Τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να αποτελέσουν πηγή εισοδήματος στα πλαίσια διαφόρων προγραμμάτων. Δεν είναι η τελευταία θέση είναι κερδοσκοπική όταν ένα αντικείμενο αγοράζεται και πωλείται πολλές φορές. Επιπλέον, μπορείτε να πάρετε ένα καλό κέρδος με την ενοικίαση της ιδιοκτησίας περιοχή.
Ακίνητα και επιχειρήσεις
Δεν είναι μυστικό ότι περίπου πέντε φορές περισσότεροι μισθωτές ενδιαφέρονται για οικιστικά ακίνητα απ 'ότι σε εμπορικούς χώρους. Δεν υπάρχει τίποτα που θα εκπλαγεί, επειδή οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα στη Μόσχα πραγματοποιούνται από επιχειρηματίες, συχνά μεγάλες, μεσαίου μεγέθους. Υπάρχουν σχετικά λίγες από αυτές στη χώρα μας.
Η αγορά ακινήτων που χρησιμοποιείται για τη δημιουργία εισοδήματος εξαρτάται από την κατάσταση στη χώρα και τον κόσμο, ιδίως, από αρνητικούς παράγοντες. Μόλις παρατηρηθεί μείωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, αυτό αντανακλάται στη ζήτηση για τετραγωνικά μέτρα. Η άνοδό του οδηγεί στην ενεργοποίηση των ενοικιαστών. Εξ ου και οι αιχμές των τιμών που χαρακτηρίζουν αυτόν τον τομέα. Πρόσφατα, οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα στη Ρωσία σπάνια χαρακτηρίζονται ως πολλά υποσχόμενες λόγω των δύσκολων οικονομικών συνθηκών, καθώς πρόκειται για επενδύσεις μάλλον περιορισμένες.
Πόσο θα κερδίσουμε;
Πριν από την κρίση, οι συλλογικές επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα παρουσίασαν πολύ υψηλά ποσοστά απόδοσης. Διοίκηση των χώρων:
- Αποθήκες
- γραφεία.
Είναι γνωστό εδώ και πολλά χρόνια, όταν, σε μόλις 12 μήνες, η αύξηση των κερδών διπλασιάστηκε, δηλαδή, η ιδιοκτησία μιας μικρής περιοχής έγινε πηγή σταθερού σημαντικού κέρδους. Αλλά τα τελευταία χρόνια, οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα δεν αποφέρουν πάντα πραγματικό εισόδημα. Πολλά εξαρτώνται από το επιλεγμένο αντικείμενο, το οποίο αναγκάζει μια πολύ υπεύθυνη στάση στη λήψη αποφάσεων υπέρ μιας ή άλλης επιλογής.
Ένας επιχειρηματίας μπορεί να υπολογίζει στην επιτυχία αν αναπτύξει για πρώτη φορά μια στρατηγική κέρδους που λαμβάνει υπόψη τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που του αρέσει. Σε μια τέτοια κατάσταση, τα έσοδα από εμπορικούς χώρους μπορεί να υπερβούν το πιθανό κέρδος από λειτουργίες με κατοικίες. Αυτό βασίζεται σε τιμές ενοικίασης: σε σχέση με αντικείμενα που προορίζονται για μόνιμη διαμονή, εκείνα που έχουν σχεδιαστεί για επιχειρηματίες είναι δύο ή ακόμα και δυόμισι φορές ακριβότερα. Αλλά η αρχική τιμή μπορεί να συμπίπτει.
Οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα στην Αγία Πετρούπολη, τη Μόσχα και σε άλλες πόλεις του κόσμου έχουν επίσης ένα τόσο σημαντικό θετικό χαρακτηριστικό: τη διάρκεια του κέρδους στο χρόνο. Η ιδιοκτησία ενός συγκεκριμένου αντικειμένου, ο επιχειρηματίας έχει το δικαίωμα να το πάρει με μια μακροπρόθεσμη σύμβαση. Αυτό σημαίνει ότι το παθητικό εισόδημα θα διαρκέσει για χρόνια. Λοιπόν, το μέγεθός της καθορίζεται τόσο από την πόλη όσο και από τις ιδιαιτερότητες ενός συγκεκριμένου κτιρίου. Αλλά οι κατοικίες μπορούν να ενοικιαστούν δαπανηρά μόνο συνεχώς, γεγονός που σας υποχρεώνει να ψάχνετε συνεχώς νέους πελάτες.
Είναι σημαντικό
Εάν σκοπεύετε να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα στην Αγία Πετρούπολη, τη Μόσχα και σε άλλες πόλεις του κόσμου, πρώτα δώστε προσοχή στην έννοια της "αναλογίας κεφαλαιοποίησης". Ο όρος αυτός εφαρμόζεται σε μια αξία που υπολογίζεται βάσει του καθαρού ετήσιου εισοδήματος. Η αξία του πρέπει να διαιρείται με το ποσό που επενδύεται στο ακίνητο κατά την απόκτησή του.
Ρυθμιστικοί δείκτες:
- για οικιστικά ακίνητα - 3-7%?
- για εμπορικούς χώρους - 8-12%.
Τι να επενδύσει;
Όπως προαναφέρθηκε, για εμπορικούς χώρους τα οφέλη που εισπράττουν οι ιδιοκτήτες τους είναι υψηλότερα από τους δείκτες που είναι εγγενείς σε τετραγωνικά μέτρα. Αλλά όχι κάθε αντικείμενο θα είναι τόσο κερδοφόρο όσο ένα άλλο που προσφέρεται στην αγορά.Για να μην κάνετε λάθος και να μην επενδύσετε χρήματα σε ένα αποτυχημένο έργο, πρέπει να γνωρίζετε τα σημάδια που διακρίνουν τις επιτυχημένες και υποσχόμενες επιλογές από εκείνες που συνδέονται με αδικαιολόγητους κινδύνους.
Οι πιο δημοφιλείς κατηγορίες:
- Αποθήκες
- Γραφεία
- εμπορικά δάπεδα?
- Ξενοδοχεία
Κριτήρια προς ανάλυση:
- τη ζήτηση, τις ιδιαιτερότητες της αγοράς και τις προσφορές ·
- κερδοφορία, κατά προσέγγιση περίοδο αποπληρωμής στο πλαίσιο διαφόρων επενδυτικών επιλογών ·
- το συνολικό αποτέλεσμα, που επιτρέπει να καθοριστεί ποιο από τα πιθανά θα αποφέρει το μεγαλύτερο κέρδος.
Αν ενδιαφέρεστε για γραφεία και χώρους για καταστήματα, τότε για αυτούς η αναλογία αποπληρωμής είναι από πέντε χρόνια έως μια δεκαετία. Για ξενοδοχεία και αποθήκες, αυτή η περίοδος είναι σπάνια λιγότερο από 7 χρόνια, συχνά εκτείνεται σε 11-12.
Τι να φοβάσαι
Εάν σχεδιάζετε να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα, ο κύκλος ζωής του αντικειμένου έρχεται πρώτο. Τα ενδεικτικά πρότυπα για την αποπληρωμή διαφόρων τύπων επιχειρήσεων έχουν ήδη αναφερθεί παραπάνω. Όταν αναλύετε μια ελκυστική επιλογή, να έχετε κατά νου ότι οι όροι αυτοί πρέπει να συνδυάζονται μεταξύ τους. Δεν θέλετε το ξενοδοχείο σας να παραδοθεί για γενική επισκευή ή ακόμα και να κατεδαφιστεί πριν να πληρώσει μακριά;
Ωστόσο, ο σημαντικότερος κίνδυνος είναι η επένδυση στην κατασκευή εμπορικών ακινήτων. Ανεξάρτητα από το πόσο επιτυχημένη είναι η κατασκευή κατά τη στιγμή που μεταφέρετε χρήματα για τετραγωνικά μέτρα, δεν υπάρχουν εγγυήσεις ότι δεν θα παγώσει σε λίγα χρόνια. Υπάρχει πάντοτε μια πιθανότητα ότι το αντικείμενο θα σταματήσει να ολοκληρώνεται καθόλου. Είναι πολύ δύσκολο να προβλεφθεί αυτό, αλλά η πρακτική δείχνει: σε μια κρίση και μετά από αυτήν, ο κίνδυνος μιας τέτοιας κατάστασης είναι υψηλότερος από ό, τι σε μια ήρεμη εποχή. Και τώρα, όπως γνωρίζετε, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να βρίσκεται σε κατάσταση σοκ μετά τις κρίσεις 2008-2009 και 2014.
Ωστόσο, η "δευτερογενής κατοικία" έχει επίσης ορισμένες σύνθετες πτυχές που κάνουν επικίνδυνες επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα. Τα κριτήρια που πρέπει να ληφθούν υπόψη αναφέρονται παραπάνω. Εάν ένα αντικείμενο εμφανίζεται ως πολλά υποσχόμενο από κάθε άποψη, τότε είναι λογικό να πάρει μια ευκαιρία και να επενδύσει χρήματα σε αυτό.
Οι τάσεις της αγοράς
Οι ειδικοί αναφέρουν ότι τα τελευταία χρόνια οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα έχουν αυξηθεί κατά 71% σε σύγκριση με την περίοδο κρίσης του 2009. Ταυτόχρονα, η δραστηριότητα της αγοράς εξακολουθεί να αξιολογείται ως ανεπαρκής. Έγιναν απτές αλλαγές κατά την περίοδο 2014-2017. Για την περίοδο αυτή, για προφανείς λόγους, οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα από το εξωτερικό έχουν μειωθεί. Η ρωσική οικονομία αναπτύσσεται με αργούς ρυθμούς, γεγονός που αποθαρρύνει όσους δεν φοβούνται την αστάθεια της πολιτικής κατάστασης. Ωστόσο, ο τελευταίος έχει ευθυγραμμιστεί εδώ και δύο χρόνια, γεγονός που αντανακλάται στην αύξηση του αριθμού των ενδιαφερομένων σε τετραγωνικά μέτρα.
Οι πιο δημοφιλείς περιοχές είναι εκείνες που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να κάνουν επιχειρήσεις σε κτίρια που χτίζονται σε μεγάλες πόλεις. Παραδοσιακά οδηγεί:
- Μόσχα
- Αγία Πετρούπολη
Πρέπει να πω ότι ακόμη και στην περίοδο της κρίσης, η ζήτηση για χώρο εδώ ουσιαστικά δεν έπεσε, και τώρα η αγορά δείχνει τακτικά μεγάλη ανάπτυξη. Οι κυριότεροι τομείς είναι τα ξενοδοχεία, τα γραφεία.
Σύμφωνα με τους ειδικούς, μέχρι το τέλος του 2018, η κατάσταση είναι απολύτως σταθερή. Εάν οι ρώσοι επιχειρηματίες που κατέχουν δωρεάν κεφάλαια προτιμούν τις επενδύσεις στα γερμανικά εμπορικά ακίνητα, οι εμπειρογνώμονες προβλέπουν ότι μέχρι τότε οι περισσότεροι από αυτούς θα ενδιαφέρονται να κάνουν επιχειρήσεις στη χώρα τους.
Κερδίστε χρήματα σωστά
Οι εμπορικοί χώροι είναι παραδοσιακά σε ζήτηση μεταξύ των επενδυτών. Υπάρχουν τρία συστήματα:
- αγορά συνδεδεμένων, ενσωματωμένων χώρων για μεταγενέστερη μεταφορά βάσει σύμβασης μίσθωσης ·
- απόκτηση ενός αντικειμένου σε ένα νέο κτίριο για μεταπώληση όταν ολοκληρωθεί η κατασκευή.
- αγορά ενός αντικειμένου όπου στο μέλλον θα ανοίξει η δική του επιχείρηση (ενδεχομένως υποτίθεται ότι θα πωληθεί όσο μεγαλώνει).
Ένα άτομο έχει το δικαίωμα να αγοράσει απολύτως κάθε ακίνητη περιουσία - αυτοί είναι οι ισχύοντες νόμοι.Στο μέλλον, το αντικείμενο μπορεί να μεταφερθεί σε βάση ενοικίασης ή να μεταπωληθεί, όπως επίσης παρουσιάζεται. Αλλά για να γίνει ιδιοκτήτης, πρέπει να θυμάστε ότι η εμπορική ακίνητη περιουσία είναι κάπως διαφορετική από την κατοικημένη.
Δώστε προσοχή σε αυτή την πτυχή: όταν ένα άτομο μεταφέρει ένα εμπορικό χώρο προς ενοικίαση, ασκεί έτσι δραστηριότητες που συμβάλλουν στην επίτευξη κέρδους. Σύμφωνα με τους νόμους της χώρας, δεν είναι απαραίτητο να εγγραφείτε ως επιχείρηση στην περίπτωση αυτή. Ταυτόχρονα, εάν μια τέτοια δραστηριότητα είναι τακτική ή ήταν δυνατό να συνάψει μια συμφωνία που διαρκεί περισσότερο από ένα χρόνο, τότε υπάρχει η πιθανότητα να αναγνωριστείς ως παράνομος επιχειρηματίας, για τον οποίο μπορείς να τιμωρηθείς. Ο τρόπος με τον οποίο θα αποδειχθεί η κατάσταση σε μια συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από το δικαστήριο και τις ενέργειες του ιδιοκτήτη.
Τι είναι πιο κερδοφόρο;
Παραδοσιακά, οι πιο κερδοφόρες επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα πραγματοποιούνται από το μηχανισμό "street retail". Οι εμπειρογνώμονες της αγοράς ακινήτων λένε ότι τα τελευταία χρόνια, όσοι έχουν κεφάλαια της τάξης των 5-10 εκατομμυρίων, μπορούν να αντέξουν οικονομικά μόνο μια τέτοια μέθοδο αύξησης.
Υπάρχει μόνο ένα μειονέκτημα του συστήματος - ένα υψηλό επίπεδο ανταγωνισμού. Όλοι αυτοί οι άνθρωποι που επένδυσαν στο παρελθόν σε κατοικίες, αλλά αποφάσισαν να μεταβούν σε ένα "σοβαρότερο ψάρι", άλλαξαν σε αυτή τη μορφή, η οποία δεν μπορούσε παρά να επηρεάσει την κερδοφορία. Αφενός, ο όγκος των προσφορών αυξάνεται ραγδαία, από την άλλη πλευρά, η ζήτηση δεν είναι τόσο μεγάλη σε τέτοιο βαθμό. Ως αποτέλεσμα, οι μισθωτές μπορούν να επιλέξουν από ένα μεγάλο αριθμό προσφορών το τι είναι πιο επωφελές γι 'αυτούς και να αλλάξουν εκμισθωτές όπως τα γάντια. Μπορείτε να επιβιώσετε μόνο με την τακτική μείωση του ποσοστού, αλλά δεν είναι κάθε ιδιοκτήτης είναι έτοιμος για αυτό.
Το καλύτερο μπορεί να υπολογίζει στο καλύτερο
Σύμφωνα με τους εμπειρογνώμονες, η δύσκολη κατάσταση της αγοράς, η οποία οδήγησε στο γεγονός ότι τα προηγούμενα σχετικά συστήματα χάνουν την αποτελεσματικότητά τους, καθιστά αποδοτικό το να επενδύσουν σε εμπορικά ακίνητα σε νέα μορφή. Τα οφέλη μπορούν να αντληθούν από εκείνους που είναι σε θέση να αναλύσουν γρήγορα τι χρειάζονται οι πελάτες και να λάβουν μια απόφαση με βάση αυτές τις πληροφορίες.
Όταν επιλέγετε ένα αντικείμενο για επένδυση, φροντίστε να αναλύσετε όλες τις παραμέτρους του. Σκεφτείτε ποια κατηγορία ενοικιαστών υπολογίζετε και προσπαθήστε να προβλέψετε ποιες παραμέτρους θα απαιτήσουν από το αντικείμενο για το οποίο θέλουν να πληρώσουν καλά. Με βάση αυτό, επιλέξτε μια συγκεκριμένη επιλογή. Ειδικότερα, υπάρχει μεγάλη ζήτηση για τις εγκαταστάσεις που βρίσκονται σε συνθήκες υψηλής κυκλοφορίας. Ταυτόχρονα, η υψηλή τιμή με την ήδη μεγάλη δυνατότητα cross-country αποδεικνύει χαμηλές αποδόσεις των επενδύσεων, οπότε αποφύγετε τέτοιες εγκαταστάσεις.
Και αν βρίσκεστε στο εξωτερικό;
Οι επενδύσεις σε γερμανικά εμπορικά ακίνητα είναι παραδοσιακά δημοφιλή, καθώς πιστεύεται ότι αυτή η χώρα είναι η πιο σίγουρη οικονομία στα πόδια της. Ακόμα και στις συνθήκες της παγκόσμιας κρίσης, η οποία συγκλόνισε τις επιχειρήσεις διαφόρων χωρών, τα γερμανικά ακίνητα διατήρησαν την ηγετική τους θέση και απέδειξαν την αξιοπιστία της επένδυσης σε αυτήν.
Τι μοιάζει η σύγχρονη εμπορική αγορά ακινήτων στη Γερμανία; Μέχρι και το 40% των συμμετεχόντων είναι επενδυτές από άλλες χώρες. Ταυτόχρονα, η ετήσια κερδοφορία των περισσότερων αντικειμένων κυμαίνεται μεταξύ 3-9%. Οι ειδικοί λένε ότι μέχρι τα τέλη του 2016, περισσότερα από 50 δισεκατομμύρια ευρώ επενδύθηκαν σε γερμανικά εμπορικά ακίνητα, τα οποία υπερέβησαν την τελευταία δεκαετία. Όσον αφορά τις μέσες παραμέτρους, αυτό σχεδόν διπλασιάστηκε.
Η μεγαλύτερη ζήτηση για γερμανικά γραφεία είναι ότι αγοράζονται από το 47% των επενδυτών. Ετήσια απόδοση - έως 6%. Διάφοροι χώροι λιανικής πώλησης το 2016 προσέλκυσαν την προσοχή του 18% των επιχειρηματιών με κεφάλαια. Για τέτοιες εγκαταστάσεις, η ετήσια απόδοση είναι 4-8%. Τα ξενοδοχεία και οι αποθήκες έχουν γίνει ο τομέας δραστηριότητας του ενός δεκάτου των ξένων επενδυτών στη Γερμανία. Αυτά τα άτομα μπορούν να αναμένουν κέρδος μέχρι 6% ετησίως.Διαμερίσματα για φοιτητές, ιδρύματα για τη φροντίδα των ηλικιωμένων παρέχουν ετήσιο εισόδημα 9%, και αυτό ενδιαφερόταν περίπου το 15% των επιχειρηματιών.
Εμφανίσεις και κωδικοί πρόσβασης
Αν κοιτάξετε την εμπειρία των επενδυτών το 2016, μπορείτε να δείτε ότι η πιο ελκυστική περιοχή είναι η λεγόμενη «Big Seven», δηλαδή, οι μεγαλύτερες γερμανικές πόλεις. Αν σκοπεύετε να επωφεληθείτε από την εμπειρία των ήδη επιτυχημένων επιχειρηματιών, τότε θα πρέπει να δώσετε προσοχή στους συγκεκριμένους οικισμούς:
- η πρωτεύουσα της χώρας είναι το Βερολίνο.
- Κολωνία.
- Ντίσελντορφ;
- η κύρια πόλη της Χανσεατικής του Αμβούργου.
- μπύρα κόσμο πρωτεύουσα του Μονάχου?
- Στουτγάρδη
- η μεγαλύτερη στην Έσση και η πέμπτη μεγαλύτερη στην πολιτεία της Φρανκφούρτης.
Σύμφωνα με αναλυτές, πάνω από το 2016, εισήχθησαν στο Μόναχο επενδυτικά κεφάλαια άνω των επτά δισεκατομμυρίων ευρώ. Και αυτό είναι σε σχέση με ολόκληρο τον όγκο της χώρας - περίπου 13,5%.
Δεν υπάρχει τίποτα περίεργο από την ελκυστικότητα της Γερμανίας για τους επενδυτές, δεδομένου ότι μέχρι σήμερα, παρά τον σχετικά μεγάλο αριθμό αντικειμένων, δεν υπάρχουν πρακτικά δωρεάν γραφεία. Στις μεγάλες πόλεις, περίπου το 2% των εγκαταστάσεων είναι άδειες, σε μικρές πόλεις ο αριθμός αυτός αυξάνεται στο 5%, αλλά σπανίως υπερβαίνει αυτό. Γιατί η κατάσταση είναι τόσο ρόδινη για τους επενδυτές; Αυτό παρακολουθείται από το κράτος. Αυτό εκφράζεται όχι μόνο στην ανταγωνιστικότητα της αγοράς, αλλά και σε μειωμένο πιστωτικό επιτόκιο και ελκυστικό οικονομικό, οικονομικό κλίμα. Οι τόκοι επί των δανείων κυμαίνονται μεταξύ 1,5-2,8%. Πόσο μπορώ να πάρω δάνειο για να επενδύσω αυτά τα χρήματα σε ακίνητα; Σύμφωνα με τους νόμους της Γερμανίας - μέχρι το 70% του κόστους. Συμφωνώ, ακούγεται δελεαστικό;
Υπάρχει ένα λεπτό σημείο. Οι γερμανικές πιστωτικές εταιρείες αναλύουν πολύ προσεκτικά κάθε δυνητικό πελάτη, τις προθέσεις του, και αξιολογούν επίσης πόσο μεγάλη η ρευστότητα του αντικειμένου έχει προσελκύσει την προσοχή ενός δυνητικού επενδυτή. Εάν το περιουσιακό στοιχείο είναι επικίνδυνο, τότε η πιθανότητα αποτυχίας είναι υψηλή. Σε περίπτωση που η τράπεζα κάνει μια συμφωνία, ο αγοραστής μπορεί να είναι εκατό τοις εκατό σίγουρος ότι πρόκειται για μια εξαιρετική και ελπιδοφόρα επένδυση, η οποία θα γίνει μέσο ευημερίας γι 'αυτόν.
Συνοψίζοντας
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα των μελετών που πραγματοποίησε η VTsIOM όχι πολύ καιρό πριν, περισσότερο από το 50% του πληθυσμού της Ρωσίας είναι σίγουρο ότι η αγορά ακινήτων είναι η πιο αποτελεσματική μέθοδος για τη διατήρηση και την αύξηση των ταμειακών αποθεμάτων τους. Δηλαδή, η ερώτηση δεν ακούγεται "Αξίζει να αγοράσετε;", Αλλά "Τι να αγοράσετε;".
Όταν επιλέγετε ένα αντικείμενο στο οποίο θα επενδυθούν κεφάλαια, προσπαθήστε να αναλύσετε προσεκτικά όλα τα χαρακτηριστικά της ακίνητης περιουσίας και να μην διακινδυνεύσετε ξανά. Μην ξεχνάτε τον υψηλό ανταγωνισμό στην αγορά, την αξιολογείτε σε διάφορους τομείς των εμπορικών ακινήτων και υπολογίζετε τι ετήσιο εισόδημα μπορείτε να παρέχετε τη δυνατότητα που επιθυμείτε. Ποτέ μην αποφασίζετε βιαστικά.