Διαμέρισμα ανήκει λιγότερο από 3 χρόνια, πώς να πουλήσει; Αγοράζοντας ένα διαμέρισμα: κίνδυνοι

Η αγορά ενός διαμερίσματος είναι μια σημαντική στιγμή στη ζωή του κάθε ατόμου. Η επένδυση αυτή δεν είναι μόνο μεγάλη αλλά και εκτεθειμένη σε ορισμένο κίνδυνο. "Το διαμέρισμα ανήκει σε λιγότερο από 3 χρόνια" - οι τίτλοι διαφημίσεων είναι πολύ συνηθισμένοι σήμερα. Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν καταλαβαίνουν γιατί ο πωλητής δείχνει τέτοια στοιχεία σε μια διαφήμιση. Πώς να αποφύγετε λάθη και να αγοράσετε ένα διαμέρισμα χωρίς κίνδυνο; Για να γίνει αυτό, πρέπει να εξοικειωθείτε με όλες τις διατυπώσεις και τους όρους αγοράς και πώλησης.

Κανόνες ασφαλείας κατά την αγορά ακινήτου

Οι κίνδυνοι που συνδέονται με την απόκτηση ενός διαμερίσματος είναι πολύ υψηλοί σήμερα. Πώς να μην πέσει για την εξαπάτηση ενός μεσίτη και πωλητή; Πώς να προστατευθείτε κατά την αγορά και πώληση κατοικιών; Ένας δυνητικός αγοραστής, προκειμένου να μην εξαπατηθεί, θα πρέπει να δώσει προσοχή σε λεπτομέρειες όπως η ιστορία ενός οικιστικού ακινήτου, τα έγγραφα για ένα διαμέρισμα, οι αιτούντες στέγαση, η συμμόρφωση της κατοικίας με έγγραφα.

Πριν από την επεξεργασία των εγγράφων αγοράς, πρέπει να μελετήσετε λεπτομερώς την ιστορία της στέγασης. Πρέπει να γνωρίζετε τις απαντήσεις σε διάφορες ερωτήσεις:

• ο οποίος είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος τώρα?
• ποιος ήταν ο ιδιοκτήτης πριν?
• ο οποίος είναι εγγεγραμμένος σε αυτό το διαμέρισμα.
• πόσοι μη-εγγεγραμμένοι κάτοικοι ζουν.

Όσον αφορά τα έγγραφα, πριν από την εγγραφή, είναι απαραίτητο να μελετήσετε προσεκτικά τα έγγραφα για τις εγκαταστάσεις. Πολύ συχνά οι απατεώνες χρησιμοποιούν πλαστά έγγραφα.

Επιπλέον, ο αγοραστής πρέπει να είναι βέβαιος ότι αποκτά το διαμέρισμα νόμιμα, και η κατοικία πρέπει να συμμορφώνεται με τα έγγραφα. Για παράδειγμα, εδώ είναι μερικές αποσαφηνιστικές ερωτήσεις που πρέπει να ζητηθούν από τον ιδιοκτήτη εάν το διαμέρισμα ανακατασκευάστηκε: «Ήταν η ανακατασκευή του διαμερίσματος νόμιμη;», «Οι υπηρεσίες διαχείρισης συμφώνησαν να μεταφέρουν τις επικοινωνίες;».

Απαραίτητα έγγραφα για το διαμέρισμα

Η αγορά ενός διαμερίσματος είναι μια σοβαρή συναλλαγή, επομένως είναι σημαντικό να γνωρίζετε την απαραίτητη δέσμη εγγράφων κατά την κατάρτιση συμφωνίας. Οι περισσότεροι αγοραστές πιστεύουν ότι όλες οι ερωτήσεις σχετικά με την πώληση μπορούν να μεταφερθούν σε έναν κτηματομεσίτη. Πρέπει να υπενθυμίσουμε ότι δεν φέρει οικονομική και νομική ευθύνη για την υπογραφή της συναλλαγής. Ένας κτηματομεσίτης παρέχει μόνο υπηρεσίες πληροφόρησης.

Τα διαμερίσματα συνήθως είναι πρωτογενή ή δευτερεύοντα. Κατά την αγορά σε ένα νέο κτίριο, ο πελάτης μπορεί να αγοράσει κατοικίες ήδη στο νοικιασμένο σπίτι ή να συμμετάσχει σε κοινές κατασκευές. Οι διαδικασίες για την αγορά ενός σπιτιού σε μια ήδη ανατεθείσα νέα κατοικία και οι διαδικασίες για την απόκτηση στέγης στη δευτερογενή αγορά είναι οι ίδιες.

Αν ο πελάτης συμμετέχει σε κοινές κατασκευές, τότε αρχικά συνάπτουν με αυτόν μια συμφωνία κοινής συμμετοχής (DDU) και μετά την κατασκευή του κτιρίου ο αγοραστής καταρτίζει το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Για την εγγραφή ενός DDU, ένας πελάτης υποχρεούται:

• αίτησης (η αίτηση μπορεί να ζητηθεί επί τόπου) ·
• συμφωνία DU.
• ελέγξτε την καταβολή κρατικού δασμού ύψους 100 ρούβλια συν ένα αντίγραφο της επιταγής.

Παγίδες κατά την αγορά ενός ακινήτου

Κατά τη διάρκεια της πώλησης, ο κύριος στόχος του πωλητή είναι να κερδίσει όσο το δυνατόν περισσότερο τη συναλλαγή. Για να μην αγοράσετε στέγαση που δεν θα ταιριάζει με την τιμή, θα πρέπει να προσέχετε τα συνήθη λάθη. Συνηθισμένα λάθη κατά την αγορά:

1. Αγοράζοντας ένα διαμέρισμα σε βιασύνη. Δεν υπάρχει λόγος να βιαστούμε για αυτό το ζήτημα και πρέπει να εξετάσουμε τουλάχιστον δέκα εναλλακτικές λύσεις πριν από την ολοκλήρωση της γραφειοκρατίας.
2. Η απόκτηση κατοικιών το καλοκαίρι. Για να εντοπίσετε λάθη δωματίων, πρέπει να εξετάσετε τις επιλογές το φθινόπωρο ή το χειμώνα.Τότε μπορείτε να καταλάβετε πόσο καλά θερμαίνεται το δωμάτιο, ανεξάρτητα από το αν η στέγη διαρρέει, ελέγξτε τους τοίχους για μούχλα.
3. Windows και προβολή από αυτά. Πρέπει να δώσετε προσοχή στο κατά πόσον υπάρχει ένα εργοτάξιο ή μια θορυβώδης εθνική οδός κάτω από τα παράθυρα.
4. Ανακατασκευή του δωματίου. Για να αποφευχθούν προβλήματα με το νόμο, το σχέδιο διαμερίσματος πρέπει να συμμορφώνεται με το διαβατήριο ΔΔΠ.
5. Χώροι παροχής ηλεκτρικού ρεύματος. Σύμφωνα με τους νόμους της Ρωσικής Ομοσπονδίας, προκειμένου να μεταφερθούν οι πρίζες, ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει σχέδιο για τροφοδοσία ηλεκτρικού ρεύματος οικιακής εγκατάστασης.
6. Έλεγχος της στέγασης το βράδυ. Οι ειδικοί συμβουλεύουν τον έλεγχο της στέγασης κατά τη διάρκεια της ημέρας για να δείτε όλα τα λάθη του δωματίου.
7. Άρνηση της βοήθειας δικηγόρου. Κατά την αγορά ενός ακινήτου πρέπει να χρησιμοποιήσετε τις υπηρεσίες ενός δικηγόρου. Αυτό θα βοηθήσει στην αποφυγή προβλημάτων στο μέλλον.

Πιθανές μεθόδους απάτης κατά την αγορά και πώληση κατοικίας

Πώς να προστατεύσετε τον εαυτό σας και να μην πάρετε σε έναν απατεώνας; Σήμερα οι απατεώνες των διαμερισμάτων εργάζονται σύμφωνα με τα εξής:

1. Πολλαπλές πωλήσεις στο σπίτι. Κατά τη διάρκεια μιας τέτοιας συναλλαγής, οι απατεώνες δίνουν ψευδή έγγραφα και απαιτούν πλήρη καταβολή μετά την εγγραφή τους από συμβολαιογράφο.
2. Πώληση του διαμερίσματος κάποιου άλλου. Οι απατεώνες ετοιμάζουν ένα ψεύτικο πακέτο εγγράφων για ένα νοικιασμένο διαμέρισμα και προσπαθούν να το πουλήσουν.
3. Προκαταβολή. Ο απατεώνας απαιτεί μια προκαταβολή από τον αγοραστή, μετά από τον οποίο ο απατεώνας εξαφανίζεται γρήγορα.

Για να μην πέσετε για εξαπάτηση, πρέπει να ακολουθήσετε ορισμένες συστάσεις:

1. Πρέπει να συνάψετε σύμβαση πώλησης με την παρουσία δικηγόρου.
2. Είναι απαραίτητο να ζητήσετε όλα τα αντίγραφα των υπογεγραμμένων εγγράφων του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.
3. Πριν υπογράψετε τη σύμβαση, θα πρέπει να μάθετε όσο το δυνατόν περισσότερο τον ιδιοκτήτη.
4. Ο αγοραστής κατά τη σύναψη της σύμβασης έχει το πλήρες δικαίωμα να κάνει αλλαγές. Εάν ο πωλητής θα απαγορεύσει την εισαγωγή αλλαγών, τότε θα πρέπει να παραιτηθεί από μια τέτοια σύμβαση.
5. Τη στιγμή της συναλλαγής πρέπει να είναι παρόντες δύο άτομα. Μπορούν να είναι μάρτυρες στο δικαστήριο αν προκύψουν προβλήματα.

Αγοράζοντας ένα σπίτι που ανήκει για λιγότερο από 3 χρόνια

Η πώληση ενός διαμερίσματος για λιγότερο από 3 χρόνια στο ακίνητο οφείλεται στις προϋποθέσεις και τις διαδικασίες που προβλέπονται στο άρθρο 220 του Κώδικα Φορολογίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Εάν το κόστος της στέγασης είναι πάνω από ένα εκατομμύριο ρούβλια, τότε ο νόμος απαιτεί από τον πωλητή να καταβάλει φόρο εισοδήματος για την πώληση κατοικιών. Εάν το διαμέρισμα προς πώληση ανήκει σε λιγότερο από 3 χρόνια, ο φόρος είναι δεκατρία τοις εκατό του συνολικού κόστους των κατοικιών.

Πολλοί πωλητές μπορούν να προσπαθήσουν να ξεπεράσουν το νόμο και να μην πληρώσουν τον οφειλόμενο φόρο. Προσφέρουν στον αγοραστή να υπογράψει συμφωνία ύψους μικρότερη από ένα εκατομμύριο ρούβλια και να πληρώσει ανεπίσημα το ελλείπον μέρος. Τέτοιες συμφωνίες δεν πρέπει να γίνονται αποδεκτές, καθώς μπορείτε να μπείτε σε μεγάλο πρόβλημα. Για παράδειγμα, ο πωλητής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση πώλησης και κατά τη διάρκεια της δικαστικής διαδικασίας ο πωλητής θα επιστραφεί στο διαμέρισμα και ο αγοραστής θα λάβει τα χρήματα που καθορίζονται στη σύμβαση. Εάν το διαμέρισμα έχει πωληθεί για λιγότερο από 3 χρόνια στο ακίνητο, ο φόρος πρέπει να πληρώνεται από το νόμο. Διαφορετικά, θα οδηγήσει σε νομική τιμωρία.

Τυπικοί κίνδυνοι

Η αγορά ενός διαμερίσματος μικρότερης των 3 ετών στην ιδιοκτησία μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλους κινδύνους. Υπάρχουν διάφοροι λόγοι ανησυχίας:

1. Ένα δωρεμένο διαμέρισμα μικρότερο των 3 ετών στο ακίνητο μπορεί να επιστρέψει στον ιδιοκτήτη, αν δεν έχουν περάσει περισσότερα από τρία χρόνια από τη στιγμή της δωρεάς.
2. Η σύμβαση μπορεί να ακυρωθεί αν ανήλικοι ή νομίμως ανίκανοι είναι εγγεγραμμένοι στο διαμέρισμα.
3. Δεν είναι δυνατή η παρακράτηση φόρου από οικιστική ιδιοκτησία εάν το διαμέρισμα ανήκει σε λιγότερο από 3 χρόνια.

Αυτοί οι κίνδυνοι είναι δυνατοί, αλλά όχι σε όλες τις περιπτώσεις. Σήμερα, ένα διαμέρισμα που ανήκει σε λιγότερο από 3 χρόνια, κατά κανόνα, δεν φέρνει μαζί του προβλήματα και ανησυχίες για τον αγοραστή. Αν και, φυσικά, υπάρχουν πάντα εξαιρέσεις. Μπορείτε να μπείτε σε απατεώνες, στέγαση με χρέη ή ως εξασφάλιση.

Κίνδυνοι κατά την αγορά κατοικίας μέσω πληρεξουσίου

Κατά την αγορά ενός διαμερίσματος με πληρεξούσιο, υπάρχουν κίνδυνοι. Τρεις κύριες απειλές:

1. Η αγορά ενός διαμερίσματος με ψεύτικο πληρεξούσιο.
2. Αποκλεισμός περιουσίας λόγω λήξης ή ανάκλησης πληρεξουσίου.
3. Ο θάνατος του ιδιοκτήτη, από τον οποίο ενεργεί ο πληρεξούσιος. Στην περίπτωση αυτή, είναι καλύτερο να συναντήσετε τον ιδιοκτήτη και να συμφωνήσετε ότι ο αγοραστής θα κάνει εγγραφή χωρίς έναν μεσάζοντα.

Εάν υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες του ακινήτου, τότε είναι απαραίτητο να λάβετε γραπτή παραίτηση από κάθε ιδιοκτήτη.

Τι γνήσιο πληρεξούσιο πρέπει να περιλαμβάνει

Προκειμένου να εξακριβωθεί η αυθεντικότητα της πληρεξουσιότητας, θα πρέπει να ελέγχεται για την εγκυρότητα. Ένα γνήσιο έγγραφο πρέπει να αναφέρει:

• Στοιχεία διαβατηρίου του κύριου (όνομα, ημερομηνία γέννησης, τόπος εγγραφής, αριθμός σειράς και αριθμός διαβατηρίου).
• στοιχεία για τον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο ·
• διεύθυνση της αλλοτριωμένης κατοικίας ·
• την υπογραφή του προσώπου που εξέδωσε την εν λόγω πληρεξουσιότητα ·
• πιστοποίηση επιγραφής και συμβολαιογραφική σφραγίδα.

Κίνδυνοι κατά την αγορά ακινήτου που αποκτήθηκε μέσω κληρονομίας

Ο πωλητής μπορεί να είναι ένα πρόσωπο που κληρονόμησε ένα διαμέρισμα από άλλο πρόσωπο. Πρέπει να γνωρίζετε τις αποχρώσεις μιας τέτοιας κληρονομιάς:

• η κληρονομιά μπορεί να περάσει μαζί με τα χρέη.
• η κληρονομιά μπορεί να μεταβιβαστεί στον κληρονόμο, υπό την υπόσχεση · σε μια τέτοια κατάσταση, δεν έχει το δικαίωμα να εκχωρήσει την κληρονομιά.

Μερικά προβλήματα που μπορεί να προκύψουν:

• καταθέτοντας μια αγωγή για να σπάσει τη συναλλαγή κληρονομιάς.
• επιβάρυνση του διαμερίσματος, για παράδειγμα, εάν υπογράφηκε μια μακροχρόνια μίσθωση, τότε μια τέτοια συμφωνία παραμένει νόμιμη, ακόμη και αν αλλάξει ο ιδιοκτήτης.

Ελέγξτε για την καθαριότητα του διαμερίσματος από τη νομική πλευρά

Για να προστατευθείτε και να μην πέσετε στην απάτη ενός απατεώνα, πρέπει να ελέγξετε το διαμέρισμα για νομική καθαριότητα. Ο νέος ιδιοκτήτης χρειάζεται:

• μάθετε για το χρονοδιάγραμμα της εισόδου στο δικαίωμα κληρονομιάς.
• επικοινωνήστε με τον συμβολαιογράφο που εκτέλεσε την κληρονομιά, προκειμένου να αποφευχθεί η εμφάνιση άλλων διαδόχων.

Αμφισβήτηση μιας συναλλαγής

Υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες ο αγοραστής ξεκινά τη λήξη της σύμβασης πώλησης. Σύμφωνα με το νόμο (άρθρο 450 του Αστικού Κώδικα της Ρωσίας), μια συναλλαγή μπορεί να ακυρωθεί νόμιμα:

• εάν ο πωλητής έχει παραβιάσει σοβαρά την υπογεγραμμένη σύμβαση ·
• σε περίπτωση που οι όροι της συναλλαγής αντιβαίνουν σε κανονιστικές πράξεις ·
• σε περίπτωση παραβίασης των δικαιωμάτων τρίτου (κληρονόμος) ·

Το ζήτημα αυτό μπορεί να επιλυθεί με δύο τρόπους: με αμοιβαία συμφωνία των μερών ή στο δικαστήριο, εάν ένα από τα μέρη δεν θέλει να διακόψει τη σύμβαση.

Ανταλλαγή διαμερίσματος που ανήκει σε λιγότερο από 3 χρόνια

Η ανταλλαγή κατοικιών έχει γίνει σήμερα χρήσιμη. Πολλοί άνθρωποι έχουν ερωτήσεις:

• Ένα διαμέρισμα που ανήκει σε λιγότερο από 3 χρονών, είναι ανταλλάξιμο;
• Οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να καταβάλλουν φόρο κατά τη στιγμή της ανταλλαγής;

Εάν το ακίνητο έχει στην κατοχή του για λιγότερο από 3 χρόνια, τότε ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από το φόρο κατά την ανταλλαγή κατοικιών, ζητώντας μια φορολογική έκπτωση. Αυτή η έκπτωση ισούται μόνο με δεκατρία τοις εκατό της συνολικής στέγης.

Αν όμως η θητεία υπερβεί τουλάχιστον ένα μήνα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να πληρώσει τον κρατικό φόρο προκειμένου η συναλλαγή να θεωρηθεί έγκυρη και καταχωρημένη.

Όλοι οι νόμοι της Ρωσικής Ομοσπονδίας σχετικά με την ανταλλαγή διαμερισμάτων ορίζονται στον Αστικό Κώδικα (άρθρο 567) και στο άρθρο 217 του Κώδικα Φορολογίας αναφέρεται το ποσό φόρου για την πληρωμή.