Η συμφωνία ανταλλαγής ακινήτων είναι μια διμερής συναλλαγή πώλησης και αγοράς, στο πλαίσιο της οποίας κάθε ένας από τους αντισυμβαλλόμενους ενεργεί ως πωλητής ή αγοραστής. Κάτω από την ανταλλαγή σημαίνει ότι δίνετε το ακίνητό σας σε άλλο άτομο, οπότε γίνεται ιδιοκτήτης του σπιτιού του.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ μιας συμφωνίας ανταλλαγής;
Η κύρια διαφορά μεταξύ της διεξαγωγής μιας συναλλαγής ανταλλαγής από τη διαδικασία αγοράς και πώλησης είναι ότι είναι η ίδια η ανταλλαγή κατοικιών που λαμβάνει χώρα χωρίς τη χρήση χρημάτων. Ένα δείγμα συμφωνίας ανταλλαγής ακινήτων παρουσιάζεται παρακάτω.
Κατά μία έννοια, η διαδικασία ανταλλαγής ακινήτων είναι πολύ πιο ασφαλής από την αγορά και την πώληση:
- Δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για το πώς να μεταφέρετε με ασφάλεια τα χρήματα στον πωλητή.
- Ο πωλητής δεν θα πρέπει να ανησυχεί για το αν οι λογαριασμοί είναι πραγματικοί όταν πρόκειται για μετρητά.
- Δεν υπάρχει προσωρινό πρόβλημα με μεγάλες μεταφορές στο λογαριασμό του πωλητή μέσω τράπεζας. Οι όροι της συμφωνίας ανταλλαγής ακινήτων θα εξεταστούν παρακάτω.
Φόροι
Το αναμφισβήτητο πλεονέκτημα μιας τέτοιας συναλλαγής είναι επίσης η απουσία της ανάγκης καταβολής του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων κατά την ανταλλαγή ισοδύναμων αντικειμένων ακίνητης περιουσίας.
Αλλά ταυτόχρονα, αυτό είναι επίσης ένα μειονέκτημα, δεδομένου ότι δεν υπάρχει τρόπος να χρησιμοποιηθούν φορολογικές εκπτώσεις, οι οποίες θα μπορούσαν να γίνουν κατά την πώληση ενός διαμερίσματος.
Δηλαδή, σύμφωνα με τη συμφωνία ανταλλαγής ακινήτων, οι φόροι δεν πληρώνονται.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι, παρά τη χρήση των παρόμοιων λέξεων "ανταλλαγή" και "ανταλλαγή" ως συνώνυμα, νομικά δεν είναι τα ίδια:
- Για παράδειγμα, η έννοια της "ανταλλαγής" αναφέρεται στον χώρο διαβίωσης των κατοίκων του δήμου, οι πολίτες τους έχουν μια συμφωνία κοινωνικής μίσθωσης ή μια διαταγή διαμονής στην περίπτωση που οι χώροι εξακολουθούν να λαμβάνονται από τους γονείς υπό το σοβιετικό καθεστώς ή από τους παππούδες τους και με το πέρασμα του χρόνου λόγω διαφόρων περιστάσεων, τα έγγραφα δεν επανεκδόθηκαν.
- Ο όρος "ανταλλαγή" χρησιμοποιείται για να σημαίνει συναλλαγές με διαμερίσματα που έχουν ιδιωτικοποιηθεί και οι ιδιοκτήτες τους έχουν πιστοποιητικά που επιβεβαιώνουν την ιδιοκτησία τους.
Δεν θα είναι δυνατή η ανταλλαγή στέγης, η οποία έχει ήδη ιδιωτικοποιηθεί, για δημοτικούς ή αντιστρόφως, δεδομένου ότι, από το 2005, τέτοιες συναλλαγές απαγορεύονταν. Είναι δυνατή η σύναψη συμφωνίας για την ανταλλαγή ακινήτων μεταξύ νομικών προσώπων.
Σημαντικές αποχρώσεις των συμφωνιών
Υπάρχουν μόνο δύο τέτοιες αποχρώσεις, αλλά χωρίς αυτές δεν θα είναι δυνατή η διαδικασία ανταλλαγής ενός διαμερίσματος:
- Είναι σημαντικό να αναφερθεί το θέμα της συμφωνίας. Αξίζει να αναφέρετε τα ακριβή χαρακτηριστικά σχετικά με την κατοικία που πρέπει να ανταλλάσσονται, έτσι ώστε να μπορείτε να προσδιορίσετε το ακίνητο ανά πάσα στιγμή. Απόλυτα όλες οι ψηφιακές πληροφορίες αντιγράφονται σε παρένθεση με λέξεις, τι πρέπει να γίνει ώστε να μην υπάρχουν αποκλίσεις. Η μορφή της σύμβασης για την ανταλλαγή ακινήτων πρέπει να τηρείται αυστηρά.
- Τα άτομα που δικαιούνται να χρησιμοποιήσουν το διαμέρισμα υποδεικνύονται. Όλοι οι άνθρωποι που είναι εγγεγραμμένοι σε μια συγκεκριμένη περιοχή είναι σχετικοί με αυτούς. Είναι επίσης σημαντικό να προσδιοριστούν χρονικά όρια στη σύμβαση, σύμφωνα με τα οποία θα απαιτείται η διαγραφή τους.
Ένα παράδειγμα μιας σύμβασης ανταλλαγής για ακίνητα μπορεί να βοηθήσει στο σχεδιασμό.
Άλλες πρόσθετες απαιτήσεις σύμβασης
Όλες οι άλλες συνθήκες υπόκεινται σε πρόσθετες προϋποθέσεις. Αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι μπορούν να παραλειφθούν. Έτσι, αυτές οι απαιτήσεις συνήθως περιλαμβάνουν:
- Συμβαλλόμενα μέρη. Για τα άτομα υποδεικνύεται πλήρες όνομα, καθώς και δεδομένα διαβατηρίου.Ωστόσο, σε περίπτωση που τουλάχιστον ένα μέρος ενεργεί ως νομικό πρόσωπο, θα πρέπει να αναφερθεί το πλήρες όνομα του ιδρύματος, τα κύρια στοιχεία και η νομική του διεύθυνση.
- Κόστος. Θεωρείται παραδοσιακά ότι και τα δύο διαμερίσματα έχουν την ίδια αξία, επομένως η προϋπόθεση αυτή δεν ισχύει για σημαντικές.
- Η γενική κατάσταση στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Μια φράση αρκεί για να πραγματοποιήσουν οι πολίτες μια επιθεώρηση του ακινήτου που σκοπεύουν να λάβουν και η κατάστασή τους ταιριάζει σε όλους. Κάθε ένας από αυτούς τους συμμετέχοντες πρέπει να δώσει το διαμέρισμά τους στην κατάσταση στην οποία βρισκόταν άμεσα κατά τη στιγμή της επιθεώρησης. Παρατίθεται επίσης παράδειγμα σύμβασης ανταλλαγής ακινήτων με προσαύξηση.
- Η διαδικασία της ασφάλισης ακινήτων, η οποία αναφέρεται στη συμφωνία ανταλλαγής.
- Χρονοδιαγράμματα. Όταν ένα από τα μέρη έλαβε τα έγγραφα ενώπιον του άλλου, τότε για το δεύτερο πρέπει να οριστεί μια ορισμένη περίοδος κατά την οποία θα πρέπει να κάνει το ίδιο. Στο τέλος αυτής της περιόδου, η σύμβαση λήγει.
- Οι απρόβλεπτες αιτίες που ενδέχεται να επηρεάσουν την υλοποίηση της συναλλαγής και αυτό που θεωρείται ως ανωτέρα βία, τα μέρη θα καθορίσουν μόνοι τους.
- Ημερομηνία συναλλαγής και υπογραφή εκάστου των μερών.
Ένδειξη του κόστους στέγασης και πρόσθετων τελών συναλλαγής
Ορισμένες από τις αποχρώσεις της σύμβασης ανταλλαγής ακινήτων μεταξύ ατόμων θα εξεταστούν παρακάτω.
Εάν τα διαμερίσματα είναι ακριβώς τα ίδια, τότε σε αυτή την περίπτωση τα πάντα είναι απλά. Είναι μόνο απαραίτητο να αναφερθεί η τιμή και να τονιστεί ότι η συναλλαγή πραγματοποιείται χωρίς να καταβληθεί πρόσθετη πληρωμή.
Όταν η διαφορά στην τιμή υποδηλώνει το κόστος της στέγασης, καθώς και οι προσαυξήσεις, το ποσό της οποίας εξαρτάται από την απόφαση και των δύο μερών. Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί στη συμφωνία πώς και σε ποιο χρονικό διάστημα ένα μέρος υποχρεούται να μεταφέρει χρήματα στο άλλο.
Από το ποσό αυτό, όσοι το λαμβάνουν θα πρέπει να πληρώνουν φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Και εκείνος που χορήγησε την προσαύξηση έχει το δικαίωμα να απαιτήσει μια φορολογική έκπτωση. Φυσικά, αυτό είναι σημαντικό όταν το κόμμα έχει στην κατοχή του ένα ανταλλάξιμο διαμέρισμα για περισσότερο από τρία χρόνια.
Αυτό θα είναι δυνατό μόνο εάν χορηγηθούν τίτλοι που επιβεβαίωσαν τη μεταφορά χρημάτων στο πλαίσιο της συναλλαγής.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο δεν πρέπει να πετάξετε τις αποδείξεις ή τις εντολές πληρωμής, όταν υπάρχει μεταφορά χρημάτων χωρίς μετρητά, σίγουρα θα είναι χρήσιμες.
Πραγματική διαδικασία αποτίμησης
Δεδομένου ότι το πραγματικό κόστος καθορίζεται από τους πολίτες, κατά τη διεξαγωγή μιας συναλλαγής μεταξύ καλών φίλων και στενών συγγενών, μπορεί να αντικατοπτρίζεται στη σύμβαση ότι δεν θα υπάρξει πρόσθετο τέλος και στη συνέχεια να μεταβιβαστεί το ακίνητο χωρίς έγγραφα. Αλλά ακόμη και από τους καλύτερους φίλους, η προδοσία είναι δυνατή και μπορούν να ρίξουν χωρίς να δίνουν χρήματα, σε αυτή την περίπτωση δεν μπορείτε να αποδείξετε τίποτα.
Επιπλέον, είναι πολύ εύκολο να κάνετε προβλήματα με τις φορολογικές αρχές. Εάν η προσαύξηση είναι μικρή, για παράδειγμα, πενήντα έως εκατό χιλιάδες ρούβλια, μπορείτε να αναλάβετε τον κίνδυνο και να μην αντικατοπτρίζει τον δείκτη της στη συμφωνία. Αλλά, όταν το παλιό διαμέρισμα του Χρουστσόφ ανταλλάσσεται ξαφνικά για άνετη ακίνητη περιουσία σε ένα νέο κτίριο, κανείς θα μαντέψει ήδη ότι πρέπει να καταβληθεί η επιπλέον χρέωση. Το ρωσικό μητρώο έχει το δικαίωμα να μην παραλείπει μια τέτοια συναλλαγή και το φορολογικό μπορεί επίσης να το ενδιαφέρει. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η συνεισφορά σε μεγάλες ποσότητες θα πρέπει να συνταχθεί σωστά στη σύμβαση ανταλλαγής ακινήτων.
Νομικοποίηση μιας συμφωνίας
Μπορείτε να το κάνετε χωρίς αυτό μόνο εάν είστε σίγουροι για την ευπρέπεια της αντίθετης πλευράς, καθώς και για τις γνώσεις σας για τους νόμους, τότε μπορείτε απλά να πάτε και να υπογράψετε τη σύμβαση.
Ωστόσο, θα ήταν προτιμότερο να μην αποθηκεύονται σε συμβολαιογραφικές υπηρεσίες:
- Κανένα από τα μέρη της συναλλαγής δεν μπορούσε αργότερα να ισχυριστεί ότι δεν γνώριζε κάποιο άρθρο του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας ή ότι ήταν μεθυσμένος αμέσως κατά τη σύναψη της συμφωνίας και επομένως δεν μπορούσε να θυμηθεί τίποτα.
- Αν χάσετε τα χαρτιά, ο συμβολαιογράφος θα μπορεί να τα αντιγράψει, διαφορετικά η αποκατάσταση των εγγράφων θα είναι απολύτως αδύνατη. Έτσι γίνεται η καταχώρηση της συμφωνίας ανταλλαγής ακινήτων.
Όροι τερματισμού
Υπάρχουν δύο τρόποι τερματισμού της συμφωνίας ανταλλαγής ακινήτων:
- με κοινή συμφωνία.
- σύμφωνα με τον νόμο.
Με κοινή συμφωνία, η συμφωνία μπορεί να τερματιστεί στις ακόλουθες δύο περιπτώσεις:
- Αν η επιθυμία να επιστρέψουν τα πάντα στις θέσεις τους, εμφανίστηκαν ταυτόχρονα και οι δύο πλευρές της συναλλαγής. Σε αυτή την περίπτωση, δεν θα προκύψουν προβλήματα και η σύμβαση θα τερματιστεί και όλοι θα ξαναβρούν τον τόπο διαμονής τους.
- Όταν η πρωτοβουλία να τερματίσει τη συμφωνία ήρθε από τη μία πλευρά. Στην περίπτωση αυτή, πρέπει να υποβληθεί γραπτή αίτηση στον ανακόπτοντα της σύμβασης, όπου θα πρέπει να αναφερθεί ο λόγος για τον οποίο ήταν αναγκαίο να τερματιστεί η σύμβαση. Εντός τριάντα ημερών, η δεύτερη πλευρά είναι υποχρεωμένη να αποφασίσει εάν συμφωνεί να το πράξει ή όχι. Εάν επιτευχθεί συμφωνία, τότε η συναλλαγή τερματίζεται, σύμφωνα με τους κανόνες της παραπάνω κατάστασης.
Λόγοι τερματισμού
Σε περίπτωση που τα μέρη δεν έχουν ακόμη καταλήξει σε αμοιβαία συμφωνία για τερματισμό της συναλλαγής, είναι απαραίτητο να υποβληθεί αίτηση στο δικαστήριο και να αναφερθούν στην αξίωση όλοι οι λόγοι τερματισμού.
Μεταξύ αυτών μπορεί να είναι παρόντες:
- Μη συμμόρφωση από το άλλο μέρος.
- Σημαντικές αλλαγές στις περιστάσεις. Αυτό είναι δυνατό όταν ο ενάγων γνωρίζει τη δυνατότητα κάτι που θα μπορούσε να τον εμποδίσει να ολοκληρώσει τη συμφωνία, για παράδειγμα αν ο χώρος ζωής υπέστη πυρκαγιά πριν από τη σύναψη της σύμβασης και ο αντισυμβαλλόμενος το γνώριζε, αλλά δεν ενημέρωσε την άλλη πλευρά.
- Η σύμβαση υπογράφηκε από ένα από τα μέρη υπό πίεση ή υπό πίεση.
- Μια πλευρά εξαπάτησε το άλλο σε κάτι, για παράδειγμα, η συμφωνία αναφέρει ότι κανείς δεν έχει δικαιώματα στη στέγαση, αν και στην πραγματικότητα ακίνητη περιουσία δεσμεύεται στην τράπεζα λόγω υποθήκης.
- Η σύμβαση (το δείγμα της σύνταξης της συμφωνίας ανταλλαγής που έχουμε παράσχει) περιέχει σημαντικά τυπογραφικά λάθη που επηρεάζουν την υλοποίησή της, για παράδειγμα, ο αριθμός διαμερίσματος και η διεύθυνσή της είναι λανθασμένα. Μπορείτε να υποβάλετε μια αγωγή εντός ενός ή τριών ετών, ανάλογα με τον λόγο τερματισμού της συναλλαγής.
- Εκτός από τις παραπάνω προϋποθέσεις τερματισμού, άμεσα στο κείμενο της συμφωνίας μπορεί να είναι οποιοσδήποτε άλλος καλός λόγος, για παράδειγμα, η μη συμμόρφωση με οποιαδήποτε από τις παραγράφους.
Η ανταλλαγή κατοικιών ως ένα από τα είδη των συναλλαγών για μένα
Οι συμφωνίες ανταλλαγής κατοικιών είναι μια μορφή συμφωνίας ανταλλαγής. Η μοναδικότητα ενός τέτοιου εγγράφου έγκειται στο γεγονός ότι το αντικείμενο της συναλλαγής είναι ακίνητα που είναι σταθερά συνδεδεμένα με τη γη.
Η ανταλλαγή κατοικιών, η οποία βρίσκεται στη γη, πραγματοποιείται μόνο σε συνδυασμό με τη γη. Ο ιδιοκτήτης έχει το πλήρες δικαίωμα να μεταφέρει στην αντίθετη πλευρά όχι μόνο την ίδια την γη στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, αλλά και γη οποιασδήποτε περιοχής δίπλα σε αυτήν, αν δεν είναι κατειλημμένη από άλλα κτίρια.
Δικαιώματα χρήσης γης
Για τους πολίτες τη στιγμή αυτή υπάρχουν 2 δικαιώματα χρήσης της γης:
- ενοικίαση;
- δικαίωμα ιδιοκτησίας.
Σε καταστάσεις όπου τα εδάφη υπό τις κατοικίες που ανταλλάσσονται ανήκουν στα συμβαλλόμενα μέρη, τότε, με βάση συμφωνία ανταλλαγής ακινήτων, η ομοσπονδιακή υπηρεσία καταχώρησης μεταβιβάζει την κυριότητα του χερσαίου εδάφους και του κτιρίου.
Αλλά εάν ένα οικόπεδο από τη μία πλευρά υπάρχει στο πλαίσιο των δικαιωμάτων μίσθωσης σε χρήση, τότε η ανταλλαγή των κατοικιών θα πραγματοποιηθεί χωρίς αυτό το οικόπεδο. Ο νέος ιδιοκτήτης του κτιρίου μετά τη διαδικασία εγγραφής και η μεταβίβαση του δικαιώματος σε οικιστικό κτίριο, ως νέος ιδιοκτήτης της μίσθωσης της γης, θα επανεκχωρηθεί από την εξουσιοδοτημένη τοπική κυβέρνηση.
Ο πρώην ιδιοκτήτης του μεταβιβασθέντος ακινήτου θα πρέπει επίσης να υποβάλει αίτηση στον εξουσιοδοτημένο φορέα με δήλωση σχετικά με την παραίτηση από δικαιώματα εκμίσθωσης στο έδαφος που ανήκε προηγουμένως σε αυτόν. Η συμφωνία για την ανταλλαγή κτιρίων κατοικιών, η οποία χρησιμεύει ως βάση για την καταχώριση βάσει του νόμου των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας στις εγκαταστάσεις και στη γη που ασκεί, πρέπει να περιλαμβάνει όλα τα απαραίτητα στοιχεία της εγγεγραμμένης έννομης σχέσης, όπως για παράδειγμα το αντικείμενο, το αντικείμενο και την εξουσία.
Συμφωνία για την ανταλλαγή ακίνητης περιουσίας με κινητή περιουσία
Σύμφωνα με το νόμο, μπορείτε να ανταλλάξετε ακίνητα για κινητά αγαθά (για παράδειγμα, αυτοκίνητο). Τα μέρη είναι υποχρεωμένα να προειδοποιούν αμοιβαία για τις αδυναμίες του αντικειμένου που πρέπει να ανταλλάσσονται, για τα δικαιώματα τρίτων (ενοικιαστή, ενεχυρούχος κλπ.).
Εξετάσαμε τους βασικούς όρους και προϋποθέσεις της συμφωνίας ανταλλαγής ακινήτων.