Η συμφωνία ανταλλαγής γης αναφέρεται στη μεταβίβαση γης στην κυριότητα ενός συμβαλλόμενου μέρους σε αντάλλαγμα για άλλη γη. Δεδομένου ότι η ανταλλαγή είναι νομική σχέση σε επιστρεπτέα βάση, τότε οι γενικοί κανόνες που διέπουν τις συναλλαγές αγοράς και πώλησης χρησιμοποιούνται σε σχέση με αυτήν, με τις ιδιαιτερότητες που οφείλονται στην ίδια τη φύση αυτού του είδους συναλλαγής.
Οι ιδιαιτερότητες της συμφωνίας ανταλλαγής
Η κύρια διαφορά από τη σύμβαση πώλησης είναι ότι για τα μεταβιβαζόμενα ακίνητα, τα μέρη δεν λαμβάνουν το χρηματικό ποσό που ορίζεται στη σύμβαση, αλλά ένα οικόπεδο που έχει παρόμοια χαρακτηριστικά, ιδιότητες και τιμή. Και οι δύο πλευρές ταυτόχρονα ενεργούν ως πωλητές και αγοραστές.
Επομένως, οι περιοχές που ανταλλάσσουν πρέπει να είναι περίπου ίδιες. Αλλά στην πραγματικότητα συχνά συμβαίνει ότι μια τοποθεσία είναι κατώτερη από την άλλη σε ορισμένες ιδιότητες. Σε μια τέτοια περίπτωση, τα μέρη έχουν το δικαίωμα να καθορίσουν την απαιτούμενη πληρωμή για τη διαφορά κόστους, το ποσό της οποίας καθορίζεται από τους όρους της συμφωνίας ανταλλαγής.
Η ανταλλαγή διαφέρει από μια συμφωνία δωρεάς, δεδομένου ότι η φύση της συναλλαγής είναι επαχθή και δεν διεξάγεται μονομερώς ως μεταβίβαση γης ως δώρο. Εάν συνάπτεται συμφωνία ανταλλαγής γης, κάθε συμβαλλόμενο μέρος λαμβάνει είτε παρόμοια περιουσία είτε μερική αποζημίωση εάν ένα οικόπεδο είναι κατώτερο από το άλλο.
Έντυπα συναλλαγών
Όσον αφορά τα οικόπεδα στη Ρωσική Ομοσπονδία, τέτοιου είδους συναλλαγές όπως:
- μια απλή γραπτή μορφή, όταν τα συμβαλλόμενα μέρη θα πρέπει να την πιστοποιούν μόνο με υπογραφές και να τα μεταφέρουν περαιτέρω στις αρχές της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Καταχώρησης για κρατική εγγραφή ·
- μια συμβολαιογραφική μορφή στην οποία δεν απαιτείται η πιστοποίηση της σύμβασης, αλλά σε πολλές περιπτώσεις προβλέπεται από κανονιστική πράξη.
Πότε απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη;
Η επισημοποίηση απαιτείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Για συναλλαγές που σχετίζονται με τον ιστότοπο ανήλικου ή πολίτη ο οποίος αναγνωρίζεται ως έχον περιορισμένη νομική ικανότητα.
- Σε περίπτωση ανταλλαγής, εάν υπάρχει κοινή ιδιοκτησία του οικοπέδου (συμπεριλαμβανομένων των περιπτώσεων όπου όλα τα μέρη διαθέτουν τα μερίδιά τους σε μία συναλλαγή).
Δεν έχει σημασία με ποια μορφή συνάπτεται η συναλλαγή, η συμφωνία ανταλλαγής (δείγμα θα παρουσιαστεί παρακάτω) πρέπει να καταχωρηθεί από τις κρατικές αρχές. Εάν η απαίτηση αυτή δεν τηρηθεί, τότε το έγγραφο κηρύσσεται άκυρο.
Κανονισμού
Κατά τη σύναψη συμφωνίας για την ανταλλαγή οικοπέδων, αμφότερα τα μέρη πρέπει να έχουν επίγνωση των κανονιστικών κανόνων από πλευράς δικαίου που διακρίνουν μια τέτοια συμφωνία από σύμβαση πώλησης της ίδιας γης. Για παράδειγμα, εάν δεν υπάρχουν ακριβείς όροι στη συμφωνία σχετικά με την τιμή της γης που πρέπει να ανταλλαγεί ή στοιχεία σχετικά με την κατανομή των εξόδων και των δύο μερών, πρέπει να θυμάστε την υποκείμενη υπόθεση για την ανταλλαγή ισοδύναμων αγροτεμαχίων.
Εάν, ωστόσο, για την εκτέλεση της συμφωνίας ανταλλαγής γης απαιτούνται δαπάνες για τη μεταβίβαση της γης στο άλλο μέρος ή για άλλες ενέργειες που αποσκοπούν στην εκπλήρωση της συμφωνίας, τότε πρέπει να πραγματοποιηθούν από το μέρος που πρέπει να το πράξει σύμφωνα με τις προβλεπόμενες υποχρεώσεις.
Διαδικασία αποζημίωσης για άνιση ανταλλαγή
Αρχικά, η συμφωνία αναλαμβάνει την ισοτιμία της γης.Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι πιθανές μελλοντικές διαφωνίες των συμμετεχόντων σχετικά με την αξία της μεταβιβαζόμενης περιουσίας είναι πολύ περιορισμένες. Εάν το αντικείμενο της σύμβασης είναι η ανταλλαγή άνισων οικοπέδων, το μέρος που μεταβιβάζει το οικόπεδο με χαμηλότερη τιμή λαμβάνει και άλλη υποχρέωση να καταβάλει τη διαφορά της αξίας του.
Η πληρωμή αυτή πρέπει να γίνει πριν ή αμέσως μετά την μεταβίβαση του αντισυμβαλλομένου στον ιστότοπο με χαμηλότερο κόστος. Ταυτόχρονα, μπορεί να καθοριστεί διαφορετική διαδικασία για την αντιστάθμιση της υφιστάμενης διαφοράς τιμής στη συμφωνία ανταλλαγής. Επομένως, είναι απολύτως φυσικό ότι όλες οι απαραίτητες απαιτήσεις και η μορφή της αποζημίωσης που καταβάλλεται πρέπει αναγκαστικά να αντικατοπτρίζονται στο ίδιο το κείμενο κατά τη σύναψη της σύμβασης.
Ταυτόχρονη ανταλλαγή
Η ανταλλαγή γης δεν χρειάζεται να πραγματοποιείται ταυτόχρονα. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις κατά τις οποίες η συμφωνία ορίζει διαφορετικές ημερομηνίες για τη μεταβίβαση των ανταλλασσόμενων αγροτεμαχίων. Πρώτον, ένα συμβαλλόμενο μέρος εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του και στη συνέχεια ένα άλλο. Εάν, σύμφωνα με την επικυρωμένη συμφωνία ανταλλαγής, οι όροι μεταφοράς δεν αλληλοσυμπληρώνονται, τότε είναι απαραίτητο να εφαρμοστούν οι κανόνες που ορίζει ο νόμος για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους, οι οποίες κατοχυρώνονται στο άρθρο 328 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.
Από το περιεχόμενό της προκύπτει ότι εάν ο αντισυμβαλλόμενος δεν εκπληρώσει τη συμβατική υποχρέωση, άλλος αντισυμβαλλόμενος έχει το δικαίωμα να αναστείλει αμέσως την περαιτέρω εκπλήρωση των υποχρεώσεών του που καθορίζονται στη συμφωνία (σε αυτό το άρθρο μπορεί να δει μια συμφωνία ανταλλαγής δειγμάτων) ή, καταρχήν, να αρνηθεί να συμμορφωθεί με αυτήν. Μπορεί επίσης να απαιτήσει από το άλλο μέρος να ζητήσει αποζημίωση λόγω των παραβιάσεων που έχει διαπράξει.
Η στιγμή κατά την οποία το δικαίωμα κυριότητας επί των αγροτεμαχίων που πρόκειται να ανταλλαγούν κατευθείαν στον συμμετέχοντα καθορίζεται στο άρθρο 570 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αναφέρει ότι η κυριότητα της γης που αποκτήθηκε μέσω ανταλλαγής μεταβιβάζεται ταυτόχρονα σε καθένα από τα μέρη εάν πληρούσαν όλες τις υποχρεώσεις που ορίζει η σύμβαση πριν από αυτό.
Επιπλέον, πρέπει να σημειωθούν οι ιδιαιτερότητες της συμφωνίας ανταλλαγής, η οποία σχετίζεται με την ευθύνη για την κατάσχεση περιουσίας, δηλαδή τη γη που ελήφθη βάσει της συμφωνίας ανταλλαγής. Σε περίπτωση αγοράς και πώλησης, ο πωλητής αναλαμβάνει την υποχρέωση να μεταβιβάσει στον αγοραστή τα αγαθά αυτά τα οποία είναι απαλλαγμένα από την προσκόμιση δικαιωμάτων σε τρίτους. Υπάρχει μόνο μία εξαίρεση από τις απαιτήσεις που ορίζει ο νόμος όταν ο ίδιος ο αγοραστής συμφωνεί να δεχθεί τα εμπορεύματα που επιβαρύνονται με τα δικαιώματα τρίτων. Παρόμοια διάταξη της νομοθεσίας στον αστικό τομέα ισχύει και για τη συμφωνία ανταλλαγής. Εάν ένα από τα μέρη δεν εκπληρώσει αυτή την υποχρέωση, ο ένοχος όχι μόνο αντισταθμίζει τον αντισυμβαλλόμενο για τις ζημίες που υπέστη, αλλά και επιστρέφει στον καλόπιστο συμμετέχοντα τη γη που έλαβε μέσω ανταλλαγής. Με ποιους όρους συνάπτεται μια σύμβαση;
Όροι της σύμβασης
Οι κύριοι όροι της συμφωνίας ανταλλαγής, που πρέπει να συμφωνηθούν μεταξύ των δύο μερών, είναι οι εξής:
- που καθορίζουν το αντικείμενο της σύμβασης, δηλαδή τα οικόπεδα που μεταβιβάζονται από τα δύο μέρη.
- προσδιορισμός των ποσοτικών χαρακτηριστικών της συμβατικής περιουσίας ·
- τον προσδιορισμό της ισοδυναμίας της αξίας και των ιδιοτήτων των οικοπέδων ή την ένδειξη της κατάλληλης αντιστάθμισης για την επίτευξη ισοδυναμίας.
Οι ουσιώδεις όροι της συναλλαγής συμφωνούνται απευθείας στο προπαρασκευαστικό στάδιο και βασίζονται σε διάφορα έγγραφα τίτλου για γη (π.χ., κτηματολογικά διαβατήρια, εκθέσεις για την αγοραία αξία κ.λπ.).
Πώς να συντάξετε μια συμφωνία ανταλλαγής γης για ένα διαμέρισμα; Περαιτέρω.
Πώς συντάσσεται η σύμβαση;
Σύμφωνα με το άρθρο 550 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, μια συμφωνία σχετικά με την πώληση ακινήτων πρέπει να είναι γραπτή. Η σύμβαση για την ανταλλαγή γης υπόκειται επίσης σε αποκλειστικά γραπτό συμπέρασμα.Εάν δεν τηρούνται οι νομικές απαιτήσεις για το έντυπο, τότε η συμφωνία θεωρείται αυτόματα άκυρη. Μια τέτοια συμφωνία υποχρεώνει την κρατική εγγραφή νέων ιδιοκτητών και των δικαιωμάτων τους στο τμήμα Rosreestr, το οποίο βρίσκεται στον τόπο της ανταλλαγής γης.
Χαρακτηριστικά που εξατομικεύουν αντικείμενα ανταλλαγής
Η σύμβαση πρέπει υποχρεωτικά να περιγράφει τα χαρακτηριστικά που προσαρμόζουν τα προς ανταλλαγή οικόπεδα:
- περιοχή των αλλοτριωμένων εκτάσεων ·
- τους κτηματολογικούς τους αριθμούς.
- τον σκοπό για τον οποίο λειτουργούν ·
- ακίνητα με ένδειξη της υπαγωγής τους, τα οποία βρίσκονται σε αυτούς τους χώρους.
Η καταχώριση μιας συμφωνίας ανταλλαγής γης είναι υπεύθυνη υπόθεση.
Επίσης, οι συμβάσεις ανταλλαγής πρέπει να συνοδεύονται από σχέδια των αγροτεμαχίων που αποτελούν αντικείμενο της σύμβασης. Τα μέρη πρέπει να αξιολογήσουν τα αντίστοιχα οικόπεδα στην κτηματολογική αξία. Επιπλέον, είναι απαραίτητο να αξιολογηθούν οι διάφορες δομές και τα ακίνητα που βρίσκονται σε αυτή τη γη. Η εκτίμηση γίνεται χρησιμοποιώντας τις πράξεις που καθορίζουν την κτηματολογική αξία και τις ενοποιημένες καταστάσεις αξιολόγησης των δομών. Αυτά τα έγγραφα επισυνάπτονται στη συμφωνία ανταλλαγής.
Κατά την κατάρτιση, τα μέρη πρέπει να παρέχουν στους αντισυμβαλλομένους τους τις ακόλουθες πληροφορίες:
- σχετικά με την ύπαρξη ή την απουσία συγκρούσεων ξηράς και διαφορών σχετικά με οικόπεδα που πρέπει να ανταλλάσσονται, καθώς και τη νομική τους φύση.
- την ύπαρξη υφισταμένων χρηματικών ποσών ·
- αν η γη που πρόκειται να ανταλλαγεί εκμισθώνεται σε τρίτο ·
- για τη μεταβίβαση αυτής της γης ως υπόσχεση.
Τα όρια του εδάφους στο οποίο έχουν δικαίωμα τρίτοι και το περιεχόμενο αυτών των δικαιωμάτων θα πρέπει να αναγράφονται στο γραφικό σχέδιο των αντίστοιχων τοποθεσιών. Η συμφωνία υποδηλώνει περιορισμούς στα δικαιώματα ιδιοκτησίας που σχετίζονται με τις τεχνολογικές, υγειονομικές, προστατευτικές και άλλες ζώνες που είναι εγκατεστημένες σε αυτή τη γη, καθώς και με την εκχώρηση γης σε μέρος ή μέρος αυτού σε εκείνες που έχουν περιβαλλοντικούς, ψυχαγωγικούς ή πολιτιστικούς-ιστορικούς σκοπούς.
Σύμφωνα με τον ομοσπονδιακό νόμο, η εγγραφή θεωρείται ως η διεξαγωγή ορισμένης νομικής ενέργειας από φορείς που έχουν την κατάλληλη εξουσία. Έτσι, η ιδιοκτησία της γης συμβαίνει ταυτόχρονα με την καταχώρηση των δικαιωμάτων ενός ή του άλλου μέρους σε σχέση με αυτό. Η διαδικασία καταχώρισης και καταχώρησης της σύμβασης ανταλλαγής γης βάσει του νόμου περί γης ολοκληρώνεται τη στιγμή που οι πληροφορίες εισάγονται στο ενιαίο νομικό μητρώο και τα έγγραφα εκδίδονται στους αιτούντες.
Οι ιδιαιτερότητες της φορολόγησης της γης μετά τη σύναψη της σύμβασης
Δεδομένου ότι, σύμφωνα με τις συμβατικές απαιτήσεις, κάθε συμβαλλόμενος όχι μόνο αποξενώνει τη γη αλλά και αποκτά ακίνητη περιουσία η οποία είναι πανομοιότυπη ως προς τις τιμές και τα χαρακτηριστικά, οι λόγοι φορολόγησης τους προκύπτουν για οποιοδήποτε θέμα της συμφωνίας.
Παρά το γεγονός ότι υπάρχει ένας κανόνας σχετικά με την ισοτιμία των εδαφών που πρέπει να ανταλλάσσονται, δεν αξίζει να σκεφτόμαστε ότι και τα δύο μέρη θα πληρώνουν ίσους φόρους για τα αγροτεμάχια που έχουν αποκτήσει. Το ποσό μιας συγκεκριμένης πληρωμής θα υπολογιστεί από την αρμόδια φορολογική αρχή με βάση την κτηματολογική αξία, η οποία μπορεί να διαφέρει ακόμη και για οικόπεδα του ίδιου τύπου. Στην περίπτωση αυτή, τα μέρη έχουν το δικαίωμα να αμφισβητήσουν την εκτίμηση της γης στο δικαστήριο και να επιχειρήσουν να υπολογίσουν τον φόρο στην τιμή αγοράς του.
Η προβλεπόμενη χρήση της γης αποτελεί σημαντική βάση για την εμφάνιση του δικαιώματος απαλλαγής από την καταβολή φόρων.
Ανταλλαγή γης για άλλα αντικείμενα
Είναι δυνατή η εφαρμογή μιας συμφωνίας ανταλλαγής αυτοκινήτων για ένα οικόπεδο. Στην περίπτωση αυτή, τα ίδια τα μέρη καθορίζονται με την ισοδυναμία της συναλλαγής. Εάν κάποιο από τα αντικείμενα ανταλλαγής είναι φθηνότερο, τότε θα χρεωθεί μια επιπλέον χρέωση. Είναι σαφές ότι ο ιδιοκτήτης χάνει την κυριότητα του αυτοκινήτου και αποκτά ιδιοκτησία γης.
Επίσης, συχνά συνάπτεται σύμβαση ανταλλαγής γης για ένα σπίτι ή ένα διαμέρισμα.