Όλοι θέλουν να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία, αλλά σήμερα το κόστος τους είναι αρκετά υψηλό, οπότε δεν μπορεί όλοι να αντέξουν οικονομικά μια τέτοια αγορά. Μια διέξοδος από αυτή την κατάσταση είναι κοινή κατασκευή. Σας επιτρέπει να επενδύσετε χρήματα στην κατασκευή κάθε περιουσίας, και μετά την ολοκλήρωση των εργασιών για να αποκτήσετε χώρο διαβίωσης. Αλλά εδώ είναι σημαντικό να καταλάβουμε ότι η κοινή κατασκευή έχει πολλές αποχρώσεις που πρέπει να ληφθούν υπόψη, καθώς αυτή η μέθοδος απόκτησης ακίνητης περιουσίας είναι μία από τις πιο επικίνδυνες.
Τι είναι ο κάτοχος ενδιαφέροντος. Ορισμός
Έτσι, η συζήτηση για την κοινή κατασκευή και τα χαρακτηριστικά της πρέπει να ξεκινήσει με τον ορισμό του ποιος είναι κάτοχος μετοχών. Ο όρος αυτός αναφέρεται σε ένα πρόσωπο που συμμετέχει στην κοινή κατασκευή κάθε κατοικίας και λαμβάνει το δικαίωμα να αγοράσει ένα διαμέρισμα σε ένα μελλοντικό σπίτι σε μειωμένη τιμή.
Ο σχηματισμός ενός μεριδίου των κατόχων κεφαλαίων αρχίζει στο στάδιο της ανέγερσης του θεμελίου για τη μελλοντική δομή. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε να συμμετάσχετε στην κατασκευή σε μεταγενέστερο στάδιο, αλλά στην περίπτωση αυτή, η έκπτωση για την αγορά κατοικιών θα είναι μικρότερη.
Οφέλη από την κοινή κατασκευή
Η ανάδραση από τους κατόχους μετοχών σχετικά με αυτό το είδος κατασκευής είναι μάλλον αντιφατική, αλλά τα πλεονεκτήματά της είναι προφανή:
- μια σημαντική έκπτωση για την αγορά κατοικιών μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής?
- ένας καλός τρόπος να επενδύσετε χρήματα σε ακίνητα, έχοντας στα χέρια σας ένα σχετικά μικρό κεφάλαιο.
- η δυνατότητα αγοράς διαμερίσματος σε δόσεις, κατά τις οποίες πραγματοποιούνται πληρωμές κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κατασκευής.
Έτσι, αν δεν έχετε χρήματα για να αγοράσετε τη δική σας κατοικία, τότε η συμμετοχή σε κοινές κατασκευές θα είναι μια καλή λύση.
Ποιος είναι συμβαλλόμενο μέρος στη σύμβαση: δικαιώματα και υποχρεώσεις
Όταν συμμετέχουν σε κοινές κατασκευές, συνάπτεται κατ 'ανάγκη συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών μονάδων και της κατασκευαστικής εταιρείας. Σύμφωνα με αυτή τη συμφωνία, οι κάτοχοι μετοχών είναι υποχρεωμένοι να πραγματοποιούν πληρωμές έγκαιρα αν ο χώρος κατοίκου αποκτά με δόσεις, καθώς και να εκπληρώνουν άλλες υποχρεώσεις που καθορίζονται στο έγγραφο. Ο κύριος του έργου, με τη σειρά του, είναι υποχρεωμένος να ολοκληρώσει την κατασκευή της εγκατάστασης και να την θέσει σε λειτουργία την καθορισμένη ημερομηνία.
Η σχέση μεταξύ κατόχων μετοχών και προγραμματιστών ρυθμίζεται από το νόμο σε ομοσπονδιακό επίπεδο. Το 2004, έγιναν ορισμένες τροποποιήσεις και βελτιώσεις, χάρη στις οποίες η συμμετοχή στην κοινή κατασκευή έγινε πιο ασφαλής. Ο λόγος για αυτό ήταν μια σειρά από σκάνδαλα υψηλού προφίλ, όταν παραβιάστηκαν τα δικαιώματα των κατόχων μετοχών.
Τι είναι το DDU
Έτσι, έχουμε ήδη αποφασίσει ποιοι είναι οι κάτοχοι ενδιαφέροντος, οπότε τώρα ήρθε η ώρα να καταλάβουμε λίγο για την ορολογία της κοινής κατασκευής. Ο συνηθέστερος όρος που αντιμετωπίζουν οι κάτοχοι μετοχών είναι ο DDU. Πρόκειται για συμφωνία κοινής κατασκευής (συμμετοχής), η οποία συνάπτεται μεταξύ του επενδυτή και των μετόχων. Παρέχει εγγύηση ότι τα δικαιώματα και των δύο μερών δεν παραβιάζονται. Η μη συμμόρφωση με οποιεσδήποτε προϋποθέσεις μπορεί να αποτελέσει λόγο για την επίλυση διαφορών. Όπως δείχνει η πρακτική, στη μεγάλη πλειοψηφία των διαφορών μεταξύ κατόχων μετοχών και κατασκευαστών, επιλύονται υπέρ των πρώτων, αλλά η επίλυση προβλημάτων σε μια δικαστική διαδικασία μπορεί να διαρκέσει αρκετά χρόνια.
Η ουσία της κοινής κατασκευής
Ολοκληρωμένες πληροφορίες σχετικά με αυτό το είδος κατασκευής μπορούν να ληφθούν από το νόμο «για την κοινή κατασκευή», βάσει της οποίας πρέπει να συνάπτεται συμφωνία μεταξύ κατόχων μετοχών και developers, απαιτώντας από τους πρώτους να πραγματοποιούν έγκαιρες πληρωμές, και οι τελευταίες να ολοκληρώσουν εγκαίρως την κατασκευή της κατοικίας.
Όταν το σπίτι τελειώσει, κάθε μέτοχος παίρνει ένα διαμέρισμα στην περιουσία του. Οι παράμετροι στέγασης ορίζονται επίσης στη σύμβαση, οπότε ο ιδιοκτήτης της κοινής μετοχής κατασκευής θα λάβει το διαμέρισμα που αρχικά ήθελε.
Δικαιώματα των συμμετεχόντων στην κοινή κατασκευή
Γνωρίζουμε ήδη ποιοι είναι οι κάτοχοι μετοχών, οπότε τώρα πρέπει να μιλήσουμε για τα νόμιμα δικαιώματα που έχουν. Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις και των δύο μερών που συμμετέχουν στην κοινή κατασκευή καθορίζονται στο DDU. Οποιαδήποτε μη συμμόρφωση με μια σύμβαση από ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη δίνει έναν άλλο λόγο για να προσφύγει στο δικαστήριο.
Όπως δείχνει η πρακτική, οι αιτίες των περισσοτέρων καταστάσεων σύγκρουσης είναι οι εξής:
- εάν ο μέτοχος διαθέτει έγγραφα στα χέρια του που του παρέχουν το δικαίωμα κυριότητας του ακινήτου, το γεγονός της παράδοσης του αντικειμένου δεν καταγράφεται σε καμία περίπτωση.
- εάν ο προγραμματιστής δεν έχει χρόνο να παραδώσει το αντικείμενο εγκαίρως.
- η ποιότητα της στέγασης δεν αντιστοιχεί στις πληροφορίες που καθορίζονται στη σύμβαση ·
- την καταγγελία της σύμβασης με υπαιτιότητα οποιουδήποτε από τα μέρη.
Σε περίπτωση οποιασδήποτε σύγκρουσης με κοινόχρηστη κατασκευή, οι κάτοχοι μετοχών μπορούν να υποβάλουν αίτηση για προστασία των καταναλωτών, όπου θα τους παρασχεθούν αναλυτικές πληροφορίες σχετικά με την τρέχουσα κατάσταση, καθώς και πώς θα προχωρήσουμε καλύτερα.
Συμφωνία δέσμευσης: τι είναι και γιατί χρειάζεται
Αν αγοράσετε στέγαση σε δόσεις, τότε εκτός από το DDU θα πρέπει να συνάψετε σύμβαση υπόσχεσης. Αυτή είναι μια απαίτηση της ισχύουσας νομοθεσίας και σας επιτρέπει να προστατεύετε τα δικαιώματα των κατόχων μετοχών και των προγραμματιστών. Το έγγραφο εκπονείται σε ηλεκτρονική μορφή, υπογεγραμμένο από τα δύο μέρη, και στη συνέχεια αποστέλλεται στην κρατική εγγραφή. Για το σκοπό αυτό, το έγγραφο πρέπει να συντάσσεται στο εργοτάξιο και να είναι συμβολαιογραφικό.
Κατά την αποστολή της σύμβασης για κρατική εγγραφή επισυνάπτεται ένα πακέτο των ακόλουθων εγγράφων:
- Ένα συμβολαιογραφικό αντίγραφο του DDU, ο αριθμός και η ημερομηνία εγγραφής του.
- Έγγραφα τεκμηρίωσης για ένα έργο κατασκευής με ένδειξη της θέσης του.
- Το πρωτότυπο και επικυρωμένο αντίγραφο της απόδειξης πληρωμής του κρατικού δασμού.
- Αντίγραφα όλων των εγγράφων που αναφέρονται στη συμφωνία ασφάλειας.
Οποιοδήποτε από τα μέρη που συμμετέχουν στην υπογραφή της σύμβασης μπορεί να υποβάλει έγγραφα για την εγγραφή.
Πώς να γίνετε συμμετέχων στην κοινή κατασκευή
Οι κάτοχοι των τόκων ενός σπιτιού ή οποιουδήποτε άλλου οικιστικού ακινήτου που συμμετέχει σε κοινές κατασκευές πρέπει να εκτελούν τις ακόλουθες ενέργειες:
- η κατασκευαστική εταιρεία καθορίζει τη θέση του μελλοντικού κτιρίου και αποκτά γη για κατασκευή.
- οι μέτοχοι αναζητούν έργα για τα οποία συμμετέχουν οι μέτοχοι και συνάπτουν συμφωνία με τον κύριο του έργου για συμμετοχή σε μετοχές ·
- εάν η στέγαση αγοράζεται σε δόσεις, καταρτίζεται χρονοδιάγραμμα πληρωμών, καθορίζεται το ποσό της πληρωμής και ο χαρακτήρας των πληρωμών.
- μια κατασκευαστική εταιρεία χτίζει ένα σπίτι και μεταφέρει την ιδιοκτησία των κατόχων μετοχών.
Πρόκειται για μια τυπική διαδικασία που ένας μέτοχος του διαμερίσματος πρέπει να περάσει για να αποκτήσει τη δική του κατοικία με κοινή κατασκευή.
Παρακολούθηση και επίβλεψη της διαφάνειας των συναλλαγών
Σήμερα, η προστασία των δικαιούχων, δηλαδή τα δικαιώματά τους, βρίσκεται σε πολύ υψηλό επίπεδο. Εάν πριν από λίγα χρόνια μοιράζεστε την κατασκευή ήταν μια μάλλον επικίνδυνη επιχείρηση, μπορείτε σήμερα να επενδύσετε σε αυτήν χωρίς κανένα φόβο να χάσετε τους οικονομικούς σας πόρους.
Οι κοινές εγκαταστάσεις κατασκευής βρίσκονται υπό την επίβλεψη περιφερειακών και δημοτικών αντιπροσωπειών, έτσι ώστε να τηρείται η νομιμότητα οποιασδήποτε συναλλαγής.
Τι να κάνετε με τους εξαπατημένους κατόχους μετοχών
Παρά την σκληρή ρύθμιση της κοινής κατασκευής από το κράτος, παρόλα αυτά οι εξαπατημένοι κάτοχοι μετοχών δεν είναι πολύ σπάνιοι. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αδίστακτοι προγραμματιστές μπορούν να παγώσουν την κατασκευή του αντικειμένου ή να μην το ξεκινήσουν καθόλου, παίρνοντας τα χρήματα από τους κατόχους τόκων ανά τετραγωνικό μέτρο.
Σημάδια παραβίασης των ενδιαφερομένων
Υπάρχει ξεχωριστό μητρώο των κατόχων αθέμιτων μετοχών, στο οποίο καταγράφονται όλες οι καταγγελίες σχετικά με παραβιάσεις των δικαιωμάτων των μετόχων.
Μπορούν να υπάρχουν πολλοί λόγοι για καταστάσεις σύγκρουσης, ωστόσο οι πιο συχνές είναι οι εξής:
- απώλεια από την κατασκευαστική εταιρεία του δικαιώματος ιδιοκτησίας της γης στην οποία χτίζεται το σπίτι;
- εκκαθάριση ή πτώχευση μιας κατασκευαστικής εταιρείας ·
- καθυστέρηση στη μεταβίβαση του χώρου διαβίωσης στον νόμιμο ιδιοκτήτη του για περισσότερο από 9 μήνες ·
- ο κύριος του έργου δεν έρχεται σε επαφή, αποφεύγει τη συνάντηση με κάθε δυνατό τρόπο ή δεν επιτρέπει τον μέτοχο στο εργοτάξιο.
Είναι σημαντικό να γίνει κατανοητό ότι, κατά τη σύναψη σύμβασης με τον κύριο του έργου για συμμετοχή σε κοινές κατασκευές, ο μέτοχος έχει κάθε δικαίωμα να ελέγχει την πρόοδο των εργασιών κατασκευής οικίας σε όλα τα στάδια. Αν για κάποιο λόγο δεν του επιτραπεί αυτό, τότε πρόκειται για σοβαρή παραβίαση των νόμιμων δικαιωμάτων του.
Εάν ο μέτοχος έχει ακόμη και την παραμικρή υποψία ότι η κατασκευαστική εταιρεία δεν εκπληρώνει τις υποχρεώσεις της, τότε θα πρέπει να προσπαθήσετε να αποσαφηνίσετε την κατάσταση το συντομότερο δυνατό.
Διαδικασία επίλυσης συγκρούσεων
Εάν υπάρχει σύγκρουση μεταξύ των κατόχων επιτοκίων (Αγίας Πετρούπολης ή άλλης πόλης) και του έργου, τότε για να το λύσετε πρέπει να λάβετε τις ακόλουθες ενέργειες:
- Επικοινωνήστε με μια κατασκευαστική εταιρεία. Για το σκοπό αυτό συντάσσεται γραπτή αίτηση και αποστέλλεται στη διεύθυνση στην οποία είναι εγγεγραμμένη η εταιρεία. Σύμφωνα με το νόμο, ο κύριος του έργου είναι υποχρεωμένος να δώσει γραπτή απάντηση αναφέροντας τον λόγο για τη διακοπή ή την κατάψυξη της κατασκευής.
- Αν δεν υπάρχει απάντηση ή αν υποψιάζεστε ότι η εταιρεία είναι απάτη, πρέπει να επικοινωνήσετε με τις αρμόδιες αρχές που επιβλέπουν την κοινή κατασκευή και το δικαστήριο.
Αν ο κύριος του έργου κατέθεσε πτώχευση, τότε θα πρέπει να βρείτε τις επίσημες πληροφορίες που επιβεβαιώνουν αυτό. Η επαληθευμένη πηγή είναι η εφημερίδα Kommersant και το ενιαίο μητρώο κρατικών αρχών. Εάν δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία για την πτώχευση, τότε πρέπει να πάτε στο δικαστήριο.
Προκειμένου να τεθεί η υπόθεση σε δίκη, θα πρέπει να προετοιμάσετε μια δέσμη των ακόλουθων εγγράφων:
- Πιστοποιημένο αντίγραφο ή πρωτότυπο του DDU.
- Διαβατήριο πολίτη της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
- Ένα έγγραφο σχετικά με τη μεταφορά χρημάτων στον κύριο του έργου.
Εάν το δικαστήριο αθωώσει τον κύριο του έργου, τότε μπορείτε να λύσετε το πρόβλημα με τη βοήθεια του διαιτητικού δικαστηρίου. Για το σκοπό αυτό πρέπει να επισυνάπτεται δικαστική απόφαση στα προαναφερθέντα έγγραφα.
Η εξέταση των αιτήσεων από τους μετόχους σχετικά με την αποτυχία του κύριου έργου να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του διαρκεί 20 ημέρες, μετά την οποία η καταγγελία καταχωρείται σε ένα ενιαίο μητρώο. Υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες οι κάτοχοι μετοχών αρνούνται την καταχώριση των καταγγελιών. Στην περίπτωση αυτή, πρέπει να ζητήσετε τη συμβουλή ενός δικηγόρου που ειδικεύεται σε αυτό το θέμα.
Όπως δείχνει η πρακτική, η κοινή κατασκευή είναι μια εξαιρετική επιλογή για τους ανθρώπους που δεν έχουν αμέσως το πλήρες ποσό για την αγορά κατοικίας. Όμως, όπως πρέπει, πριν υπογράψετε τη σύμβαση, πρέπει να εξοικειωθείτε πλήρως με αυτό, καθώς και να μάθετε ποιοι είναι οι κάτοχοι των συμφερόντων προκειμένου να μην εισέλθει σε μια δυσάρεστη κατάσταση στο μέλλον.