολούθηση βάσει παρακολούθησης της αγοράς για ανάλυση επενδύσεων σε ακίνητα, όπου ο συντελεστής προκύπτει από τη σύγκριση των συνοπτικών δεικτών.
• Εφαρμογή της μεθόδου προεξόφλησης ταμειακών ροών σύμφωνα με τους υπολογιζόμενους αρχικούς δείκτες. Για τον υπολογισμό χρησιμοποιείται ο ακόλουθος τύπος: DDP = Σ^Ν_{t = 1}DP / (1+ Sd)^tόπου DDP - προεξοφλημένες ταμειακές ροές. DP - Ταμειακή ροή κατά την επιλεγμένη χρονική περίοδο (t). SD - το ποσοστό μελλοντικών εσόδων. t είναι η χρονική περίοδος πρόβλεψης. N είναι ο αριθμός των προβλεπόμενων περιόδων για τις μελλοντικές ταμειακές ροές.

Μέθοδοι έκπτωσης

Στην πραγματικότητα, οι ειδικοί χρησιμοποιούν τις ακόλουθες μεθόδους για τον υπολογισμό του ποσοστού εισοδήματος:

• σωρευτική κατασκευή.
• σύγκριση εναλλακτικών επενδύσεων ·
• κατανομή τόκων ·
• παρακολούθηση της αγοράς.

Ο πιο δημοφιλής τρόπος στη Ρωσία

Η σωρευτική μέθοδος κατασκευής βασίζεται στο γεγονός ότι το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι μια επικίνδυνη λειτουργία. Λαμβάνεται ως συνδυασμός όλων των κινδύνων που είναι δυνατόν για κάθε ιδιοκτησία χωριστά. Το επιτόκιο είναι ίσο με το άθροισμα του ποσοστού άνευ κινδύνου και του ασφαλίστρου κινδύνου. Η τελευταία συνιστώσα υπολογίζεται αθροίζοντας τις τιμές των διαθέσιμων παραγόντων για την αναλυόμενη ιδιότητα.

Οι ειδικοί στη Ρωσία συνήθως υπολογίζουν το προεξοφλητικό επιτόκιο με σωρευτική κατασκευή. Αυτό οφείλεται στην απλότητα του υπολογισμού του ποσοστού απόδοσης αυτής της μεθόδου στις τρέχουσες συνθήκες της εγχώριας αγοράς ακινήτων.

Συγκρίνετε και ολοκληρώστε

Η μέθοδος των διαφόρων επενδύσεων, ή μάλλον η σύγκρισή τους, χρησιμοποιείται, κατά κανόνα, για τον υπολογισμό της μελλοντικής αξίας των ακινήτων. Είτε ο ρυθμός απόδοσης που δηλώνεται από τον επενδυτή μπορεί να ληφθεί ως το ποσοστό απόδοσης, τότε το ποσοστό καθορίζεται από τον ανάδοχο, ή το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης άλλων παρόμοιων έργων ή εργαλείων που καταλαβαίνουν οι άνθρωποι που επενδύουν χρήματα.

Επισημάνετε το κύριο

Η μέθοδος κατανομής χρησιμοποιείται όταν ο συντελεστής απόδοσης υπολογίζεται ως επιτόκιο. Θεωρείται ότι βασίζεται σε πληροφορίες σχετικά με παρόμοιες συναλλαγές με αντικείμενα στην αγορά ακινήτων. Αυτή η μέθοδος είναι χρονοβόρα και περίπλοκη. Ο μηχανισμός υπολογισμού είναι:

• στην οικοδόμηση υποθέσεων σχετικά με το μέγεθος των μελλοντικών εισοδημάτων?
• συγκρίνοντας τις μελλοντικές χρηματοοικονομικές ροές με τις αρχικές επενδύσεις (κόστος κτήσης).

Στην περίπτωση αυτή, ο τύπος θα υπολογιστεί ανάλογα με το ποσό των αρχικών πληροφοριών και το μέγεθος των δηλωμένων δικαιωμάτων του αγοραστή. Ο ρυθμός απόδοσης, σε αντίθεση με τον λόγο των αρχικών επενδύσεων, δεν μπορεί να κατανεμηθεί απευθείας από τα στοιχεία της πώλησης. Δεν υπάρχει τρόπος να υπολογιστεί χωρίς να τονίζονται και να αναλύονται οι υποθέσεις του αγοραστή σχετικά με τις μελλοντικές οικονομικές δυνατότητες.

Η πιο κατάλληλη επιλογή για τον υπολογισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου με τη μέθοδο κατανομής, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει μια επισκόπηση του επενδυτή (χορηγός) και διευκρίνιση:

• Ποιο ποσοστό χρησιμοποιήθηκε για τον προσδιορισμό της αρχικής τιμής πώλησης.
• πώς προβλέπονταν τα μελλοντικά οικονομικά.

Εάν ο εκτιμητής έχει συγκεντρώσει όλα τα δεδομένα που χρειάζεται, τότε μπορεί να υπολογίσει τον εσωτερικό ρυθμό απόδοσης ενός παρόμοιου αντικειμένου. Θα βασιστεί στο ποσό που προκύπτει από τον καθορισμό του ποσοστού απόδοσης για άλλες συναλλαγές. Αξίζει να θυμηθούμε ότι κάθε αντικείμενο είναι μοναδικό, απαράμιλλο και έχει τα δικά του οικονομικά χαρακτηριστικά. Αν και με ορισμένες αποκλίσεις (ανακρίβειες) είναι δυνατή η απόκτηση της αξίας του προεξοφλητικού επιτοκίου με τη μέθοδο κατανομής, η οποία θα αντιστοιχεί στη γενική αναμενόμενη εξέλιξη στο μέλλον. Ωστόσο, πρέπει να ξέρετε ότι ως τέτοιες συναλλαγές θα πρέπει να επιλεχθούν εκείνες για την πώληση αντικειμένων παρόμοιων με το πρωτότυπο, η υπάρχουσα χρήση των οποίων είναι η πιο αποτελεσματική.

Η πρόοδος υπολογισμού σύμφωνα με τη μέθοδο κατανομής σε βήματα:

• μοντελοποίηση ενός παρόμοιου αντικειμένου σε μια δεδομένη χρονική περίοδο σύμφωνα με το σενάριο της αποδοτικότερης χρήσης όλων των διαθέσιμων χρηματοοικονομικών ροών ·
• υπολογισμός του ποσοστού απόδοσης των επενδύσεων για το αντικείμενο του υπολογισμού ·
• ανάλυση των αποτελεσμάτων με οποιαδήποτε στατιστική μέθοδο ή μέθοδο εμπειρογνωμόνων προκειμένου να προστεθούν τα υπάρχοντα χαρακτηριστικά της ανάλυσης στην εκτιμώμενη περιουσία.

Αξιολογήστε την αγορά

Η μέθοδος παρακολούθησης βασίζεται στα ακόλουθα δεδομένα:

• συνεχή ανάλυση της κατάστασης της αγοράς ·
• παρακολούθηση των δεικτών συναλλαγών των επενδύσεων σε ακίνητα.

Οι αναλυθείσες πληροφορίες πρέπει να γενικευτούν σε διάφορους τομείς της αγοράς και να καλύπτονται τακτικά. Τα δεδομένα παρέχουν καθοδήγηση στους αξιολογητές. Σας επιτρέπουν να πραγματοποιήσετε μια συγκριτική ανάλυση των υπολογισμένων δεικτών με τις υπάρχουσες, για να επαληθεύσετε την αλήθεια των διαφόρων διορθωτικών αποκλίσεων. Εάν πρέπει να λάβετε υπόψη την επίδραση του κινδύνου στο προεξοφλητικό επιτόκιο, πρέπει να γίνουν στιγμιαίες τροποποιήσεις στο ποσοστό απόδοσης κατά την εκτίμηση ακίνητων αντικειμένων. Εάν το εισόδημα αποτελείται από δύο ή περισσότερες πηγές, μία από τις οποίες μπορεί να θεωρηθεί εγγυημένη και αξιόπιστη, τότε εφαρμόζεται ένα επιτόκιο εισοδήματος και άλλες πηγές προεξοφλούνται με υψηλότερο ποσοστό. Για παράδειγμα, το μέγεθος των ασφαλίστρων με τη μορφή ποσοστών καθορίζεται στον όγκο των εργασιών του ενοικιαστή και είναι μια μεταβλητή που ποικίλλει με την πάροδο του χρόνου, ανάλογα με τους εποχιακούς παράγοντες. Αυτή η τεχνική βοηθά να ληφθεί υπόψη ο βαθμός κινδύνου όταν πραγματοποιείται κέρδος από ένα ακίνητο σε μία ενιαία μορφή. Κατ 'αναλογία, είναι δυνατόν να ληφθούν υπόψη οι διαφορετικοί βαθμοί κινδύνου δημιουργίας εσόδων από το ακίνητο σε χρονικές περιόδους.