Η αγορά νέων κτιρίων προσφέρει ένα ευρύ φάσμα ακινήτων, από τα οποία ο αγοραστής μπορεί να επιλέξει την επιλογή που του ταιριάζει, εστιάζοντας στις οικονομικές δυνατότητες και άλλα κατασκευαστικά χαρακτηριστικά. Μια νέα τάση είναι η ολοκληρωμένη ανάπτυξη της επικράτειας. Αυτό το αναπτυξιακό μοντέλο θεωρείται ότι είναι το πιο αποτελεσματικό, οικονομικό και δικαιολογημένο σε σχέση με τη λειψυδρία και τη συμφόρηση σε κοινά μητροπολιτικά δίκτυα. Δεδομένου ότι ο όρος αυτός είναι σχετικά νέος, προκαλεί μεγάλο ενδιαφέρον από τους δυνητικούς αγοραστές κατοικιών. Σήμερα θα μιλήσουμε για την ολοκληρωμένη ανάπτυξη και ανάπτυξη των εδαφών, καθώς και να συζητήσουμε τις προοπτικές αυτής της κατηγορίας της στέγασης.
Προσδιορίστε τη συντομογραφία KOT
Αξίζει να έχουμε κατά νου ότι όταν μιλάμε για ολοκληρωμένη ανάπτυξη μιας επικράτειας - αυτός είναι ο ορισμός που περιλαμβάνεται σε μια σειρά από έννοιες που είναι μέρος του συστήματος ανάπτυξης των εδαφών. Θα αγγίξουμε ελάχιστα αυτό το ζήτημα σε αυτό το άρθρο, διότι πάνω από όλα εξακολουθούμε να μας ενδιαφέρει η συντομογραφία KOT.
Έτσι, η ολοκληρωμένη ανάπτυξη των εδαφών είναι έργα ανάπτυξης γης, που υποδηλώνουν μεγάλης κλίμακας κατασκευή οικιστικών συγκροτημάτων συνολικής επιφάνειας τουλάχιστον εκατό χιλιάδων τετραγώνων. Συνήθως, ένα τέτοιο συγκρότημα περιλαμβάνει αρκετά πολυκατοικίες, ενωμένα με ένα ενιαίο αρχιτεκτονικό σχέδιο και σχέδιο. Είναι επίσης σε παρόμοια κατηγορία τιμών. Οι ειδικοί λένε ότι πιο συχνά η ολοκληρωμένη ανάπτυξη των εδαφών είναι η οικονομία και την κατηγορία κατοικίας άνεσης, σχεδιασμένα για τον μαζικό αγοραστή με ένα μέσο επίπεδο εισοδήματος.
Αξίζει να σημειωθεί ότι αυτό το μοντέλο ανάπτυξης περιλαμβάνει όλη τη σχετική υποδομή, η οποία κατασκευάζεται από τον κατασκευαστικό οργανισμό. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το αποτέλεσμα είναι οι μεγάλες μικροδίστρες που βρίσκονται στα περίχωρα των πυκνοκατοικημένων πόλεων και έχουν ακόμη και τα δικά τους κοινοτικά δίκτυα.
Λίγη ιστορία
Για πρώτη φορά, άρχισαν να μιλάνε για το CAT πριν από περίπου δέκα χρόνια. Στη συνέχεια, η κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας εξέδωσε έγγραφο που αναφέρει ορισμένες από τις απαιτήσεις για ολοκληρωμένα αναπτυξιακά έργα. Καταρχάς, υποδείχθηκε η υποχρέωση του κατασκευαστή να αναθέσει εγκαταστάσεις υποδομής, συμπεριλαμβανομένων των κοινωνικών εγκαταστάσεων και των δικτύων μηχανικής. Ο τομέας CAT περιλαμβάνει επίσης την κατασκευή οδικών ανισόπεδων και οι πόροι του προϋπολογισμού δεν πρέπει να χρησιμοποιούνται σε τέτοιες δραστηριότητες. Όλες οι δαπάνες πέφτουν στους ώμους του επενδυτή και των επενδυτών, τους οποίους μπορεί να προσελκύσει στο έργο.
Είναι ενδιαφέρον ότι σήμερα δεν υπερβαίνουν τα δέκα έργα που μπορούν να εμπίπτουν στην κατηγορία της ολοκληρωμένης ανάπτυξης των περιοχών για κατοικίες. Πολλοί από τους υποψηφίους δεν κατάφεραν να συμμορφωθούν με όλους τους όρους που παρουσιάστηκαν και σήμερα σχεδιάζουν να ξεκινήσουν τις εργασίες για την CT.
Αξίζει να σημειωθεί ότι πίσω στη σοβιετική εποχή, η αρχή της ολοκληρωμένης ανάπτυξης χρησιμοποιήθηκε πολύ ενεργά. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα κατά τα τριάντα του περασμένου αιώνα. Τότε ολόκληρες αποβαθρώσεις, και μερικές φορές πόλεις, χτίστηκαν σε ερημιές. Ωστόσο, οι στόχοι που επιδιώκονται τότε και τώρα ποικίλλουν σημαντικά. Στη Σοβιετική Ένωση, το κύριο καθήκον ήταν η κατασκευή περισσότερων τετραγωνικών μέτρων. Ως εκ τούτου, ολόκληρο το microdistricts αποδείχθηκε ότι είναι μονόπλευρο και γκρι. Η σύγχρονη προσέγγιση στηρίζεται ακριβώς στην ποιοτική ανάπτυξη του χώρου. Πολλοί προγραμματιστές ισχυρίζονται ότι δεν πωλούν τόσο πολλά διαμερίσματα ως ένα συγκεκριμένο τρόπο ζωής. Και γι 'αυτό, ο αγοραστής είναι έτοιμος να πληρώσει σχεδόν τα χρήματα.
Λόγοι για τη δημοτικότητα της ολοκληρωμένης κατασκευής
Τα εδάφη για την ολοκληρωμένη ανάπτυξη των εδαφών έχουν πλέον μεγάλη ζήτηση και αυτό δεν είναι περίεργο. Πράγματι, κάθε χρόνο στις πόλεις υπάρχει όλο και λιγότερο ελεύθερη γη που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως χώρος για νέα κτίρια. Αν νωρίτερα στις μεγαλουπόλεις ήταν δυνατή η κατασκευή αρκετών κατοικιών σχεδόν στο κέντρο και η σύνδεσή τους με τις υπάρχουσες επικοινωνίες της πόλης, τώρα είναι ήδη αδύνατο να γίνει αυτό. Ως εκ τούτου, οι προγραμματιστές πρέπει να εξετάσουν την επικράτεια στα περίχωρα και να αναπτύξουν ενδιαφέρουσες ιδέες για τα νέα κτίριά τους. Ως αποτέλεσμα, ο αγοραστής λαμβάνει ένα ασυνήθιστο έργο με μια ανεπτυγμένη υποδομή και πολλά πλεονεκτήματα.
Μην ξεχνάτε το κόστος κατασκευής. Κατά κανόνα, όσο μεγαλύτερο είναι το έργο που υλοποιεί ο προγραμματιστής, τόσο φθηνότερα το κοστίζει. Ως εκ τούτου, ακόμη και λαμβάνοντας υπόψη την ανάγκη να εξοπλιστεί όλα τα εδάφη που γειτνιάζουν με τα νέα κτίρια, λαμβάνει ένα σημαντικό κέρδος. Επιπλέον, έχει την ευκαιρία να ενδιαφέρει τον αγοραστή σε κάθε είδους εκπτώσεις, προσφορές, μειώνοντας το αρχικά δηλωμένο κόστος στέγασης κατά δέκα έως τριάντα τοις εκατό. Μια τέτοια προσέγγιση δεν μπορεί να αποτύχει να δωροδοκήσει τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες διαμερισμάτων.
Οι περισσότεροι αγοραστές που έχουν την τύχη να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού σε τέτοια έργα, με μεγάλο ενθουσιασμό λένε τους φίλους και τους γνωστούς τους, που καύσιμα ενδιαφέρονται για CAT. Πρώτα απ 'όλα, δωροδοκούν από τον σύγχρονο εξοπλισμό συγκροτημάτων κατοικιών. Συνήθως περιλαμβάνουν βιντεοεπιτήρηση, αθλήματα και παιδικές χαρές, προσεκτικά σχεδιασμένες περιοχές στάθμευσης και διαβάσεις μέσω του δρόμου. Τα ίδια τα κτίρια φαίνονται κομψά και μοντέρνα. Μερικές φορές μια περιοχή που ήταν μέρος της ολοκληρωμένης ανάπτυξης γης μοιάζει με ένα μικρό κομμάτι της Ευρώπης με την ομορφιά και τον ασυνήθιστο σχεδιασμό της.
Τα οφέλη του CAT για πόλεις και δήμους
Εδώ, τα οφέλη για τις τοπικές αρχές είναι επίσης προφανή. Δεν είναι επενδυτές όταν πρόκειται για επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας ή υποδομές. Τέτοιες στιγμές καθορίζονται πάντοτε στη συμφωνία για την ολοκληρωμένη ανάπτυξη της επικράτειας, οπότε η πόλη πρέπει απλώς να παρακολουθεί την πρόοδο της κατασκευής και στη συνέχεια να μεταφέρει τα τελικά αντικείμενα σε ισορροπία.
Τώρα, πολλές φορές έχει γίνει λόγος για συλλογική ανάπτυξη εδαφών από διάφορους προγραμματιστές. Σε αυτή την περίπτωση, μπορεί στο μέλλον να είναι η εταιρεία διαχείρισης που διαχειρίζεται τα λεβητοστάσια, τα ηλεκτρικά δίκτυα και άλλες εγκαταστάσεις μηχανικής που έχουν κατασκευαστεί και τεθεί σε λειτουργία από αυτούς. Ωστόσο, μέχρι σήμερα, το νομοθετικό πλαίσιο για ένα τέτοιο σχέδιο δεν υπάρχει. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι δεν είναι απαραίτητο ή ότι δεν θα εμφανιστεί σύντομα.
Μειονεκτήματα του CAT
Παρά το γεγονός ότι έχουμε ήδη αναφέρει πολλά προφανή πλεονεκτήματα της ολοκληρωμένης κατασκευής, έχει επίσης μειονεκτήματα, τα οποία οι ίδιοι οι αγοραστές συχνά ξεχνούν. Πρώτα απ 'όλα, αυτή είναι η διάρκεια του έργου. Δεδομένου ότι ο κύριος του έργου δεν μπορεί να κατασκευάσει ολόκληρο το μικροδίστριο ταυτόχρονα, θέτει τα σπίτια σε λειτουργία σε διάφορα στάδια. Όταν πρόκειται για έργα μεγάλης κλίμακας, μπορεί να είναι κτίρια όχι μόνο του δεύτερου, αλλά και του τρίτου και ακόμη και του τέταρτου σταδίου. Αυτή η απόχρωση πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά την αγορά ενός διαμερίσματος σε ένα παρόμοιο συγκρότημα.
Επίσης, ορισμένοι εμπειρογνώμονες αποδίδουν την κατασκευή εγκαταστάσεων υποδομής στην παραμένουσα αρχή στα μειονεκτήματα του CAT. Συνήθως, οι αγοραστές παίρνουν ό, τι χρειάζονται για μια άνετη διαμονή μόνο μετά την ανάθεση του τελευταίου σπιτιού. Και μπορεί να χρειαστούν πέντε χρόνια μετά την εγκατάσταση των πρώτων κατοίκων. Ως εκ τούτου, σήμερα έχει εκπονηθεί ένας νόμος, ο οποίος θα υποχρεώσει τους κατασκευαστές να ανεγείρουν την περιφερειακή υποδομή παράλληλα με τα σπίτια.
Ολοκληρωμένες δραστηριότητες ανάπτυξης γης: γενική περιγραφή
Έχουμε ήδη αναφέρει στα προηγούμενα κεφάλαια του άρθρου ότι η ολοκληρωμένη και βιώσιμη ανάπτυξη των εδαφών έχει τέσσερις μορφές και η CT είναι μία από αυτές. Αν δεν πάτε σε λεπτομέρειες, τότε μπορούν να εκπροσωπούνται με την ακόλουθη μορφή:
- ανάπτυξη ήδη οικοδομημένων περιοχών ·
- CAT
- ολοκληρωμένα σχέδια ανάπτυξης γης που ξεκινούν από ιδιοκτήτες γης ·
- ολοκληρωμένα έργα ανάπτυξης της γης που ξεκίνησε ο Δήμος.
Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι κάθε μία από αυτές τις μορφές συνεπάγεται επιμελή εργασία για την ανάπτυξη τεκμηρίωσης, σχεδιασμό μελλοντικών εγκαταστάσεων και μελλοντική διασφάλιση των ζωτικών λειτουργιών τους.
Οικόπεδα για πολύπλοκη ανάπτυξη: ορισμένα χαρακτηριστικά
Τα τελευταία χρόνια, έχει αναπτυχθεί ένας μηχανισμός για την παροχή ιστοσελίδων για το CAT. Συνήθως τα εδάφη τίθενται στη γενική πλειστηριασμό, αλλά πριν από αυτό, τα έγγραφα για αυτά ελέγχονται προσεκτικά, επειδή τα δικαιώματα τρίτων δεν πρέπει να επεκτείνονται στον ιστότοπο. Οποιαδήποτε νομική οντότητα μπορεί να συμμετάσχει σε διαγωνισμούς, ωστόσο, μετά τη νίκη απαλλάσσεται από την ανάγκη δημόσιων ακροάσεων για την επιθεώρηση της γης ή την υποβολή τεκμηρίωσης σχεδίου. Οι ίδιοι οι προγραμματιστές θεωρούν αυτή την επιλογή μάλλον βολική και οικονομικά αποδοτική.
Αξίζει να ληφθεί υπόψη ότι προηγουμένως κατασκευαστικές εταιρείες θα μπορούσαν απλά να νοικιάσουν γη και να τις κρατήσουν για ορισμένο χρόνο. Μερικές φορές συνάπτονται συμβάσεις υπεργολαβίας και η γη που αποκτήθηκε για την κατασκευή ενός χώρου στάθμευσης, για παράδειγμα, θα μπορούσε να μετατραπεί σε οικιστική ανάπτυξη. Ωστόσο, σήμερα η κατάσταση έχει αλλάξει ριζικά και η ολοκληρωμένη ανάπτυξη των περιοχών στις περιφέρειες και τις περιφέρειες είναι μια δραστηριότητα περιορισμένης εμβέλειας. Το οικόπεδο που διατίθεται για τέτοια ανάπτυξη δεν θα είναι πλέον σε θέση να χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε άλλο τρόπο.
Μίσθωση αγροτεμαχίων κάτω από το CAT
Αν ο προγραμματιστής σχεδιάζει να εφαρμόσει KOT, τότε σε κάθε περίπτωση πρέπει να κερδίσει τη δημοπρασία. Χωρίς αυτό, δεν θα έχει το δικαίωμα να συνάψει μίσθωση για την ολοκληρωμένη ανάπτυξη των εδαφών. Ο κανόνας αυτός κατοχυρώνεται από το νόμο.
Ωστόσο, πολλοί προγραμματιστές ενδιαφέρονται για ένα άλλο σημείο. Θέλουν να μάθουν εάν τα δικαιώματα μίσθωσης μπορούν να ανατεθούν σε εξωτερικούς οργανισμούς. Σύμφωνα με αυτή τη διατύπωση, πολλοί κατανοούν τη δυνατότητα πώλησης των δικαιωμάτων τους. Δεν μπορεί να υπάρξει συναίνεση. Πράγματι, ο νόμος δεν το απαγορεύει, αλλά διατυπώνεται με τέτοιο τρόπο ώστε είναι πρακτικά αδύνατο να γίνει μια τέτοια διαδικασία.
Εξάλλου, είναι δυνατή η σύναψη συμφωνίας για τους ΚΟΤ μόνο με τη νίκη του πλειστηριασμού, πράγμα που σημαίνει ότι ο οργανισμός πρέπει να εκπληρώσει πλήρως τις υποχρεώσεις του που αναφέρονται στις εφημερίδες. Στην πράξη, οι προγραμματιστές αντιμετωπίζουν ήδη πολλές διαφορετικές καταστάσεις, οι οποίες είναι αρκετά δύσκολο να επιλυθούν με το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο. Ως εκ τούτου, πολλοί τάσσονται υπέρ της υιοθέτησης νέων νόμων, λαμβανομένων υπόψη όλων των πιθανών καταστάσεων για τη μίσθωση γης στο πλαίσιο της CT.
Ολοκληρωμένη Συμφωνία για την Ανάπτυξη της Περιοχής
Αυτό το έγγραφο θεωρείται κρίσιμο όταν μιλάμε για τέτοια έργα. Για την υπογραφή του, αναπτύχθηκε ακόμη ένα ειδικό νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο λαμβάνει υπόψη όλες τις αποχρώσεις του.
Θα δώσουμε μόνο μερικά από τα σημεία που αντικατοπτρίζονται σε αυτό:
- ο κύριος του έργου υποχρεούται να ετοιμάσει όλα τα έγγραφα σχεδιασμού του εργοταξίου, τα οποία περιλαμβάνουν όχι μόνο τη διάταξη του χώρου αλλά και όλες τις μελλοντικές εγκαταστάσεις υποδομής.
- το δικαίωμα υπογραφής της σύμβασης υπάρχει μόνο με τον εκπρόσωπο των κρατικών δομών και το νομικό πρόσωπο που έχει κερδίσει την προσφορά.
- πιο συχνά, η συμφωνία αντικατοπτρίζει την ανάγκη μεταφοράς όλων των δικτύων μηχανικής σε ισορροπία των πόλεων εντός των προθεσμιών που ορίζει η συμφωνία.
- την περίοδο ισχύος του εγγράφου και τα παρόμοια.
Σε γενικές γραμμές, μπορούμε να πούμε ότι μεταξύ όλων των αποχρώσεων που σχετίζονται με τον ΚΟΤ, τα θέματα της σύναψης συμβάσεων έχουν εκπονηθεί με τον καλύτερο τρόπο.
Προβλήματα ολοκληρωμένης ανάπτυξης γης
Θα ήθελα να πω ότι, παρά το μεγάλο ενδιαφέρον για τέτοιες εξελίξεις, οι εμπειρογνώμονες σημειώνουν ορισμένα προβλήματα αυτών των έργων που εμποδίζουν την εφαρμογή τους.
Πρώτον, αυτή είναι η έλλειψη νομοθετικού πλαισίου. Το έχουμε ήδη αναφέρει περισσότερο από μία φορά.
Είναι επίσης απαραίτητο να σκεφτούμε και να βοηθούμε σε κρατικό επίπεδο, το οποίο πρέπει να εκφράζεται για την προσέλκυση επενδυτών σε τέτοια έργα. Μετά από όλα, αν λάβουμε υπόψη ότι συχνά η κατασκευή περιλαμβάνει επίσης την κατασκευή δρόμων, τότε είναι εύκολο να φανταστεί κανείς πόσο ακριβό κοστίζει ο κύριος του έργου. Ορισμένοι απλώς δεν είναι σε θέση να τραβήξουν τέτοια σχέδια μεγάλης κλίμακας, αν και το ενδιαφέρον για αυτά είναι αρκετά υψηλό.
Συχνά, το πρόβλημα της CAT είναι η αδυναμία πολλών προγραμματιστών να συμφωνήσουν μεταξύ τους. Κατά τη δημιουργία μιας ενοποίησης, δεν θα λάβουν μόνο ένα συνδυασμό των προσπαθειών τους, αλλά θα είναι επίσης σε θέση να υλοποιήσουν ένα καλύτερο έργο που δημιουργήθηκε με ένα ενιαίο στυλ.
Λίγα λόγια αντί για συμπέρασμα
Φυσικά, το σύστημα ολοκληρωμένης ανάπτυξης των εδαφών δεν έχει ακόμη αναπτυχθεί και θα βελτιωθεί σε αρκετές δεκαετίες. Ωστόσο, το μέλλον της κατασκευής εξακολουθεί να βρίσκεται πίσω από αυτά τα έργα μεγάλης κλίμακας και ελπιδοφόρα.