Ανάλογα με τις προσωπικές προτιμήσεις του ιδιοκτήτη, μπορεί να υπάρχουν δύο τρόποι κατασκευής ή επισκευής ενός κτιρίου:
- νοικοκυριό?
- εργολάβος.
Στην πρώτη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης του κτιρίου αναθέτει στον εαυτό του όλες τις λειτουργίες της κατασκευής ή της ανακατασκευής του κτιρίου. Στη δεύτερη περίπτωση, εμπλέκεται ένας ανάδοχος. Σε εργασίες μεγάλης κλίμακας, όλες οι διαδικασίες καθοδηγούνται από έναν γενικό ανάδοχο.
Γενικοί εργολάβοι στην κατασκευή
Η έννοια του γενικού εργολήπτη ερμηνεύεται ως μια νομική οντότητα που αναλαμβάνει όλες τις λειτουργίες για την υλοποίηση των σχεδιαζόμενων κατασκευαστικών έργων. Τυπικά, η κατασκευή, που έχει μια συγκεκριμένη ιδιαιτερότητα, δεν είναι πλήρης χωρίς έναν γενικό εργολάβο.
Ο κατασκευαστικός οργανισμός, ο οποίος συνεργάζεται με τον πελάτη βάσει γενικής σύμβασης, είναι πλήρως υπεύθυνος για την ποιότητα, τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις της τεκμηρίωσης του έργου και την προθεσμία για την εργασία σε κάθε στάδιο. Η κύρια ποιότητα που πρέπει να διαθέτει ένας γενικός ανάδοχος είναι η ικανότητα να επιλέγει γρήγορα το επαγγελματικό προσωπικό και τους οργανισμούς για ορισμένες μορφές εργασίας στον τομέα της κατασκευής και του σχεδιασμού. Να καθιερωθεί η πλήρης αλληλεπίδραση όλων των υπεργολάβων σε ένα εργοτάξιο.
Τα καθήκοντα
Η σύμβαση κατασκευής περιλαμβάνει την εκπλήρωση πολλών καθηκόντων από τον γενικό ανάδοχο:
- Πλήρης τήρηση όλων των όρων που προβλέπονται στη σύμβαση με τον πελάτη.
- Η εκπλήρωση αντικειμενικών απαιτήσεων των πελατών που δεν αντιβαίνουν στους οικοδομικούς κώδικες.
- Προσέλκυση οργανώσεων υπεργολαβίας, συντονισμός των έργων με τις οποίες θα συμμετέχουν και τιμολογιακή πολιτική με τον πελάτη.
- Διενέργεια και λογιστική πληρωμή με υπεργολάβους. Εάν είναι επιθυμητό, η λογιστική μπορεί επίσης να διατηρηθεί.
- Αξιολόγηση των δομικών στοιχείων και έλεγχος ποιότητας της εργασίας, της εγκατάστασης, μαζί με τον πελάτη.
- Άμεση συμμετοχή σε επιθεωρήσεις από τις ρυθμιστικές αρχές, προστασία των συμφερόντων και των δικαιωμάτων του πελάτη.
- Συμμετοχή στην αποδοχή έργων σε ενδιάμεσα στάδια και εκτίμηση της ετοιμότητας του κατασκευαστικού έργου.
- Προσδιορισμός ελαττωμάτων και εκτίμηση του κόστους εξάλειψής τους.
- Άμεση εφαρμογή των πιο προηγμένων μεθόδων κατασκευής.
Ο γενικός εργολάβος λειτουργεί στην κατασκευή
Εκτός από τα στρατηγικά καθήκοντα, ο γενικός συμβαλλόμενος είναι υποχρεωμένος να εκτελεί πολλές λειτουργίες σε έναν ενιαίο χώρο.
Σχεδιασμός και σχεδιασμός
Συνιστάται να εμπλέκεται ένας γενικός εργολάβος στο στάδιο του σχεδιασμού του έργου ώστε να μπορεί, ως πρακτικός ειδικός, να αξιολογήσει τα καθορισμένα χρονοδιαγράμματα για το έργο, να προβεί στις κατάλληλες προσαρμογές προκειμένου να εξασφαλίσει την ακριβή εφαρμογή όλων των σταδίων κατασκευής στο μέλλον.
Οργάνωση της εργασίας
Οι ευθύνες του γενικού εργολάβου στην κατασκευή περιλαμβάνουν την οργάνωση της αποθήκευσης των τεκμηρίων έργου που έλαβε από τον πελάτη, την έκδοση τέτοιων εγγράφων στους υπεργολάβους για την εκτέλεση συγκεκριμένου τύπου εργασίας.
Ο γενικός ανάδοχος υποχρεούται να βρει υπεργολαβικές οργανώσεις, να τους παράσχει έγκαιρα ένα μέτωπο εργασίας και να παρακολουθεί την ποιότητα εκτέλεσης. Ο αντισυμβαλλόμενος είναι υποχρεωμένος να συμφωνήσει με τους υπεργολάβους του πελάτη, έχοντας ελέγξει προηγουμένως τη φήμη τους και τις συμφωνημένες τιμές.
Ο αντισυμβαλλόμενος υποχρεούται να παράσχει όρους στο εργοτάξιο για την υλοποίηση όλων των σταδίων κατασκευής, για να συμμετάσχει άμεσα σε αυτές.
Πραγματοποιήστε τις κατάλληλες αλλαγές στην τεκμηρίωση του σχεδιασμού, χωρίς να υποβαθμίσετε τις επιδόσεις και παραβιάζοντας τους κρατικούς κανονισμούς.
Εξασφαλίστε όλες τις συνθήκες ώστε να μην παραβιάζονται οι προφυλάξεις ασφαλείας και οι κανόνες προστασίας της εργασίας.
Χρηματοδότηση, αναφορά και έλεγχος
Οι γενικοί εργολάβοι στον τομέα των κατασκευών οφείλουν να αναφέρουν τις κύριες δραστηριότητές τους. Ταυτόχρονα, φέρουν την πλήρη ευθύνη για τις πληροφορίες που καταχωρούνται στις εκθέσεις αυτές.
Τηρείτε αυστηρά τις προθεσμίες που προβλέπονται στις συμβάσεις και τα έγγραφα εργασίας. Παρακολουθήστε την υγεία όλων των μονάδων, του εξοπλισμού και των μηχανισμών, προκειμένου να αποφευχθεί η διακοπή του εργοταξίου και οι τραυματισμοί.
Συμμετοχή στην εξέταση αντικειμένων που υπόκεινται σε διατήρηση, να προετοιμάσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα για την αναστολή της εργασίας. Αν οι εργασίες επαναληφθούν, ο γενικός εργολάβος είναι υποχρεωμένος να παράσχει όλα τα έγγραφα για τη νέα κατασκευαστική οργάνωση ή να ξεκινήσει από μόνη της τη δουλειά.
Σε περίπτωση αποκάλυψης χαμηλής ποιότητας εργασίας ή ελαττωμάτων, μη τήρησης των όρων παράδοσης και εργασίας, ο γενικός συμβαλλόμενος ζητά τους υπεργολάβους, προμηθευτές υλικών. Μια σύμβαση κατασκευής του επιτρέπει να επιβάλλει κυρώσεις στους υπεργολάβους στο πλαίσιο των συμφωνιών που συντάχθηκαν.
Εκτελεί ενδιάμεσους και τελικούς διακανονισμούς με όλους τους υπεργολάβους, με την είσπραξη των προστίμων, εάν υπάρχουν.
Οι λειτουργίες του γενικού εργολάβου στον τομέα των κατασκευών περιλαμβάνουν τον συντονισμό με τον πελάτη όλων των τιμών και των όγκων εργασίας που θα αναλάβουν οι υπεργολάβοι. Οποιεσδήποτε αλλαγές στη συμβατική σχέση μεταξύ των εργολάβων πρέπει να συμφωνηθούν με τον πελάτη.
Logistics
Με προηγούμενη συμφωνία, ο γενικός εργολάβος μπορεί ανεξάρτητα να παρέχει στο κατασκευαστικό αντικείμενο τιμές υλικών. Σε αυτή την περίπτωση, είναι υποχρεωμένος να παρακολουθεί την τήρηση των προθεσμιών για την προμήθεια υλικών από τους πωλητές, να συντονίζει τις τιμές με τον πελάτη, να παρέχει στο εργοτάξιο όλο τον απαραίτητο εξοπλισμό και μηχανισμούς ώστε να μην διακόπτεται η διαδικασία κατασκευής ή επισκευής του κτιρίου.
Σε περίπτωση παράδοσης υλικών χαμηλής ποιότητας, πρέπει να τα επιστρέψω υποβάλλοντας αίτηση στον προμηθευτή. Ο γενικός εργολάβος είναι πλήρως υπεύθυνος για την παροχή στους οργανισμούς υπεργολαβίας υλικού για την εργασία.
Εάν τα αποκτηθέντα υλικά δεν χρησιμοποιηθούν πλήρως, τότε, με προηγούμενη συμφωνία, ο γενικός συμβαλλόμενος δικαιούται να πωλήσει το πλεόνασμα.
Ανάπτυξη του χώρου και συμμόρφωση με τους κανονισμούς
Οι λειτουργίες του γενικού εργολήπτη στον τομέα των κατασκευών περιλαμβάνουν την άμεση συμμετοχή στην επιλογή του χώρου για την κατασκευή του κτιρίου. Σύμφωνα με μια συμφωνία με τον πελάτη, μπορεί να ανατεθεί η ευθύνη για την καταχώρηση του site και τη λήψη όλων των αδειών. Επίσης, ο συντονισμός με τις ενεργειακές υπηρεσίες, στον τομέα των μελλοντικών εργασιών, για την παροχή ηλεκτρικής ενέργειας, νερού, κοπής δένδρων.
Ο γενικός συμβαλλόμενος μπορεί να ασχοληθεί με την αποζημίωση για ζημίες σε πρόσωπα που έχουν υποστεί ως αποτέλεσμα κατασκευαστικών εργασιών, την τοποθέτηση υπόγειων επιχειρήσεων κοινής ωφέλειας.
Έχει την πλήρη ευθύνη για την παρατήρηση της γεωδαιτικής κατανομής, σύμφωνα με την τεκμηρίωση που έλαβε. Εάν προβλέπεται από τη σύμβαση με τον πελάτη, τότε ο γενικός ανάδοχος μπορεί να επιλέξει ανεξάρτητα μια γεωδετική οργάνωση σε βάση υπεργολαβίας για εργασία.
Άλλες λειτουργίες
Η σύμβαση με τον γενικό αντισυμβαλλόμενο για την κατασκευή μπορεί να ορίσει την προϋπόθεση ότι ο γενικός εργολάβος αναλαμβάνει ανεξάρτητα την κρατική επιτροπή να αποδεχθεί την ολοκληρωμένη εγκατάσταση και την θέτει σε λειτουργία ανεξάρτητα. Είναι πιθανόν ότι μετά τη θέση σε λειτουργία, ο γενικός εργολάβος μεταφέρει ανεξάρτητα την κατασκευασμένη εγκατάσταση στους ανθρώπους που θα την εκμεταλλευτούν. Διενεργεί όλες τις συναλλαγές διακανονισμού με τέτοια πρόσωπα.
Οι λειτουργίες του γενικού εργολάβου στον τομέα των κατασκευών, τα κανονιστικά έγγραφα που θα τον καθοδηγούν καθ 'όλη τη διάρκεια της σύμβασης, πρέπει να αναφέρονται σαφώς στη συμφωνία με τον πελάτη.
Είδη συνεργασίας μεταξύ του γενικού συμβαλλόμενου και του πελάτη
Ο πελάτης και ο γενικός αναδόχων στην κατασκευή μπορούν να συνεργαστούν με δύο τρόπους.
Συμβουλευτική
Στην περίπτωση αυτή, ο γενικός συμβαλλόμενος εκτελεί αυστηρά καθορισμένα καθήκοντα, για παράδειγμα:
- παρέχει συμβουλές στον τομέα της οργάνωσης ροής εργασίας.
- αναπτύσσει τεχνικές δραστηριότητες ·
- διενεργεί εξέταση ·
- με βάση το σχέδιο καταρτίζει ένα πρόγραμμα των εργασιών κατασκευής.
Η συμμετοχή του γενικού αναδόχου είναι δυνατή μόνο στο στάδιο της αποδοχής της εργασίας.
Διαχείριση
Ο πελάτης μεταφέρει πλήρως όλες τις λειτουργίες στον γενικό εργολάβο στον τομέα των κατασκευών, από την προετοιμασία της τεκμηρίωσης του έργου έως την θέση σε λειτουργία της εγκατάστασης. Η αναζήτηση των υπεργολάβων, η οργάνωση της προμήθειας υλικών, η παραλαβή των αδειών - όλα βαρύνουν τους ώμους του γενικού αναδόχου.
Οφέλη από τη συνεργασία με έναν γενικό εργολάβο
Για τα μεγάλα αντικείμενα, η προσέλκυση ειδικής οργάνωσης για την κατασκευή ή την επισκευή είναι η καλύτερη επιλογή. Ο γενικός εργολάβος λαμβάνει όλες τις ευθύνες και ευθύνες στον εαυτό του. Μια κατασκευαστική εταιρεία είναι πιο πιθανό να επιλέξει εξειδικευμένο προσωπικό και υπεργολάβους. Ο πελάτης δεν χρειάζεται να μισθώσει τους υπαλλήλους του για να οργανώσει το σχεδιασμό και να λάβει όλες τις άδειες για την έναρξη της κατασκευής, την ανάθεση της λειτουργίας και την επιλογή των υπεργολάβων και προμηθευτών.
Για να προσελκύσει ή όχι έναν γενικό αντισυμβαλλόμενο για την κατασκευή οικιστικών κτιρίων, εναπόκειται σε κάθε ιδιοκτήτη του οικοπέδου χωριστά. Αλλά όλα τα πλεονεκτήματα που έχουν οι μεγάλες οργανώσεις, προσελκύοντας έναν γενικό εργολάβο, θα είναι και ο πελάτης της κατασκευής ιδιωτικής ιδιοκτησίας σπιτιού.
Μειονεκτήματα της συνεργασίας με τον γενικό ανάδοχο
Το κύριο μειονέκτημα είναι η τιμή. Ένας οργανισμός που ασχολείται με την επαγγελματική γενική σύμβαση θα απαιτήσει ένα σημαντικό μέρος της εργασίας. Υπάρχει όμως και ο κίνδυνος ότι ο εμπλεκόμενος υπεργολάβος από τον γενικό εργολάβο μπορεί να κάνει λάθη κατά τη διεκπεραίωση των εργασιών και αυτό θα συνεπάγεται προθεσμία για τη θέση σε λειτουργία της εγκατάστασης.
Οι λεπτότητα των σχέσεων
Ο γενικός συμβαλλόμενος και ο υπεργολάβος στην κατασκευή είναι αναπόσπαστα συνδεδεμένα μέρη ολόκληρης της κατασκευής. Ο γενικός συμβαλλόμενος αναλαμβάνει κάθε ευθύνη για τις ενέργειες των οργανισμών υπεργολαβίας. Εάν προκύψουν αμφιλεγόμενα ζητήματα, τότε μόνο ο γενικός εργολάβος θα τα λύσει.
Με τη σειρά του, ο πελάτης έχει το δικαίωμα να προσλάβει αρκετούς εργολάβους, για παράδειγμα, για συγκεκριμένο χώρο εργασίας. Στην περίπτωση αυτή, οι συμβάσεις αυτές δεν θεωρούνται γενική σύμβαση.
Εάν η συμφωνία μεταξύ του γενικού συμβαλλόμενου και του υπεργολάβου δεν προβλέπει περιορισμούς, τότε ο τελευταίος έχει το δικαίωμα να ασκεί ανεξάρτητη δραστηριότητα σε άλλους εργολάβους και να μην εκτελεί ανεξάρτητα το έργο.
Η γενική συμβουλευτική υπηρεσία γίνεται όλο και πιο δημοφιλής λόγω της κινητικότητας και της ευελιξίας στις σχέσεις μεταξύ των μερών. Για τον πελάτη - αυτή είναι μια ευκαιρία να προσελκύσει τους καλύτερους ειδικούς στην εργασία, να κατασκευάσει ένα κατασκευαστικό έργο χρησιμοποιώντας τις τελευταίες τεχνολογίες και να χρησιμοποιήσει τις τελευταίες εξελίξεις.