Η αγορά ενός διαμερίσματος είναι μια υπεύθυνη και μάλλον περίπλοκη επιχείρηση. Για την ακίνητη περιουσία πρέπει να διαθέσετε σημαντικά ποσά και γι 'αυτό αξίζει να προσεγγίσετε προσεκτικά το ζήτημα. Η αγορά ακίνητης περιουσίας είναι γεμάτη με σημαντικούς κινδύνους, ειδικά όταν πρόκειται για τη δευτερογενή αγορά. Τι ερωτήσεις να ρωτήσετε όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα για να προστατεύσετε τον εαυτό σας;
Αλγόριθμος για την αγορά ενός διαμερίσματος στη δευτερογενή αγορά
Πριν αποφασίσετε ποιες ερωτήσεις πρέπει να ρωτήσετε κατά την αγορά ενός δευτερεύοντος διαμερίσματος, πρέπει να μελετήσετε τον αλγόριθμο συναλλαγής. Δείτε πώς πηγαίνει:
- αναζήτηση κατάλληλου αντικειμένου.
- Έλεγχος του διαμερίσματος.
- τη σύναψη προκαταρκτικής συναλλαγής (συμφωνία καταθέσεων) και την προκαταβολή · προετοιμασία δέσμης εγγράφων ·
- σύναψη σύμβασης πώλησης και συμβολαιογραφικής πράξης ·
- κρατική εγγραφή στο UFRS.
Κατάλογος εγγράφων
Για να ολοκληρώσετε την αγορά και την πώληση ενός διαμερίσματος στη δευτερογενή αγορά, θα χρειαστείτε ένα συγκεκριμένο σύνολο εγγράφων. Δηλαδή:
- τίτλο έγγραφα που επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία του πωλητή του διαμερίσματος?
- διαβατήρια των συμμετεχόντων στη συναλλαγή ·
- Δελτίο δεδομένων ΔΔΠ με εξήγηση.
- απόσπασμα από τους λογαριασμούς των ΟΑΕ και των Στεγαστικών Εταιρειών.
- τη συναίνεση άλλων χρηστών του διαμερίσματος ή των ενδιαφερομένων μερών για την πώλησή του.
- συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα (εάν η συναλλαγή διεξάγεται από τρίτο μέρος).
Ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος;
Τι ερωτήσεις να ρωτήσετε κατά την αγορά ενός διαμερίσματος; Το πρώτο πράγμα που πρέπει να ρωτήσετε είναι ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος σύμφωνα με τα έγγραφα; Στην ιδανική περίπτωση, θα πρέπει να ασχοληθείτε άμεσα με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, και όχι με τους εκπροσώπους τους (συγγενείς, φίλους, γείτονες και ούτω καθεξής). Η ιδιοκτησία πρέπει να καταχωρηθεί στο Rosreestr. Φυσικά, η πώληση διαμερισμάτων με πληρεξούσιο παρέχεται από το νόμο, αλλά αυτό το σύστημα χρησιμοποιείται συχνά από απατεώνες, οπότε είναι καλύτερα να μην το ρισκάρουμε.
Είναι σημαντικό να διευκρινιστεί σε ποια βάση ο ιδιοκτήτης είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος (το οποίο πρέπει να επιβεβαιωθεί από τα σχετικά έγγραφα). Η ιστορία της εμφάνισης των δικαιωμάτων πρέπει να μελετηθεί προκειμένου να βεβαιωθείτε ότι μετά την αγορά ενός διαμερίσματος δεν θα συναντήσετε αξιώσεις κάποιου άλλου για να την αποκτήσετε. Οι πιο επικίνδυνες επιλογές είναι:
- πιστοποιητικό κληρονομίας ·
- συμφωνία διαμοιρασμού ακινήτων ·
- σύμβαση εξαρτώμενη από τη ζωή.
Πόσο καιρό έχει ο πωλητής ιδιοκτησία του διαμερίσματος;
Ανάμεσα στον κατάλογο των ερωτήσεων που τίθενται κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, το ζήτημα της διάρκειας της ιδιοκτησίας καταλαμβάνει ένα σημαντικό μέρος. Στην ιδανική περίπτωση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να είναι κύριος του ακινήτου για τουλάχιστον τρία χρόνια. Όσο μεγαλύτερη είναι η περίοδος αυτή, τόσο λιγότερος κίνδυνος κάποιος θα είναι σε θέση να αμφισβητήσει την ιδιοκτησία του διαμερίσματος όταν το αγοράσει ήδη από εσάς. Ακόμη και αν πρόκειται για διαφορές, η διάρκεια της ιδιοκτησίας από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη θα είναι ένα επιχείρημα υπέρ σας.
Αν κάποιος μεταπωλεί ένα διαμέρισμα, για παράδειγμα, μετά από έξι μήνες ιδιοκτησίας, αυτό θα πρέπει να σας προειδοποιεί. Τέτοια συστήματα χρησιμοποιούνται συχνά από απατεώνες. Επίσης, μπορεί να πραγματοποιηθεί μια γρήγορη μεταπώληση προκειμένου να κρύψουν τις παραβιάσεις που διαπράχθηκαν κατά τη διάρκεια της πώλησης. Και μπορεί επίσης να είναι ότι ένα άτομο έχει ανακαλύψει μια απάτη (η στέγαση έχει υποθηκευθεί ή έχει άλλους ιδιοκτήτες) και απλά θέλει να απαλλαγεί από το πρόβλημα των ακινήτων χωρίς οικονομικές απώλειες.
Ποιος είναι εγγεγραμμένος στο διαμέρισμα;
Όταν κάνετε μια λίστα με τις ερωτήσεις που πρέπει να ρωτήσετε κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ποιος είναι εγγεγραμμένος στο διαμέρισμα. Εδώ είναι τα βασικά σημεία:
- Μικρά παιδιά.Είναι σημαντικό να μην παραβιάζονται τα δικαιώματά τους κατά τη διάρκεια της συναλλαγής.
- Σύζυγος του κύριου ιδιοκτήτη. Αυτός πρέπει να συμφωνήσει με την πώληση. Μπορεί να χρειαστεί άδεια από το διοικητικό συμβούλιο για την πώληση του διαμερίσματος.
- Πρόσωπα υπό στρατιωτική θητεία. Χωρίς τη συγκατάθεσή τους, είναι αδύνατο να πουλήσει ένα διαμέρισμα.
- Πρόσωπα που εκτίουν ποινές στις φυλακές. Η άδεια πώλησης του διαμερίσματος είναι επίσης απαραίτητη.
Υπάρχουν οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις (περιορισμοί);
Υπάρχουν οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις - αυτό είναι ένα άλλο σημαντικό στοιχείο από την κατηγορία "ποιες ερωτήσεις πρέπει να τεθούν όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα." Για παράδειγμα, η ακίνητη περιουσία μπορεί να κατασχεθεί με δικαστική απόφαση. Στην περίπτωση αυτή, ο πωλητής μπορεί να σας προτείνει να κάνετε μια προκαταβολή, ώστε να μπορεί να εξοφλήσει το χρέος, λόγω του οποίου το ακίνητο έχει κατασχεθεί. Αλλά αυτή είναι μια πολύ επικίνδυνη συμφωνία. Και όχι το γεγονός ότι ο πωλητής δεν θα προσπαθήσει να κρύψει τη σύλληψη από εσάς.
Ένα άλλο βάρος μπορεί να είναι το γεγονός ότι το διαμέρισμα είναι εγγύηση για στεγαστικό δάνειο. Πράγματι, τέτοιες συναλλαγές επιτρέπονται. Αλλά ο κίνδυνος απάτης και απάτης είναι επίσης υψηλός. Οι διαφορές μπορούν επίσης να θεωρηθούν επιβάρυνση σε σχέση με αυτή την ιδιοκτησία.
Μια άλλη παγίδα είναι η πηγή των κεφαλαίων για την αγορά ενός διαμερίσματος από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Συγκεκριμένα, εάν το ακίνητο αγοράστηκε με κεφάλαιο μητρότητας, τότε το δικαίωμα κυριότητας ισχύει για όλα τα μέλη της οικογένειας, συμπεριλαμβανομένων των παιδιών. Κατά την πώληση ακίνητης περιουσίας, τα τελευταία πρέπει απαραίτητα να εκδίδονται σε άλλο διαμέρισμα. Εάν ο πωλητής δεν έχει εκπληρώσει αυτόν τον όρο, υπάρχει ο κίνδυνος να ακυρωθεί η συναλλαγή αγοράς και πώλησης.
Υπήρξε ανάπλαση;
Ποιες ερωτήσεις πρέπει να ρωτήσω κατά την αγορά ενός διαμερίσματος; Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει εάν υπήρξε ανάπλαση. Αλλά μην πάρετε μια λέξη. Ζητήστε από τον πωλητή ένα δελτίο δεδομένων και να το εξετάσετε προσεκτικά για συμμόρφωση με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Αν διαπιστώσετε ασυμφωνίες, ελέγξτε εάν οι αλλαγές στη ΔΔΠ είναι συνεπείς.
Εάν αποδειχθεί ότι η αναδημιουργία δεν είναι νομιμοποιημένη, η αγορά θα αποτελέσει μεγάλο κίνδυνο για εσάς. Πρώτον, οι ρυθμιστικές αρχές μπορούν να σας επιβάλουν πρόστιμο και, δεύτερον, υπάρχει ο κίνδυνος να υποχρεωθείτε να μεταφέρετε το ακίνητο σε καλή κατάσταση, που αντιστοιχεί στο δελτίο δεδομένων.
Ποια είναι η τεχνική κατάσταση του διαμερίσματος;
Εκτός από τα νομικά ζητήματα, αξίζει να δοθεί προσοχή στην τεχνική κατάσταση της στέγασης. Ακολουθούν μερικές ερωτήσεις που πρέπει να ρωτήσετε κατά την προβολή και την αγορά ενός διαμερίσματος, προκειμένου να κατανοήσετε πόσο άνετα θα είναι για εσάς:
- Από ποιο υλικό κατασκευάζονται τοίχοι και δάπεδα; Τα προκατασκευασμένα σπίτια δεν συγκρατούν θερμότητα το χειμώνα και είναι πολύ ζεστά το καλοκαίρι. Από αυτή την άποψη, το τούβλο είναι πιο αποδεκτό. Αξίζει επίσης να δοθεί προσοχή στην εσωτερική και εξωτερική μόνωση τοίχων.
- Πόσο καλή είναι η ηχομόνωση; Σε πλήρη σιωπή, ακούστε τους ήχους που προέρχονται από γειτονικά διαμερίσματα (ειδικά ένα αδύναμο σημείο - ένα μπάνιο). Συγκρίνετε επίσης το επίπεδο θορύβου στο διαμέρισμα με ανοικτά και κλειστά παράθυρα. Μάθετε αν υπάρχουν βιομηχανικές εγκαταστάσεις, απασχολημένοι δρόμοι μεταφοράς ή θορυβώδης νυχτερινή ζωή κοντά.
- Είναι η ποιότητα καλωδίωσης; Η παλαιά καλωδίωση από αλουμίνιο είναι ευάλωτη σε ηλεκτρομαγνητικές τάσεις, οι οποίες μπορεί να προκαλέσουν βλάβες στις σύγχρονες ηλεκτρικές συσκευές Λοιπόν, αν η καλωδίωση αντικατασταθεί από χαλκό. Είναι επίσης καλό εάν μια ξεχωριστή μηχανή RCD συνδέεται σε κάθε κλάδο. Για να βεβαιωθείτε για την ποιότητα της καλωδίωσης, ζητήστε από τον πωλητή να ενεργοποιήσει ταυτόχρονα αρκετές ηλεκτρικές συσκευές.
- Σε ποια κατάσταση είναι η παροχή νερού; Ελέγξτε ανεξάρτητα πόσο καλή είναι η πίεση του νερού στις βρύσες, ανεξάρτητα από το εάν τα λύματα είναι φραγμένα. Αξιολογήστε οπτικά την κατάσταση των σωληνώσεων και των υδραυλικών εγκαταστάσεων. Ελέγξτε πόσο καιρό άλλαξαν οι σωλήνες (όχι μόνο στο διαμέρισμα, αλλά και στον κατακόρυφο).
- Είναι το διαμέρισμα θερμαίνεται καλά; Οι πιο αξιόπιστες πληροφορίες μπορούν να ληφθούν αν αγοράσετε ένα διαμέρισμα κατά τη διάρκεια της περιόδου θέρμανσης. Είναι καλό εάν έχει εγκατασταθεί αυτόνομο σύστημα θέρμανσης. Αλλά είναι σημαντικό να πλαισιώνεται ανάλογα.Δώστε προσοχή στην κατάσταση των σωλήνων και των θερμαντικών σωμάτων, ελέγξτε πότε αντικαταστάθηκαν (τόσο στο διαμέρισμα όσο και στον κατακόρυφο).
- Υπάρχουν μετρητές; Λοιπόν, εάν όλες οι επικοινωνίες έχουν εγκατασταθεί κατάλληλα μέτρα. Αυτό θα σας εξοικονομήσει λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Υπάρχουν κρυφά ελαττώματα;
Ποιες ερωτήσεις μπορώ να ρωτήσω κατά την αγορά ενός διαμερίσματος; Ρωτήστε τον πωλητή εάν το δωμάτιο έχει ελαττώματα; Υπάρχουν τρύπες ή ρωγμές στους τοίχους (κατά πάσα πιθανότητα κρύβονται κάτω από την ταπετσαρία), εάν η στέγη διαρρέει, οι γωνίες είναι υγρές και ούτω καθεξής. Φυσικά, ο πωλητής είναι δύσκολο να αναγνωριστεί, οπότε πρέπει να ελέγξετε τα πάντα μόνοι σας. Ίσως αυτό να είναι ο λόγος για την απόρριψη της αγοράς. Και αν σας αρέσει πολύ το διαμέρισμα, τα εντοπισμένα ελαττώματα μπορεί να είναι ένα επιχείρημα για εσάς κατά τη διάρκεια της δημοπρασίας.
Ποιο είναι το περιθώριο των γειτόνων;
Ποιες ερωτήσεις πρέπει να ζητήσει ο πωλητής όταν αγοράζει ένα διαμέρισμα; Ανεξάρτητα από το πόσο καλό είναι το διαμέρισμα, η ποιότητα ζωής εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τους γείτονές του. Ζητήστε από τον πωλητή να βρίσκονται ζωντανοί λάτρεις της μουσικής, σκανδαλιστές, άνθρωποι που κάνουν κακή χρήση αλκοόλ ή ναρκωτικών. Εάν δεν μπορείτε να ανεχτείτε τον καπνό του τσιγάρου, ρωτήστε αν οι καπνιστές που ζουν στην περιοχή και ούτω καθεξής.
Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δοθεί στην ταυτότητα των γειτόνων που ζουν απευθείας στον τοίχο, πάνω και κάτω. Υπάρχουν κάποιοι φίλοι μεταξύ τους που χτυπούν τις μπαταρίες, θα πλημμυρίσουν τη νέα σας επισκευή και ούτω καθεξής.
Προκαταβολή ή κατάθεση;
Και ποιες ερωτήσεις πρέπει να ρωτήσετε όταν αγοράζετε ένα διαμέρισμα; Φυσικά, οικονομικά. Κατά κανόνα, εάν ο αγοραστής επιθυμεί το διαμέρισμα, κάνει μια προκαταβολή ή μια προκαταβολή ύψους 5-10% του συνολικού κόστους, έτσι ώστε ο πωλητής να το αφαιρέσει από την πώληση. Αυτό είναι ένα κομμάτι μιας προπληρωμής. Εάν η συναλλαγή καταρρεύσει (ανεξάρτητα από τους λόγους), τότε η προκαταβολή επιστρέφεται στον αγοραστή εξ ολοκλήρου.
Η κατάσταση είναι διαφορετική από την κατάθεση. Εάν η συναλλαγή αγοράς και πώλησης καταρρεύσει λόγω σφάλματος του αγοραστή, χάνει το καταβληθέν ποσό. Εάν η συναλλαγή έπεσε από υπαιτιότητα του πωλητή, επιστρέφει την προκαταβολή στον αγοραστή και το ίδιο ποσό. Επομένως, οι διατυπώσεις είναι πολύ σημαντικές. Πρέπει να συζητούνται εκ των προτέρων και να αναφέρονται σαφώς στη σύμβαση.
Οργανωτικές στιγμές
Εάν σας άρεσε το διαμέρισμα και σκοπεύετε να το αγοράσετε, αξίζει να διευκρινιστεί μια σειρά οργανωτικών θεμάτων. Εδώ είναι μερικές ερωτήσεις για να ρωτήσετε κατά την αγορά ενός διαμερίσματος για έναν μεσίτη ή ιδιοκτήτη:
- Πόσο καιρό θα αφαιρεθεί ο ιδιοκτήτης και οι άλλοι χρήστες του διαμερίσματος;
- Πόσο καιρό μπορούν οι ενοικιαστές να μπορούν να κινηθούν φυσικά από το διαμέρισμα;
- Ποια πράγματα (έπιπλα, συσκευές και ούτω καθεξής) μεταφέρονται στην ιδιοκτησία του νέου ιδιοκτήτη;
Πώς να μην πέσει για τα κόλπα των απατεώνων;
Έχοντας υπολογίσει τι ερωτήσεις πρέπει να ρωτήσετε κατά την αγορά ενός διαμερίσματος, πάρτε μερικές ακόμη συστάσεις για το πώς να προστατευθείτε από τους απατεώνες:
-
Αποφύγετε να εργάζεστε με ανθρώπους που σας κάνουν ύποπτους. Αυτό ισχύει τόσο για τους άμεσους πωλητές όσο και για τους μεσίτες ακινήτων. Επίσης, μην αγοράσετε ένα δευτερεύον διαμέρισμα από μια νομική οντότητα.
-
Ελέγξτε προσεκτικά τα έγγραφα. Σε περίπτωση αμφιβολίας, ζητήστε τη βοήθεια δικηγόρου για εμπεριστατωμένη εξέταση.
-
Για να συντάξετε μια σύμβαση πώλησης, επικοινωνήστε με τους ειδικούς.
-
Μην κολακεύετε τον εαυτό σας στη χαμηλή τιμή. Φυσικά, υπάρχει η πιθανότητα η αξία κάτω από την αγορά να οφείλεται στην επείγουσα ανάγκη για γρήγορη πώληση ενός διαμερίσματος (για παράδειγμα, για οικογενειακούς λόγους). Αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις αυτό είναι ένα σημάδι απάτης.
-
Πάρτε το χρόνο σας με την πληρωμή. Κάντε το μόνο όταν η συναλλαγή αναγνωρίζεται ως νόμιμη στην Υπηρεσία Federal Reserve. Για να το κάνετε αυτό, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τα τραπεζικά κελιά με την επιλογή του αποκλεισμού.
-
Πληρώστε με την παρουσία μαρτύρων. Έτσι προστατεύετε τον εαυτό σας από την απάτη.
- Βεβαιωθείτε ότι η νομική ικανότητα του αγοραστή. Αν αγοράζετε ένα διαμέρισμα από ηλικιωμένο άτομο, χρειάζεστε πιστοποιητικό από ένα νευροψυχιατρικό ιατρείο. Αυτή είναι μια εγγύηση ότι οι απατεώνες δεν προσπαθούν να σας εξαπατήσουν και τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.
Συμπέρασμα
Γνωρίζοντας ποιες ερωτήσεις ζητούνται κατά την αγορά ενός διαμερίσματος (μεταπώληση στην περίπτωσή μας), πρέπει να φροντίσετε πρόσθετες πηγές πληροφοριών. Τι θα μπορούσε να είναι καλύτερο από τη συνομιλία με τους γείτονες; Δεν έχει νόημα να κρύβουν πληροφορίες από εσάς σχετικά με την καθαριότητα του πωλητή, τους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος, την τεχνική κατάσταση του σπιτιού, τη φήμη της περιοχής και άλλα σημαντικά σημεία. Ίσως το πιο κοινωνικό ακροατήριο είναι οι γιαγιάδες στα παγκάκια. Από αυτά, πιθανότατα θα λάβετε τις πιο αξιόπιστες πληροφορίες.